y*******g
发帖数: 247 | 1 最近有个朋友一直说现在利率是历史低点，以后若干年利息只会高，不会低，
房子要长期持有的话，劝我们换成30 year fixed. 我觉得应该先享受一下7
ARM的低利率，6,7年的时间，总有利息低的时候，再做一个refinance, 大家怎么看？ |
f*******t
发帖数: 7549 | 2 现在利率多少？
【在 y*******g 的大作中提到】
: 最近有个朋友一直说现在利率是历史低点，以后若干年利息只会高，不会低，
: 房子要长期持有的话，劝我们换成30 year fixed. 我觉得应该先享受一下7
: ARM的低利率，6,7年的时间，总有利息低的时候，再做一个refinance, 大家怎么看？
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y*******g
发帖数: 247 | 3 好像是3.785左右?
【在 f*******t 的大作中提到】
: 现在利率多少？
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t*****e
发帖数: 2206 | 4 未来几年内，利率上不去的。上去一点的话，也会很快下来。 |
f******y
发帖数: 265 | 5 计算一下7年后breakeven的利率是多少，如果认为七年后的贷款利率比breakeven的利
率高 就换成30年fix，反之7年arm。
我算过breakeven的利率大约6~7%，你的case不一定一样
【在 y*******g 的大作中提到】
: 最近有个朋友一直说现在利率是历史低点，以后若干年利息只会高，不会低，
: 房子要长期持有的话，劝我们换成30 year fixed. 我觉得应该先享受一下7
: ARM的低利率，6,7年的时间，总有利息低的时候，再做一个refinance, 大家怎么看？
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y*******g
发帖数: 247 | 6 看一个mortgage历史图，曾经达到过18%啊
【在 f******y 的大作中提到】
: 计算一下7年后breakeven的利率是多少，如果认为七年后的贷款利率比breakeven的利
: 率高 就换成30年fix，反之7年arm。
: 我算过breakeven的利率大约6~7%，你的case不一定一样
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t*****e
发帖数: 2206 | 7 History Never Repeats.
【在 y*******g 的大作中提到】
: 看一个mortgage历史图，曾经达到过18%啊
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i*********e
发帖数: 1010 | 8 LZ需要想想7年内会不会搬家，换房子，有钱了突然付清，或者ref (ref另一个ARM，但
是还是比现在30year 低)
对一般家庭，这个机率很大 |
G*******l
发帖数: 281 | 9 这张图不对，12年的30年固定利率最低到过3.25%
【在 y*******g 的大作中提到】
: 看一个mortgage历史图，曾经达到过18%啊
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s**********1
发帖数: 4651 | 10 对，7年之内Refinance可能性很大的。
【在 i*********e 的大作中提到】
: LZ需要想想7年内会不会搬家，换房子，有钱了突然付清，或者ref (ref另一个ARM，但
: 是还是比现在30year 低)
: 对一般家庭，这个机率很大
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n******e
发帖数: 1046 | 11 我就选的5年的，现在这房价不如早还贷款享受生活，再存钱再买 |
t**8
发帖数: 4527 | 12 3.125
【在 G*******l 的大作中提到】
: 这张图不对，12年的30年固定利率最低到过3.25%
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m**m
发帖数: 5500 | 13 应该换成至少10年，平均一下的话。
楼主朋友这种属于moron
【在 i*********e 的大作中提到】
: LZ需要想想7年内会不会搬家，换房子，有钱了突然付清，或者ref (ref另一个ARM，但
: 是还是比现在30year 低)
: 对一般家庭，这个机率很大
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b******y
发帖数: 1684 | 14 Early this year, 7ARM 3.875??? Sounds too high.
【在 y*******g 的大作中提到】
: 好像是3.785左右?
