S********C
发帖数: 66 | 1 一个小condo 大概有460k左右的loan ltv 75% first time buyer, primary
residence 还没lock
7arm 500块lender credit 3.875%
30年fix 4600 lender credit 4.625%
这个差额接近一个point
可以当做 3.85%的arm和 4.425%的 30年fix 但是都1分钱credit 不给来比较
利率比较高 因为自己median信用分差几分没到740 而且也没有3个credit line 有些
lender不能送。
本来在周三总统讲话前， 我原计划是先用30年fix （当时能cover 7500 lender
credit 基本能把closing cost 都cover了，然后以后再finance成 7 arm）
但是总统讲话后，市场反应非常激烈。利率2天内涨的飞快。 叶轮大妈也说3月“
likely”加息
这样可能如果我选30年fix再refin成7arm的计划会效果很差，因为半年后利率可能比现
在还要高许多。
要不要干脆选7arm算了？ （7年后利率真不好说，现在也都是猜测。）
求各位高见。 |
m**********j
发帖数: 610 | 2 7arm吧，460k的loan，说不定7年就还完了 |
S********C
发帖数: 66 | 3
这个贷款肯定是我有钱也不急着还的，第一个是通胀预期很高， 第二个抵税考虑
【在 m**********j 的大作中提到】
: 7arm吧，460k的loan，说不定7年就还完了
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y*********u
发帖数: 3664 | 4 猥琐男收他点利息跟要他命一样
贷款额不多，那个都信
【在 S********C 的大作中提到】
:
: 这个贷款肯定是我有钱也不急着还的，第一个是通胀预期很高， 第二个抵税考虑
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w**z
发帖数: 8232 | 5 如果想长期拥有这个房子，还是 30年安心。
【在 S********C 的大作中提到】
:
: 这个贷款肯定是我有钱也不急着还的，第一个是通胀预期很高， 第二个抵税考虑
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T****L
发帖数: 1203 | 6 以下几个角度分析供参考:
一. 风险偏好
众所周知，除非发生经济滞胀，ARM的利率肯定会比fixed要低，那么关键问题是：这个
低利率在5年或7年的固定期过了以后会不会涨？会涨多少？事实是没有人能够回答这个
问题，就如股票市场的涨跌几乎无法预测一样。所以说，如果你是一个保守的人，一个
厌恶风险的人，担心ARM利率在固定期过了以后会涨的很厉害，那么最好还是选择固定
利率；如果你对风险不是很厌恶，那么不妨选择ARM。
二.既得利益
ARM利率有一个好处，就是至少前5或7年的利率低很多，也就是说这个好处在前5年或者
7年是锁定的，没有人能够改变。那么之后呢？生活有时候就如利率，是不能预测的，
小孩的教育支出，换工作，unemployment甚至是死亡。那么何妨不在这能够预测的5至7
年以内把利率先拿到手呢？再者，在ARM的固定期内，如果整体利率能够降低，ARM利率
总是可以refinance成fixed利率或者一个更低的ARM利率的（固定期重算）。再者，如
果不考虑每个月节省的payment而只考虑节省的总利息，假设是7年ARM且利率在固定期
结束之后确实涨了，那么总有一个时间点是一个breakeven point，在这个时间点上，7
年ARM利率固定期里节省的总利息被固定期结束之后ARM上涨的利率“吃掉”了，使得在
这个时间点上fixed的利率和ARM的利率已经付出总利息相等。（例如ARM的固定期利率
是3%，后来预测涨到了6%，而fixed利率是4%，breakeven point是第12年）如果12年在
你心里是一个能够接受的底线的话，那么选择ARM，否则就选择fixed。
三.生活压力
如果贷款金额比较大，越是高的金额ARM每个月能够节省的payment越多，有时甚至是$
400-$500，一笔不小的金额，所以如果生活压力比较大，平常的支出比较多，ARM之于
fixed能够缓解一些。
四.持房时间
一般来说，长期持有的房子fixed的利率比较好；如果5-7年以内肯定会卖房子，那么一
定就是选ARM利率了。这点不用多说。
五.Fixed利率和ARM利率的利差
如果ARM与fixed利率的利差不大，那么选fixed当然比较好，因为ARM利率不能够实际上
节省多少利息且还有利率上涨风险（例如2012年初那样）；如果ARM与fixed利率差别比
较大，那么应该结合上述四点来选择。
【在 S********C 的大作中提到】
: 一个小condo 大概有460k左右的loan ltv 75% first time buyer, primary
: residence 还没lock
: 7arm 500块lender credit 3.875%
