f*****m
发帖数: 309 | 1 本人近期想买房子，好多buyer agent联系，一般给要100万的房子才给1% rebate，那
不是agent随随便便就赚2万刀？想问下可以不要buyer agent吗？自己去redfin和
zillow看房子，然后雇inspection 来检查房子，雇律师来把关合同，最后没想明白
buyer agent有啥用？凭啥赚这2万刀？ |
Q***N
发帖数: 2972 | 2 http://www.mitbbs.com/pc/pccon_6965_241467.html
没有法律规定买卖房屋必须用AGENT. 用不用看你自己得到什么,失去什么. 别人挣多少
不用你操心.
另外？自己去redfin和zillow看房子，这种情况下就是你默认redfin或zillow是你的
AGENT. 没错,你让谁带你去看房子,谁就是你默认的AGENT. 不管你再找谁下OFFER, 你
的AGENT就有权要BUYER AGENT的佣金. 佣金数额MLS都有. 不是默认的AGENT, redfin或
zillow为什么会带你看房子. Redfin的Field Agent都是按看房次数收钱的(不是你直
接付),如果都只看不买/卖, 付钱的AGENT/BROKER还不赔死.如果你看了4-5次也没有下
一个OFFER,人家就开始劝你READY了之后再约看房,因为让 Field Agent带你看房是要花
钱的.
OPEN HOUSE 自己可以随便看. |
r********k
发帖数: 258 | 3 作为买方，不用买家代理并不能将房价降2－3%。 代理的钱是由卖方出的，你买家控制
不了。你可以找屋主自售屋去买。问题是你的价格是否和AGENT买卖的是同样价格？如
果是，那你帮卖家省钱了。
买家代理是帮你理清合同，保护你的利益。否则，你可能被卖方骗了。过去，代理需要
帮你列出买家的条件，但现在，为了抢房，买家已经不提条件了。 |
d**n
发帖数: 3172 | 4 对，关键是卖家，如果有一个机制统一搞定了卖家，让他们放心了，一股脑去那里list
，agent就危险了。关键这个机制还要能reach广大买家。现在sell by owner的房子，
浏览量太小了。
【在 r********k 的大作中提到】
: 作为买方，不用买家代理并不能将房价降2－3%。 代理的钱是由卖方出的，你买家控制
: 不了。你可以找屋主自售屋去买。问题是你的价格是否和AGENT买卖的是同样价格？如
: 果是，那你帮卖家省钱了。
: 买家代理是帮你理清合同，保护你的利益。否则，你可能被卖方骗了。过去，代理需要
: 帮你列出买家的条件，但现在，为了抢房，买家已经不提条件了。
|
f*****m
发帖数: 309 | 5 合同专门雇佣律师，代理没律师门清吧。房屋好坏找第三方inspection ，这样不也更
专业。羊毛出在羊身上，你没buyer agent，可以跟卖方提，这样你少个几万，对卖家
来说其实你更划算，还很可能接受你的offer，说到底最后的钱不还是你出，怎么能说
不能帮你省钱呢？
【在 r********k 的大作中提到】
: 作为买方，不用买家代理并不能将房价降2－3%。 代理的钱是由卖方出的，你买家控制
: 不了。你可以找屋主自售屋去买。问题是你的价格是否和AGENT买卖的是同样价格？如
: 果是，那你帮卖家省钱了。
: 买家代理是帮你理清合同，保护你的利益。否则，你可能被卖方骗了。过去，代理需要
: 帮你列出买家的条件，但现在，为了抢房，买家已经不提条件了。
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f*****m
发帖数: 309 | 6 自己做自己的buyer agent，拿自己的3%？
【在 Q***N 的大作中提到】
: http://www.mitbbs.com/pc/pccon_6965_241467.html
: 没有法律规定买卖房屋必须用AGENT. 用不用看你自己得到什么,失去什么. 别人挣多少
: 不用你操心.
: 另外？自己去redfin和zillow看房子，这种情况下就是你默认redfin或zillow是你的
: AGENT. 没错,你让谁带你去看房子,谁就是你默认的AGENT. 不管你再找谁下OFFER, 你
: 的AGENT就有权要BUYER AGENT的佣金. 佣金数额MLS都有. 不是默认的AGENT, redfin或
: zillow为什么会带你看房子. Redfin的Field Agent都是按看房次数收钱的(不是你直
: 接付),如果都只看不买/卖, 付钱的AGENT/BROKER还不赔死.如果你看了4-5次也没有下
: 一个OFFER,人家就开始劝你READY了之后再约看房,因为让 Field Agent带你看房是要花
: 钱的.
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r********k
发帖数: 258 | 7 do you think that seller would help you review your side contract if youself
submit your offer?
【在 f*****m 的大作中提到】
: 合同专门雇佣律师，代理没律师门清吧。房屋好坏找第三方inspection ，这样不也更
: 专业。羊毛出在羊身上，你没buyer agent，可以跟卖方提，这样你少个几万，对卖家
: 来说其实你更划算，还很可能接受你的offer，说到底最后的钱不还是你出，怎么能说
: 不能帮你省钱呢？
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Q***N
发帖数: 2972 | 8 需要自己多做功课之后在和BUYER打交道. 你连湾区一般都是2.5%的佣金都还不知道,就
不用凭空想象和SELLER去做合同.
市场上有很多SELL-BY-OWNER的房子,你可以自己直接和SELLER谈. 现在市场这么热
SELLER都不愿意拿到市场上OPEN BID, 很可能是活雷峰,就是为了帮你省2.5%. 即使
SELLER为了省钱,放心,肯定不是想为你省.
没有自己做自己AGENT一说,这是垄断行业,需要执照. 没人认可自己是自己AGENT. 即使
你自己有SALESPERSON执照(最入门的执照),你还是需要挂靠在BROKER下面,代表BROKER
来做合同. 当然BROKER也不是活雷锋, 运营公司同时承担所有AGENT的litigation风险,
所以BROKER要先SPLIT你的佣金. 我自己40/60这么SPLIT做起的.
