h******s 发帖数: 3420 | 1 湾区commercial real estate 的cap rate 是3-4%,是什么概念?
就是说从银行贷款4-5%, 投到 commercial 是赔 1% 的。
看看湾区每一个主干道,这几年乌压压多出来多少 plaza, 都是在低利率的环境下去赚
这个3-4%.
现在贷款接近4%,今年加息四次,明年还有,就是利率只会涨不会跌,可想而知商业贷
款的泡沫是多么危险。 |
h******s 发帖数: 3420 | 2 Residential 的cap rate 比商业低得多,基本上倒贴钱赌升值。
公司的话也是差不多的道理,利率上去了,盈利就会下降。
当利率接近0的时候,大家觉得钱在银行是贬值的,都去买房子做投资。
如果利率涨到3-4%,放银行,买bond, 也有可观的收入,就不会一窝蜂的去投资,
这个就是钱的分流。 |
m***i 发帖数: 80 | 3 我们是刚需,我们是刚需
不懂这么多大道理
只知道如果现在不买,以后就再也买不起了
[在 huaifans (坏粉丝) 的大作中提到:]
:湾区commercial real estate 的cap rate 是3-4%,是什么概念?
:就是说从银行贷款4-5%, 投到 commercial 是赔 1% 的。
:看看湾区每一个主干道,这几年乌压压多出来多少 plaza, 都是在低利率的环境下去
赚这个3-4%.
:现在贷款接近4%,今年加息四次,明年还有,就是利率只会涨不会跌,可想而知商业
贷款的泡沫是多么危险。 |
h******s 发帖数: 3420 | 4 第三个最重要的问题,就是最牛的房托也不得不承认,房子已经的确太贵了。
中产阶级有一个承受的极限。看看湾区好区的房子,不管多么多么好,3M 以上的很难
找到买家。2.5M 到 3M 就是目前的极限,主要是房产税和买租比。
现在去买2.5M 的房子,上涨的空间已经不大,下跌的可能倒是不小,根据房产和经济
的周期。
: Residential 的cap rate 比商业低得多,基本上倒贴钱赌升值。
: 公司的话也是差不多的道理,利率上去了,盈利就会下降。
: 当利率接近0的时候,大家觉得钱在银行是贬值的,都去买房子做投资。
: 如果利率涨到3-4%,放银行也有可观的收入,就不会一窝蜂的去投资,
: 这个就是钱的分流。
【在 h******s 的大作中提到】 : Residential 的cap rate 比商业低得多,基本上倒贴钱赌升值。 : 公司的话也是差不多的道理,利率上去了,盈利就会下降。 : 当利率接近0的时候,大家觉得钱在银行是贬值的,都去买房子做投资。 : 如果利率涨到3-4%,放银行,买bond, 也有可观的收入,就不会一窝蜂的去投资, : 这个就是钱的分流。
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h******s 发帖数: 3420 | 5 湾区房价可能会高位横盘,以后想买还是可以买的。
: 我们是刚需,我们是刚需
: 不懂这么多大道理
: 只知道如果现在不买,以后就再也买不起了
: [在 huaifans (坏粉丝) 的大作中提到:]
: :湾区commercial real estate 的cap rate 是3-4%,是什么概念?
: :就是说从银行贷款4-5%, 投到 commercial 是赔 1% 的。
: :看看湾区每一个主干道,这几年乌压压多出来多少 plaza, 都是在低利率的环
境下去
: 赚这个3-4%.
: :现在贷款接近4%,今年加息四次,明年还有,就是利率只会涨不会跌,可想而
知商业
: 贷款的泡沫是多么危险。
【在 m***i 的大作中提到】 : 我们是刚需,我们是刚需 : 不懂这么多大道理 : 只知道如果现在不买,以后就再也买不起了 : [在 huaifans (坏粉丝) 的大作中提到:] : :湾区commercial real estate 的cap rate 是3-4%,是什么概念? : :就是说从银行贷款4-5%, 投到 commercial 是赔 1% 的。 : :看看湾区每一个主干道,这几年乌压压多出来多少 plaza, 都是在低利率的环境下去 : 赚这个3-4%. : :现在贷款接近4%,今年加息四次,明年还有,就是利率只会涨不会跌,可想而知商业 : 贷款的泡沫是多么危险。
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L**********r 发帖数: 1 | |
z****n 发帖数: 3189 | 7 楼主你好,老夫是经济学白痴,有几个问题斗胆一问
1.加息环境下买bond是亏本投资,越是加息bond越是跌,你知道吗?
