g*****p
发帖数: 96 | 1 在南湾，自己看房不需要带着看，只需下offer即可。站内联系。谢谢 |
C*******1
发帖数: 1 | 2 湾区有个startup就做这个，有app下载，叫 Ｒeali |
p***r
发帖数: 1098 | 3 reali挺贵的啊，
750K以上的房子收10K的fee，1M附近的房子，大概也要1%了。
板上有没有agent，收低于1%的？不需要带看房，但是需要能给listing agent陶瓷。
buyer已经有买/卖多套房的经验。
【在 C*******1 的大作中提到】
: 湾区有个startup就做这个，有app下载，叫 Ｒeali
|
C*******1
发帖数: 1 | 4 Ｒeali只收9950，其他的全部返给buyer
: reali挺贵的啊，
: 750K以上的房子收10K的fee，1M附近的房子，大概也要1%了。
: 板上有没有agent，收低于1%的？不需要带看房，但是需要能给listing agent陶
瓷。
: buyer已经有买/卖多套房的经验。
【在 p***r 的大作中提到】
: reali挺贵的啊，
: 750K以上的房子收10K的fee，1M附近的房子，大概也要1%了。
: 板上有没有agent，收低于1%的？不需要带看房，但是需要能给listing agent陶瓷。
: buyer已经有买/卖多套房的经验。
|
t********8
发帖数: 680 | 5 买了给 还是下了offer就给？
【在 C*******1 的大作中提到】
: Ｒeali只收9950，其他的全部返给buyer
:
:
: reali挺贵的啊，
:
: 750K以上的房子收10K的fee，1M附近的房子，大概也要1%了。
:
: 板上有没有agent，收低于1%的？不需要带看房，但是需要能给listing agent陶
: 瓷。
:
: buyer已经有买/卖多套房的经验。
:
|
C*******1
发帖数: 1 | 6 买到了之后从listing 给的返点里面扣9950，剩下的返回给buyer。
: 买了给 还是下了offer就给？
【在 t********8 的大作中提到】
: 买了给 还是下了offer就给？
|
s****s
发帖数: 2163 | 7 REALI 涨了好多呀。他有好多AGENT，估计这么低是没法SUSTAIN 得。
【在 p***r 的大作中提到】
: reali挺贵的啊，
: 750K以上的房子收10K的fee，1M附近的房子，大概也要1%了。
: 板上有没有agent，收低于1%的？不需要带看房，但是需要能给listing agent陶瓷。
: buyer已经有买/卖多套房的经验。
|
j*******t
发帖数: 123 | 8 以前有人说REALI 会给MISC-1099， 需要自己跟IRS报税。
【在 C*******1 的大作中提到】
: Ｒeali只收9950，其他的全部返给buyer
:
:
: reali挺贵的啊，
:
: 750K以上的房子收10K的fee，1M附近的房子，大概也要1%了。
:
: 板上有没有agent，收低于1%的？不需要带看房，但是需要能给listing agent陶
: 瓷。
:
: buyer已经有买/卖多套房的经验。
:
|
Q***N
发帖数: 2972 | 9 After closing check是lending fraud。这是我多年前考Broker License的考题，印象
深刻。如果有贷款， 所有的Rebate必须经过lender的同意才行。
给1099就是为了擦边球， 一旦告他lending fraud， 他们会解释说是misc income,不
是Rebate。但是一旦issue 1099， 这笔支出就会report到IRS。
【在 j*******t 的大作中提到】
: 以前有人说REALI 会给MISC-1099， 需要自己跟IRS报税。
|
s****s
发帖数: 2163 | 10 REDFIN 的BILLION DOLLAR valuation depends on this. 我觉得你的概念过时了。
我跟一个AGENT讨论过。LENDER 最怕的是有人帮BUYER出DOWNPAYMENT， 所以没那么多
钱的buyer买了本来买不起的房子。After close check 就跟after close bonus 效果
差不多，对LENDER 只有好处，没有坏处。