【在 f*****m 的大作中提到】
: 自己做自己的buyer agent，拿自己的3%？
|
r********k
发帖数: 258 | 9 即使是自售屋，两买家出同样的价，一个有代理，一个没代理。 没代理的买家要求降2
%。卖家为了尽快完成交易，避免麻烦，会选择有代理的买家。应为卖家没必要为买家
省钱来惹麻烦。 |
s***t
发帖数: 113 | 10 Real estate transactions can be complex and litigious. You can choose to
take the helm yourself but unfortunately you won't get commission from MLS
until you become a broker or affiliated with one.
On the other hand, you can do direct-marketing and work with sellers,
attorneys, title companies directly. In fact, a lot of investors are doing
it. But you really need the expertise and supporting network. Just to warn
you though that this is very challenging routine. Good luck! |
|
|
c*********i
发帖数: 570 | 11 自己考Real Estate license 做buyer agent 也拿不到3%，因为要和Broker 分。 除非
考Realtor license自己开公司可以拿3%（一般弯曲buyer agent 知拿到2.5%）
【在 f*****m 的大作中提到】
: 自己做自己的buyer agent，拿自己的3%？
|
r********k
发帖数: 258 | 12 The commission is paid by seller. Only seller has interest to lower the
commission. Buyer has no say at all. Buyer can only hope the price can come
down 2% if all sellers cut down the commission to 3%, not 6%. Possibly not.
Commission cutting only helps sellers to pocket more moeny. |
j******f
发帖数: 2109 | 13 你去找redfin 买吧
AGENT重要吗？是。值3万吗？不值。最多值3千 |
B*********y
发帖数: 266 | 14 不一定要buyer agent。
如果你是第一次买房或者对当地不熟的话，那还是强烈建议你要个buyer agent，毕竟
这是大买卖，条条款款不少。
或者你有一个足够好的buyer agent －－ 在有些极俏市场或者特殊房源（short sale
，foreclosure)，agent 甚至能在(房屋上市前）预先帮你搭线，这个就很好。但这样
好这样牛的buyer agent非常少。
如果已经有很多经验了，又是本地买房，全现金或者传统贷款，确实可以不要buyer
agent，帮seller 省费用，就可以压低成交价，毕竟羊毛出在羊身上。
至于有人说，不用buyer agent，卖家反而要价更高－－这个在我看来是无稽之谈，这
样贪心又拎不伶清的卖家（肯定也存在）你直接绕道就行。
real estate agent 这个职业是有历史渊源的，原本买家卖家信息不通，所以需有专门
的人搭桥，real estate agent 和他们的组织垄断了房源信息。现在是信息时代，信息
透明，个人以为，这个职业确实重要性和必要性大大下降。 |
Q***N
发帖数: 2972 | 15 不会的。 没有Buyer Agent， Listing Agent会很高兴地卖给你，因为Listing Agent
就是default的Dual Agent。
房子上市前， Listing Agent和Seller要签listing Agreement。 上面规定了Seller付
多少钱给listing Agent，其中Buyer Agent占其中多少。 如果是Dual Agent，
listing Agent就会拿双份。 有时Listing Agreement上也有如果Dual Agent的话，佣
金会少付一些。 去年Fremont被吊销执照的listing大拿就是因为自己Dual Agent还多
收了合约上的0.5% （Dual Agent的佣金比2个Agent的佣金总数少0.5%）， 虽然很快就
退给seller了，但是还是被Seller告了。 |
c*******e
发帖数: 621 | 16 错
正确的姿势是 下offer时讲明自己是agent，不要commission，再私下给老中broker几
千好处费。
这样的offer就算比别人便宜2%，也很有竞争力
其实分蛋糕最大头并不是broker，而是IRS
把交易价格压低的另一个好处是每年的房产税也相应少了
【在 c*********i 的大作中提到】
: 自己考Real Estate license 做buyer agent 也拿不到3%，因为要和Broker 分。 除非
: 考Realtor license自己开公司可以拿3%（一般弯曲buyer agent 知拿到2.5%）
|
Q***N
发帖数: 2972 | 17 估计你不是Agent。
我自己也买卖房子，包括我做Broker之前也买卖过好几个。 我的操作是Lender容许的
Rebate放在Closing里，其它照旧到Broker那里，Broker和我各自按比例拿。Listing
Agent/Seller没有什么实际利益，为什么配合你作假降低房地产税？ 一旦有loan，涉
及的事更多。
而且你把commission全打在房价里，相当于你把Broker的split也打进去了，Broker也
不愿意。 Agent的交易实体是Broker， Agent只是代表Broker在合同上的签字。 所有
Commission的分配，需要Broker同意才行。
【在 c*******e 的大作中提到】
: 错
: 正确的姿势是 下offer时讲明自己是agent，不要commission，再私下给老中broker几
: 千好处费。
: 这样的offer就算比别人便宜2%，也很有竞争力
: 其实分蛋糕最大头并不是broker，而是IRS
