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发信人: houniao2002 (候鸟), 信区: Family
标 题: 与无良房东长达一年诉讼斗争(长，慎入）
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Jul 7 23:15:11 2011, 美东)
摘要: 在一个公寓住了近两年半的时间, 搬出后打扫很干净，无良房东扣除所有押金（
近700刀），还索赔近400刀。气愤之余，将房东告到small claim court, 历经一年（
出庭四次，2次with commissioner, 房东appeal, 2 次with Judge）. 最近完胜，法官
判房东退还两倍押金，诉讼费等，另付原告律师费近1600刀。
经验：1。搬出来打扫的时候地毯上的污渍不要自己随便清理，很容易越搞越差，留下
bleach spots，很多房东都是基于这个索赔的。2。一定要和自己的朋友约manager
final walk through , 当他/她的面，要照相，甚至摄像，录音，声势高大点。3。如
果房东扣了押金，还另外问你要钱，一定不要付额外的钱。房东要告你赢了才能report
你的credit。一般房东是不会告你的。4。如果想打官司，最好先找一找律师看有没有
律师愿意提供合同：赢了对方付律师费，输了也不需要你出律师费。我的律师就是这样
的。5。如果真的想打官司，可以回到原来的公寓看看是不是搬进了新的房客，最好能
看看房东有没有换东西，如地毯什么的。
详细过程：2007年九月经朋友推荐搬到这个apartment, 因为在外州家庭琐事缠身，事
先没做什么调研，也没看房，直接定下了。房子本身还不错，价格相对便宜。搬进来之
后发现manager很凶，手底下的人象奸细一样，老是向manager打小报告，被manager训
斥好几次。因为房子还可以，还推荐三户朋友住进来，现在相当后悔，深感对不起朋友
。只有一个朋友拿回押金扣除80刀。此幸运朋友当时已经搬到外地，还sublease了房子
给别人（manager也知道，免不了打电话谩骂），最后我帮忙约manager 做final walk
through，当面照相，manager 当时一脸愕然，总体态度很好。另外的朋友都没有约到
final walk through, 押金全部扣光。等到自己搬出来的时候，以为只要作了final
walk through, 应该能拿回部分押金。
Manager显然有备而来，找了一个手下打扫卫生的证人，我也找了两个证人，事先找了
很多照片，没有当着manager照，有点后悔。当场manager相当挑剔，故意找茬，把
stove挪出来，说stove 的背面和下面没有打扫。与manager争吵之后，不欢而散。21天
之内受到房东的信，主要claim地毯900刀，需要换地毯什么的。咨询了当地的tenant
resource center之后，决定先理后兵，（1）给房东写信要求退还押金，出具发票等，
未果。（2） file a claim to the Department of Agriculture, Trade & Consumer
Protection. 房东是一个狡猾的律师，很快回复了dept. of ATCP，当然是否认加倒打
一耙。ATCP并没有什么调解的结果，只是说会存档三年。（3）将房东告到small claim
court, 诉讼费99刀，索赔双倍押金。
我们这个州的法律很烦，传票必须雇佣professional server serve 给被告本人，不能
用certified mail or fedex 什么的。如果找sheriff 送一次就35刀，最多送三次。后
来在当地黄页上找了一个server的广告打电话过去，总共收$35, 不管送几次。房东非
常狡猾，能找到的地址是一个公寓，但是他从来不住在那里，所以server送了很多次都
没有送到。后来只好又自己打电话给法院和一些免费的律师咨询，大家说只有打广告一
段时间找被告，费用大概100刀左右。
后来仔细看了一下租房合同发现，发现合同并不是和房东本人签的，而是和房东的房产
公司签的。又去法院免费咨询了一下，当地的一个法学院每周一次有老师和学生的免费
咨询服务。那个老师（本人也是律师）也不是很懂small claims, 人很nice, 还打电话
给她的丈夫咨询，建议把被告的名字划掉，更改了房产公司的名字，然后在到法院正式
