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发帖数: 42 | 1 现在美国利息大概在 3.5% -4%,也就是说， 买一个50万的房子，付20% downpay =10万
，30年的贷款就 意味着你每个月付贷款 1,800美金就好了。 大纽约区，50万的房子，
房租一般 应该都在2000美金 到 3000美金 之间。 property tax大概是 一年$9000 到
$12,000之间。 也就是一个月至少要 $2550, 如果你住的是 condo/co-op/townhouse,
你还要付一部分maintenance fee 对应国内的物业管理费 这个说法。如果你的楼/房子
有20年的低税政策 那就更好啦。
所以说 2,000美金 与其交给房东，不如贡献给自己的贷款，还可以逼自己多存点钱。
好了，如果这个deal 听起来 吸引你， 你就可以继续看下去啦。 首先我不是broker，
不是专业的房子投资人， 我的一些小经验 只适合从来没有接触过在美国买房的人。
从我一直跟踪大纽约区这边的房价，2013年到2016年 狠狠的涨了一笔，但是从2016年4
/5月开始 房价又开始稳定 现在很多房子也在出现降价的情况了。
如果你不是美国公民或者绿卡持有者，只是是学生，旅行的人，在美国工作 或者从来
没有来过美国 你可以买房子吗？ 当然可以啦！ 有钱 到哪里都可以任性~如果你是
cash buyer 不贷款直接全现金买，你就是那些agent要追着跑的好买家。你出去的
offer，即使价格比别人低，都十分有可能被卖家接受。
如果你没有那么多现金 （即使有，你又是一个很想多元化投资的人，我觉得你也可以
考虑贷款，这几年利息一直处于历史十分低的位置，很多人都在说，现在就是银行给的
free money，自己的钱 留着去投资也可以）
所以， 你可以贷款吗？ 看你在美国有没有达到一定程度的稳定收入。如果你是旅行，
学生，或者根本不在美国，基本可以拿到贷款的可能性很低。我目前没听过。 但是如
果你已经工作两年啦，存到一笔downpay 或者有好心的爸爸妈妈给支柱你一笔downpay
， 薪水达到了一定水平，银行基本都会给你贷款哟。
首先你算一笔小账。
你有20% downpay么？ 或者说至少20%。 首先这个是在08年金融危机以后 美国比较标
准的一个downpay%， 如果你交不够20%，还需要支付mortgage insurance 还有很多其
他的closing 费用，而且你的利息会高很多。 相反如果你可以放 30% downpayment，
很多银行都会愿意把钱借给你。
在downpayment 存好以后，真正让银行决定借不借给你 是看你的偿还能力。 去google
用他们的mortgage calculator..算一下 你想要借多少钱，15年or30年的term, 放3.5
做利率，看看你每个月需要换多少钱。 除去了 你现在每个月必须花费的钱，吃喝/交
通费用，如果你还能存到每个月的贷款偿还费用+每个月的property tax + condon
common charge，银行就很可能会借给你。
如果资金check 没问题，你就要去check一下自己的 credit score啦。 如果你在美国
工作，你就一定会又social security card， 你的信用分跟这个卡一直栓在一起。所
以你很多银行信用卡，你的一些贷款都紧紧的捆着你的社保卡。 你可以去任何一个大
的信用公司 去check credit score for free...如果你的分在750以下，你就先去 提
高下你的分把。怎么提高呢？ google 上会介绍很多方法。 为什么要在这个分之上呢
？ 因为在这个分之下，你可能就不是3.5% 而是 3.75% 那么你需要偿还大概多 2-4万
美金。。
然后你像要 15年 还是30年， 看你每个月的偿还能力，像现在汇率这么低，你又不想
太辛苦去偿还这笔费用，30年很好呀， 汇率可能比15年高一点点，但是每个月压力小
很多呢。 而且mortgage都是可以用来抵你的税呢。
然后你看你需要condo还是townhouse 还是single family house 还是multiple family
house 有所收入啦。
当你大概知道你要在哪里买房子，通过zillow 你大概可以知道 你需要什么样的budget
，需要借多少钱。
这些信息都有啦， 就去银行拿一个 pre approval 吧。 这个pre approval是不用钱的
，没有任何责任，一个小时在网上/电话里搞定。 有这个pre approval 很多broker才
会热情认真的对待你，大多数broker也是要看到你的pre approval才会带你去看房子哟
。 到底要不要找broker呢。 如果你选择范围很广，对当地又不了解，建议找一个熟悉
该地区的broker，她按照你的要求/goal，给你推荐很多理想的房子。 但是不是每个
broker都很好，有的只是很想快点做成交易，可以转到中介费。 作为买家，你不需要
支付中介费，都是卖家支付commission的。 但是因为你有broker，卖家考虑到要付3%
