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w****n
发帖数: 25644 | 1 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: YonahYou (Yonah), 信区: Military
标 题: 地产税不能算是美国地产相比中国的劣势
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Oct 22 17:44:16 2014, 美东)
刚看了军版关于周小平观点的楼，其他的不说了，就房产税发表点看法 （非专业房地
产人士）
1. 房产税跟产权没有关系
从表面上看，不交房产税，政府可能会强行做tax deed sale，变相剥夺你所有权，但
实际完全不是这样
a. 很多state是没有deed sale，只会lien sale，简单的说就相当于给你加一个
interest很高，优先度最高的mortgage/loan
b. 有deed sale的州也不会你欠几个月tax就把你房子拍卖，一般从欠款到拍卖至少要
半年到两年，中途每一步都有很严格的通知要求，如果不按要求通知deed sale是无效
的。绝对不会出现你不知不觉房子就被拍卖了的情况
c. 好了，有人说就算你提前通知我，我没钱交怎么办？最还不还是要被强行拍卖？我
想说你脑子实在太不好用了，有非常多的办法：
c1. 每个州有不同的政策，可以Certificate of Discharge， Installment Plans，
apply for an extension。还有些州可以在拍卖后一年按照拍卖价+interest买回来
c2. 把房子出租，美国大部分中产阶级居住的地方rent yield不可能连3%都不到
c3. 用房子抵押拿equity loan出来
c4. 实在不行，你可以自己主动把房子卖掉
简单的说，federal/local govt会想尽一切办法让你付得起tax，而不是想去偷你抢你
的地。如果你有mortgage，bank也会想尽一切办法让这个房子不要被拍卖
如果你的房子出租出去还抵不上tax，卖掉自己又没有equity，那恭喜你了，直接让法
院收回你的房子吧，没有equity没有income potential的ownership叫ownership吗？这
也是美国tax sale最常见的情况。简单的说，这种情况下屋主是没有损失的。当然也有
像新闻里那种三年不交税也不知道欠税的极品存在，但那毕竟是个例
2. 中国没有房产税吗？
美国房产税基本是用来pay当地所有教育和服务，有人说中国没有房产税，难道没有教
育和市政服务？我真是无力反驳这种弱智言论。中国当地政府靠什么来养这么多服务？
土地拍卖。土地拍卖的资金最后转嫁到谁身上？还不是买房的人
简单说，中国房产税相当于以后70年的房产税pay in upfront，美国相当于
installment payment
我这里不想把问题量化，因为要算哪个present value高需要的模型太复杂，但一般来
说，你愿意pay in upfront还是pay by installment？
如果你还觉得upfront比较好，请想想这里的"merchant"可是政府，你相信中国政府的
信用吗？就不论贪污腐败问题了，你觉得政府会把卖地的收入对未来几十年做规划来使
用吗？
我不相信，我宁愿老老实实的每年付tax，至少保证每年社会的教育资金和市政budget
到位
3. 美国房产税高吗？
高不高是相对的
如果你住在大农村，的确很高，就算跟国内房价差价比也是高，但你有想过当地每一个
学校每一个警察局每一个垃圾站才服务多少人？你住大house的跟别人挤在几十平方的
公寓比吗？
同样人口密度的城市中，美国地产税没有很高。可能很多人不知道纽约的地产税很低，
我自己的公寓就是1.1%
4. 房产税是什么？
在美国，如果你把所有房子看作投资出租房，自己买的房子是投资加上付自己租金的过
程，房产税其实就是投资房的一个investment cost。大部分情况下，房产税和房租和
房价互相影响，以调节最后的investment return不至于过高或过低。
我理解很多国人对房产税的厌恶，主要是因为国人认为买房就是买个家，是完全属于你
自己的东西，有感情粘性。但美国房地产已经非常成熟和商品化，房子更多的是一个
investment vehicle，ownership本身已经不太重要了，这就是为什么很多老人会办一
个reverse mortgage套现 |
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