【在 Q***N 的大作中提到】
: After closing check是lending fraud。这是我多年前考Broker License的考题，印象
: 深刻。如果有贷款， 所有的Rebate必须经过lender的同意才行。
: 给1099就是为了擦边球， 一旦告他lending fraud， 他们会解释说是misc income,不
: 是Rebate。但是一旦issue 1099， 这笔支出就会report到IRS。
|
|
|
c*******e
发帖数: 621 | 11 现在不抢房了 直接在报价时说不要buyer rebate就行
: After closing check是lending fraud。这是我多年前考Broker License的考题
，印象
: 深刻。如果有贷款， 所有的Rebate必须经过lender的同意才行。
: 给1099就是为了擦边球， 一旦告他lending fraud， 他们会解释说是misc
income,不
: 是Rebate。但是一旦issue 1099， 这笔支出就会report到IRS。
【在 Q***N 的大作中提到】
: After closing check是lending fraud。这是我多年前考Broker License的考题，印象
: 深刻。如果有贷款， 所有的Rebate必须经过lender的同意才行。
: 给1099就是为了擦边球， 一旦告他lending fraud， 他们会解释说是misc income,不
: 是Rebate。但是一旦issue 1099， 这笔支出就会report到IRS。
|
s****s
发帖数: 2163 | 12 不过这个要LOAN AGENT同意才行，因为这个就变成变相在CLOSE 之前给CHECK了。过
LENDER 往往麻烦。
【在 c*******e 的大作中提到】
: 现在不抢房了 直接在报价时说不要buyer rebate就行
:
:
: After closing check是lending fraud。这是我多年前考Broker License的考题
: ，印象
:
: 深刻。如果有贷款， 所有的Rebate必须经过lender的同意才行。
:
: 给1099就是为了擦边球， 一旦告他lending fraud， 他们会解释说是misc
: income,不
:
: 是Rebate。但是一旦issue 1099， 这笔支出就会report到IRS。
:
|
Q***N
发帖数: 2972 | 13 Trust me， 这个还没有过时， lending fraud是 federal law。
Business Rebate不是taxable income，这点肯定没有问题。 但是after closing
check肯定是lending fraud。如果lender批准了，根本没有必要closing后， rebate直
接放在closing里就可以了，作为closing cost或者首付的一部分。
我不知道redfin怎么操作， 但是现在redfin的Rebate金额的数额应该大多数都可以放
在closing里用掉。 如果有after closing check， Redfin这种大公司肯定会给1099来
摆脱关系的。 买家自己和IRS来argue：这是business rebate， 不是taxable的income。
After closing Check而且不给1099，目前小公司/broker在做， 或者Agent自己在做。
大公司或者小心谨慎的公司肯定都是给1099的。
【在 s****s 的大作中提到】
: REDFIN 的BILLION DOLLAR valuation depends on this. 我觉得你的概念过时了。
: 我跟一个AGENT讨论过。LENDER 最怕的是有人帮BUYER出DOWNPAYMENT， 所以没那么多
: 钱的buyer买了本来买不起的房子。After close check 就跟after close bonus 效果
: 差不多，对LENDER 只有好处，没有坏处。
|
s****s
发帖数: 2163 | 14 https://www.redfin.com/home-buying-guide/buying-a-home
redfin 网站自己说的，when closing cost is not enough, we give a check for
the rest.