的费用，对于你杀价 卖家会算入那部分钱。也就是说，如果你没有broker 直接找到
owner或者她的agent交易，你有可能收到比较多一点discount。。。但是因为 一个一
个去找seller agent很累，一次把房子要到钥匙去看房子 很辛苦，找一个靠谱的
broker是一个理想的事情~
怎么出一个合理的offer价格呢？ 你可以通过zillow 查询同一地理位置的listing
price， 以及在三个月内卖出房子的价格。这些zillow 都会有价格呢 你可以看看这个
地区近一年的卖价，也大概知道现在房价在涨还是在跌，也就可以知道现在自己的
negotiation power有多少。 还有因为了解最近同一个地理位置 类似的房子状态 格局
和交易出的最低房价，你大概知道，什么样的价格是大概合理的。不一定要跟最低的
match，因为房东不愿意卖，即使价格合理，你还是拿不到呀。以这个价格为基准， 起
码不会被一个不合理的价格坑到。
房子有没有view呀，楼层高低 都会对房价有影响 税贵不贵呀， 附近有没有好的学区
都对你的房价造成直接影响。。 如果你在纽约/jerseycity 找房子，假如找到的1bed
room 和 2bedroom 房价差的不是特别特别大的时候，我非常推荐买2b的。1b 一般过几
年 你就需要搬出去，因为都会说结婚生子 需要扩展家庭。 3b 我发现反而不太好，很
难出租 也很难卖，因为租金和卖价都会很高。 不过如果在纽约 或者大城市以外的，
这个就不适用啦。
如果买房子来投资。目前纽约区的投资回报 可能在 3% 左右，但是如果你走出纽约，
去比较low的area，投资回报会好很多哟。
那怎么跟卖家讨价还价呢？ 每次还价加多少呢？
如果房价在50万，一般好像每次加3000是比较合理的。别怕出的offer太底，一般的第
一个offer都会接到卖家的counter offer。 你想象你认为你可以付的max的价格，再比
这个价格低一些可以给讨价还价来一些空间。如果当时很多买家抢offer，你不仅要比
asking price要价格高，或许要高很多才能抢到。。准备可能会有 3- 5轮 跟房价来回
的 counter offer。 我的视频里 会有一点自己还价的小技巧可以参考。
你看看你买房子的时间 是seller的market 还是buyer的market，参考下 zillow里面这
一区的房子都是new listing 还是有很多老listing 3个月都卖不出去的。如果房子在
市场很久都卖不出去，你可以压价压更多哟。但是，如果卖家不着急卖，价格不理想，
你又特别想要那个房子，也不要等。这种大事，真心爱上了，就随便放手。毕竟我像in
long term,..只要不是房价泡沫的时候，（美国目前的房价还是挺合理的），都会有
所涨啦。 而且不要担心自己一买房价就跌。因为你并不是做投资 不是马上要卖出去，
房价明年什么样，后年什么样，跟你一毛钱关系也没有。关键是你要住的舒服了。 房
价跟股市都是如此，就高高低低，低低高高，所以你如果是一直自己要住的话，在市场
合理的时候 用合理的价格买到自己非常喜欢的房子，就是赚到。 没必要等到一个非常
低的价位入手，cuz you would never know...
好啦，回正题。
当卖家接受你的offer之后，你可能会panic一段时间，可能会怀疑自己说，啊，就成了
，这么大的付出，真的可以么？特别是如果你是第一个次的 home owner。你甚至会想
逃跑。这些都正常的。你可能会觉得太顺了，是不是杀价杀的不低，一些压力和负面情
绪，听说很多人都有。这个时候别冲动的去逃避。跟一直支持你的朋友们聊聊。他们可
以让你看到truth， 把剩下的事情都做完。
情绪放一边，马上去跟银行讲 让银行把你的pre approval做成真的一个mortgage loan
啦。这个时候会帮你锁定一个 利息rate，然后对你的资料进行严肃认真的考察，还有
你看的房子 对它做一些评估啦。
你也需要找有lawyer帮你看法律文件，title transfer，找好朋友介绍便宜的 大概800
美金。 希望一切顺利，银行最后把钱借给你。如果风险不大的地方，你的资料都没有
问题，银行会开心的借给你 开始赚你的利息达~
好啦。 如果不像看那么多文字，可以看看我做的小视频。。里面有更多我对 哪里选房
子，高楼的话，选有view和没有view的差别。楼层高低的大概差别。。 找怎么样的
broker之类的。。。 还有说关于 pre approval的做法呀，利息货比三家的必要性呀
如果有说错的，欢迎指正，毕竟我也不是专家，只是分享一下自己所得的经验。希望这
个会对你有所帮助。。
我做的小视频 关于买房子的在：
https://www.youtube.com/watch?v=DiwCnYwXS58 | i**********o
发帖数: 5993 | | b********i
发帖数: 42 | | M**2
发帖数: 1121 | 4 说得不错。
但是纽约房价这么高，现在入手晚了吧？ |
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