amended 一下，不用再交诉讼费。Amended之后，又给了一个新的case no. 再找那个
server 送了一下，这次直接送到Apt. Manager’s office，manager 签收了，一次就
搞定了。
等到法院指定的时间房东出现了，和房东一起确定了下次见commissioner的时间。第一
次见commissioner 只是调停（settle），不用带证人。Commissioner 只是问了一下双
方意见，没有怎么调停，就说调停不成功，约了下次正式审理的时间也是和同一个
commissioner。等到正式见commissioner 的时候一定要带证人，证据什么的。我带了
三个证人，对方也是三个证人(manager, 打扫卫生的，修东西的)。这时候已经搬出来9
个月了， 在出庭前，经tenant resource center的人提醒可以造访一下以前的公寓看
有没有新人搬进去。果然两个月前已经有人搬进去了，是一个美国白人妇女，人非常
nice，说明来意之后，参观了一下房子，主要看地毯有没有换。地毯没有换，除了自己
清洗不慎留下的一块网球大小的bleach spot, 又多了好几处bleach spots, 估计是房
东的清洗人员留下的。注意地毯上的污渍一定要对症下药，不能随便用清洁用品很容易
越搞越糟糕。最后commissioner判决房东赔1200刀，主要的论据是虽然地毯上有bleach
spot, 但是房东并没有换地毯没有产生实际的损失，而manager把stove挪开检查下面
和后面是非常不合理的，任何人家stove的下面和背面都很脏。
赢了之后非常开心，当时commissioner就提醒我们房东可能上诉(appeal)。果然10天之
后收到法院的信，说房东上诉了，又定了一个月之后的某天和法官（judge）面谈
settle, settle 不成功还要正式开庭审理。可是法院定的时间正好我在外地, 给法院
打电话希望改期被告之必须双方同意同时和法院conference call才可以改期。只好给
房东打电话，可想而知，房东不同意改期，被臭骂一顿。只好把机票时间改了，谁知道
过了大半个月之后又收到法院的一封信说时间已经改到两个月之后的一天了还说是双方
都同意的时间，可是那天正好又在外地度假。给法院打电话，质问为什么没有经过我的
同意就把时间改了。法院说房东去了一趟法院，骗说是我也同意改期的，简直要气死了
，房东就是一个阴险小人！
法院工作人员说第一次调停（settle）可以有律师代为出面，自己不用出面。到了这个
时候，深深感到自己是没有办法一个人对付房东这个小人的，经朋友推荐，找到一个律
师。律师非常好，听说了我的情况之后，可能觉得胜算很大吧，签了合同，如果赢了的
话，对方会付律师费，如果输了也不用我出钱，简直是太好了。然后开开心心出去玩了
，一切交给律师处理。
律师代理了第一次和法官调停的meeting，房东此时有点心虚了，提出愿意退还我们押
金700刀左右，但律师费要我们自己出。由于房东实在太恶心了，不能这么便宜了他，
而且律师说我们赢的机会很大，虽然不能保证能拿到之前判决的1200刀，即使只赢100
刀，他也可以要房东支付1000多刀的律师费。我到了这个时候已经不想自己能赢多少了
，更多的是想让房东多出血。所以拒绝调停，等待下次开庭。
本来法院定了两次开庭的时间，我和我的证人都准备好了，临时被通知改期（第一次提
前一小时律师说对方律师生病了不能出席，改到第二次提前半天被告知对方律师又摔跤
骨折了，还要改期）。终于第三次改期的时间，我的证人终于有事不能出席了。律师说
如果需要可以让证人电话里面作证，不过最后没有打电话。终于到了出庭见法官的时间
。我们这边一个证人也没有，实在不好意思再麻烦朋友了。房东用了5个证人，经过2个
多小时的庭审，法官判决对方赔偿双倍的押金（近1400刀）+诉讼费+律师费。法官也认
为房东不应该因为一小块bleach spot就扣我900刀，而且房东也没有换地毯，清洁方面
觉得我打扫挺干净的，房东把炉子和冰箱挪出来检查下面是不合理的。本来有个小窗帘
（walmart 10刀一个的那种shade）是我弄坏的，也没让我赔偿，因为没有收据。
虽然律师说房东还是可以上诉，但是之后的上诉和我们没有关系了，我们也不需要再出
庭。又过了一个月, 拿到了房东的钱. |
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