n********r
发帖数: 719 | 1 假设有100万房贷，贷款利率APY是 3.5%
现在有10万现金可以用来提前还principal
这样本年可以少交的利息就是$3500
那么如果这10万现金不用来还贷而是用来投资
只要这一年的投资收益多于$3500,那么就比用来还贷划算
这样想正确吗？谢谢！ |
b********1
发帖数: 1299 | 2 如果没有hit AMT, 3500的利息可以抵些税. 投资收益还要上税. |
r******l
发帖数: 10760 | 3 利息跟amt没关系，hit amt也可以抵税。
【在 b********1 的大作中提到】
: 如果没有hit AMT, 3500的利息可以抵些税. 投资收益还要上税.
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t*******e
发帖数: 127 | 4 所以说房贷的interest cost要Discount,投资收益也要discount。其实这个问题很简单
，你就问问自己以3.5%的利率借钱自己投资的话，能否每年实现3.5%以上的收益？fyi
，美国无风险投资回报近乎于0
【在 b********1 的大作中提到】
: 如果没有hit AMT, 3500的利息可以抵些税. 投资收益还要上税.
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a********r
发帖数: 48 | 5 Hit AMT 是地税不能deduction. 房贷利息仍然可以减税。
[在 blueangel1 (Frank) 的大作中提到：]
:如果没有hit AMT, 3500的利息可以抵些税. 投资收益还要上税. |
m********8
发帖数: 108 | 6 我试下算算看。
1、假设你的税率是30% （能贷款1m的人，估计都在这个档次吧）
2、你的投资，是短期获利，所以再打20%的税 （如果是长期的话，因为跨年，税务计
算稍微复杂些，不过钱也要捂得久一些)
3、假设你贷款30年，3.5% APY ，你提前还了100k本金，最理想的情况下，就是计算贷
款1m和贷款900k的利息差。这种情况下第一年利息少掏了 $31,828.65 - $28,645.79 =
$3183左右。如果你钱拿去投资，那多掏的这些利息差额是你可以itemized deduct 掉
的income，可以claim back 30%的return。就是$955左右。
总结一下，如果钱拿去投资，需要多掏3183的利息，但是有投资回报Z。
如果期望Z抵消这个利息支出。
那么 Z x 0.7 x 0.8 +955 = 3183
所以 z = 3979左右
你的投资额是100k ，那么你的年化投资回报只需要4%左右就可以了。
如果是长期投资，这个可以稍微再低一些，因为不需要打20%的投机税。
总而言之，你的敌人是IRS，不是bank。
能从irs手里多拿回来一分钱，相当于你从银行里多拿回来N分钱。N > 1 |
n********r
发帖数: 719 | 7 谢谢！非常详尽的计算，但是有一点我不明白，
如果我的股票收益是short-term, 应该按个人收入税率收税吧，在你这个例子里应该是
30%,为什么在你的计算里又再收了20%的税呢？
如果是long-term,好像是15%，但不管是long-term还是short-term都不该收两次税啊。
=
【在 m********8 的大作中提到】
: 我试下算算看。
: 1、假设你的税率是30% （能贷款1m的人，估计都在这个档次吧）
: 2、你的投资，是短期获利，所以再打20%的税 （如果是长期的话，因为跨年，税务计
: 算稍微复杂些，不过钱也要捂得久一些)
: 3、假设你贷款30年，3.5% APY ，你提前还了100k本金，最理想的情况下，就是计算贷
: 款1m和贷款900k的利息差。这种情况下第一年利息少掏了 $31,828.65 - $28,645.79 =
: $3183左右。如果你钱拿去投资，那多掏的这些利息差额是你可以itemized deduct 掉
: 的income，可以claim back 30%的return。就是$955左右。
: 总结一下，如果钱拿去投资，需要多掏3183的利息，但是有投资回报Z。
: 如果期望Z抵消这个利息支出。
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m********8
发帖数: 108 | 8 非也。
股票收入是要计入agi的，不管长期短期。
只是long term 的投资回报，没有 short term capital gain tax，这个是额外的20%。
【在 n********r 的大作中提到】
: 谢谢！非常详尽的计算，但是有一点我不明白，
: 如果我的股票收益是short-term, 应该按个人收入税率收税吧，在你这个例子里应该是
: 30%,为什么在你的计算里又再收了20%的税呢？
: 如果是long-term,好像是15%，但不管是long-term还是short-term都不该收两次税啊。
:
: =
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n********r
发帖数: 719 | 9 确定吗？
这是我搜到的：http://www.foxbusiness.com/features/2010/12/16/stocks-taxes-pay.html
Capital Gains Tax
Any profit you enjoy from the sale of a stock held for at least a full year
is taxed at the long-term capital gains rate, which is lower than the rate
applied to your other taxable income. It’s 15% if you are in a 25% or
higher tax bracket and only 5% if you are in the 15% or lower tax bracket.
Profits from stocks held for less than a year are taxed at your ordinary
income tax rate.
你是不是把自己买的股票和RSU弄混了？
如果是RSU的话，确实vest的时候要收一笔收入税，然后后来又涨的那部分要收short-
term capital gain tax或者long-term capital gain tax
但是这个short-term capital gain tax也是按照个人收入税的税率，而不是你说的20%啊
%。
【在 m********8 的大作中提到】
: 非也。
: 股票收入是要计入agi的，不管长期短期。
: 只是long term 的投资回报，没有 short term capital gain tax，这个是额外的20%。
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j******r
发帖数: 3327 | 10 我的经验是买房前不要考虑可能的利息、地税discount。否则现金流会很紧张。
【在 n********r 的大作中提到】
: 假设有100万房贷，贷款利率APY是 3.5%
: 现在有10万现金可以用来提前还principal
: 这样本年可以少交的利息就是$3500
: 那么如果这10万现金不用来还贷而是用来投资
: 只要这一年的投资收益多于$3500,那么就比用来还贷划算
: 这样想正确吗？谢谢！
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s******e
发帖数: 1751 | 11 you are correct.
year
【在 n********r 的大作中提到】
: 确定吗？
: 这是我搜到的：http://www.foxbusiness.com/features/2010/12/16/stocks-taxes-pay.html
: Capital Gains Tax
: Any profit you enjoy from the sale of a stock held for at least a full year
: is taxed at the long-term capital gains rate, which is lower than the rate
: applied to your other taxable income. It’s 15% if you are in a 25% or
: higher tax bracket and only 5% if you are in the 15% or lower tax bracket.
: Profits from stocks held for less than a year are taxed at your ordinary
: income tax rate.
: 你是不是把自己买的股票和RSU弄混了？
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m********8
发帖数: 108 | 12 噢对，long term才是直接一刀切20%。
shortterm的直接算入agi按收入纳税。
不过结论还是一样，3.x的回报率就可以了。
year
【在 n********r 的大作中提到】
: 确定吗？
: 这是我搜到的：http://www.foxbusiness.com/features/2010/12/16/stocks-taxes-pay.html
: Capital Gains Tax
: Any profit you enjoy from the sale of a stock held for at least a full year
: is taxed at the long-term capital gains rate, which is lower than the rate
: applied to your other taxable income. It’s 15% if you are in a 25% or
: higher tax bracket and only 5% if you are in the 15% or lower tax bracket.
: Profits from stocks held for less than a year are taxed at your ordinary
: income tax rate.
: 你是不是把自己买的股票和RSU弄混了？
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