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发帖数: 11893 | 1 知道开发商“扛不住”，却没料到他们会如此“扛不住”。据本报记者近日调查，继龙
湖、星河湾之后，越来越多的房企正前仆后继地投身降价大潮。其中，不乏绿地、中海
、华润等超大型房企，降价幅度更扩大至20％至40％。另有中型房企与代理机构密谈整
体出售项目，价格为目前市场售价的七成左右。如此超预期的快速降价已经引发退房纠
纷的普遍出现。
沪上成交量跌至7年最低
从区域上看，上海无疑已经成为此轮降价潮的漩涡中心。
上周，龙湖郦城、绿地秋霞坊、中海御景熙岸等上海楼盘全面降价促销，降幅高达
20％至40％。较此前龙湖等房企在重庆、青岛的8％至10％的降价幅度不可谓不猛。“
楼市降价无论从速度还是深度上都超过了市场预期。”中房信集团分析师薛建雄表示。
另据本报调查，包括华润外滩九里这种上海顶级公寓也开始悄然调整价格。代理机
构中原地产经纪人介绍，目前华润外滩九里推出2、3层特价房源，单价已经低于8万元/
平方米。根据统计数据，外滩九里在3月以来所售十余套房源中，单价多在9至12万元/
平方米。“开发商称这些房源为特价房源，并不是整体降价。但实际上，房企今年面临
最难过的年关，因此拿出部分降价房源促销回款，才是真实的原因。”上述中介人士表
示。
而之所以选择在华东降价促销，龙湖内部人士透露，公司是经过审慎评估，最终选
择了刚需实力较强、降价后很容易走量的区域，打破价格僵局，争取成交主动权，抢占
市场份额。开发商将其称为“抢收行动”。
在房企巨头纷纷领降的情况下，上海房价上周继续下行。根据中国房产信息集团数
据显示，上周（10月17至23日）上海商品住宅成交面积再次跌破10万平方米，环比减少
19%。成交均价21247元/平方米，环比下降5%。至此，10月前三周上海市共计成交一手
商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%。成为近7年有数据历史以来的
最低水平。“从郊区到市区、从普通商品房到高档别墅，房价下跌形势已经可以用惨烈
来形容。”薛建雄称。
这种降价只是开始
不过，这种降价还只是开始。根据记者调查，上海部分开发商正私下与营销代理机
构洽谈整体出售事宜。整购价格在目前成交均价的基础上至少折让30％。“大概3个月
前，住宅谈整售价格大概还是8.5折左右。而一旦整售失败，这些资金压力大的开发商
必将项目低价推向市场。这意味着这波降价潮肯定会继续蔓延。”一位代理机构人士称。
除上海外，北京、深圳、广州等重点城市降价促销楼盘近期也开始增多。中原地产
调研结果显示，当前杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%。主城区
成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。此外，成都、南
京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中成都降价幅度大部分在
5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住
宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%至15%。
“北京通州的华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销幅度相当大
。”中原地产张大伟说。而据记者了解，上述个别项目降价幅度与最高价时相比普遍在
20%以上，有些甚至于已经超过40%。
另据统计，北京二手房积压房源已经达到13.5万套，去化周期高达15个月之久。业
内人士称，北京二手房降价压力正在扩大。而10月中上旬北京二手住宅每平方米成交均
价再度跌破2.2万元，创下了近14个月来新低。 |
