u***************r
发帖数: 11227 | 1 发信人： caiyunzhinan(去大理), 信区： Money
标题： 高房价不是被“炒”出来的
发信站： BBS未名空间站(Fri Sep 15 11:07:02 2017,GMT)
中国商业房地产之所以价格高，其原因不在于金融“炒作”过分，而在于商业房地
产仅仅是所有房产中的一小部分，大量的房子，都不是可以用来在扩展的市场秩序里交
易的房产。
高房价不是被“炒”出来的
胡润研究院日前发布的《2017胡润财富报告》显示，中国大陆600万资产家庭数量
已经达到362万户，比去年增长7.1%。同期，拥有千万资产的“高净值家庭”同比增长9
.7%到147万户。然而，由于我们的财富中房地产的比重实在是太高了，高额的总资产未
必都能为民众带来“获得感”，在北上广深一线城市，一座房子动辄超千万，可知其中
有多少千万富翁“囊中羞涩”？
原始秩序中的房子不是用来“炒”的
自1998年住房货币化分配以来，中国的住房市场开始启动。自此之后，各大城市都
拆旧城、建新城，开发了大量的房地产。而且随着房地产市场的迅速发展，市场秩序也
迅速发展。连带着也进一步推动了房地产融资市场，以及私人借贷市场。
金融市场的进一步发展，进一步推动了房地产市场的发展，同时也通过金融市场秩
序的支撑，大大提升了中国房产的市场价值。很多业主因此而成了百万富翁、千万富翁
，房地产开发商则很多成了亿万富翁。
各大城市的新兴商业小区，也出现了崭新的商业化的治理结构，先是开发商治理，
然后是前期物业治理，接着就是纯物业公司的治理。部分小区通过业主大会还建立了业
委会治理。这一治理的新颖之处是，其他社区治理，都是政府出钱，以村民和居民为基
础，但商业小区的治理，是业主出物业费，商业公司提供公共服务。这一崭新的治理方
式，也使得新兴商业小区的房地产价值得到了新治理秩序的支撑。
在这一背景下，其实还是有很多房产，在原始秩序的维度里，它们因为缺乏房产证
，而只能用来住，或者租，或者只能空着，而不能在市场上销售。如果能够销售，也无
法得到法律秩序的认可和保护，因而只能在原始的市场秩序里交易，市场成本非常高。
所以，在原始秩序里，房子的确是用来住的，也可以用来在原始秩序里交易，但没
有“炒”。因为金融市场不会青睐没有产权证的房产，无论是开发房产，还是购买房产
，都无法得到金融杠杆的支持。
在这个意义上，能够得到“炒”的机会的，也就是利用金融杠杆来融资开发和融资
购买的，只有法律认可的具有产权证的商业房产。因为只有这种房产，才能在市场上自
由买卖。这类房产往往在金融杠杆支撑下，也就是在发达的金融市场秩序维度支持下，
得以开发和交易。
中国房市在金融意义上不存在太大泡沫
这个时候，房地产市场就可能出现泡沫，也就是房地产金融杠杆率比较高的情况，
金融风险因此放大。
但是，目前的基本情况是，房地产市场开发的杠杆率不高，业主购买房子的杠杆率
也不高，因而“炒”的空间，也就是金融炒作引起的泡沫并不大。个人房贷是银行最优
质的资产，由此可见，在金融意义上，中国房地产并不存在太大的“泡沫”。
中国商业房地产之所以价格高，其原因不在于金融“炒作”过分，而在于商业房地
产仅仅是所有房产中的一小部分，大量的房子，比如农村的、城市的小产权房、职工用
房等等，都不是可以用来在扩展的市场秩序里交易的房产。其结果是商业房地产的产权
，其实是一个封闭商业性房市秩序里的特权，而不是开放房市秩序里的普遍性权利。最
终，这些价格里，不仅有原始秩序维度支撑，而且还有国家秩序、政府秩序、法律秩序
的支撑，再加上充分的金融市场支持，以及扩展的交易市场秩序维度的支撑，中国大城
市房地产价格才会较快上涨。 |