: 把交易价格压低的另一个好处是每年的房产税也相应少了
|
s***t
发帖数: 113 | 18 嗯，我听这里的Association里面的头头说，中介执照被BRE吊销最常见就是做dual
agent中发生unethnical的事情。 所以，现在我们这里的很多brokerage不光是dual
agent不让做了，就连同一个brokerage的agent要买房子，listing agent都要跟broker
报备。 |
Q***N
发帖数: 2972 | 19 是的， Dual Agent的确是高危地区。 Broker最大的concern未必是挣多少钱（反正也
不少挣）， Broker更关心地是如何降低/避免litigation的Risk。 在美国个人怕生病
，小business怕lawsuit，一不小心，前功尽弃。所以Broker一般都很清楚，不要为点
小钱去砸自己的金饭碗。
broker
【在 s***t 的大作中提到】
: 嗯，我听这里的Association里面的头头说，中介执照被BRE吊销最常见就是做dual
: agent中发生unethnical的事情。 所以，现在我们这里的很多brokerage不光是dual
: agent不让做了，就连同一个brokerage的agent要买房子，listing agent都要跟broker
: 报备。
|
c*******e
发帖数: 621 | 20 commission不要，降低交易价格，算哪门子造假啊？完全是真实成交价
就好像买新房有人选择包家电，甘愿多付房产税，聪明人选择自己买家电
也像买旧房有人选择装修特别好的房子，甘愿为装修多付房产税，聪明人prefer自己买
下来后粉刷、铺地板，这部分装修钱就不用交房产税
两种选择都是合法的
南湾最近成交的好几个deal，都是agent自己买下来的 --- 看着便宜，其实是自己省了
好几万的commission fee
broker大如 intero都允许agent自己买房，不要commission
当然，把commission全打在房价里，确实不够厚道。
所以我才说可以找个老中broker塞几千现金意思一下（这个确实不合法）
合法的办法有
(1)要求买方只给0.5%commission，自己一分不要，全给broker
(2)法律没有规定commission 只能卖方出，你可以自掏腰包给broker
【在 Q***N 的大作中提到】
: 估计你不是Agent。
: 我自己也买卖房子，包括我做Broker之前也买卖过好几个。 我的操作是Lender容许的
: Rebate放在Closing里，其它照旧到Broker那里，Broker和我各自按比例拿。Listing
: Agent/Seller没有什么实际利益，为什么配合你作假降低房地产税？ 一旦有loan，涉
: 及的事更多。
: 而且你把commission全打在房价里，相当于你把Broker的split也打进去了，Broker也
: 不愿意。 Agent的交易实体是Broker， Agent只是代表Broker在合同上的签字。 所有
: Commission的分配，需要Broker同意才行。
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|
|
s***t
发帖数: 113 | 21 加州RPA上没有放弃commission的条款，只有在listing agreement上有。就算你口头说
你不
拿commission，卖家也会怕你时候反悔。没有书面协议卖家怎么保护自己的利益？就算
你想加进addendum，也有隐患：
1. CAR RPA是基本上让你在表格上选选项，而不是写条款的。你写的越多就越有
practicing real estate law without a law license的嫌疑。
2. 卖家和中介为什么要花时间精力这么配合，特别是涉及到改变合同上？对他们又没
有额外的好处。
进escrow后经过lender同意用split commission付closing cost和拿distribution
from escrow才能保护自己的利益。
【在 c*******e 的大作中提到】
: commission不要，降低交易价格，算哪门子造假啊？完全是真实成交价
: 就好像买新房有人选择包家电，甘愿多付房产税，聪明人选择自己买家电
: 也像买旧房有人选择装修特别好的房子，甘愿为装修多付房产税，聪明人prefer自己买
: 下来后粉刷、铺地板，这部分装修钱就不用交房产税
: 两种选择都是合法的
: 南湾最近成交的好几个deal，都是agent自己买下来的 --- 看着便宜，其实是自己省了
: 好几万的commission fee
: broker大如 intero都允许agent自己买房，不要commission
: 当然，把commission全打在房价里，确实不够厚道。
: 所以我才说可以找个老中broker塞几千现金意思一下（这个确实不合法）
|
Q***N
发帖数: 2972 | 22 我知道有人这么操作，降低房价来变相Rebate等等。但是实际这么操作交易的很少，主
要是Seller/Listing Agent不愿意配合你。这几年都是Seller market，除了你的Offer
，seller有其它很多Offer可选。 对自己没有任何好处，Seller/listing Agent为什么
要重新修改listing Agreement或者签字新的Addendum？ 选其它简单操作的Offer不就
得了。
我没有在Intero做过，不知道他们具体的政策。 Intero这几年扩充地太快了，不知道
Broker对Agent的监管如何。 我在老美的Broker带过，华人的BayOne也待过，每次自己
买/卖房都是按正常买卖操作的。
【在 c*******e 的大作中提到】
: commission不要，降低交易价格，算哪门子造假啊？完全是真实成交价
: 就好像买新房有人选择包家电，甘愿多付房产税，聪明人选择自己买家电
: 也像买旧房有人选择装修特别好的房子，甘愿为装修多付房产税，聪明人prefer自己买
: 下来后粉刷、铺地板，这部分装修钱就不用交房产税
: 两种选择都是合法的
: 南湾最近成交的好几个deal，都是agent自己买下来的 --- 看着便宜，其实是自己省了
: 好几万的commission fee
: broker大如 intero都允许agent自己买房，不要commission
: 当然，把commission全打在房价里，确实不够厚道。
: 所以我才说可以找个老中broker塞几千现金意思一下（这个确实不合法）
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L*******h