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发帖数: 11893 | 2 由商品房降价集中引发的几起业主集体“维权”事件，加强了人们对上海楼市下行的预
期。一些业内人士认为，这波降价风潮会继续蔓延和加深。
《第一财经日报》对上海、深圳、北京、广州四地的调查显示，住宅降价销售潮早
已不是上海一处的现象，深圳自5月就揭开了降
相关公司股票走势
万 科Ａ7.36+0.172.36%
价大战的序幕，北京周边地区也“寒风”劲吹，广州则暂时稳定。
上海：降价潮已酝酿多月
据报道，10月22日，数百名老业主在龙湖地产上海嘉定郦城售楼处聚集，表达对销
售方的不满。在开发商的促销策略中，嘉定新城龙湖郦城从1.8万元/平方米直降到1.4
万元/平方米。
与此同时，浦东中海御景熙岸的促销则是在进行团购活动之后价格可从2.2万元/平
方米降至1.7万元/平方米，也引发了业主“维权”。
SOHO中国董事长潘石屹在其微博上称：“上周有人问我，房价会降吗？我列出了四
个可能先降价的城巿，万万没想到从上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公
司，万万没想到这几家上半年销售不错的公司先降了。为什么？”
仲量联行上海区董事周志锋告诉本报记者：“事实上，今年从5、6月份就已经开始
降价，那时只是个别的，而且是从经验丰富的大开发商开始，他们对市场反应很灵敏，
比如万科、华润。但当时大部分开发商还是很乐观的。”
上海中星集团昆山置业有限公司销售经理邹华程对记者表示，目前的降价促销在业
内是很普通的做法。中星集团在上海的楼盘外滩印象花园也有促销活动，促销降价幅度
在5%左右。
仲量联行跟踪的20个城市成交量显示，三季度传统的销售旺季的成交量反而小于二
季度，于是进入9月份，更多的开发商开始降价。“在上海虽然不普遍，但是在苏州、
无锡、杭州等长三角城市，降价幅度在10%~15%的楼盘已经很多。”
深圳：降价大战5月爆发
事实上，在上海多个楼盘集中降价之前，一向被视为国内楼市“风向标”的深圳早
已开始了降价博弈，多个大型开发商率先降价出货，引发中小房企跟进。
深圳某知名房地产上市企业向本报表示，该企业高管在此前7月份参加国务院有关
房企座谈会时曾明确承诺，未来三个月会将销售价格降下来。当时，国内多家房地产龙
头企业亦参加了这次内部座谈会。
早在5月，中海地产便揭开了深圳房地产降价大战的序幕，其低价推出的“康城国
际”和“塞纳时光”两个项目合计1300多套房源，开盘当日被抢购一空。由于两个项目
售价低于预期，一度引发部分老业主集体维权事件。
中海地产降价引发一轮楼市冲击波，周边多个在售楼盘则陷入被动境地，部分开发
商被迫采取跟进措施。
与康城国际同处于大运会板块的益田大运城邦二期，此后在8月6日推出300套毛坯
房，购房享罕见七折优惠，折后价直接从12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方
米直降4000元，令同行大跌眼镜。
更令开发商不寒而栗的是，对行业风向素来敏感的万科启动了“万团大战”行动，
覆盖区域之广、供应货量之大均为万科史上仅见。而继7月份推出的“万团大战”降价
促销行动之后，万科在深圳9月份又一举推出11个项目、1万套房源入市，其总价优惠幅
度更是从此前的5000元上升至1万元的级别。
即将于10月下旬再次开盘的深圳龙华花半里项目，其价格在一个月内最高降幅达到
每平方米5000元。该项目营销总监陈勇在接受本报采访时表示，为避免老业主情绪反弹
，接下来将对老业主直接进行幅度不等的价格补偿。
此前花半里项目在9月4日正式开盘，当时均价17800元/平方米，送约2000元/平方
米精装修。当地媒体称，为进一步促销，开发商——深圳恒祥基房地产公司在10月加推
新品，单价大多在12000~15000元/平方米之间。一个月前后，该项目价格直接降了约
