Salon版 - 多地新城遭业主抛弃成为空城 房地产泡沫蔓延 |
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发帖数: 1846 | 1 宋 嵩绘
小区建成五年 入住不足三成
“造城”吹出多少泡沫(热点解读·调查)
本报记者 丁志军 杨 彦 魏 贺 智春丽 方 敏 杨远帆
核心阅读
近日，记者在采访中发现，一些城市在新型城镇化建设中热衷于造“新城”，动辄
规划数十平方公里的新区、新城。不可否认，城镇化进程使更多人享受到城市生活的便
利。然而，由于缺乏合理规划，不少“新城”成为“空城”。房地产泡沫蔓延的风险、
土地资源浪费的阴影、过分依赖土地财政的隐忧，也渐渐浮现。
“一线海景”、“拎包入住”……8月28日，记者在某海滨小镇看到，东西长达21.
3公里的滨海大道靠山一侧，已经开发建设了200多个楼盘。虽然天气闷热，却没有海滨
度假区的人流和喧哗。
记者走进某小区，发现小区内的棋牌室、蛋糕店、理发店全部大门紧闭，唯一营业
的商铺是一家房屋中介公司。一位工作人员说，这个拥有5000余套住宅的小区现在入住
率不足20%。邻近小区的一位居民也反映，即便在旺季，他居住的小区入住率也不过三
成，“住了几年一直没有集中供暖，因为秋冬季节连20%的入住率都无法达到。”
空置率高，配套设施不齐全，业主纷纷抛弃新城
在东部一省份的某县，记者了解到，新城5平方公里的建成区内，居住人口仅三四
万；建成5年的住宅区，入住率不到三成；建成8年的商业街上，店铺大门紧闭。一位干
部告诉记者，去年该县成立了新城繁荣办公室，“就为了解决人气问题”。
空置率高的同时，还有很多业主准备抛弃新城。
在某海滨小镇，地产中介小徐告诉记者，小镇海景地产过度开发，房价上涨十分缓
慢。这两年，不少炒房客大量甩房；而一些购置住宅用于养老、度假的业主，也因配套
设施不齐全选择抛房。
类似情况，也发生在北方一个号称“中国第一生态城”的新区。“我多少钱买的多
少钱卖给你，只要不赔钱就行。”几年前在生态城买了房子的曹女士说：“买这房子后
悔死了，附近什么配套设施也没有，想卖也卖不掉。”
这座生态城总体规划80平方公里，拟打造成世界一流的生态宜居城市。然而，8月
28日，记者在这里看到，一片尚未建成的别墅区早已停工，铁栅栏锈迹斑斑，建材凌乱
地堆放在地，规划中2010年建成学校、医院的目标毫无眉目。
一位和生态城有业务往来的银行工作人员说：“地方政府的如意算盘打错了，生态
城周边是填海吹沙造的地，地方政府以为把地造出来，就可以卖大价钱了。但没想到根
本没有人来生活，结果花巨资造了个无人岛。”
新城建设严重依赖土地财政，GDP导向催生“造城”热情
新城建设往往耗资巨大，那么，巨额资金从哪里来呢？
记者了解到，新城建设中，卖地建城成为一种常见的开发模式。卖地获得土地出让
金；银行贷款，抵押靠土地；融资、还债也靠土地——一切都来自土地。
以某县为例，新城于2005年启动建设，规划面积14平方公里，除此之外，还有一个
2.97平方公里的片区是通过围填海建造的，计划投入16亿元。该项目2011年报批，2012
年开工建设，至今都是政府在投资。
该县一位干部告诉记者，当地为新城筹措建设资金，主要通过由一家国资公司融资
，建设基础设施，然后出售土地递次开发的方式。
“比如说，我们老城区政府大楼的土地值100万一亩，而新城只有40万每亩，那么
通过置换就可以解决盖楼资金不足的问题。”那块围填海的片区，“整个人工岛占地
4500亩，如果能有3000亩土地出售，按100万元一亩的价格计算，将来光土地收益就可
达30亿元，资金应该不成问题。”对于未来的收益，当地干部很有信心。
为了建设新城，不少地方不惜承担债务。专家分析说，地方利益和以GDP为导向的
发展思路是“造城”的重要动机：借新城建设推动土地升值，地方政府获得高额土地出
让金；大规模的基础设施建设带动投资，拉动GDP增长，也是漂亮的政绩。
“你当市长，建了项目大家都看得到，花了多少钱或者欠了多少钱，一般没人追究