发帖数: 126 | 23 你这两条都是纸上谈兵
“(1)要求买方只给0.5%commission，自己一分不要，全给broker ”
不明觉厉， 啥时候 要求买方出commission
(2)法律没有规定commission 只能卖方出，你可以自掏腰包给broker
~~ 雷锋买家
【在 c*******e 的大作中提到】
: commission不要，降低交易价格，算哪门子造假啊？完全是真实成交价
: 就好像买新房有人选择包家电，甘愿多付房产税，聪明人选择自己买家电
: 也像买旧房有人选择装修特别好的房子，甘愿为装修多付房产税，聪明人prefer自己买
: 下来后粉刷、铺地板，这部分装修钱就不用交房产税
: 两种选择都是合法的
: 南湾最近成交的好几个deal，都是agent自己买下来的 --- 看着便宜，其实是自己省了
: 好几万的commission fee
: broker大如 intero都允许agent自己买房，不要commission
: 当然，把commission全打在房价里，确实不够厚道。
: 所以我才说可以找个老中broker塞几千现金意思一下（这个确实不合法）
|
c*******e
发帖数: 621 | 24
~~~~ typo 应该是卖方
卖方正常给2.5% commission
你自己既是买方又是agent，可以要求少给甚至不给commission。羊毛出在羊身上，这
笔commission其实就从你出价里扣。
~~~你没看明白
假设2M出价，对卖方来说，这个offer只值1.95M 因为2.5%要返给buyer's agent
你不要commission的话，出个1.96M的offer就能赢下来。
这样你自己省下40k,可以从中拿出小部分给broker做好处费。
【在 L*******h 的大作中提到】
: 你这两条都是纸上谈兵
: “(1)要求买方只给0.5%commission，自己一分不要，全给broker ”
: 不明觉厉， 啥时候 要求买方出commission
: (2)法律没有规定commission 只能卖方出，你可以自掏腰包给broker
: ~~ 雷锋买家
|
c*******e
发帖数: 621 | 25 对卖家来讲，收到最多钱，而且完全合法，为啥不配合？
对中介来讲，加个addendum，比处理各种contingency容易多了
其他不多说了，给两个例子吧
list price不降，但突然卖出个很便宜的价格，很大概率是这种情况
下面两个比list price低很多的deal都是agent自己买的
https://www.redfin.com/CA/Los-Altos/2009-Crist-Dr-94024/home/1683556
https://www.redfin.com/CA/Los-Altos/10671-Groveland-Dr-94024/home/954585
（虽然我也无法证实是不是免去commission, 但从list price的降幅，大家可以自行判
断）
还有一个确切知道的例子，因为认识agent，也就不公开了
以前我啥都不懂，看到一个target房子成交价很便宜，觉得买方agent杀价本领很牛X,
就想找他做agent。聊了好几次，agent也吹得天花乱坠能帮我便宜地抢到房子 -- 直到
我学会查成交record,发现其实是agent自己买的，他后来自己交底, 自己作为agent
waive了commission，所以便宜。。。
【在 s***t 的大作中提到】
: 加州RPA上没有放弃commission的条款，只有在listing agreement上有。就算你口头说
: 你不
: 拿commission，卖家也会怕你时候反悔。没有书面协议卖家怎么保护自己的利益？就算
: 你想加进addendum，也有隐患：
: 1. CAR RPA是基本上让你在表格上选选项，而不是写条款的。你写的越多就越有
: practicing real estate law without a law license的嫌疑。
: 2. 卖家和中介为什么要花时间精力这么配合，特别是涉及到改变合同上？对他们又没
: 有额外的好处。
: 进escrow后经过lender同意用split commission付closing cost和拿distribution
: from escrow才能保护自己的利益。
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c*******e
发帖数: 621 | 26 你说得太对了
我知道的几个例子都是二周以上卖不出去的前提下
bidding war确实很难这么操作
这也算是agent自己买房正常的买卖操作
允许免commission相当于broker给员工的福利
所以我建议，如果觉得自己这辈子会买卖几次房子的话，应该去考个执照
也未必说要跳过buyer agent,业务不熟的话可以继续找个agent，以自己名义下offer
但总之选择会灵活很多
比如下offer，waive掉commission
比如投资房，loss抵收入 （非专业人士，150K以下收入才能抵)
说了这么多，我并非要打击班上的agent，而是应该把蛋糕做大，本质上额外的收益都
是来自于IRS的合法避税
Offer
【在 Q***N 的大作中提到】
: 我知道有人这么操作，降低房价来变相Rebate等等。但是实际这么操作交易的很少，主
: 要是Seller/Listing Agent不愿意配合你。这几年都是Seller market，除了你的Offer
: ，seller有其它很多Offer可选。 对自己没有任何好处，Seller/listing Agent为什么
: 要重新修改listing Agreement或者签字新的Addendum？ 选其它简单操作的Offer不就
: 得了。
: 我没有在Intero做过，不知道他们具体的政策。 Intero这几年扩充地太快了，不知道
: Broker对Agent的监管如何。 我在老美的Broker带过，华人的BayOne也待过，每次自己
: 买/卖房都是按正常买卖操作的。
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f*****m
发帖数: 309 | 27 Hire a lawyer to review the contract
youself
【在 r********k 的大作中提到】
: do you think that seller would help you review your side contract if youself
: submit your offer?