2800~5800元/平方米，降幅约33%。
北京：周边地区降幅明显
“去年在北京通州买房子的人全亏了。”39岁的购房者李新（化名）这样感慨。
2010年底他曾经动过在通州买房的念头，彼时，通州新建楼盘的房价已经集体攀升到每
平方米2万以上。而此时，李新发现，北京通州新建商品房的价格已经集体回归到了每
平方米1.5万元左右。
京贸国际城是北京“跳水”最快的一个项目，2010年底该楼盘的价格一度达到2.68
万元/平方米的最高峰。随后，京贸国际城降到1.98万元/平方米，因为每平方米一次性
降价7000元而成为著名的“北京第一降”。今年一次“特价房”促销中，该项目一度降
至1.4万元/平方米。
虽然北京城区房价依旧坚挺，但通州、昌平、大兴等周边区域均感受到了楼市寒流
。2011年7月份开始通州的房价开始大幅度下跌，从8月份的均价1.7万元/平方米，直跌
到了10月份的1.5万元/平方米左右，每月跌幅在1000元/平方米左右。在领跌项目中以
当年涨幅最快的几个项目为主，如京贸国际城、珠江拉维小镇等。
暗降的项目也为数不少，通州天时名苑就是其中之一。10月23日该项目推出的5号
楼均价14300元/平方米。这比此前几期楼盘的价格每平方米降了几千元。对此，业务人
员的解释是“以前的带精装修，现在的是毛坯房”。
我爱我家副总裁胡景晖告诉本报，这些区域领跌的原因是此前涨得太快，过度透支
了购房者预期的价格。据通州某楼盘的销售经理告诉记者，降价的主要原因是快到年底
了开发商着急回款。
北京市房协副秘书长陈志表示，从近期情况看，近两成项目下调了推广价，主要集
中在通州、大兴等地，以中小套型普通住房为主，多为前期定价过高、涨幅过快项目，
普遍采取特价房形式促销，“降价换量”逐渐成为共识。
北京联达四方房地产经纪有限公司杨少锋对记者表示，目前北京降价阶段的楼盘占
市场的1/4，随着春节临近，开发商资金回笼压力加大，降价范围和降价幅度都会大幅
扩大，楼盘降价接下来会成为一个普遍现象。
杨少锋分析称，目前开发商分为三类，一是可降可不降。这类开发商之前积累了大
量资金，又没有拿地，所以没有资金压力；二是想降不敢降。开发商有些资金压力，但
又不是特别大，同时考虑到降价后由于限购，成交量不一定能上去，销售达不到预期，
反而赔偿得更多；三是不得不降。这部分开发商资金链非常紧张，如果不加快销售，会
有资金链断裂的风险。“目前北京市场上不得不降的开发商占全部开发商的两成左右。”
广州：尚未出现降价潮
来广州工作近3年的张女士现租住在广州中心城区海珠区赤岗附近，前段时间看上
了附近的新楼盘纵横公寓，一个多月前去询问，售价是2.3万。“最近听说房价在跌，
昨天又去售楼处问，结果价格一点都没下降。”期待落空的张女士表示将继续观望。
记者走访广州越秀区东川路的房产中介发现，目前广州老城区的房价并没有受成交
量下滑影响而出现松动。一房产中介人员告诉记者，目前越秀等中心城区的一手房越来
越少，由于房源稀缺，教育、医疗等资源较好，所以不论是新房还是旧房，价格都比较
平稳，没有出现下跌。
她告诉记者，目前广州一手房除了花都的一些楼盘外，其他地方价格都没有下跌，
南沙因为新一轮开发的缘故，还连涨了好多。记者致电位于番禺区清河东路的尚东尚筑
楼盘询问，该楼盘新一期于10月5日开盘，售楼小姐告诉记者，现在连样板房都卖完了
，只剩下顶层，且不打折。
当地房地产网站的统计数据显示，以“十一”为分界点，广州一手住宅均价在“十
一”之前连涨三周，在“十一”之后连跌三周，从12303元/平方米的高位稳步下跌至
11617元/平方米。在销售面积方面，最新一周（10月17日至23日），广州十区二县市网
签共1742套一手住宅，环比上升16.76%。
对此，合富置业首席市场分析师龙斌对本报表示：“目前广州楼价总体比较稳定，
降价潮倒还没出现。”
龙斌认为，广州楼市历来比较理性，自用需求占比较大，投资以长线投资为主。而
