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发帖数: 10208 | 1 高桥镇位于上海浦东新区东北角，与1990年建立的外高桥保税区仅仅隔着一条杨高路。
如今走在高桥镇上，如果听到一个人在打电话，他不是在说自贸区注册企业的事，就是
说在附近买房的事。
由于自贸区的4大区域中有2个设在外高桥，这里也是自贸区管委会的所在地，因此
高桥板块受自贸区利好因素影响也最为直接。高桥板块9月合计成交二手房356套，环比
(较8月)提升54.7%，高于同期上海市二手房市场24%的增幅。
据21世纪不动产上海区域市场研究部统计，自贸区主要涉及高桥、临港新城、川沙
和祝桥住宅板块。9月份，上海二手房成交量涨幅排名前十的板块中，有6个位于浦东，
其中就包括分别外高桥、临港和川沙。
21世纪不动产高桥店王经理告诉《新民周刊》，高桥地区在浦东一直属于房价洼地
，2010年二手房均价也只有每平方米1万出头，整个板块75%都是1996年前建成的房子。
而当自贸区宣布成立后的半个月，这一区域的二手房价格整体上涨了10%－20%。“最抢
手的是小户型，有的涨了30%。”乘着自贸区的东风，生意好的时候，房子早上挂牌，
晚上就卖了，门店9月的成交量也达到了平时的2倍。
进入10月以后，房东普遍捂盘惜售，还会报出离谱的价格。王经理说：“一套40多
平方米的老公房都会要价130万。60平方米的开口160万，而去年同期这样的房子是在90
万－100万。即便有客户想要付定金，房东就会跳价。现在高桥板块一般老公房均价都
在每平方米2.2万-2.5万，是历年最高价了。”
中原地产外高桥分店经理宋沪雄告诉《新民周刊》，现在高桥板块的疯涨，挤走了
一批刚需客，而投资客开始入市。“9月初一套97平方米的2005年建成的商品房挂牌价
240万，9月底成交价290万。原来的刚需客已经凑不足首付，就拿刚才那套房子来说，
现在同样户型的挂牌价是330万-340万。”宋沪雄说，10月下旬开始又有房源慢慢放出
来了，上涨幅度没有之前那么大，但房价也不会跌。总体而言，高桥板块的二手房价在
高位趋稳。
二手房供不应求，一手房也水涨船高。高桥板块9月开盘的1个楼盘，均价4.3万元/
平方米，一个月就卖了131套房源；另一个楼盘8月底一期开盘时2.6万-2.7万元/平方米
， 二期在10月18日开盘时虽然价格上涨到3.2万元/平方米，也成了“日光盘”。
与此同时，临近自贸区洋山保税港区的临港新城受益也非常明显。据21世纪不动产
统计，截至10月20日临港新城今年新房的成交量高达20.3万平方米，是去年全年成交量
4.5万平方米的四倍多。而在自贸区正式落地后的9月份至今，该区域新房的成交量就达
到7.6万平方米，占今年前8个月这一区域总成交量的六成，并超过这一区域去年全年的
成交水平。
临港新城某个酒店式公寓，去年开盘时的报价仅9500元/平方米，平日里的成交并
不理想，但是今年8-10月共计成交了近400套房源，成交价涨到1.2万元/平方米。滴水
湖旁的2个项目，公寓基本售罄，仅有少量的别墅房源在售。
而距离自贸区上海浦东机场综合保税区不远的祝桥板块，二手房市场基本为刚需房
，单价、总价较低，一房总价60多万元，两房总价80多万元，三房总价在130多万元。
但在自贸试验区概念落地后，祝桥板块的二手房价格也出现了普涨，二手房均价在1.3
万-1.35万元/平方米，短短1个月内涨了20%左右。购房者主要是在张江、唐镇、机场综
合保税区工作的人。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，长期来看，随着自贸区模式的复制开来
，届时对楼市的影响就不会仅仅局限在眼下自贸区的几个板块中了，资本弥散的机会很
大。现阶段集中炒作的外高桥和临港板块价格带有一定盲目性，短期内涨幅过大，不仅