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f*****m
发帖数: 309 | 28 朋友真厉害，想请教下普通人可以waive commissions 么？
我不是agent :(
【在 c*******e 的大作中提到】
: 对卖家来讲，收到最多钱，而且完全合法，为啥不配合？
: 对中介来讲，加个addendum，比处理各种contingency容易多了
: 其他不多说了，给两个例子吧
: list price不降，但突然卖出个很便宜的价格，很大概率是这种情况
: 下面两个比list price低很多的deal都是agent自己买的
: https://www.redfin.com/CA/Los-Altos/2009-Crist-Dr-94024/home/1683556
: https://www.redfin.com/CA/Los-Altos/10671-Groveland-Dr-94024/home/954585
: （虽然我也无法证实是不是免去commission, 但从list price的降幅，大家可以自行判
: 断）
: 还有一个确切知道的例子，因为认识agent，也就不公开了
|
c*******e
发帖数: 621 | 29 自己花一个月考呗
索南买个几百块的电子产品 测评研究半天
买个1，2M的房子凭啥自己不花时间
: 朋友真厉害，想请教下普通人可以waive commissions 么？
: 我不是agent :(
【在 f*****m 的大作中提到】
: 朋友真厉害，想请教下普通人可以waive commissions 么？
: 我不是agent :(
|
a********r
发帖数: 48 | 30 一般卖家，尤其有listing agent的是不太愿意直接和没有买家经纪的买家直接合作的
，尤其是1st home buyer。如果买卖交接一切顺利，自然感觉买家经纪貌似可有可无，
事实上买卖并不会一帆风顺，比如买家在交了订金后，突然想退出不买，该如何操作和
谈判？律师主要负责文件，是不会参与这些谈判的。
【在 f*****m 的大作中提到】
: 本人近期想买房子，好多buyer agent联系，一般给要100万的房子才给1% rebate，那
: 不是agent随随便便就赚2万刀？想问下可以不要buyer agent吗？自己去redfin和
: zillow看房子，然后雇inspection 来检查房子，雇律师来把关合同，最后没想明白
: buyer agent有啥用？凭啥赚这2万刀？
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s*****y
发帖数: 253 | 31 发现这里好多自作聪明的买家讲一堆违法乱纪的事情。。。。什么私下里给commission
给好处。。。。。我都忍不住潜水说两句了。 |
a********r
发帖数: 48 | 32 这是理想化状态，前提是没有任何变动的双方可以顺利完成交易。
但事实有时候并非如此。卖家的终极目标是以一个可以接受的好价钱卖掉房子，他们会
考虑更多因素，listing agent也会帮他们分析什么样的买家更合适，有时候并不是卖
给出价最高的那个。
我是贷款经纪，不是realtor,根据我做的买房贷款案例，很多lender看到没有buyer
agent的买家，需要提供LOE 询问为什么没有buyer agent (是不是non arm length 交
易），如果估价比买价高很多，还会有suspense.
意见仅供参考。祝想买到房子的家庭都能实现梦想。
【在 c*******e 的大作中提到】
: 自己花一个月考呗
: 索南买个几百块的电子产品 测评研究半天
: 买个1，2M的房子凭啥自己不花时间
:
:
: 朋友真厉害，想请教下普通人可以waive commissions 么？
:
: 我不是agent :(
:
|
f*****m
发帖数: 309 | 33 并没有违法乱纪，合法规避垄断的暴利而已
commission
【在 s*****y 的大作中提到】
: 发现这里好多自作聪明的买家讲一堆违法乱纪的事情。。。。什么私下里给commission
: 给好处。。。。。我都忍不住潜水说两句了。
|
Q***N
发帖数: 2972 | 34 的确是这样. 很多想象是建立在理想状态下的. 看房子,写OFFER,过户,多简单的事.
虽然大部分的交易都是Smooth transaction,出问题的交易还是少数. 但是涉及金额高
的房地产交易, 不管是买家还是卖家, 没有多少家庭愿意承担"意外"所造成的损失.不
管是Listing Agent还是Selling Agent ( Buyer Agent)都是从一开始就选择如何避免
各种可能的"意外".
从Seller/Listing Agent的角度来说, 他/她们选择OFFER不是简单的选择一个价格最高
的OFFER,他们需要阅读buyer的合同细节,Verify经济背景(能力),然后选择一个认为能
够顺利CLOSE的房子. 大家彼此都是陌生人, 如何让SELLER/Listing Agent相信你是
READY的买家,选择你的OFFER你就能够顺利CLOSE,这些都是细节/connection. 我每年拿
到的合同很多都不是最高价格,但是能够让SELLER/listing Agent相信我的OFFER能顺利
CLOSE.
一旦出现意外, 怎么HANDLE各种意外,能够保护客户最大利益( listing Agent保护
Seller, Selling Agent保护Buyer),这时候也能看出agent之间的差异.
意见仅供参考。祝想买到房子的家庭都能实现梦想。
【在 a********r 的大作中提到】
: 这是理想化状态，前提是没有任何变动的双方可以顺利完成交易。
: 但事实有时候并非如此。卖家的终极目标是以一个可以接受的好价钱卖掉房子，他们会
: 考虑更多因素，listing agent也会帮他们分析什么样的买家更合适，有时候并不是卖
: 给出价最高的那个。
: 我是贷款经纪，不是realtor,根据我做的买房贷款案例，很多lender看到没有buyer
: agent的买家，需要提供LOE 询问为什么没有buyer agent (是不是non arm length 交
: 易），如果估价比买价高很多，还会有suspense.
: 意见仅供参考。祝想买到房子的家庭都能实现梦想。
|
T*******d
发帖数: 73 | 35 这位agent，不要欺骗大众啦
羊毛出在羊身上。卖家出的钱有一半是给买家agent的
如果你不拿那份钱，买家可以把那部分省到bidding price里
【在 r********k 的大作中提到】
: 作为买方，不用买家代理并不能将房价降2－3%。 代理的钱是由卖方出的，你买家控制
: 不了。你可以找屋主自售屋去买。问题是你的价格是否和AGENT买卖的是同样价格？如
: 果是，那你帮卖家省钱了。
: 买家代理是帮你理清合同，保护你的利益。否则，你可能被卖方骗了。过去，代理需要
: 帮你列出买家的条件，但现在，为了抢房，买家已经不提条件了。
|
T*******d
发帖数: 73 | 36 错啦，其实他们更喜欢跟这种合作，因为好吓唬
买家agent的作用时保护买家利益。seller和一个没人保护的buyer做交易高兴还来不及
当然，buyer遇到问题可以找律师
【在 a********r 的大作中提到】
: 一般卖家，尤其有listing agent的是不太愿意直接和没有买家经纪的买家直接合作的
: ，尤其是1st home buyer。如果买卖交接一切顺利，自然感觉买家经纪貌似可有可无，
: 事实上买卖并不会一帆风顺，比如买家在交了订金后，突然想退出不买，该如何操作和
: 谈判？律师主要负责文件，是不会参与这些谈判的。
|
t***y
发帖数: 156 | 37 Agent是不会给你专门起草一个合同的，全都是Standardized的。
网上大把可以下载各州的合同。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 的确是这样. 很多想象是建立在理想状态下的. 看房子,写OFFER,过户,多简单的事.