且广州的房价甚至比一些二线城市还低，泡沫相对较小。
“广州的房价没有北京、上海、深圳那么高，广州中心区的房价仅相当于北京的五
环以外，上海等地出现的降价潮和退房潮，在广州还没有出现。”前述房产中介人员说。
龙斌分析，广州的房地产企业的资金情况都还可以，但如果信贷继续趋紧的话，广
州楼市也不排除下跌的可能。“目前也有一些新楼盘为了迅速回笼资金，采取打折优惠
等形式促销，但打折幅度有限。”
（记者蓝之馨对本文亦有贡献） |
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发帖数: 11893 | 3 正如业界所预料，面对着业绩的下滑、销售的不力、金融环境的紧缩，房企在四季度将
被逼降价。连日来，包括中海、绿地、龙湖等品牌房企开始在上海大规模打折，最低折
扣7折、最大降价幅度1.2万元/平方米，一时间业主维权、其他项目跟风降价氛围弥漫
整个楼市。“在大房企降价的带动下，楼市的价格铁板开始出现松动，预计在四季度这
股降价风将影响整个楼市。”一位业内人士表示。
品牌房企弱市“先逃”
“不久前有人问我，房价会降吗？我列出了四个可能先降价的城巿，万万没想到从
上海先开始降价了。我列出了几家可能先降价的公司，万万没想到这几家上半年销售不
错的公司先降了。”面对上海楼市的大幅跳水，SOHO中国董事长潘石屹也直言大出自己
的意料。
“十一”长假刚过，位于上海松江区长泰西郊别墅开始了降价活动，较此前的在售
价格下调了2000元/平方米，本是一个不太知名的项目，在房价岌岌可危的关键时刻，
却成为了引发整个上海楼市降价潮的导火索。
在随后的一周时间内，降价潮席卷了整个上海滩，品牌开发商纷纷跟风。嘉定龙湖
郦城的精装房直降4000元/平方米，由１.８万元/平方米降至1.4万元/平方米；中海御
景熙岸项目跳水6000元/平方米，从2.2万元/平方米直降到1.6万元/平方米；绿地秋霞
坊的精装房则直降6000元/平方米，由1.9万元/平方米跌至1.3万元/平方米；闵行星河
湾由3.6万元/平方米降至2.6万元/平方米。
为何在潘石屹眼中的大开发商率先挺不住呢？
让我们看看这次降价潮时上海楼市的统计数据，根据的统计显示，10月前三周(10
月1日-23日)上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和108.56万平方米的去年同
期水平相比，大幅下滑72%，成为近7年以来有数据的历史最低水平。这对于准备在年底
前赶超业绩的上市房企而言无疑是一个巨大的打击。
“正如所料,首先降价的必然是以上市公司为首的所谓大地产,因为他们是钱的奴隶
，是靠销售量来生存的，他们无法对业主负责，就是给人砸场子也得降。”卧龙湖置业
总裁李建平表示。
其实早在2008年金融危机之时，万科董事长王石就是先发表了“拐点论”而后率先
降价，让大开发商在弱市下先逃有了先例。
缘起房企资金链集体告急
从复地地产的摘牌，到绿城的岌岌可危，自限购以来，开发商的资金链就如紧的发
条一样，随时有断裂的可能。
根据以往的市场规律，三季度一般为房企销售旺季，特别是九十月份，开发商选择
放量推盘，在供需两旺的情况下，基本能够推动成交量的上涨，从而增加销售收入。
但是今年却是寒风早凛冽。
在嘉凯城的三季报上记者看到了这样的陈述，货币资金较年初减少35.90%，主要是
房产销售回笼减少及支付土地款、工程款增加所致；存货较年初增加33.04%，主要是因
为支付土地款及在建项目投入增加所致；财务费用较上年同期增加300.08%，是因为短
期融资金额增加所致。
同样的情况在其他上市公司的报表中也可见到，10月20日，杭州滨江房产集团股份
有限公司公布2011年第三季度报告称，报告期内，公司营业总收入1.15亿元，同比下降
88.98%；归属于上市公司股东净利润亏损2118万元，同比下降110.76%，每股亏损0.01
元。
可见房企的资金链已经脆弱到了几近断裂的状态。
