f*****a
发帖数: 26 | 1 房子CLOSE一周后发现墙壁和屋檐连接处有一大洞并有修补过的痕迹，但卖主没有
discloure, roof 和 home inspector 也都没发现。roof 和 home inspector 都是
BUYER AGENT找的. 当时发现的ROOF问题是由SELLER负责修理. BUYER AGENT同时也是
SELLER AGENT，所有的DISCLOSURE都是她提供的. 这种情况这责任究竟归谁？如果
SELLER, AGENT和INSPECTOR都不愿意负责, 需要找律师上法庭吗？那应该告谁？BUYER
AGENT, SELLER AGENT, SELLER , ROOF INSPECTOR, HOME INSPECTOR?
目前(10/29)情况是：房子已经CLOSE 3周。当时一发现问题就联系了BUYER AGETN，不
接电话不回email，没办法自己联系了原来的ROOF公司，估价$1800。ROOF报告发给了她
，才开始联系我，说SELLER不承认知道这个问题，ROOF公司说是墙破了洞，不是ROOF,
并且认为应该SELLER DISCLOUR 给ROOFER，这样ROOFER会专门去查这里, 所以不承
担责任。现在HOME INSPECTOR要再过来看，她要我等着下周看HOME INSPECTOR怎么说
。我感觉HOME INSPECTOR也会说不是他的责任。那我怎么办？ 虽然不能证明SELLER
已知这个问题，可是有证据可以显示是已经存在很久的问题（以前修理的痕迹，ROOFER
也这么判断)， 那肯定不应该由我负责. 所以感觉要准备找律师了。而且雨季开始了
，现在没人承担责任，房子也没法修，可雨水往里灌，实在是很着急。BUYER AGENT又
总是很拖延的样子.
前2张照片是刚发现问题的时候照的，最后一张是2天前ROOF来检查，站在梯子上照的屋
顶，可以看见墙上的破洞.
请大家帮忙出谋划策，推荐律师，说说经验吧。律师费会不会很贵，到时候谁出呢？
Thanks! |
v*****z
发帖数: 3067 | 2 just fix it.
not that difficult to do so.
My house have more serious problems than yours. |
b*******e
发帖数: 102 | 3 嗯，看起来不难修，去lowes买点材料补一补就好了 |
y****t
发帖数: 121 | 4 $１８００，小意思啦，自己修吧，又找律师，又上法庭的，很麻烦， 也不见得省钱
，你还搭上不少时间，劳心费力的。
先看看能不能自己堵上，如果不行，就雇那个Roof啦。 |
f*****a
发帖数: 26 | 5 不是这么简单补洞就可以了。 由于这个是已经存在很久的问题， 所以和墙壁连接处
屋顶的几排瓦需要被揭开，因为瓦下来铺的那层东西都坏了，要重新换新的，然后重新
铺瓦上去。然后屋檐（GUTTER）也可能需要换。ROOFER说幸运的是水还没有渗到屋子内
墙， 墙里面应该还没有烂掉， 要不然麻烦更大了。修这个，要爬到2楼屋檐上方屋
顶的，自己修还是有危险性的（我是女的，第一次HOME BUYER）。房子很多小问题
CLOSE之后发现的，我都自己找人修了，现在真实身心疲惫的。可是这个$1800不算小问
题吧，大家都这么有钱吗？ |
d**k
发帖数: 114 | 6 找个contractor修一下不就完了？
老美公司1800的估计，复杂不到哪里去
【在 f*****a 的大作中提到】
: 不是这么简单补洞就可以了。 由于这个是已经存在很久的问题， 所以和墙壁连接处
: 屋顶的几排瓦需要被揭开，因为瓦下来铺的那层东西都坏了，要重新换新的，然后重新
: 铺瓦上去。然后屋檐（GUTTER）也可能需要换。ROOFER说幸运的是水还没有渗到屋子内
: 墙， 墙里面应该还没有烂掉， 要不然麻烦更大了。修这个，要爬到2楼屋檐上方屋
: 顶的，自己修还是有危险性的（我是女的，第一次HOME BUYER）。房子很多小问题
: CLOSE之后发现的，我都自己找人修了，现在真实身心疲惫的。可是这个$1800不算小问
: 题吧，大家都这么有钱吗？
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h********g
发帖数: 706 | 7 现在Seller应该不会给你出钱修这个了吧，除非你有证据说他以前就知道但没有