这句话好多好多年了，为啥没有LAWYER 争这个EASY MONEY 告他们？
湾区，就是1% 的REBATE 也超过CLOSING COST。
income。
【在 Q***N 的大作中提到】
: Trust me， 这个还没有过时， lending fraud是 federal law。
: Business Rebate不是taxable income，这点肯定没有问题。 但是after closing
: check肯定是lending fraud。如果lender批准了，根本没有必要closing后， rebate直
: 接放在closing里就可以了，作为closing cost或者首付的一部分。
: 我不知道redfin怎么操作， 但是现在redfin的Rebate金额的数额应该大多数都可以放
: 在closing里用掉。 如果有after closing check， Redfin这种大公司肯定会给1099来
: 摆脱关系的。 买家自己和IRS来argue：这是business rebate， 不是taxable的income。
: After closing Check而且不给1099，目前小公司/broker在做， 或者Agent自己在做。
: 大公司或者小心谨慎的公司肯定都是给1099的。
|
Q***N
发帖数: 2972 | 15 是可以给check， 但是年底（一般是来年1月）会寄1099给你的，而且1099上标注的是
misc income (不是business rebate， 也没有这个选项）。 1099给个买家的同时会
report给IRS。 IRS会寄信让买家补tax, 买家会argue这笔钱是business rebate， 不
是taxable income。
After closing check我知道很多人在做， 原因是风险不大， 但是大公司不敢不给
1099来推卸责任。 lender其实也没人在意，也不会花时间/精力去追查有没有有没有
after closing check。 但是这是federal law中的lending fraud。 律师告也没有多
大的利益， 这“应该？”是FBI的工作范围。如果有人揭发lending fraud， lender应
该会收回贷款。
这个东西有点像不通过HOA批准就出租townhouse/condo一样。 condo/townhouse的HOA
一般有owner occupied rate， 只容许少量的出租UNITS。 但是HOA一般也都不会on-
site， 所以很多人不通过HOA批准私下出租 （因为小区的出租unit已经到上限了，
HOA不会批准）。很多人这么做，大多数也都没有问题， 但是存在风险有人多事到HOA
告发。 HOA有人告发了，就会立刻发letter给home owner，停止出租， 罚款之类。
【在 s****s 的大作中提到】
: https://www.redfin.com/home-buying-guide/buying-a-home
: redfin 网站自己说的，when closing cost is not enough, we give a check for
: the rest.
: 这句话好多好多年了，为啥没有LAWYER 争这个EASY MONEY 告他们？
: 湾区，就是1% 的REBATE 也超过CLOSING COST。
:
: income。
|
s*********3
发帖数: 2890 | 16 前年起， 加州购房合同增加了条款3-J-(5), 应该过户后不能再给钱了,看我这个帖子
的bottom 附图。 不过新房合同里面没有这一条， 是否就没事了？你老怎么理解？
HOA
【在 Q***N 的大作中提到】
: 是可以给check， 但是年底（一般是来年1月）会寄1099给你的，而且1099上标注的是
: misc income (不是business rebate， 也没有这个选项）。 1099给个买家的同时会
: report给IRS。 IRS会寄信让买家补tax, 买家会argue这笔钱是business rebate， 不
: 是taxable income。
: After closing check我知道很多人在做， 原因是风险不大， 但是大公司不敢不给
: 1099来推卸责任。 lender其实也没人在意，也不会花时间/精力去追查有没有有没有
: after closing check。 但是这是federal law中的lending fraud。 律师告也没有多
: 大的利益， 这“应该？”是FBI的工作范围。如果有人揭发lending fraud， lender应
: 该会收回贷款。
: 这个东西有点像不通过HOA批准就出租townhouse/condo一样。 condo/townhouse的HOA
|
Q***N
发帖数: 2972 | 17 我的理解是新房没事。 新房合同是买卖（builder）双方的合同， Agent/broker拿的
是referral fee, agent/broker不是合同中的一方。二手房是4方合同， 2个agents/
brokers都是合同中的一方。
作为合同外的一方，我可以对买家的贷款不知情， 因为买家能是现金买房（多少
Rebate都不是问题）。 这是我的理解， 不知道对错。但是大公司里应该有更严格的会
计制度， 我估计check和1099还是同时存在的。
【在 s*********3 的大作中提到】
: 前年起， 加州购房合同增加了条款3-J-(5), 应该过户后不能再给钱了,看我这个帖子
: 的bottom 附图。 不过新房合同里面没有这一条， 是否就没事了？你老怎么理解？