截止到今年10月23日，共计有29家房企发布了三季报，总营业收入为156.4亿元，
环比下降了19.5%。
其中15家出现经营性现金流量净额下滑的情况，7家房企没有完成全年销售目标的
75%。链家地产首席分析师张月认为，成交量下滑、库存攀升甚至价格下降，都是冷市
下市场所表现出来的常态，而真正对房地产行业受创的深度表现是房企资金问题。如果
市场持续低迷，压垮房企的最后一根稻草是资金链的断裂。
降价促销、去存量已经成为了房企的不二选择。
据中原地产研究中心监测，近期大幅降价促销的大型开发商业绩情况均较为理想，
其降价促销行为更多的是应对低迷市场的主动战略调整。如龙湖地产在上海和杭州两地
推出的3个新盘在5天里售出1000套房源，认购约20亿元人民币，去化率近九成。
全国楼市降价潮即将来临
记者了解到，大房企的降价行为让中小开发商开始跟风，上海的降价潮正在不断扩
散。中原地产统计，目前杭州新开盘的项目较周边楼盘下降幅度高达10%-20%，成都、
南京、天津等二线城市新开楼盘成交价格也已开始出现下跌。其中，成都降价幅度大部
分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近
郊住宅价格降幅较为明显；天津的新房均价降幅则在5%-15%。
“现在房子是1.45万元/平方米，您可以考虑下。”销售顾问向一位购房者介绍。
业主思量半天后直接回答“1.3万元/平方米我就马上签约”。经过和营销负责人的短暂
请示后，销售员回答“没问题可以签，但是价格要保密”。这是近日在北京通州楼市某
项目上演的一幕。
“其实现在购房者和开发商直接议价的现象在北京楼市已经不是一件新鲜事了。项
目做推广时，不少购房者直接就问降多少、打折吗？打8折我就买。”东二环的一位项
目负责人向记者表示。
根据链家地产市场研究部统计，北京商品房成交量已经连续三个月环比下降，9月
后入市的项目有26个至今零成交，占入市项目量的比重年内首次达到50%，滞销压力再
次升级。
张月认为，连续几个月成交不景气已经对市场多数开发商造成价格压力，中小房企
出于流动资金紧迫、大型房企出于年度业绩指标和充裕资金准备的需求，降价促销的意
愿增强。现在多数开发商的不降价，并不仅仅是出于项目利润空间的考虑，更多的是降
价后业主维权对于销售的负面影响以及是否会加深市场的观望情绪，部分项目降价销售
后成交量反而更加稀少。如纳帕澜郡小区，9月初入市后成交均价降幅约为两成，但签
约率至今不足10%。张月认为，相对而言，前期业主由于降价维权对于项目销售的负面
影响相对更大，可能会直接削弱项目前期宣传树立的良好形象，给消费者带来该项目保
值性弱的预期，并且若双方纷争没有得到及时处理，不仅后续销售进度会遭到搁浅，也
会造成部分前期业主的退房风波。
记者了解到，随着房企降价潮的蔓延是业主的退房现象大量出现，根据链家地产市
场研究部统计，三季度北京商品住宅退房总量为621套，同比增加44%，但同比增速和上
季度相比下降46%。
专家观点
更多房企降低四季度预期
上海房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，开发商目前首要面临的是资金的问
题,进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1-2月的22%下降到1-9月的15.7%；企
业自筹资金比重大幅上升，由1-2月的34.4%上升到1-9月的41.2%。另外，个人按揭贷款
比重和利用外资比重有所下降，定金及预收款比重小幅上升，开发企业资金状况不容乐
观。由此可见，在信贷政策紧缩、通胀率仍相对较高的背景下，四季度融资环境仍然严
峻，预计四季度楼盘促销的现象将越来越多。
同时张月认为，如果市场持续低迷，压垮房企的最后一根稻草是资金链的断裂。近
期公布的29家房企三季度经营性现金流量净额为-16.6亿元，比去年的30.8亿元减少47.
