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发帖数: 858 | 1 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: brihand (brihand), 信区: Military
标 题: 养老地产怪圈：纳税人补贴富人养老
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Sep 17 13:47:55 2013, 美东)
养老地产怪圈：纳税人补贴富人养老
2013年09月18日01:20 第一财经日报 我有话说
沈秋
在各路资本热炒养老概念的当下，坐拥优惠政策的保险公司面临着“借公益之名行
牟利之实”的广泛质疑，在这背后，则是纳税人出钱补贴富人的养老地产怪圈。
目前，泰康人寿就在15个地区与地方政府谈判拿地，筹备在3年内建立15个养老社
区。除了泰康人寿之外，近年来，中国人寿、中国平安、新华保险、合众人寿等多家险
企纷纷拿地，进军养老地产。
养老地产成为“香饽饽”，与政府给出的巨大优惠直接相关。“每年国家都有补贴
预算，你不申请别人申请，有办法的人就申请到了，没有门路就申请不到。越有能力、
越大的单位，越能够申请到补贴。”北京一名做过养老地产项目的私募人士对《第一财
经日报》表示。
不过，享受多重优惠的险企将养老地产推向高端化，引发了市场关于补贴富人的质
疑。“高补贴对接了高端产品，是目前养老地产的行业现状，这说明政府设计的政策出
现了逆向选择问题。”另类投资机构华强资本CEO艾晓峰对本报称。
低价拿地，政策扶持
2013年6月，泰康人寿投资的第一家养老社区“泰康之家”在北京市昌平区揭幕。
当时，泰康人寿董事长兼CEO陈东升向媒体表示，700亿~800亿是规划中全国15个连锁养
老社区的总投资额。
事实上，在养老产业逐步成为朝阳产业时，有着丰富闲置资金、丰厚客户资源的保
险企业，率先一片欢腾，养老地产开始成为险资聚集地。
拿地成本是养老地产最主要的成本，低价拿地让险企得到巨大实惠。泰康人寿一名
中层人士对本报表示，泰康就有专门物色合适土地的团队。
其后，泰康人寿“拿地之旅”再下一城。7月10日，泰康人寿子公司广州广泰投资
有限公司以竞标底价13277万元竞得广州萝岗区永和区YH-A4-1地块的国有建设用地使用
权。该地块面积为23810平方米，出让年限40年，按13277万元的成交价计算，楼面地价
为2788元/平方米。招标公告显示，该地块用于建设健康、医疗服务产业及其配套设施。
而一周之后，广州凯得文化娱乐有限公司竞得的另一块出让年限40年的位于萝岗区
的商服用地，面积11468平方米，成交价58029万，楼面地价为5060元/平方米。
无独有偶，泰康人寿此前在上海松江区和北京昌平区拿地的价格也相对较低，一般
都与养老概念有关，项目规划往往涉及养老、医疗及相关配套用房项目。
低价出让土地只是地方政府针对养老地产项目的优惠方式之一，更多的优惠政策包
括政府直接部分出资、减税免税、专项补贴、配套出让商业住宅用地等，至于如何优惠
和优惠多少，还要看险企跟地方政府的博弈。
“在土地价格上，目前各地没有统一的优惠标准。一般都是相互谈判，通过配合当
地政府的养老发展规划，在土地价格评估方面获得优惠或者争取地方财政、专项补助资
金支持。”前述泰康人寿中层人士对本报表示。
他还称，泰康人寿努力争取的优惠政策与其他进军养老地产的保险公司无异，主要
是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金、银行贷款利率优惠等。
此外，民政部129号文规定，社会力量投资的养老服务机构，在资金税费上加大力
度支持，按照民政营业税征税。另外，福彩基金，原来只是留存部分的10%可以用于养
老，现在规定要提高到50%。
有业内人士分析称，大品牌保险企业到了地方，或多或少都会获得当地政府的优惠
扶持，因为险企建设养老社区，能带动经济活跃，既满足了地方政府招商引资的需求，
也给当地解决了部分就业问题，还能带去稳定的税收收入。
市场质疑富人受益
“政府要办的养老是普遍服务性质的，是提供给普通消费水平的老年人的。而地产
和险资等社会资金要做的，是高端或变形的房地产开发。”前述北京私募人士称，无论
是高端养老项目还是低端养老项目，面对的政府优惠政策是一样的，但现实的结果就是
，地方政府的经济发展需求与险企的逐利需求，在高端养老地产上达成了一致。
举例而言，一款与养老地产项目泰康之家挂钩的“财富尊赢”保险理财产品正在销
售中。泰康之家销售经理称：“这属于高端养老社区，不是有钱就可以入住，必须要买
保险产品，才有入住资格。”
该销售经理介绍说，第一批入住的老年人很多都是国家部委退休干部以及著名演员。
知情人士表示，“财富尊赢”这款产品包括两个版本：“定制版”每年缴纳35万缴
纳10年或一次性缴纳350万，赠送养老社区一室一厅免费入住；“自选版”每年缴纳20
万缴纳10年或一次性缴纳200万，赠送养老社区一室一厅免费入住。购买定制版产品，
老人从医护到公墓，全部由泰康负责。
2015年才能入住的养老社区，开售不到3个月已经销售过半。据相关负责人介绍，
截至9月5日，泰康之家第一期2000套住房已经签售1300多套。缴纳完第一年的35万或20
万之后，可以签订保证入住合同。
“既然是一款纯商业性质的产品，为何不按照商业规则运作，而要享受政府财政补
贴、各种低价以及各项优惠政策，这不是拿着纳税人的钱补贴富人吗？”供职于美国通
用电气公司的王先生在放弃购买这款产品后，在泰康人寿客户高端推荐酒会上当场表达
了自己的疑惑。
亚太城市研究会房地产分会会长陈宝存在接受本报记者采访时称，养老地产的建安
成本决定了与之相挂钩的保险产品就是为富人服务的，普通精装修房，建筑成本2000～
3000元/平方米，但是养老地产往往配套有公园、健身房、医院、超市等，如果是开发
企业做配套，这部分成本都计入，建安成本一般在8000元左右/平方米，再加上楼面地
价，成本过万，而且接待能力有限。这些都决定了与之挂钩的产品保费高企，天然属于
高端保险产品。
前述北京私募人士则对本报称，富人得到补贴，但保险企业从中受益更大。“因为
各种优惠、补贴都是中间企业或机构先拿走，是否会转利给入住老人以及转利多少，还
取决于企业或机构。” |
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