s********r
发帖数: 312 | 1 16年秋天选的30年3.875，现在有必要refinance么，前面付这么多利息，balance没降
多少，refinance感觉很亏的样子。。 |
Y******4
发帖数: 1 | 2 其实这是一个误解，很多人都这么想，事实是只要利率降低了就值得重新贷款.
房贷每个月的利息是这样算出来的：
1.假设你这个月付完房贷以后的剩余待还本金是50万，30年固定利息是4.5%，
那么下一个月的利息就是500000x4.5%/12 = 1875, 这种情况下你的每月还贷应该是
2533.43， 其中2533.43 - 1875 = 658.43 是用来还本金的。
2. 假设你的利率能降低0.25%， 那么你下一个月你就只需付 500000x4.25%/12
= 1770.83,马上就可以节省1875-1770 = $104.17 = 500000x0.25%/12，一年就可以省
下1000多美元。 |
c*****e
发帖数: 1106 | 3 16年秋天接近历史最低点，你个人情况变化不大，你现在也不见得拿到更好的。
：16年秋天选的30年3.875，现在有必要refinance么，前面付这么多利息，balance没降
：多少，refinance感觉很亏的样子。。 |
W*******Q
发帖数: 275 | 4 如果最近arm 利率低，就重贷。可以降低你每月的月供与利息部分。
记得最后一定要在联储减息底部换成15yr fixed才对得起多次 clock reset.
【在 s********r 的大作中提到】
: 16年秋天选的30年3.875，现在有必要refinance么，前面付这么多利息，balance没降
: 多少，refinance感觉很亏的样子。。
|
i*****d
发帖数: 962 | 5
12
我也是不大了解这个说法，请教一下
假如一年省1000那30年省3w，但是你要重新多交两年的本金利息，这样比3w多了吧。我
唯一能想到的就是后面的钱越来越不值钱，那多交的两年可以忽略。或者说中间第15年
的时候卖出，refinace之后实际余额没差多少
【在 Y******4 的大作中提到】
: 其实这是一个误解，很多人都这么想，事实是只要利率降低了就值得重新贷款.
: 房贷每个月的利息是这样算出来的：
: 1.假设你这个月付完房贷以后的剩余待还本金是50万，30年固定利息是4.5%，
: 那么下一个月的利息就是500000x4.5%/12 = 1875, 这种情况下你的每月还贷应该是
: 2533.43， 其中2533.43 - 1875 = 658.43 是用来还本金的。
: 2. 假设你的利率能降低0.25%， 那么你下一个月你就只需付 500000x4.25%/12
: = 1770.83,马上就可以节省1875-1770 = $104.17 = 500000x0.25%/12，一年就可以省
: 下1000多美元。
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Y******4
发帖数: 1 | 6 不是这样算的，月供里面利息越来越少，本金越来越多。
每个月都重新算你应该支付多少利息，一旦重新贷款了因为利率低了所以需要还的利息
肯定少了，利息少了就是省了不是？ |
t**8
发帖数: 4527 | 7 不是
假设 30 年的贷款 利率 3.75, 已经 付了15 年， 剩下 80 万 余额， 你还需附的利
息是 247,200.32
如果 你从新 refin 成 30 固定， 利率 3.5 ， 你要负的利息是 493,248
.70
refin 后 要多付 25 万 的利息
【在 Y******4 的大作中提到】
: 不是这样算的，月供里面利息越来越少，本金越来越多。
: 每个月都重新算你应该支付多少利息，一旦重新贷款了因为利率低了所以需要还的利息
: 肯定少了，利息少了就是省了不是？
|
w*******d
发帖数: 59 | 8 为什么要这么复杂……直接算出来新贷款的利息是不是比当前贷款剩余利息少就好啦？
少了就换否则就不换。比如100万贷款4的利率还了两年，一共还掉2万多本金和8万利息
，单利息还剩630k。假如现在利率降到3重新做贷款还需付的利息是505k左右，可以省
130k利息那为啥不重新做呢？
【在 i*****d 的大作中提到】
:
: 12
: 我也是不大了解这个说法，请教一下
: 假如一年省1000那30年省3w，但是你要重新多交两年的本金利息，这样比3w多了吧。我
: 唯一能想到的就是后面的钱越来越不值钱，那多交的两年可以忽略。或者说中间第15年
: 的时候卖出，refinace之后实际余额没差多少
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w*******d
发帖数: 59 | 9 付了15年了重新refi成30年绝对是脑子进水啊……不能refi成低利率的15年fix么
248
【在 t**8 的大作中提到】
: 不是
: 假设 30 年的贷款 利率 3.75, 已经 付了15 年， 剩下 80 万 余额， 你还需附的利
: 息是 247,200.32
: 如果 你从新 refin 成 30 固定， 利率 3.5 ， 你要负的利息是 493,248
: .70
: refin 后 要多付 25 万 的利息