:
: HOA
|
s*********3
发帖数: 2890 | 18 现金买房也没事是伐？ 不过现在新房合同也改咯，referral agent 变buyer agent了,
你老再仔细看看。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 我的理解是新房没事。 新房合同是买卖（builder）双方的合同， Agent/broker拿的
: 是referral fee, agent/broker不是合同中的一方。二手房是4方合同， 2个agents/
: brokers都是合同中的一方。
: 作为合同外的一方，我可以对买家的贷款不知情， 因为买家能是现金买房（多少
: Rebate都不是问题）。 这是我的理解， 不知道对错。但是大公司里应该有更严格的会
: 计制度， 我估计check和1099还是同时存在的。
|
Q***N
发帖数: 2972 | 19 Dublin/San Ramon的builders都没有改变啊？
不管怎么称呼（Sale Office一直喊我们是Buyer Agent）， 但是我们从来没有在买卖
合同上签过字。 新房的合同都是买家和builder之间的合同， 所用的合同是各个
builder customized的合同， 也不是加州的标准合同。我收到的Check还是Referral
Fee （不是commission）。
现金买房，什么时候都没事， 多少都没事。 因为加州Rebate是合法的，收限制的是贷
款这一块。 我自己现金买投资房，都是把全部佣金都放在买房款里。 没有贷款，就没
有约束， 100% rebate也都没有问题， 直接放在closing的HUD-1里。
了,
【在 s*********3 的大作中提到】
: 现金买房也没事是伐？ 不过现在新房合同也改咯，referral agent 变buyer agent了,
: 你老再仔细看看。
|
f*****y
发帖数: 94 | 20 看来只要lender同意把rebate在closing时disclose出来，用Reali这样的low cost
flat fee buyer agent 就没问题啦，对吧。
【在 Q***N 的大作中提到】
: Dublin/San Ramon的builders都没有改变啊？
: 不管怎么称呼（Sale Office一直喊我们是Buyer Agent）， 但是我们从来没有在买卖
: 合同上签过字。 新房的合同都是买家和builder之间的合同， 所用的合同是各个
: builder customized的合同， 也不是加州的标准合同。我收到的Check还是Referral
: Fee （不是commission）。
: 现金买房，什么时候都没事， 多少都没事。 因为加州Rebate是合法的，收限制的是贷
: 款这一块。 我自己现金买投资房，都是把全部佣金都放在买房款里。 没有贷款，就没
: 有约束， 100% rebate也都没有问题， 直接放在closing的HUD-1里。
:
: 了,
|
|
|
Q***N
发帖数: 2972 | 21 理论上是这样， 只要Lender同意， 所有的rebate都可以放在closing里， 没有必要
after closing check。 这个跟哪个Broker没有关系， 不管是redfin/Reali还是其他
Broker。
实际操作中有很多问题。 主要是Lender批准的Rebate有限， 而seller market情况下
买家/Buyer Agent的Non-contingency Offer需要尽可能降低贷款被拒的风险， 所以
Rebate的Addendum不好操作， 具体操作我不细说了， 但是还是有各种问题在里面。所
以很多人干脆就不冒险了， closing之后给check对批准贷款是最简单的。
银行批准的Rebate金额又是不同的Lender有不同的标准， 不同的case又有不同的结果
。 我自己不做loan，我无法说出准确的信息。 我碰到的情况：1）大多数的lender会
批准non-recur 的closing costs. 就是一次性的closing cost， 例如Escrow fee,
title insurance， loan original fee等等。 HOA/Hazard Insurance等每个月/年都
要付的items都不是non-recur closing costs。 2）首付金额越高， 有的lenders批准
的Rebate越高 （但不是所有lenders）。
【在 f*****y 的大作中提到】
: 看来只要lender同意把rebate在closing时disclose出来，用Reali这样的low cost
: flat fee buyer agent 就没问题啦，对吧。
|
C*******1
发帖数: 1 | |
f*****y
发帖数: 94 | 23 问了一下给我做pre-approval的银行， 可以2%的rebate进closing。
【在 Q***N 的大作中提到】
: 理论上是这样， 只要Lender同意， 所有的rebate都可以放在closing里， 没有必要
: after closing check。 这个跟哪个Broker没有关系， 不管是redfin/Reali还是其他
: Broker。
: 实际操作中有很多问题。 主要是Lender批准的Rebate有限， 而seller market情况下
: 买家/Buyer Agent的Non-contingency Offer需要尽可能降低贷款被拒的风险， 所以