: 虽然大部分的交易都是Smooth transaction,出问题的交易还是少数. 但是涉及金额高
: 的房地产交易, 不管是买家还是卖家, 没有多少家庭愿意承担"意外"所造成的损失.不
: 管是Listing Agent还是Selling Agent ( Buyer Agent)都是从一开始就选择如何避免
: 各种可能的"意外".
: 从Seller/Listing Agent的角度来说, 他/她们选择OFFER不是简单的选择一个价格最高
: 的OFFER,他们需要阅读buyer的合同细节,Verify经济背景(能力),然后选择一个认为能
: 够顺利CLOSE的房子. 大家彼此都是陌生人, 如何让SELLER/Listing Agent相信你是
: READY的买家,选择你的OFFER你就能够顺利CLOSE,这些都是细节/connection. 我每年拿
: 到的合同很多都不是最高价格,但是能够让SELLER/listing Agent相信我的OFFER能顺利
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t***y
发帖数: 156 | 38 Cannot agree more!
【在 j******f 的大作中提到】
: 你去找redfin 买吧
: AGENT重要吗？是。值3万吗？不值。最多值3千
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Q***N
发帖数: 2972 | 39 说到垄断,房地产的确是垄断行业. 我们各级会员费用( National/ CA/Local
membership)之外每年还有政治捐款. 会员费用也很多用在Lobbying上面, 光2016年就
花了$103,743,325
https://www.opensecrets.org/lobby/indusclient.php?id=F10
很多人觉得这个制度不合理,但是涉及上百万从业人员或相关从业人员,太多人的利益在
里面,不容易改变. 如果你有能力改变游戏规则,自然是朝有利自己的方向来改变,如果
无力改变规则,最好的办法是掌握规则,利用规则,最大可能地保护自己的利益.
说到暴利,我说说我的感触.首先湾区的确是房地产行业的宝地,全美除了NY/BOSTON,很
难找到能和湾区相提并论的宝地了. 华人社区/人口多,房价贵. 2005年来湾区之前在
Atlanta和Oklahoma待了5年多. 我在Atlanta还买/卖过自己的房子.湾区一个房子的交
易佣金顶上3-4个Atlanta的交易或者6-7个Oklahoma的交易.但是每个房子的工作量相差
不大.这是特定行业在不同地区的差异. 有人不平说:为什么?我说不知道,我也不知道为
什么我Atlanta的朋友已经工作快20年IT行业的manager才挣10几万,而湾区FLG刚毕业就
能挣30万,人家也是中科大毕业或中山大学毕业的. 我只能说是不同行业在不同地区的
差异.我们有幸能在这块宝地捧着'金"饭碗,要爱惜,别自己打破了.
另外我们这一行收入差异很大,牛人一年挣百万也很正常, 但大多数也就养家糊口. 20%
的AGENT做80%的交易,剩下的80%的AGENT在争20%的市场. 我自己做的不算好也不算差,
每年就是多做2个合同或少做2个合同对我的生活没有什么根本性影响,在湾区,我还是白
领中产的一员.我没有股票收入,不中LOTTERY的话,我发不了财. |
Q***N
发帖数: 2972 | 40 是的. 合同是加州的标准合同.我们准备合同就是在填空,然后自动生成PDF文件.
https://www.redfin.com/CA/Castro-Valley/6509-Bellhurst-Ln-94552/home/833567
我做这个合同时最高价比我递的OFFER高出2万美元.但是listing Agent说合同里至少10
几处错误. 完全是不懂LOCAL市场的AGENT写的,十之八九是新手,listing Agent根本不
敢和他/她合作. 我对这个CASE影响最深是"至少10几处错误",很少见.
https://www.redfin.com/CA/Castro-Valley/4131-Toddika-Ln-94546/home/22682499
这是前几天刚签的合同. 因为和Listing Agent很熟,知跟知底.
Agent愿意和自己熟悉的Agent合作,当然如果我不Good-faith perform contract,我可
能就在别人的黑名单上. 我曾经半夜2-3点被Listing Agent打电话骂,因为前一天费了
九牛二虎之力把价格最高的OFFER挤走了,结果我的客户忽然反悔了. Listing Agent好
不容易说服SELLER接受我们的OFFER,我理解她肯定是很愤怒.
【在 t***y 的大作中提到】
: Agent是不会给你专门起草一个合同的，全都是Standardized的。
: 网上大把可以下载各州的合同。
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D******c
发帖数: 73 | 41 Quinn是我很喜欢的id
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 16
【在 Q***N 的大作中提到】
: 说到垄断,房地产的确是垄断行业. 我们各级会员费用( National/ CA/Local
: membership)之外每年还有政治捐款. 会员费用也很多用在Lobbying上面, 光2016年就
: 花了$103,743,325
: https://www.opensecrets.org/lobby/indusclient.php?id=F10
: 很多人觉得这个制度不合理,但是涉及上百万从业人员或相关从业人员,太多人的利益在
: 里面,不容易改变. 如果你有能力改变游戏规则,自然是朝有利自己的方向来改变,如果
: 无力改变规则,最好的办法是掌握规则,利用规则,最大可能地保护自己的利益.
: 说到暴利,我说说我的感触.首先湾区的确是房地产行业的宝地,全美除了NY/BOSTON,很
: 难找到能和湾区相提并论的宝地了. 华人社区/人口多,房价贵. 2005年来湾区之前在
: Atlanta和Oklahoma待了5年多. 我在Atlanta还买/卖过自己的房子.湾区一个房子的交
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j**********r
发帖数: 3798 | 42 Disruption就是个时间问题，新上来的startup比如Opendoor就在干这个事情。 |
r********k
发帖数: 258 | 43 it just helps sellers to pocket more money, and hope the price can come down
when the commission is cut.