2.联邦基准利率不等于CD利率,你知道吗?
3.为啥以前(95~00年连续5年)利率5%以上的,湾区房价都没跌,反而翻倍了呢?
【在 h******s 的大作中提到】 : Residential 的cap rate 比商业低得多,基本上倒贴钱赌升值。 : 公司的话也是差不多的道理,利率上去了,盈利就会下降。 : 当利率接近0的时候,大家觉得钱在银行是贬值的,都去买房子做投资。 : 如果利率涨到3-4%,放银行,买bond, 也有可观的收入,就不会一窝蜂的去投资, : 这个就是钱的分流。
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x****0 发帖数: 902 | 8 你们还没买么?
【在 h******s 的大作中提到】 : 湾区commercial real estate 的cap rate 是3-4%,是什么概念? : 就是说从银行贷款4-5%, 投到 commercial 是赔 1% 的。 : 看看湾区每一个主干道,这几年乌压压多出来多少 plaza, 都是在低利率的环境下去赚 : 这个3-4%. : 现在贷款接近4%,今年加息四次,明年还有,就是利率只会涨不会跌,可想而知商业贷 : 款的泡沫是多么危险。
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j******i 发帖数: 2 | 9 Sunnyvale 涨到3.5M只是时间问题 目测明年春天
[在 huaifans (坏粉丝) 的大作中提到:]
:第三个最重要的问题,就是最牛的房托也不得不承认,房子已经的确太贵了。
:中产阶级有一个承受的极限。看看湾区好区的房子,不管多么多么好,3M 以上的很难
:找到买家。2.5M 到 3M 就是目前的极限,主要是房产税和买租比。
:现在去买2.5M 的房子,上涨的空间已经不大,下跌的可能倒是不小,根据房产和经济
:的周期。
:<br>: Residential 的cap rate 比商业低得多,基本上倒贴钱赌升值。
:<br>: 公司的话也是差不多的道理,利率上去了,盈利就会下降。
:<br>: 当利率接近0的时候,大家觉得钱在银行是贬值的,都去买房子做投资。
:<br>: 如果利率涨到3-4%,放银行也有可观的收入,就不会一窝蜂的去投资,
:<br>: 这个就是钱的分流。
:.......... |
h******s 发帖数: 3420 | 10 贴个长期利率图。
【在 z****n 的大作中提到】 : 楼主你好,老夫是经济学白痴,有几个问题斗胆一问 : 1.加息环境下买bond是亏本投资,越是加息bond越是跌,你知道吗? : 2.联邦基准利率不等于CD利率,你知道吗? : 3.为啥以前(95~00年连续5年)利率5%以上的,湾区房价都没跌,反而翻倍了呢?
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E**********t 发帖数: 1 | 11 楼主大妈__好多年前__就频频发帖说房市到顶,大骂房托没有良心
十年如一日坚持不买房,确实佩服
房黑每年都发贴预测到顶,早晚能蒙中一次,然后就可以以recall=100% 引以为傲 |
h******s 发帖数: 3420 | 12 利率不能光看绝对值,要看相对趋势。
以前5%涨是从10%,8%一路跌下来的。
06年的时候5%我记得就是historical low.
我记得当时不少老头老太太靠Wells Fargo 定期存4%退休过日子。
00年以前来美国的据说贷款至少7,8%.
现在没有次贷危机,但是有easy money 的危机。就是俗称的debt crisis.
商业建筑只是一个最简单的例子。
还不知道有多少公司贷1-2%去赚3-4%呢,都是easy 的钱滚滚来。
从低到高是非常危险的。
【在 h******s 的大作中提到】 : 贴个长期利率图。
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d********f 发帖数: 43471 | 13 湾区commercial real estate 的cap rate 是3-4%,是什么概念?