: Rebate的Addendum不好操作， 具体操作我不细说了， 但是还是有各种问题在里面。所
: 以很多人干脆就不冒险了， closing之后给check对批准贷款是最简单的。
: 银行批准的Rebate金额又是不同的Lender有不同的标准， 不同的case又有不同的结果
: 。 我自己不做loan，我无法说出准确的信息。 我碰到的情况：1）大多数的lender会
: 批准non-recur 的closing costs. 就是一次性的closing cost， 例如Escrow fee,
|
Q***N
发帖数: 2972 | 24 loan agent的pre-qualification还是underwriter的pre-approval？ 这2者差别很大。
loan agent是在外面揽业务的， underwriter才是银行审核贷款的。有经验的loan
agent见过各种被拒的理由， 仔细review所有文件后应该能知道贷款的风险。但是
underwriters才是最后决定贷款的人。
loan agent这一行比我们realtors竞争可能更激烈。 很多loan agent知道你的loan有
风险， 但是怕客户流失，不和客户说。 即使有20%的risk，那也还有80%的可能性通过
贷款， 所以会一直说没有贷款没有问题。 但是一旦贷款被拒，基本就不联系了。 这
就是为什么Realtor和Loan Agent之间不能有金钱关系， 但是Realtor都想推荐自己熟
悉的Loan Agent。 我用我熟悉的Agent， 最起码有风险Loan Agent不会隐瞒我，这是
一个互利的关系。 Realtor需要有经验的Loan Agent把关贷款（特别是non-
contingency offer）， Loan Agent可以得到新的客户。
【在 f*****y 的大作中提到】
: 问了一下给我做pre-approval的银行， 可以2%的rebate进closing。
|
f*****y
发帖数: 94 | 25 Underwriter 是不直接和客户接触的吧。 |
f*****y
发帖数: 94 | 26 查了FBI的网站关于mortgage fraud
A lie that influences a bank’s decision—about whether, for example, to
approve a loan, accept a reduced payoff amount, or agree to certain
repayment terms—is mortgage fraud.
只要把buyers agent rebated 告诉银行了，就不存在lie的问题，fraud就不成立了吧。
版上loan agent 来说说有没有银行知道buyer agent rebate之后据了loan的？
【在 f*****y 的大作中提到】
: Underwriter 是不直接和客户接触的吧。
|
x********8
发帖数: 1 | |
x*****a
发帖数: 610 | 28 看这个：
https://ttlc.intuit.com/questions/4235302-i-received-a-1099-misc-from-my-
real-estate-agent-for-a-commission-rebate-is-this-considered-taxable-income-
for-me
【在 Q***N 的大作中提到】
: After closing check是lending fraud。这是我多年前考Broker License的考题，印象
: 深刻。如果有贷款， 所有的Rebate必须经过lender的同意才行。
: 给1099就是为了擦边球， 一旦告他lending fraud， 他们会解释说是misc income,不
: 是Rebate。但是一旦issue 1099， 这笔支出就会report到IRS。
|
x*****a
发帖数: 610 | 29 看这个：
https://ttlc.intuit.com/questions/4235302-i-received-a-1099-misc-from-my-
real-estate-agent-for-a-commission-rebate-is-this-considered-taxable-income-
for-me
【在 Q***N 的大作中提到】
: After closing check是lending fraud。这是我多年前考Broker License的考题，印象
: 深刻。如果有贷款， 所有的Rebate必须经过lender的同意才行。
: 给1099就是为了擦边球， 一旦告他lending fraud， 他们会解释说是misc income,不
: 是Rebate。但是一旦issue 1099， 这笔支出就会report到IRS。
|
Q***N
发帖数: 2972 | 30 前面说过： Business Rebate不是Income， 不是taxable money， 不用交税。
但是如果有贷款， Rebate必须银行同意。 如果银行同意了， 这个Rebate一般都直接
放在Closing里， 不会close之后再给Check。 Closing之后给Check （我知道很多
Broker这么操作）是lending Fraud， 买家向银行隐瞒了Rebate， 这样房子是实际
value和合同价格就不一致了。
如果现金交易， 不存在lending Fraud的问题， 没人管也不需要任何人批准， Rebate
怎么操作都没有问题