【在 j**********r 的大作中提到】
: Disruption就是个时间问题，新上来的startup比如Opendoor就在干这个事情。
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T*******d
发帖数: 73 | 44 谁说没有agent就用dual了啊，这里讨论的是不用agent自己买
你们agent为了彰显自己重要性篇篇长篇大论吓唬人
: 不会的。 没有Buyer Agent， Listing Agent会很高兴地卖给你，因为Listing
Agent
: 就是default的Dual Agent。
: 房子上市前， Listing Agent和Seller要签listing Agreement。 上面规定了
Seller付
: 多少钱给listing Agent，其中Buyer Agent占其中多少。 如果是Dual Agent，
: listing Agent就会拿双份。 有时Listing Agreement上也有如果Dual Agent的
话，佣
: 金会少付一些。 去年Fremont被吊销执照的listing大拿就是因为自己Dual
Agent还多
: 收了合约上的0.5% （Dual Agent的佣金比2个Agent的佣金总数少0.5%）， 虽然
很快就
: 退给seller了，但是还是被Seller告了。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 是的. 合同是加州的标准合同.我们准备合同就是在填空,然后自动生成PDF文件.
: https://www.redfin.com/CA/Castro-Valley/6509-Bellhurst-Ln-94552/home/833567
: 我做这个合同时最高价比我递的OFFER高出2万美元.但是listing Agent说合同里至少10
: 几处错误. 完全是不懂LOCAL市场的AGENT写的,十之八九是新手,listing Agent根本不
: 敢和他/她合作. 我对这个CASE影响最深是"至少10几处错误",很少见.
: https://www.redfin.com/CA/Castro-Valley/4131-Toddika-Ln-94546/home/22682499
: 这是前几天刚签的合同. 因为和Listing Agent很熟,知跟知底.
: Agent愿意和自己熟悉的Agent合作,当然如果我不Good-faith perform contract,我可
: 能就在别人的黑名单上. 我曾经半夜2-3点被Listing Agent打电话骂,因为前一天费了
: 九牛二虎之力把价格最高的OFFER挤走了,结果我的客户忽然反悔了. Listing Agent好
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T*******d
发帖数: 73 | 45 没说让redfin agent拿钥匙开门，人家就在网上看看到合适的去open house不行啊
: http://www.mitbbs.com/pc/pccon_6965_241467.html
: 没有法律规定买卖房屋必须用AGENT. 用不用看你自己得到什么,失去什么. 别人
挣多少
: 不用你操心.
: 另外？自己去redfin和zillow看房子，这种情况下就是你默认redfin或zillow是
你的
: AGENT. 没错,你让谁带你去看房子,谁就是你默认的AGENT. 不管你再找谁下
OFFER, 你
: 的AGENT就有权要BUYER AGENT的佣金. 佣金数额MLS都有. 不是默认的AGENT,
redfin或
: zillow为什么会带你看房子. Redfin的Field Agent都是按看房次数收钱的(不是
你直
: 接付),如果都只看不买/卖, 付钱的AGENT/BROKER还不赔死.如果你看了4-5次也
没有下
: 一个OFFER,人家就开始劝你READY了之后再约看房,因为让 Field Agent带你看房
是要花
: 钱的.
【在 Q***N 的大作中提到】
: 是的. 合同是加州的标准合同.我们准备合同就是在填空,然后自动生成PDF文件.
: https://www.redfin.com/CA/Castro-Valley/6509-Bellhurst-Ln-94552/home/833567
: 我做这个合同时最高价比我递的OFFER高出2万美元.但是listing Agent说合同里至少10
: 几处错误. 完全是不懂LOCAL市场的AGENT写的,十之八九是新手,listing Agent根本不
: 敢和他/她合作. 我对这个CASE影响最深是"至少10几处错误",很少见.
: https://www.redfin.com/CA/Castro-Valley/4131-Toddika-Ln-94546/home/22682499
: 这是前几天刚签的合同. 因为和Listing Agent很熟,知跟知底.
: Agent愿意和自己熟悉的Agent合作,当然如果我不Good-faith perform contract,我可
: 能就在别人的黑名单上. 我曾经半夜2-3点被Listing Agent打电话骂,因为前一天费了
: 九牛二虎之力把价格最高的OFFER挤走了,结果我的客户忽然反悔了. Listing Agent好
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T*******d
发帖数: 73 | 46 不能同意更多，您是明白人。很多时候agent对规定理解的很僵硬不透彻，大多数人那
么做了他们就以为是那样。这点上律师强多了
: 合同专门雇佣律师，代理没律师门清吧。房屋好坏找第三方inspection ，这样
不也更
: 专业。羊毛出在羊身上，你没buyer agent，可以跟卖方提，这样你少个几万，
对卖家
: 来说其实你更划算，还很可能接受你的offer，说到底最后的钱不还是你出，怎
么能说
: 不能帮你省钱呢？
【在 f*****m 的大作中提到】
: 并没有违法乱纪，合法规避垄断的暴利而已
:
: commission
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j******f
发帖数: 2109 | 47 我遇到的agent 不搅和生事就不错了。解决问题的，没见过。
833567
10
22682499
【在 Q***N 的大作中提到】
: 是的. 合同是加州的标准合同.我们准备合同就是在填空,然后自动生成PDF文件.
: https://www.redfin.com/CA/Castro-Valley/6509-Bellhurst-Ln-94552/home/833567
: 我做这个合同时最高价比我递的OFFER高出2万美元.但是listing Agent说合同里至少10
: 几处错误. 完全是不懂LOCAL市场的AGENT写的,十之八九是新手,listing Agent根本不
: 敢和他/她合作. 我对这个CASE影响最深是"至少10几处错误",很少见.