Disclose, 而且你还得去法庭诉他，很麻烦。试试你的home insurance会不会包含这个
。 |
f*****a
发帖数: 26 | 8 问题是即使是找个老中，比如说$1000可以搞定（其实我不知道多少钱可以了）， 我
也不愿意出这个钱阿， 因为这个是老问题阿，而且我觉得1000不是小钱阿。好几个小
点的问题（比如说外面SPRIKLER的水管裂了，CLOSE之前LAST WALK THROUGH并没有试
用，当时就相信SELLER说是好用的，结果等我搬进来开始自动浇水的第一天，就发现水
管是裂的，水压力很大，水都喷出地面形成水柱，正好全喷到邻居门前的走廊。结果我
只能手动浇水，自认倒霉，请人来修管子） 我都已经自己TAKE CARE了。这个我实在
不愿意。难道没有人发生过这种纠纷，或者都自己扛了吗？ |
f*****a
发帖数: 26 | 9 我不能证明SELLER知道这个问题， 可是有证据可以证明这是个已经发生在房子CLOSE
之前的问题阿。 SELLER可以说他不知道，他住在这里10年了，他可以说是10年前别人
修的，可是那些INSPETOR难道也看不到吗？知道有梯子，站上去看屋顶的化，这是很明
显的洞阿。站在地面是看不到的，因为被屋檐挡住了。 |
d******o
发帖数: 2489 | 10
....... BUYER AGENT同时也是SELLER AGENT，...
What's her name ?
如果Buyer Agent 和 Seller Agent是同一个人，你应该有心理准备猫腻的发生
【在 f*****a 的大作中提到】
: 我不能证明SELLER知道这个问题， 可是有证据可以证明这是个已经发生在房子CLOSE
: 之前的问题阿。 SELLER可以说他不知道，他住在这里10年了，他可以说是10年前别人
: 修的，可是那些INSPETOR难道也看不到吗？知道有梯子，站上去看屋顶的化，这是很明
: 显的洞阿。站在地面是看不到的，因为被屋檐挡住了。
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b*******e
发帖数: 102 | 11 inspection report上关于屋顶部分是在怎么写的？ |
f*****a
发帖数: 26 | 12 Remove gutter at rear between chimney and roof to wall intersection. Remove
2 courses of tiles. Tie in Ice &
Water Seal coved under flashings. Install diverters at eaves at gutters.
Apply Stucco Patch at wall where stucco is
open at wall and at chimney where gutter ends are. Let Stucco Patch cure.
Return to apply ColorFlex at patched
areas. Re-hang gutter. NOTE: If gutter cannot be re-used, others to install
new gutter at an approximate cost of
$250.00.
Section I (leaks)
Item 1 $1,615.00 |
f*******s
发帖数: 3046 | 13 不清楚，但买卖方的矛盾好像要先arbitrate，不能直接告？你看看买房的材料上应该
写着呢。
BUYER
,
【在 f*****a 的大作中提到】
: 房子CLOSE一周后发现墙壁和屋檐连接处有一大洞并有修补过的痕迹，但卖主没有
: discloure, roof 和 home inspector 也都没发现。roof 和 home inspector 都是
: BUYER AGENT找的. 当时发现的ROOF问题是由SELLER负责修理. BUYER AGENT同时也是
: SELLER AGENT，所有的DISCLOSURE都是她提供的. 这种情况这责任究竟归谁？如果
: SELLER, AGENT和INSPECTOR都不愿意负责, 需要找律师上法庭吗？那应该告谁？BUYER
: AGENT, SELLER AGENT, SELLER , ROOF INSPECTOR, HOME INSPECTOR?