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c*****4
发帖数: 900 | 15 可以参考一下几点来衡量一下自己是选择ARM还是fixed:
一. 风险偏好
众所周知，除非发生经济滞胀，ARM的利率肯定会比fixed要低，那么关键问题是：这个
低利率在5年或7年的固定期过了以后会不会涨？会涨多少？事实是没有人能够回答这个
问题，就如股票市场的涨跌几乎无法预测一样。所以说，如果你是一个保守的人，一个
厌恶风险的人，担心ARM利率在固定期过了以后会涨的很厉害，那么最好还是选择固定
利率；如果你对风险不是很厌恶，那么不妨选择ARM。
二.既得利益
ARM利率有一个好处，就是至少前5或7年的利率低很多，也就是说这个好处在前5年或者
7年是锁定的，没有人能够改变。那么之后呢？生活有时候就如利率，是不能预测的，
小孩的教育支出，换工作，unemployment甚至是死亡。那么何妨不在这能够预测的5至7
年以内把利率先拿到手呢？再者，在ARM的固定期内，如果整体利率能够降低，ARM利率
总是可以refinance成fixed利率或者一个更低的ARM利率的（固定期重新算）。再者，
如果不考虑每个月节省的payment而只考虑节省的总利息，假设是7年ARM且利率在固定
期结束之后确实涨了，那么总有一个时间点是一个breakeven point，在这个时间点上
，7年ARM利率固定期里节省的总利息被固定期结束之后ARM上涨的利率“吃掉”了，使
得在这个时间点上fixed的利率和ARM的利率已经付出总利息相等。（例如ARM的固定期
利率是3%，后来预测涨到了6%，而fixed利率是4%，breakeven point是第12年）如果12
年在你心里是一个能够接受的底线的话，那么选择ARM，否则就选择fixed。
三.生活压力
如果贷款金额比较大，越是高的金额ARM每个月能够节省的payment越多，有时甚至是$
400-$500，一笔不小的金额，所以如果生活压力比较大，平常的支出比多，ARM之于
fixed能够缓解一些。
四.持房时间
一般来说，长期持有的房子fixed的利率比较好；如果5-7年以内肯定会卖房子，那么一
定就是选ARM利率了。这点不用多说。
五.Fixed利率和ARM利率的利差
如果ARM与fixed利率的利差不大，那么选fixed当然比较好因为ARM利率不能够实际上节
省多少利息，还有利率上涨风险（例如2012年初那样）；如果ARM与fixed利率差别比较
大，那么应该结合上述四点来选择。
【在 y*******g 的大作中提到】
: 最近有个朋友一直说现在利率是历史低点，以后若干年利息只会高，不会低，
: 房子要长期持有的话，劝我们换成30 year fixed. 我觉得应该先享受一下7
: ARM的低利率，6,7年的时间，总有利息低的时候，再做一个refinance, 大家怎么看？
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q********i
发帖数: 152 | 16 上月西雅图conforming 5/1 ARM 2.625 rate
【在 i*********e 的大作中提到】
: LZ需要想想7年内会不会搬家，换房子，有钱了突然付清，或者ref (ref另一个ARM，但
: 是还是比现在30year 低)
: 对一般家庭，这个机率很大
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t*****e
发帖数: 2206 | 17 现在7ARM也就2.875
【在 b******y 的大作中提到】
: Early this year, 7ARM 3.875??? Sounds too high.
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y*******g
发帖数: 247 | 18 纠正一下，我自己的7 arm是3.0，
我还以为是问现在的30年是多少
：好像是3.785左右?
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w********o
发帖数: 440 | 19 有个5 yr Jumbo 2.625 值得保留吗？
【在 y*******g 的大作中提到】
: 纠正一下，我自己的7 arm是3.0，
: 我还以为是问现在的30年是多少
:
: ：好像是3.785左右?
: ：
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a*****0
发帖数: 128 | 20 楼主，这是一个所有东西都供大于求的世界。钱也是如此。所以，利率不会涨，即使涨
，也是暂时的。如不嫌麻烦，应该永远选择当时利率最低的贷款产品。
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com] |
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S********e
发帖数: 620 | 21 这几天利率已经涨了一些。。。
【在 y*******g 的大作中提到】
: 最近有个朋友一直说现在利率是历史低点，以后若干年利息只会高，不会低，
: 房子要长期持有的话，劝我们换成30 year fixed. 我觉得应该先享受一下7
: ARM的低利率，6,7年的时间，总有利息低的时候，再做一个refinance, 大家怎么看？
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l*******h
发帖数: 307 | |
a*****0
发帖数: 128 | 23 会跌的
[发表自未名空间手机版 - m.mitbbs.com]
【在 S********e 的大作中提到】
: 这几天利率已经涨了一些。。。
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m***o
发帖数: 1738 | 24 我也有同样的考虑。都说rate要大涨了，是不是现在应该换到fixed啊？
【在 y*******g 的大作中提到】
: 最近有个朋友一直说现在利率是历史低点，以后若干年利息只会高，不会低，
: 房子要长期持有的话，劝我们换成30 year fixed. 我觉得应该先享受一下7
: ARM的低利率，6,7年的时间，总有利息低的时候，再做一个refinance, 大家怎么看？
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y*******g
发帖数: 247 | 25 真涨了
【在 m***o 的大作中提到】
: 我也有同样的考虑。都说rate要大涨了，是不是现在应该换到fixed啊？
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l***i
发帖数: 49 | 26 这个不对啊，我前几年制作的30年固定利率3.375%，比现在还低。
【在 y*******g 的大作中提到】
: 看一个mortgage历史图，曾经达到过18%啊
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t*********3
发帖数: 4304 | 27 要是按照美联储的计划，明年和后年要一路加息的。
本周三第一次公布加息，好像最近十几年来第一次吧。 |