4亿元。限购之后，房企利用自有资金的比例大幅提高，在项目回笼资金缓慢的情况下
，企业资金链很容易出现问题。目前，大部分小房企出现资金问题多以出售项目或股权
并购的形式呈现，然而随着大房企的自顾不暇，未来小企业濒危被接手的几率也将下降
，破产倒闭则会明显增加，甚至不排除其在建项目烂尾的可能。为应对财务上的困窘局
面，开发商或者调低年度销售目标，或者采取项目全面降价的措施。此前，富力根据半
年业绩情况，将全面目标下调两成，并宣布旗下项目降价促销5%-10%。随着更多大房企
业绩回落，预计四季度会有更多房企降低市场预期，主动采取大范围而非个别项目降价。 |
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发帖数: 11893 | 4 楼市调控下，在中小房企为生存而拼死挣扎的时候，龙头房企的业绩增速也开始逐步放
缓。
10月24日晚，继金地宣布前三季度净利润下滑64%后，地产龙头万科也公布了其三
季度报告。今年1-9月，万科累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，
分别比2010年同期增长39.9%和35.9%；实现营业收入293.1亿元，净利润35.8亿元，同
比分别增长31.0%和9.5%——万科不足一成的净利增幅，显示出龙头房企的业绩增速开
始放缓。
同时，最新的数据也显示出市场面临的严峻形势。尤其是进入十月，楼市成交持续
走低，多数城市十月周均成交较上年同期大幅下降，“银十”已成“铁十”。其上周（
10.17-10.23）监测的35城市中，28城市楼市成交量同比下降，8城市成交量跌幅在50%
以上。重点城市成交量均同比下跌，其中深圳跌幅最大，达65.03%，广州、成都和上海
同比下降幅度亦皆超过50%。
而万科季报还显示，其截至9月底的存货已接近2000亿元，同时经营性现金流量净
额也同比下滑23.85%至14.95亿元。
但虽然万科前三季的业绩增长不足一成，不过相比其他A股上市房企，万科的业绩
表现可谓良好。有统计就显示，此前29家房地产类上市公司三季度净利润整体环比大幅
下降40%，经营性现金流量净额也从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。
万科董事会秘书谭华杰表示，“万科今年一半以上结算资源集中在第四季度，因此
前三季度结算量相对有限。随着四季度较多项目陆续竣工并转入结算，预计全年结算量
及净利润的同比增幅相比前9个月将有较为明显的提升。”
承认调控影响
万科季报显示，今年三季度主要城市商品住宅供应量增加，而销售则进一步放缓。
深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都
、武汉等14个城市的商品住宅批准预售面积同比上升5.1%，成交面积则同比下降20.9%。
谭华杰坦承，市场环境的巨大变化对万科的销售也有所影响：“不过，由于公司的
产品以中小户型为主、以装修房为主、面向自住客户，因此受调控的影响相对较小，销
售情况也明显好于市场整体”。
1-9月，万科累计实现结算面积236.9万平方米，同比增长9.7%，结算收入281.0亿
元，同比增长26.9%。
季报显示，万科第三季度实现净利润6.1亿元，同比增长31.9%。由于前三季度结算
量持续低于销售量，而期间费用主要与经营规模、销售规模相关，前三季度净利润增速
低于结算收入增速。1-9月份，公司累计实现净利润35.8亿元，同比增长9.5%。
“万科今年第四季度的结算量可能超过前三季度总和，”谭华杰表示，“这也意味
着，全年结算量和净利润的增长幅度相比前三季度会有较为明显的提升。”
房企存货高企
此外，有统计显示，29家房企三季度存货已达2337亿元，比去年同期的1551亿元大
幅上升50.7%。而作为内地房企老大的万科，三季度末的存货更是达到了1929亿元，较