: 目前(10/29)情况是：房子已经CLOSE 3周。当时一发现问题就联系了BUYER AGETN，不
: 接电话不回email，没办法自己联系了原来的ROOF公司，估价$1800。ROOF报告发给了她
: ，才开始联系我，说SELLER不承认知道这个问题，ROOF公司说是墙破了洞，不是ROOF,
: 并且认为应该SELLER DISCLOUR 给ROOFER，这样ROOFER会专门去查这里, 所以不承
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a******e
发帖数: 36306 | 14 living版说不该干的事情你都干了。。。。
BUYER
,
【在 f*****a 的大作中提到】
: 房子CLOSE一周后发现墙壁和屋檐连接处有一大洞并有修补过的痕迹，但卖主没有
: discloure, roof 和 home inspector 也都没发现。roof 和 home inspector 都是
: BUYER AGENT找的. 当时发现的ROOF问题是由SELLER负责修理. BUYER AGENT同时也是
: SELLER AGENT，所有的DISCLOSURE都是她提供的. 这种情况这责任究竟归谁？如果
: SELLER, AGENT和INSPECTOR都不愿意负责, 需要找律师上法庭吗？那应该告谁？BUYER
: AGENT, SELLER AGENT, SELLER , ROOF INSPECTOR, HOME INSPECTOR?
: 目前(10/29)情况是：房子已经CLOSE 3周。当时一发现问题就联系了BUYER AGETN，不
: 接电话不回email，没办法自己联系了原来的ROOF公司，估价$1800。ROOF报告发给了她
: ，才开始联系我，说SELLER不承认知道这个问题，ROOF公司说是墙破了洞，不是ROOF,
: 并且认为应该SELLER DISCLOUR 给ROOFER，这样ROOFER会专门去查这里, 所以不承
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f*****a
发帖数: 26 | 15 第一次买房，第一次下OFFER，什么都听的BUYER AGENT。 不过现在说这些也没用，
SELLER和INSPETOR不骗人的话就一些OK阿。能提供一些意见吗？应该怎么做吗？ |
f*****a
发帖数: 26 | 16
记得好象见过你的名字，on svsun.com. 你也是AGENT吧，知道的肯定比我多，能说说
你的观点吗？ 告的话，告谁？
BUYER AGENT和我一起告SELLER 和INSPECTOR吗？ 还是我告她？ 另外，有人提到
ARBITRATE，应该怎么做？
你知道吗？ 谢谢。
【在 b*******e 的大作中提到】
: inspection report上关于屋顶部分是在怎么写的？
|
s****s
发帖数: 2163 | 17 我代理的客人有过类似的情况，（当然不太相同）。
你应该让AGENT DRAFT一封信，比较合理的是你也出一些，然后跟SELLER要一点。比如
一半一半。
信要写的有理，但不用语气太强硬，尽量做到有理有礼。比如顺便感谢一下SELLER在这之间为你做过什么。
1800的话，不是很多， 你出一点，AGENT 出一点，然后SELLER再出一点。可以搞定的。
如果实在不行，那只有THREAT TO SUE一条路了。 SUE BOTH. SUE SELLER AND THEIR AGENT。 你只要威胁说要COMPLAINT AGENT， 估计AGENT很有可能就帮你说话/出钱了。
【在 f*****a 的大作中提到】
: 第一次买房，第一次下OFFER，什么都听的BUYER AGENT。 不过现在说这些也没用，
: SELLER和INSPETOR不骗人的话就一些OK阿。能提供一些意见吗？应该怎么做吗？
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f*****a
发帖数: 26 | 18 七七，非常感谢你的回复。刚才，我看了你的博客，写的很好。
七七呢，因为你碰到过类似的问题，那我能不能给你打个电话咨询一下呢？我可以请你
吃饭，以示答谢。：）。 如果
可以的话，请MESSAGE我。 谢谢。
那全面的情况呢，其实是在我搬进来之后，发现了好多问题，我都已经自己TAKE CARE
了，我待会儿会举例说明。就
是现在这个问题比较大，然后又有证据可以显示是以前的老问题，所以我就认为不应该
是我负责了。而且我不认为
BUYER AGENT会写这个信，因为她也是SELLER AGENT，怎么做，她肯定心里有数，但
是她并没有表明她的观点。