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t**8
发帖数: 4527 | 10 我只是证明 refi 成低利率 后 付的利息一定少， 这种说法不成立
有个临界点， 要自己计算
当然不会有人贪图 0.25 的低息， 多付 25 万的利息, 除非被骗了
【在 w*******d 的大作中提到】
: 付了15年了重新refi成30年绝对是脑子进水啊……不能refi成低利率的15年fix么
:
: 248
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c*******e
发帖数: 621 | 11 别忘了你现在的贷款可以100w 退税优惠，refinance后只有75W的退税优惠（感谢税改）
每年差了7k左右
【在 s********r 的大作中提到】
: 16年秋天选的30年3.875，现在有必要refinance么，前面付这么多利息，balance没降
: 多少，refinance感觉很亏的样子。。
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f*******t
发帖数: 7549 | 12 Refi不改变100万免税额吧
改）
【在 c*******e 的大作中提到】
: 别忘了你现在的贷款可以100w 退税优惠，refinance后只有75W的退税优惠（感谢税改）
: 每年差了7k左右
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c*********e
发帖数: 50 | 13 refinance 想省总利息，需要把每个月减少的利息放回去，这样月付一样但每月利息更
少，还本金更多，还款月数减少，提前付清。
refinance 想减少月付负担的是另一回事。 |
b******u
发帖数: 66 | 14 贷款可以提前还的，唯一起作用的是利率
【在 t**8 的大作中提到】
: 不是
: 假设 30 年的贷款 利率 3.75, 已经 付了15 年， 剩下 80 万 余额， 你还需附的利
: 息是 247,200.32
: 如果 你从新 refin 成 30 固定， 利率 3.5 ， 你要负的利息是 493,248
: .70
: refin 后 要多付 25 万 的利息
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c*********e
发帖数: 50 | |
c*********e
发帖数: 50 | 16 把 refinance 后每个月减少的钱当成 extra payment, 可以算出提前多久还清和少还
多少利息。 |
Y******4
发帖数: 1 | 17 说refinance 以后省利息，是说每个月要还的利息少了，如果之前还剩20年，后来换成
30年，总利息是可能减少不了多少或者有可能增加，但是很少听说有人30年才还清贷款
的。通常7年内有可能想搬家，想降低principal, 或者利率又降了，各种可能都会发生
，除非碰巧锁了个超低利率又另当别论。 |
W*******Q
发帖数: 275 | 18 如果还剩20年，正好锁15年固定。利率应该比30年低1/4 %。
比如2013年锁住15年2.875%,本金60万。现在月供4100左右。比你租个luxury 2BR公寓
强多了吧。6年后的今天，利息已经降到月供的21%。如有更低利率，直接换10年固定。
这就是防黑最深恶痛觉的事。
如果地点够好而你真要搬2小时之内，不如把这套房出租？月租肯定能上4100吧。干嘛
要卖呢，有了第一桶金就可以骑驴找马。这是防黑#2深恶痛觉的事。
【在 Y******4 的大作中提到】
: 说refinance 以后省利息，是说每个月要还的利息少了，如果之前还剩20年，后来换成
: 30年，总利息是可能减少不了多少或者有可能增加，但是很少听说有人30年才还清贷款
: 的。通常7年内有可能想搬家，想降低principal, 或者利率又降了，各种可能都会发生
: ，除非碰巧锁了个超低利率又另当别论。
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Y******4
发帖数: 1 | 19 是的，如果是本金还剩50万以下我都建议如果可以的话尽可能去锁定15年固定的，利率
确实比30年低好多，但是15年固定毕竟月付款要高很多，也不是每个人都喜欢。还是具
体问题具体分析，利率低了，少付利息给银行就是省了赚了。 |
h*******i
发帖数: 9 | 20 对 就是这么简单
【在 w*******d 的大作中提到】
: 为什么要这么复杂……直接算出来新贷款的利息是不是比当前贷款剩余利息少就好啦？
: 少了就换否则就不换。比如100万贷款4的利率还了两年，一共还掉2万多本金和8万利息
: ，单利息还剩630k。假如现在利率降到3重新做贷款还需付的利息是505k左右，可以省
: 130k利息那为啥不重新做呢？
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W*******Q
发帖数: 275 | 21 不仅是少付利息，还可早10年自由。时间也是钱。
这是给die-hard 房托们的建议。当然有许多办法减轻负担，看你们的motivation.
