中国人持美国房产权的最佳方式 - Returnee版

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m*******h
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近年来许多外国人积极地在美投资，为获得有利的租税对待以及最大的责任保障，外国
投资者应利用两层结构以持有产权，这种结构应以下列两种形式为之：以外国公司持有
拥有所有权的美国公司，或以外国信託人利用其现金创造一有限责任公司拥有产权。
外国人购买美国不动产可有几种方式。用个人名义购买及管理或者以公司组织或以
在美国或外国的信託。各种的所有权持有方式各有其优缺点。
如果外国人只是以拥有房地产为目的，因不能用来产生收益，不会被课徵所得税;
但如果外国人投入大量时间，或很明显看得出此外国人预备以此为居所，则此外国人则
应按美国居民课税，纵使此人并未申请或拥有合法的美国居留权;如果其被归类为美国
居民，其所有外地的其它财产则都应被课税(Internal Revenue Code Section 61)。再
者，如果外国人在此产业居住累积超过半年(183天)，则其非产业上所产生的收益也可
能应被课以30%税率。
但是，如果外国人士希望拥有产业的目的是从事在美国的商业或业务，则情况又有
不同。美国政府课税时有4个考虑因素1.美国所得来源 2.有效关係 3.商业或业务 4.在
美国境内执行。第1项Source Income包括租赁所得及出售产业所得，第2项有效关係指
前述所得来自于有关商业活动的资产的收益( IRC 864 (c) (2) (A))。
构成商业或业务的定义并不太明确，需视其性质及程度而定，主要的原则是此外国
人产业的活动是否是相当的、经常的、连续的及超逾单纯的产业收租而已。此商业或业
务认定是个重要的问题，特别是外国人是个公司组织。另方面，在美国境内从事商业或
业务活动的外国公司，需依照美国一般居民纳税，同时在税法882 & 897条款下，还有
额外的税赋。虽然外国公司处份土地在税法上合于资本利得免税优惠，再者，美国政府
对从事商业或业务的外国人士係按其淨所得课税，而非其毛所得;因此外国人士在税务
上能有所选择究以个人名义或公司组织何者为宜?再者，外国人士以商业或业务名义申
报不动产有关税赋时，还可申报与其产业有关的维护、折旧及利息等的费用。
假定外国人士购买美国产业的主要理由是为其商业或业务活动，则以那种型式持有
不动产能获得最大利润。以公司组织持有是一个方式，不仅是提供有责任的保障，同时
免除了外国人士申报联邦、州及地方税务的负担。再者，创造一个美国不动产控股公司
(USRPHC)可以免除外国人士投资美国不动产租税法(FIRPTA)下所规定的预扣10%购价金
额。且公司股份的赠与不会构成赠与税，反之个人直接投资则有。

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