她现在只是说会去和SELLER， INSPECTOR商量，然后告诉我结果。
下面我会把我遇到的问题都说出来，第一次买房的人也可以从中总结点经验教训吧。
第1种是住进来才发现的问题，因为房子是全部REMODLE的，所以很多属于没有做好，比
如淋浴间地板小瓷砖没铺平，
切割不平滑，好几个地方扎脚，这些事不费我钱，但费了我很多时间精力，CONTRACTOR
来了好多次，每次修一个地
方就跑了，现在有的还没修好。
第2种是INSPETION是发现的问题，说了给修好，可都是表面的，根本没有。比如FOOD
DISPOSAL下水非常慢，一楼
的洗手间里洗手池中间那个塞子卡着，非常难用。她都答应修好，可是等住进来，才发
现还是很不好用，都是临时修了
一下敷衍过去。我重新去买了FOOD DISPOSOL，重新装。然后第2个问题，现在也打算
换掉水龙头，因为那个质量很
差，就是不好用。CONTRATOR修了好几次的，都不行，我想行的话他们当初也会修好了
。别的地方水龙头是和这一套
不一样的。
第3类问题就是INSPECTOR没查(好象是不在INSPECTION范围)，但是LAST WALK
THROUGH时候SELLER告诉我好
用但没有试用的。比如自动浇水系统，打开之后发现一个地方水管裂了，底下很大水压
力，冲出地面，正好全部喷到隔
壁邻居家门口走廊。现在也要请人来修。
第4类是ISPETOR发现的问题，但当时认为问题不大，就没管，结果问题不算小。比如当
时INSPETION的时候，有一堆
土堆在墙角，INSPECTOR说不应该，这样会引起墙体潮湿，因为那堆土不算大，我当时
想买了房子把土扒开就行了。结
果扒开后发现墙体发霉，然后那个铁的滴水板都绣烂掉，一碰都是渣掉下来。昨天HOME
INSPECTOR说要照SIDING
人来看问题大不大，要修的话要破墙，很麻烦。我都觉得这个人家INSPECTOR当时查了
，是我的问题。但我的AGENT
也没有提醒我应该挖看看看，真是让人很郁闷，希望问题不要太大吧，但这个问题不急
，而且我觉得我是打算自己抗
的，一直都没告诉我的BUYER AGENT，昨天来，我才SHOW给他们看，告诉她我已经非常
承担很多了，也希望她为我
想想。
写这么多，也希望大家从我的经验教训学到一点，以后买房该主意的地方，我是第一次
买房，也是下的第一个OFFER，
都听的AGENT的，我当时给的OFFER价就比AGENT让我出的价少了$2000。后来知道她让
我出的也就是当时除了我
以外的最高价。所以我就是第2高价，但是第一高价是打算FHA贷款，没有足够
DOWNPAYMENT的，而我其他条件都很
好。另外虽然找的是SELLER AGENT做BUYER AGENT（因为我一直自己周末看看OPEN
HOUSE，确实没有BUYER
AGENT，因为并不急着买房。后来看到这个房子结构还不错，就下OFFER了），而且她
也就给我REBATE 1%，她拿
了4%，在加州，她是中国代理，我的朋友不是DUAL AGENT的，代理也都给了1%-1.5%的
REBATE。所以说我在价钱
上一点都没有亏她，并不是要占她的REBATE便宜，之所以找她，一是我确实没有BUYER
AGENT，也要临时去找人来
做, 二是当时想如果找她买，房子应该肯定能买到，就不用再看去房了，看房也很麻烦
。不想搬进来后，问题多多，一
点都不ENJOY。感觉我的BUYER AGENT整个过程中就没有主动帮我争取利益，比如说
LAST WALK THROUGH提
醒我什么都要试试，而且修理东西的话，都是站在SELLER立场随便修修把我胡弄过去。
以后大家还是不要找DUAL
AGENT了，特别是自己没有经验而且也没有要更多REBATE的情况下，就更不要找了。本
来想省事，结果一点也没省。
这之间为你做过什么。
的。
AGENT。 你只要威胁说要
COMPLAINT AGENT， 估计AGENT很有可能就帮你说话/出钱了。
【在 s****s 的大作中提到】
: 我代理的客人有过类似的情况，（当然不太相同）。
: 你应该让AGENT DRAFT一封信，比较合理的是你也出一些，然后跟SELLER要一点。比如
: 一半一半。
: 信要写的有理，但不用语气太强硬，尽量做到有理有礼。比如顺便感谢一下SELLER在这之间为你做过什么。
: 1800的话，不是很多， 你出一点，AGENT 出一点，然后SELLER再出一点。可以搞定的。
: 如果实在不行，那只有THREAT TO SUE一条路了。 SUE BOTH. SUE SELLER AND THEIR AGENT。 你只要威胁说要COMPLAINT AGENT， 估计AGENT很有可能就帮你说话/出钱了。
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f*****a
发帖数: 26 | |
