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G****a
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外资涌入中国，同时也有大批国内的资金在向海外市场流出。就像《围城》里说的，
外面的人想进来，里面的人想出去。
以往大家印象中毫无技术含量的温州炒房客也在自我“升级”。
“最初是国内到处买房子，后来是国外到处排队，现在很多人都去干专门投资海外房地
产的私募基金了。”在上海炒房多年的职业投资客林宏告诉《瞭望东方周刊》。
林宏告诉本刊记者，温州人在海外买了好几年房子，虽然没赚到钱，但摸清了行情，积
累了人脉。于是，2013年，专门针对海外房地产市场的私募基金开始在温州流行起来。
这种基金分为两类，一类单纯在资本市场运作，例如在国外建立管理团队投资世界各国
的优质REITs（房地产投资信托收益凭证）、REIT ETF（交易型开放式指数基金），以
及房地产上市公司的股票。
林宏说，他投资的一家私募基金不久前购买了大量美国西蒙地产和波士顿(专题)地产旗
下的REITs。西蒙地产是北美最大的商业地产商，在北美、欧洲、亚洲都持有大量商业
物业；波士顿(专题)地产旗下的REITs是美国最大的写字楼持有REITs。
“这两家REITs最近10年的年回报率都在10%左右，高的时候能达到15%。”林宏说。
另一类基金则更加积极地加入了实业运作。
“在美国，房地产开发资金的70%左右来自于社会集资，而且美国房地产开发模式走的
是一条专业化道路，投资、开发、物业经营等各业务板块相对独立，这就为私募资金介
入投资提供了良好的机会。”在杭州经营一家外贸企业的徐俊告诉本刊记者。
徐俊投资的就是这种较为激进的私募基金，即直接与美国本土的开发商合作开发商业地
产、公寓，投资周期在5年以上，但每年净收益率能在15%到20%以上。
“根据一家私募基金的内部报告，2012年美国房价上涨了5.9%，美国房地产建筑商的股
价几乎翻番，美国楼市已经出现了明显的反弹趋势。有些成熟的商业地产，每年仅出租
收益就有5%到12%甚至更多，再加上资产本身的增值，比在上海炒房要高多了吧？”徐
俊说。
当然，这些主要针对中国人的私募基金也有着一些鲜明的中国特色，例如基金管理团队
里有很多华裔，并且针对中国人的住房、投资习惯设置一些特色投资项目。例如知名大
学附近的住宅项目，抓住了中国移民愿意为“学区房”付出高价的心理，而在市中心商
业区的住宅楼，则针对了中国人喜欢购物交通都便利的闹市的心理。
“这类基金的优势就是，既了解当地市场，也能抓住中国的商机。”徐俊说。

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