大兄弟你这第一行就暴露了你是外行啊,cap rate都是把interest included的,而且
interest rate一般是50%以上的cost
【在 h******s 的大作中提到】 : 湾区commercial real estate 的cap rate 是3-4%,是什么概念? : 就是说从银行贷款4-5%, 投到 commercial 是赔 1% 的。 : 看看湾区每一个主干道,这几年乌压压多出来多少 plaza, 都是在低利率的环境下去赚 : 这个3-4%. : 现在贷款接近4%,今年加息四次,明年还有,就是利率只会涨不会跌,可想而知商业贷 : 款的泡沫是多么危险。
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g*******s 发帖数: 2963 | 14 我只知道,比比北京上海,至少大部分人买房还不用啃老,至少双职工还能在小黑屋种
点菜,至少单职工还能买个townhouse。比比香港,唉还是不要比了。 |
c******t 发帖数: 944 | 15 然而晚上没地方打炮
【在 g*******s 的大作中提到】 : 我只知道,比比北京上海,至少大部分人买房还不用啃老,至少双职工还能在小黑屋种 : 点菜,至少单职工还能买个townhouse。比比香港,唉还是不要比了。
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s********7 发帖数: 1280 | 16 有些人 你跟他讲投资收益, 他会给你讲生活质量
你跟他讲生活质量, 他会拿出投资收益
毛泽东说的好, 你打你的 我打我的, 就是不在你well prepared topic 里面辩论
【在 m***i 的大作中提到】 : 我们是刚需,我们是刚需 : 不懂这么多大道理 : 只知道如果现在不买,以后就再也买不起了 : [在 huaifans (坏粉丝) 的大作中提到:] : :湾区commercial real estate 的cap rate 是3-4%,是什么概念? : :就是说从银行贷款4-5%, 投到 commercial 是赔 1% 的。 : :看看湾区每一个主干道,这几年乌压压多出来多少 plaza, 都是在低利率的环境下去 : 赚这个3-4%. : :现在贷款接近4%,今年加息四次,明年还有,就是利率只会涨不会跌,可想而知商业 : 贷款的泡沫是多么危险。
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z****n 发帖数: 3189 | 17 噢,原来你说的是30yr 房贷利率,这个其实是北墨印钱速度决定的,所谓的M2,印钱
慢了,自然就会涨。
【在 h******s 的大作中提到】 : 贴个长期利率图。
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t**8 发帖数: 4527 | 18 利率高涨(7% 以上) 是不可能的
以前的人太笨
现在人们终于发现, 印钱的成本最低
数据库更新一下就行了
【在 z****n 的大作中提到】 : 噢,原来你说的是30yr 房贷利率,这个其实是北墨印钱速度决定的,所谓的M2,印钱 : 慢了,自然就会涨。
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t**y 发帖数: 977 | 19 这个楼主2012还是2013年卖房以后,觉得房子还会跌,不该买,就一直等啊等,结果房
价不回头了,现在彻底买不起。只好各种分析盼着房子跌。这就是为啥。 |
x*********n 发帖数: 28013 | 20 1 加息买bonds,price掉我亏钱#但是yield涨_我等mature可以吗?day dalio说他喜欢
等bonds mature
你也可以买1~3年期的不用赌20年
2 是不等于但是reference啊,基础利率涨了 CD也会涨
3 因那会儿购买力还在,抵税方案还在,现在购买力top了,单码农买得起Sunnyvale的
小破屋吗
【在 z****n 的大作中提到】 : 楼主你好,老夫是经济学白痴,有几个问题斗胆一问 : 1.加息环境下买bond是亏本投资,越是加息bond越是跌,你知道吗? : 2.联邦基准利率不等于CD利率,你知道吗? : 3.为啥以前(95~00年连续5年)利率5%以上的,湾区房价都没跌,反而翻倍了呢?
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m***i 发帖数: 80 | 21 你倒是讲啊,谁能给我说明白以后是涨是跌那谁牛逼。关键是如果能预测后市那也不用
天天来这哭爹喊娘了,早偷着买房卖房去了。我的观点是要买就利利索索的买,别磨叽
,不买就不买,谁也没法拿刀子逼你买。成天分析这破玩意有用吗?
[在 splendor57 (执剑人) 的大作中提到:]
:有些人 你跟他讲投资收益, 他会给你讲生活质量
:你跟他讲生活质量, 他会拿出投资收益
:毛泽东说的好, 你打你的 我打我的, 就是不在你well prepared topic 里面辩论
:☆ 发自 iPhone 买买提 1.24.07 |
E**********t 发帖数: 1 | 22 不对吧 楼主大妈刚说了她11年抄底成功,17年赚了好几倍margin
不过又在其他贴说她一直买不起房,租着均价3m的高档学区房
你现在又说她12年卖房,是你记错了还是大妈错乱了?