去年同期增加44.70%，对此公司表示主要系经营规模增加，并称各类存货中，已完工开
发产品（现房）55.3亿元，占比仅2.87%。
而在谈及市场后续的走势时，谭华杰也表示，“10月前后历来都是新盘上市高峰，
未来一段时期，预计新房供应还将继续增加，市场存货压力也会进一步加大。”
不过他同时也指出，市场环境的变化并没有超过万科的预判，公司在上半年市场整
体推盘量相对较少的情况下，就有意加大了推盘力度。因此相对于市场整体而言，公司
全年的推盘节奏较为均衡，下半年的销售压力也小于行业整体。万科的季报也显示，其
前三季度累计实现销售面积841.2万平方米，销售金额970.8亿元，同比分别上升39.9%
和35.9%，年度销售再创新高已无悬念。
而对于房企的资金来源问题，谭华杰表示，“随着调控的深入，房地产企业的融资
渠道日益紧缩。”今年前三季度，全国房地产投资资金来源中，国内贷款的比例已经降
至16.2%，为历年来的最低点。受销售放缓和融资收紧的双重影响，企业的投资意愿和
投资能力已经普遍减弱。自去年年底以来, 全国新房开工面积的增长幅度有所减弱。
坚持谨慎投资
万科季报还称，受房地产调控深入、企业资金趋紧的影响，三季度土地市场也进一
步降温。北京、天津、沈阳、大连、广州、深圳、佛山、东莞、上海、杭州、南京、苏
州、宁波、武汉、成都、重庆等16个主要城市的土地供应相比一、二季度略有增加，但
出让底价仍在高位。而企业在拿地上更趋谨慎，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍比
例开始上升，底价成交日益成为普遍情况。
谭华杰认为这些现象在一定程度上验证了万科此前的判断，并为万科这类资金相对
充裕的企业提供了优于上半年的拿地机会。不过他表示，由于目前主要城市的土地出让
底价尚未出现明显回调，公司对于新项目获取仍将继续保持审慎的态度。 |
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发帖数: 11893 | 5 自房改以来的十多年间，我国经历了数次房地产调控，但都因“越调越涨”而被外界诟
病。在本轮楼市调控的“深水期”，是否会再次半途而废？从近期高层的表态来看，调
控政策似乎还没有放松的意思。
10月21日，国务院总理温家宝在广西南宁考察时指出，目前房地产市场调控和保障
性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。
就在本月18日，国家统计局新闻发言人盛来运表示，房地产是国民经济发展的重要
支柱产业，要实时监控房地产的发展变化，进一步巩固房地产宏观调控的成果。
一周之内的两次表态均没有显示出松口之意，这也被外界解读为调控政策将维持现
有的力度不放松，政策面从紧的局面还将持续一段时间。
中央表态未见“松口”
在本轮房地产市场调控中，10月是一个颇为关键的月份。截至本月，被称为“史上
最严”的楼市调控已经持续了9个月的时间，不少地方政府和企业迫于压力，开始发出
放松调控的诉求。
本月11日，广东佛山发布文件，放宽对四类情况的房屋限购，成为全国首个公开放
松限购政策的城市。事件引起媒体广泛关注，但就在当天晚间，该政策便被紧急叫停。
16日，新华社发表题为《楼市“冰点”背后警惕“变相宽松”》的文章，强调各地
要“严格执行信贷、税收、土地供应等‘治本之策’，做好房地产调控‘持久战’的准
备。”这被认为是针对上述事件的政策表态。
盛来运的发言则是在两天后的三季度宏观经济数据新闻发布会上。当日发布的数据
显示，70个大中城市中，9月新建商品住房价格环比下降和持平的城市为46个，其中，
一线城市房价已连续3个月停涨。
本月21日，温家宝总理在考察广西房地产市场情况时也作出表态：目前房地产市场
调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果。