透支了未来的升值空间，价格的夯实也需要时间去沉淀。后续买家应提高置业理性。宋
沪雄相对乐观，他认为，虽然自贸区可能只有3年概念，但至少会导入一部分新人口，
这就让住宅市场有了机会。
而DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏建议大家从“大浦东”住宅市场
来看自贸区楼市。首先,“自贸区”的规划并非锁定一个集中型区域,而是分散在 “大
浦东”沿长江一线 60 多公里的多个区域,这就预示着更多板块将直接获得这一重大规
划利好的辐射影响。其次,从区域经济规划的叠加效应来看,自贸区将整体提升“迪士尼
”、“后世博”等一系列规划的等级与辐射力度,“大浦东”绝大部分居住板块的市场
价值潜力都随之提升。
写字楼：租金一天一个价
自贸区内注册企业都需要一个区内注册地址，写字楼一时成了稀缺资源。
世邦魏理仕（CBRE）的研究数据显示，今年七八月份自贸区内写字楼日平均租金报
价为2.1元/平方米，而在9月底自贸区挂牌日前后和现在已经出现了两波大幅调租涨价
。目前自贸区内写字楼的日平均租金已升至4.2元/平方米，一个月内租金翻倍，而部分
写字楼在这一时段内的租金涨幅甚至超过200%。如外高桥自贸园区内目前最贵的写字楼
——汤臣[简介 最新动态]国际贸易大厦9月份租金报价为每日3元/平方米，9月底受自
贸区设立消息影响日租金涨至4.5元/平方米，目前该办公楼的报价已调至7元/平方米。
这个价格虽然比上海核心区域的甲级写字楼还有一定差距，但已经是外高桥地区历年最
高价了。
有些入住自贸区的企业，最着急的就是找到合适的办公地点。例如，外高桥集团的
土地主要是为物流、贸易企业提供仓储用地，以及一些企业租用的办公楼。这也限制了
很多企业在自贸区办公的可能。随着保税区上升为自贸区，相关政策的出台意味着以后
自贸区内更多的可能是服务性企业，以后可能会将一些仓库用地变为办公楼用地，并配
合自贸区的推进进行理念创新、管理创新和功能创新。
RET睿意德写字楼高级助理董事陈曦认为, 目前来看，上海自贸区尚不具备发展为
市级商务区的基础条件。金融企业的入驻，主要业务在于离岸金融交易，以及区内企业
融资需求，作为真正意义的管理型总部几无可能。而商贸物流及科技类企业基于成本控
制，对办公物业品质要求有限。因此，自贸区办公楼市场的发展速度与规模不会出现“
井喷”。
相比之下，DTZ戴德梁行华东区写字楼部项目服务团队主管沈洁更看好自贸区的写
字楼市场：“原来的外高桥保税区,虽然同样有转口免税,但很多企业仅仅是注册外高桥
,办公地却设在陆家嘴(600663,股吧)或人民广场等地。自贸区成立后这种现象还会持续
。不过,某些类型的企业可能整体搬至自贸区,实现注册地和办公地的统一。”DTZ戴德
梁行华东区研究部数据显示， 截至三季度上海外高桥的研发办公楼的空置率低于全市
平均空置率5个百分点，未来可能出现供不应求局面。
除了住宅、写字楼，就连在房地产领域相当受冷落的物流、仓储和工业地产，竟然
也成了抢手货。一家希望购买自贸区内土地的企业，以前看中的一块仓储用地只有4000
元/平方米，自贸区挂牌前夕涨到了6000元/平方米，挂牌后又涨到1万元/平方米，10月
中旬报价再次被提高到1.4万元/平方米。而公司要购买这块土地，只是看中了在自贸区
内的身份和升值潜力。
目前，洋山区域的日租金为1.1元/平方米，而外高桥区域的日租金则为1.46元/平
方米。相比外高桥、浦东机场等区域，洋山区域工业物流土地和设施价格均处于自贸区
内的一个洼地，同时区域内可开发土地相对丰厚。不少国外投资机构已将其投资的下一
个重点，放到与自贸区相关的工业地产上来。 |
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