【在 t**y 的大作中提到】 : 这个楼主2012还是2013年卖房以后,觉得房子还会跌,不该买,就一直等啊等,结果房 : 价不回头了,现在彻底买不起。只好各种分析盼着房子跌。这就是为啥。
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s********7 发帖数: 1280 | 23 看客闲聊而已
这个班上有强烈欲望劝别人买的唯有中介而已
其他人不都是看客么
你紧张啥
我认为房价还会涨, 这不妨碍我调侃几句很猴急的一些人吧?
【在 m***i 的大作中提到】 : 你倒是讲啊,谁能给我说明白以后是涨是跌那谁牛逼。关键是如果能预测后市那也不用 : 天天来这哭爹喊娘了,早偷着买房卖房去了。我的观点是要买就利利索索的买,别磨叽 : ,不买就不买,谁也没法拿刀子逼你买。成天分析这破玩意有用吗? : [在 splendor57 (执剑人) 的大作中提到:] : :有些人 你跟他讲投资收益, 他会给你讲生活质量 : :你跟他讲生活质量, 他会拿出投资收益 : :毛泽东说的好, 你打你的 我打我的, 就是不在你well prepared topic 里面辩论 : :☆ 发自 iPhone 买买提 1.24.07
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t**y 发帖数: 977 | 24 我不知道她什么时候买的房,也忘了她具体卖房时间,但前几年卖掉了是肯定的,后来
一直踏空。
【在 E**********t 的大作中提到】 : 不对吧 楼主大妈刚说了她11年抄底成功,17年赚了好几倍margin : 不过又在其他贴说她一直买不起房,租着均价3m的高档学区房 : 你现在又说她12年卖房,是你记错了还是大妈错乱了?
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L**********r 发帖数: 1 | 25 现在的事实就是房价已经开始下跌了
我知道有人会说今年已经涨了20%了跌点有什么的 对于上个月刚买的人还是有所谓的
买房有风险 投资要谨慎 量力而行
: 楼主大妈__好多年前__就频频发帖说房市到顶,大骂房托没有良心
: 十年如一日坚持不买房,确实佩服
: 房黑每年都发贴预测到顶,早晚能蒙中一次,然后就可以以recall=100% 引以为傲
【在 E**********t 的大作中提到】 : 不对吧 楼主大妈刚说了她11年抄底成功,17年赚了好几倍margin : 不过又在其他贴说她一直买不起房,租着均价3m的高档学区房 : 你现在又说她12年卖房,是你记错了还是大妈错乱了?
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E**********t 发帖数: 1 | 26 房黑基本每帖必强调 ”已经下跌“ ”不争事实“,典型的心慌暗示
事实就是报告说上月好区烂区各有涨跌,sfh 整体微跌零点几个点,非sfh大涨四个点
机器人房黑拿数据出来基本都是打自己脸,房托反而更讲道理
你从何看出下跌?
为傲
【在 L**********r 的大作中提到】 : 现在的事实就是房价已经开始下跌了 : 我知道有人会说今年已经涨了20%了跌点有什么的 对于上个月刚买的人还是有所谓的 : 买房有风险 投资要谨慎 量力而行 : : : 楼主大妈__好多年前__就频频发帖说房市到顶,大骂房托没有良心 : : 十年如一日坚持不买房,确实佩服 : : 房黑每年都发贴预测到顶,早晚能蒙中一次,然后就可以以recall=100% 引以为傲 :
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z****n 发帖数: 3189 | 27 1.短期bond回报率接近于CD,不信你可以去查下那些马上要到期的国债。
2.存CD跑不赢通胀。这个不用老夫给你科普吧?
3.那时候AMT随便一个人都能hit,现在起码过贫困线有很多人都hit不到。
【在 x*********n 的大作中提到】 : 1 加息买bonds,price掉我亏钱#但是yield涨_我等mature可以吗?day dalio说他喜欢 : 等bonds mature : 你也可以买1~3年期的不用赌20年 : 2 是不等于但是reference啊,基础利率涨了 CD也会涨 : 3 因那会儿购买力还在,抵税方案还在,现在购买力top了,单码农买得起Sunnyvale的 : 小破屋吗
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