中国房地产学会副会长陈国强向记者表示，从高层的表态中，“看不出任何调控放
松的迹象”。
据记者了解，海口、三亚等一些城市已经变相松绑“限购令”，限购政策在二三线
城市的“扩军”也举步维艰。同时，一些房地产开发商呼吁，调控政策应“差别化”对
待。
对此陈国强表示，楼市调控已进入“深水期”，效果初现，但反对声音也大，政策
走向出现不确定。此时中央的表态没有松口的意思，意味着现有的政策力度还将持续一
段时间。
限购“扩军”步伐艰难
“持续”未必意味着“加码”。至少在“限购令”的扩军上，有关方面的步伐仍较
为缓慢。
今年7月12日，温家宝总理主持召开国务院常务会议，提出房地产调控方向不动摇
、调控力度不放松。同时强调，房价上涨过快的二三线城市也要限购。
但此后，仅有两个二三线城市作出“响应”。8月和9月，浙江台州、衢州先后出台
限购政策，但因其限购范围有限，被指“敷衍了事”。另一些热点城市则干脆出台“限
价令”，被市场分析人士认为是对限购予以规避，河北廊坊、山东烟台、广东韶关、辽
宁丹东均在此列。
据统计，当前全国共有43个城市出台了限购政策，除35个直辖市、计划单列市和省
会城市之外，仅有8个二三线城市纳入限购。
上海某房地产研究院综合研究部部长杨红旭向记者表示，中央年终要“问责”的标
准是：是否完成年度房价控制目标，对广大二三线城市来说，限购与否并非硬指标。因
此他认为，最终出台“限购令”的二三线城市不会太多。而在“限购令”将于年底到期
的城市中，也有一些城市会选择自动终止。
不少观点认为，房价控制目标的签订表明，在中央与地方政府的博弈中，地方政府
已渐渐掌握了主动权。这也使得地方政府可以在现有的框架之内，对政策做些微调。
事实上，尽管佛山限购被叫停被认为中央上收了制定限购政策的权限，但外界对限
购“扩军”的预期仍不乐观。一种观点认为，不少二三线城市楼市处于起步阶段，外来
投资需求较少，不宜启动限购。
杨红旭也认为，当前实施的限购政策本身带有“一刀切”的强制色彩。包括佛山在
内，不少二三线城市和省会城市都在扮演“陪太子读书”的角色。
信贷政策仍将“趋紧”
信贷方面的变数，对楼市却不是好消息。近期，一线城市的个别银行将首套房贷利
率上调至基准利率的1.1倍，这一范围又迅速扩大到不少二三线城市。
对此陈国强分析认为，银行信贷的发放总是呈现“前松后紧”的局面，年底收紧贷
款属正常调整。但同时也反映了银行对后市的谨慎判断。
国家统计局的数据显示，今年1~9月，房地产开发商本年度资金来源为6.19万亿元
，同比增长22.7%。但自今年6月以来，个人按揭贷款已连续4个月呈下跌趋势。
一种颇受认同的观点认为，销售回款是当前开发商最有效的资金渠道，而在“限购
令”尚未解除的情况下，个人住房按揭贷款的收紧，将对企业的销售继续施加不良影响。
近期，富力、龙湖、中海等品牌房企旗下的项目出现降价现象，并引发业主“维权
”。北京中原地产三级市场研究总监张大伟向记者表示，未来还将有更多的房企加入降
价行列，尤其是追求业绩的上市房企。
无独有偶，银监会主席刘明康近日也表示，最新房价压力测试显示，即使在最极端
的房价下跌40%的情形下，银行业仍风险可控。但目前房价跌幅连10%都还没到。这一表
态也被认为，无论首套房贷是否会调回至基准利率，房地产市场面临的信贷环境都将维
持紧张局面，这也将加速房价拐点的出现。
北京中原地产根据国家统计局的数据得出，上月70个大中城市房价平均环比涨幅仅
为0.003%，几乎接近停涨。而在8月，这一数据为0.02%。几乎所有机构都在报告中据此
得出结论：房价拐点已基本确立。
陈国强则认为，一线城市的房价拐点已经出现，但由于房地产投资、施工面积、新
开工面积等指标仍处于高位，价格拐点传导到广大二三线城市还需数月的时间。 |
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