。”一位专家直言：“前任市长建项目，配套设施还没建人就调走了，继任市长不愿管
，只管上新项目。新城越建越大，配套却不完善，就更发展不起来。”
中国改革基金会国民经济研究所常务副所长、资深研究员王梅说，对地方官员来说
，建新城的资金来自财政收入、银行贷款等，不是自己的钱；而且现在出口低迷，消费
不可能在短时间内有大的增长，投资拉动GDP增长的作用比较关键，所以地方政府对投
资的冲动就更大一些。至于决策方面，一些政府官员不懂投资，项目不经过科学论证就
上马，造就了不少“拍脑袋”的新城、新区。
透支经济发展潜力，地方政府债务高企，房地产泡沫蔓延
“造城”，在一些地方如火如荼地进行。但上述种种迹象表明，“造城”并没有给
很多地方带来预期的繁荣。
有地方干部告诉记者，“造城”资金严重依赖土地财政，但新城建成数年，工商业
发展不起来，居民区入住率又低，资金无法回流，地方压力极大。
“这很让人担忧”，王梅说，城市大小应取决于有没有规模效应。现在很多地方建
的新城，既没有足够的人口聚集效应，也没有交通枢纽或者产业支撑，“在没有合理动
态需求的前提下，为了建设而建设，很多是面子工程，造成投资无效、资源浪费，透支
了经济发展的潜力，地方政府债务高企。”
审计署日前公布的审计结果显示，随着土地出让收入增幅下降，地方偿债压力也在
加大。2012年底，4个省本级、17个省会城市以土地出让收入为偿债来源的债务需偿还
本息2315亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。
房地产泡沫蔓延的隐忧也已浮现。记者在调查中发现，一些三、四线城市建设虽然
投资巨大，但产业空心，市场需求不足，只能留下大量烂尾项目。
“部分三线城市和四线城市、县城再按这样的模式发展房地产，恐怕在扩张到一定
程度时会导致崩盘。”国家发改委城市和小城镇改革发展中心主任李铁说。
“新城建设其实有很成功的例子，比如上海的浦东”，王梅说，关键在于要科学论
证。一些中西部城市，三、四线城市都是人口流出的地方，“这些地方再建一个新城，
不是浪费吗？”
卖地建房的开发模式，加上规划缺失、供过于求、配套不足，除了催生房地产泡沫
，加重地方对土地财政的依赖，还消耗着有限的土地资源，“上届政府卖下届政府的地
”的现象在一些地方非常突出。此外，一位专家指出，部分地方政府将城镇化看成一次
圈地“良机”，以新城建设的名义，将大量农业用地划为建设用地，造成土地使用效率
下降，侵占耕地、侵害农民利益的情况也时有发生。
盲目“造城”脱离了城镇化本意，新城建设应回归以人为本
记者注意到，不少地方在建造新城时，都有意无意地以推进新型城镇化建设为契机
，将城镇化简单理解成圈地、盖楼、“造城”。采访中，多位专家指出，这种做法绝不
是城镇化的本意。
不久前召开的中央政治局会议提出，积极稳妥推进以人为核心的新型城镇化。中央
也多次强调，城镇化要放在与工业化、信息化、农业现代化同步推进的发展视野中来谋
划。
“城镇化的问题核心是改革，而不是投资。”李铁说，要在城镇化的过程中注重从
数量型增长向质量型增长的转变，从粗放扩张型发展向资源集约型发展转变，要强调以
人为本的发展观。
“与其造新城，不如把现有的城市变得更好，”王梅认为，很多地方应该考虑的是
提高现有城市的质量和承载能力，增加其规模效应，而不是去摊大饼。
至于新城建设，同样要回到以人为本的道路上来，与产业规划相结合，综合考虑现
实需求和未来发展。
王梅认为，遏制不理性的新城建设，首先要有透明的决策机制和监督机制，让土地
资源的开发受到监督。其次，要改变官员提拔时以GDP为主要考核目标的问题，政府的
绩效应成为考核的核心。此外，要提高官员的执政能力，特别是选择、监控和管理项目
的能力。“新城需不需要建，建多大？建的标准要多高？都要经过充分、细致的调研论
证。”
城镇化不是盲目“造城”。记者采访过程中，多位专家提醒，“贪大求快、盲目‘
造城’之风有可能造成巨大的浪费和风险，需要及时加以遏制。” |
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