: https://www.redfin.com/CA/Castro-Valley/4131-Toddika-Ln-94546/home/22682499
: 这是前几天刚签的合同. 因为和Listing Agent很熟,知跟知底.
: Agent愿意和自己熟悉的Agent合作,当然如果我不Good-faith perform contract,我可
: 能就在别人的黑名单上. 我曾经半夜2-3点被Listing Agent打电话骂,因为前一天费了
: 九牛二虎之力把价格最高的OFFER挤走了,结果我的客户忽然反悔了. Listing Agent好
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r********k
发帖数: 258 | 48 Now is the seller market, the buy agent has little to do except to write an
offer. Buyers put non-conditional offer to buy the house as it is, so the
buyer agent cannot do more for you since no condition and buy as it is.
Buyer agent commission is paid by sellers, so you just want the buyer
agent to give you deep rebate. You either become realtor yourself and the
broker takes at least half from you to buy your house, or find a buyer agent
willing to give you deep rebate. Since agent needs to pay the brokers fee,
you cannot find an agent can give you most of 2.5% to you. After 1% rebate,
the agent needs to split with the broker, so no too much left.
【在 j******f 的大作中提到】
: 我遇到的agent 不搅和生事就不错了。解决问题的，没见过。
:
: 833567
: 10
: 22682499
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Q***N
发帖数: 2972 | 49 我们这一行总体的Reputation不是很好,car dealer有得一比. 原因一是入行的门槛很
低,很容易拿到执照. 二是整天和钱打交道, 5000/1万/2万交易中都是一个"小"数字,但
在实际生活中是一大笔钱. 在伸手可得的金钱面前,哪些是该拿的,哪些是不该碰的,的
确是人性的挑战.
入门容易,但是做的好很难. reputation是一单一单积累起来的, 但是一不小心就前功
尽弃. 能保持好的reputation,我们这一行是越做越好做,因为客户基数越做越大,
Agent之间的connection也越做越密. 但实际生活里,能做的很好的Agent其实是少数(不
管是白人,还是华人),被淘汰的或半死不活的是大多数. 这也是为什么20%的Agent能做
80%合同的原因.
【在 j******f 的大作中提到】
: 我遇到的agent 不搅和生事就不错了。解决问题的，没见过。
:
: 833567
: 10
: 22682499
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j******f
发帖数: 2109 | 50 我同意你的说法，入门容易，鱼龙混杂。这个行当迟早自己把自己搞死了。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 我们这一行总体的Reputation不是很好,car dealer有得一比. 原因一是入行的门槛很
: 低,很容易拿到执照. 二是整天和钱打交道, 5000/1万/2万交易中都是一个"小"数字,但
: 在实际生活中是一大笔钱. 在伸手可得的金钱面前,哪些是该拿的,哪些是不该碰的,的
: 确是人性的挑战.
: 入门容易,但是做的好很难. reputation是一单一单积累起来的, 但是一不小心就前功
: 尽弃. 能保持好的reputation,我们这一行是越做越好做,因为客户基数越做越大,
: Agent之间的connection也越做越密. 但实际生活里,能做的很好的Agent其实是少数(不
: 管是白人,还是华人),被淘汰的或半死不活的是大多数. 这也是为什么20%的Agent能做
: 80%合同的原因.
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t***y
发帖数: 156 | 51 来美国先后在不同的州待过。
买过也卖过房子。用过中国人的也用过美国人的Agent。
总的来说，个人感觉Agent帮助有限。房子全是我自己找的，除了Open House，Agent唯
一的作用就是帮我打开房门而已。
【在 f*****m 的大作中提到】
: 本人近期想买房子，好多buyer agent联系，一般给要100万的房子才给1% rebate，那
: 不是agent随随便便就赚2万刀？想问下可以不要buyer agent吗？自己去redfin和
: zillow看房子，然后雇inspection 来检查房子，雇律师来把关合同，最后没想明白
: buyer agent有啥用？凭啥赚这2万刀？
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d**b
发帖数: 6 | 52 这个行业存在合理，但是在湾区太暴力，不应该按比例拿钱，flat fee比较合理。 |
d**b
发帖数: 6 | 53 这位说的有道理，不过合理的钱仍然太多，互联网化能加速颠覆这个行业。希望看到
redfin这种做平台，放到桌面上给rebate的商业模型。
买卖竞价也可以更透明。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 我们这一行总体的Reputation不是很好,car dealer有得一比. 原因一是入行的门槛很
: 低,很容易拿到执照. 二是整天和钱打交道, 5000/1万/2万交易中都是一个"小"数字,但
: 在实际生活中是一大笔钱. 在伸手可得的金钱面前,哪些是该拿的,哪些是不该碰的,的
: 确是人性的挑战.
: 入门容易,但是做的好很难. reputation是一单一单积累起来的, 但是一不小心就前功
: 尽弃. 能保持好的reputation,我们这一行是越做越好做,因为客户基数越做越大,
: Agent之间的connection也越做越密. 但实际生活里,能做的很好的Agent其实是少数(不
: 管是白人,还是华人),被淘汰的或半死不活的是大多数. 这也是为什么20%的Agent能做
: 80%合同的原因.
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r********k
发帖数: 258 | 54 这里对买方的代理很不公平。买方代理的钱是卖方出的。出多少是卖方定的。有新房子
卖方，明确说不付买方的代理钱，或者5000元介绍费。有自卖的，明确说给买方代理费
是1。5%。 你们喊半天，无非就是要买方代理退他们拿的钱给你们。可是，没有代理，
你也拿不到这些钱。理论上，见面分一半，另外，买房代理毕竟花时间帮你们写合同，
并承当风险，多拿0，5%是否合理？能退你1%应是最大限度。应为要退你1%，那些卖家
给买家的钱少于2。5%都不会介绍给你。从而，迫使卖家至少给买家2。5%，才会有买家
经纪人代顾客看房。 |