【在 Y******4 的大作中提到】
: 是的，如果是本金还剩50万以下我都建议如果可以的话尽可能去锁定15年固定的，利率
: 确实比30年低好多，但是15年固定毕竟月付款要高很多，也不是每个人都喜欢。还是具
: 体问题具体分析，利率低了，少付利息给银行就是省了赚了。
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s*******r
发帖数: 48 | 22 不是说只要no point, no fee，不管利率低多少不管什么时候，refinance都会更合算
吗？
比如你原来利率3.5，已经付了2年了。如果不refinance还需要按3.5继续付28年。
新利率3.375，从今年开始付30年。但是你可以按照3.375计算28年付清计算出一个数字
，每月按那个数字来付。虽然比按3.375付30年每月要多付一点，但是每月肯定比按3.5
付28年要少啊。
这个计算有什么问题吗？
【在 s********r 的大作中提到】
: 16年秋天选的30年3.875，现在有必要refinance么，前面付这么多利息，balance没降
: 多少，refinance感觉很亏的样子。。
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h*********n
发帖数: 11319 | 23 怪了，天天想着赶紧付清脱身，你这不是房黑思路么？
我们房托都坚信房价只涨不跌，首付越少越好。最好有一种1万年贷款，每个月只还20
刀利息，不还首付
【在 W*******Q 的大作中提到】
: 不仅是少付利息，还可早10年自由。时间也是钱。
: 这是给die-hard 房托们的建议。当然有许多办法减轻负担，看你们的motivation.
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A*****p
发帖数: 1 | 24 我也是这么理解的 还请大牛来verify
.5
【在 s*******r 的大作中提到】
: 不是说只要no point, no fee，不管利率低多少不管什么时候，refinance都会更合算
: 吗？
: 比如你原来利率3.5，已经付了2年了。如果不refinance还需要按3.5继续付28年。
: 新利率3.375，从今年开始付30年。但是你可以按照3.375计算28年付清计算出一个数字
: ，每月按那个数字来付。虽然比按3.375付30年每月要多付一点，但是每月肯定比按3.5
: 付28年要少啊。
: 这个计算有什么问题吗？
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g*******s
发帖数: 2963 | 25
同问。另外小声问一下，如果现在的款式是7ARM里的第二年，那重新refin一个7ARM以
后只有利率降低，并不会延长原来的30年还款时间吧？
【在 A*****p 的大作中提到】
: 我也是这么理解的 还请大牛来verify
:
: .5
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j******o
发帖数: 4219 | 26 当然是30年重新算。不过你可以自己多还本金，29年还完。
【在 g*******s 的大作中提到】
:
: 同问。另外小声问一下，如果现在的款式是7ARM里的第二年，那重新refin一个7ARM以
: 后只有利率降低，并不会延长原来的30年还款时间吧？
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a***e
发帖数: 27968 | 27 搞了半天都没搞清refi的意义啊
refi是为了减利息而不是减月付
除非你是为了留钱做其他的
你的目标仍然是30年还清，年现在付了三年，换成任何利率低的都行
但没必要按新的付款安排，两个选择
一个是还按第一个贷款的月付走
利率低了每次付的本金就高，你可能25年就付光了
另外一个是自己按新利率算月付，但不要按30年，按30-3年
refi的障碍是closing cost，no point no cost，只要过了第一次就木有区别了
利率低了就坚决上
★ 发自iPhone App: ChinaWeb 1.1.5
【在 s********r 的大作中提到】
: 16年秋天选的30年3.875，现在有必要refinance么，前面付这么多利息，balance没降
: 多少，refinance感觉很亏的样子。。
|
a***e
发帖数: 27968 | 28 谁让你refi完老老实实按30年schedule走？pre paid一些本金又没有penalty
★ 发自iPhone App: ChinaWeb 1.1.5
【在 t**8 的大作中提到】
: 不是
: 假设 30 年的贷款 利率 3.75, 已经 付了15 年， 剩下 80 万 余额， 你还需附的利
: 息是 247,200.32
: 如果 你从新 refin 成 30 固定， 利率 3.5 ， 你要负的利息是 493,248
: .70
: refin 后 要多付 25 万 的利息
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a***e
发帖数: 27968 | 29 除非你的投资回报高于利率
俺投资白痴就是越早搞定越好了
20
★ 发自iPhone App: ChinaWeb 1.1.5
【在 h*********n 的大作中提到】
: 怪了，天天想着赶紧付清脱身，你这不是房黑思路么？
: 我们房托都坚信房价只涨不跌，首付越少越好。最好有一种1万年贷款，每个月只还20
: 刀利息，不还首付
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W*******Q
发帖数: 275 | 30 马甲你好，
如果你能找来这么长期的贷款，我当然乐意让子子孙孙付下去。
表跟我说，你从来没在湾区贷款哦。
20
【在 h*********n 的大作中提到】
: 怪了，天天想着赶紧付清脱身，你这不是房黑思路么？
: 我们房托都坚信房价只涨不跌，首付越少越好。最好有一种1万年贷款，每个月只还20
: 刀利息，不还首付
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