Broker给1099是为了甩锅， 一旦有人告Broker参与Lending Fraud， Broker会以买家
的Income为理由，这样Lending Fraud是买家自己的事。这是我的理解， 不知道是否正
确。但是一旦Broker给了1099， 这笔钱就要Report到IRS， IRS就会发信让买家就这部
分“income”来交税。
不知道这样解释能否接受。
income-
【在 x*****a 的大作中提到】
: 看这个：
: https://ttlc.intuit.com/questions/4235302-i-received-a-1099-misc-from-my-
: real-estate-agent-for-a-commission-rebate-is-this-considered-taxable-income-
: for-me
|
|
|
l********7
发帖数: 2648 | 31 不用担心，我很多朋友都这么买的，都十年前了。
再不行在做deal的时候，把rebate从房价里面去掉被 |
l********7
发帖数: 2648 | 32 再不行，做个refinance，就clean up
怎么脑子这么不灵活呢 |
Q***N
发帖数: 2972 | 33 "把rebate从房价里面去掉被"。实际操作很难。
这个需要Listing Agent和Seller重新修改Listing Agreement （因为佣金是在Listing
Agreement里Seller付多少佣金给Buyer Agent）或者Buyer Agent和Seller/Listing加
一个新的Addendum。 问题是Listing/seller在中间没有任何利益（除非是卖不掉的房
子，没有办法）， 否则人家不愿意折腾（又没有自己的好处）。
特别是这种Flat Fee（或其他大比例Rebate）agent， 这种是砸其他Agent饭碗的，如
果有其它选择， Listing Agent也不愿意和这样的Agent合作。
当然万事皆有可能， 卖不掉的房子好不容易来了一个buyer， 没准Seller/Listing也
愿意配合。
【在 l********7 的大作中提到】
: 不用担心，我很多朋友都这么买的，都十年前了。
: 再不行在做deal的时候，把rebate从房价里面去掉被
|
b******t
发帖数: 965 | 34 redfin agent 买房是怎么操作的呢
: "把rebate从房价里面去掉被"。实际操作很难。
: 这个需要Listing Agent和Seller重新修改Listing Agreement （因为佣金是在
Listing
: Agreement里Seller付多少佣金给Buyer Agent）或者Buyer Agent和Seller/
Listing加
: 一个新的Addendum。 问题是Listing/seller在中间没有任何利益（除非是卖不
掉的房
: 子，没有办法）， 否则人家不愿意折腾（又没有自己的好处）。
: 特别是这种Flat Fee（或其他大比例Rebate）agent， 这种是砸其他Agent饭碗
的，如
: 果有其它选择， Listing Agent也不愿意和这样的Agent合作。
: 当然万事皆有可能， 卖不掉的房子好不容易来了一个buyer， 没准Seller/
Listing也
: 愿意配合。
【在 Q***N 的大作中提到】
: "把rebate从房价里面去掉被"。实际操作很难。
: 这个需要Listing Agent和Seller重新修改Listing Agreement （因为佣金是在Listing
: Agreement里Seller付多少佣金给Buyer Agent）或者Buyer Agent和Seller/Listing加
: 一个新的Addendum。 问题是Listing/seller在中间没有任何利益（除非是卖不掉的房
: 子，没有办法）， 否则人家不愿意折腾（又没有自己的好处）。
: 特别是这种Flat Fee（或其他大比例Rebate）agent， 这种是砸其他Agent饭碗的，如
: 果有其它选择， Listing Agent也不愿意和这样的Agent合作。
: 当然万事皆有可能， 卖不掉的房子好不容易来了一个buyer， 没准Seller/Listing也
: 愿意配合。
|
Q***N
发帖数: 2972 | 35 现在Redfin的rebate不高， 一般应该都可以用在Closing里。 如果after closing
check， 应该会给1099. 这种大公司不会给自己留个尾巴在那里。
【在 b******t 的大作中提到】
: redfin agent 买房是怎么操作的呢
:
:
: "把rebate从房价里面去掉被"。实际操作很难。
:
: 这个需要Listing Agent和Seller重新修改Listing Agreement （因为佣金是在
: Listing
:
: Agreement里Seller付多少佣金给Buyer Agent）或者Buyer Agent和Seller/
: Listing加
:
: 一个新的Addendum。 问题是Listing/seller在中间没有任何利益（除非是卖不
: 掉的房
:
: 子，没有办法）， 否则人家不愿意折腾（又没有自己的好处）。
|
e*****o
发帖数: 264 | 36 进closing cost一般问题不大，但是如果cover closing cost还有多的话，银行基本上
是不会同意拿出来的。
【在 f*****y 的大作中提到】
: 问了一下给我做pre-approval的银行， 可以2%的rebate进closing。
|