: 30年fix 4600 lender credit 4.625%
: 这个差额接近一个point
: 可以当做 3.85%的arm和 4.425%的 30年fix 但是都1分钱credit 不给来比较
: 利率比较高 因为自己median信用分差几分没到740 而且也没有3个credit line 有些
: lender不能送。
: 本来在周三总统讲话前， 我原计划是先用30年fix （当时能cover 7500 lender
: credit 基本能把closing cost 都cover了，然后以后再finance成 7 arm）
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S********C
发帖数: 66 | 7 那排除lender credit影响后 现在等于差0.575%算差距大么？ |
s******9
发帖数: 4623 | 8 7 arm for sure
save money将来还得抄底不是？
【在 S********C 的大作中提到】
: 一个小condo 大概有460k左右的loan ltv 75% first time buyer, primary
: residence 还没lock
: 7arm 500块lender credit 3.875%
: 30年fix 4600 lender credit 4.625%
: 这个差额接近一个point
: 可以当做 3.85%的arm和 4.425%的 30年fix 但是都1分钱credit 不给来比较
: 利率比较高 因为自己median信用分差几分没到740 而且也没有3个credit line 有些
: lender不能送。
: 本来在周三总统讲话前， 我原计划是先用30年fix （当时能cover 7500 lender
: credit 基本能把closing cost 都cover了，然后以后再finance成 7 arm）
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e*******o
发帖数: 2271 | 9 其实有更精确的算法，关键看通胀预期。因为ARM有cap。定量分析应该算ARM按照最高
的利息涨幅，最小的还款额，在某一个通胀预期下的所有利息的美元现值，对比30年
Fix的数字。
不定量分析，都是瞎猜 |
s******9
发帖数: 4623 | 10 对于普通职工，这种分析就是个p
通胀来了一起死，还不如把风险留给银行，自己能省就省
【在 e*******o 的大作中提到】
: 其实有更精确的算法，关键看通胀预期。因为ARM有cap。定量分析应该算ARM按照最高
: 的利息涨幅，最小的还款额，在某一个通胀预期下的所有利息的美元现值，对比30年
: Fix的数字。
: 不定量分析，都是瞎猜
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j******r
发帖数: 3327 | 11 银行有啥风险？办公室里常一起吃饭的foreclosure的有两个。一哥们说银行最喜欢
foreclosure。你以为银行有损失。大部分foreclosure都批发给裙带企业表外去了。损
失的是纳税人和小股民。
当然经纪更是稳赚不赔，有买有卖才有佣金。
【在 s******9 的大作中提到】
: 对于普通职工，这种分析就是个p
: 通胀来了一起死，还不如把风险留给银行，自己能省就省
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s******9
发帖数: 4623 | 12 照你这逻辑，全都foreclosure不完了吗？
银行不都赚翻了？
雷曼也能死而复生了
【在 j******r 的大作中提到】
: 银行有啥风险？办公室里常一起吃饭的foreclosure的有两个。一哥们说银行最喜欢
: foreclosure。你以为银行有损失。大部分foreclosure都批发给裙带企业表外去了。损
: 失的是纳税人和小股民。
: 当然经纪更是稳赚不赔，有买有卖才有佣金。
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e*******o
发帖数: 2271 | 13 不分析是一回事，分析了用不用是另一回事。
【在 s******9 的大作中提到】
: 对于普通职工，这种分析就是个p
: 通胀来了一起死，还不如把风险留给银行，自己能省就省
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j******r
发帖数: 3327 | 14 雷曼倒了竟然没听到股东们抗议。不像自由社会啊。事实上股东们好处大了。
Foreclosure那么多，最终上市拍卖掉的就没几个。你要姓巴马树丛你也能注册个资产
管理公司发死。坏账进美联储，好处进个人腰包。
【在 s******9 的大作中提到】
: 照你这逻辑，全都foreclosure不完了吗？
: 银行不都赚翻了？
: 雷曼也能死而复生了
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