在美国，用孩子名义买房合适吗？ - NextGeneration版

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NextGeneration版 - 在美国，用孩子名义买房合适吗？

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d*****6
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外国人在美国持有物业怎样更合理呢?是用自己名义、公司名义、还是用小孩名义持有
呢?
这个问题是一个大家问的最多的问题。很多在移民的、刚移民过来的、以及在中国打算
要移民的人他们在美国购置物业前共同的一个问题就是：房产应该放在谁名下?这个是
大家很关注的问题。其实在中国跟美国有一个大的国情差别，中国人喜欢把房产放在孩
子名下，但是美国大家不愿意这么做，这是为什么呢?因为在美国大家都知道小孩子在
未成年之前是没有任何法律执行效率的。
美国人为什么不喜欢把房子放在孩子名下呢?
首先，孩子小的时候没有法律执行力，可是孩子大了以后过了十八岁他就完全可以作为
一个大人行使各种签字法律权利。在这个时候，如果房产是在孩子的名下的话，会牵涉
到一个问题：在美国任何持有房产名字的人如果本人不签字，那这个房产是卖不掉的，
父母不能做任何处理。所以你失去了控制权。
有些人会认为：我的房子反正是要给孩子的，所以也就不讲什么控制权了。但是大家没
有考虑到另一个非常重要的问题: 年轻人的各方面风险比成年人要高。第一，他们可能
会败掉。年轻人如果名下很多资产，喜欢乱花钱，就容易犯罪或者是走向不好的方面，
这个概率很高。。做为父母辈辛苦积累下来的资产容易被腐败掉。第二，结婚。在美国
离婚率很高，如果孩子跟配偶离婚，孩子的一半的资产就会被分去，因为在美国离婚，
分资产是很常见的。第三，被起诉，十八岁的年轻人开车总是会比四十岁的成人风险更
大，所以美国的官司非常常见，所以就会被起诉被告。所以这个时候如果被告的话，孩
子名下的资产也会被搞掉的。
最后，房产放到孩子名下，在美国还会牵扯一个赠予税的问题。
以上原因 ”败掉离掉告掉税掉”，就是为什么美国人不愿意把房产放在孩子名下的主
要原因。所以不是非常建议把房产给孩子，特别是在孩子小的时候就给他。
那么外国人怎样在美国房地产投资以及做到比较好的税务规划呢?
首先我们非常建议外国人在美国投资房产使用一个美国的公司，所谓的有限责任公司
LLC去持有这些房地产。这在法律上的重大意义就是有限责任制。
有限责任公司是有限责任制。假如你的房客告房东怎么办呢?这个时候他可以起诉的资
产仅限于你投到这个LLC上的资产，而不会起诉到你在中国的名下的其他个人资产，以
及已经在美国的其他资产。对于高净值人士，这是非常非常重要的。因为在美国，房客
起诉房东这种案子是非常常见的。而且大部分的州，都是属于房客优惠州，如果房客起
诉房东通常是房东输房客赢。所以，你在自己名下放一些地产在这边出租其实风险还是
蛮大的。
另外用LLC持有这个物业还有其他重要的意义：在卖这个物业的时候，房价百分之十五
的税金不会被预扣，也就是说卖家不需要等到来年报税时再拿到这笔钱。用这个周期，
拿去做别的投资就可以产生更高的回报率。比起预扣的税金放在国税局那里，是没有任
何利息的，这个差别是非常巨大的。所以从“有限责任不会被追索、没有预扣税”这两
点角度考虑，用LLC持有美国的物业是具有重大意义的，所以通常都建议客户这样做。

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