|
|---|
|
|
|
|
|
|
q******h
发帖数: 1 | 1 过去几年买了两套，分享一下一些比较非常规的操作
1. 一次下多个offer
卖家可以收多个offer，我们买家为什么不能下多套房子多个offer呢？
当然这是有前提的，我们买房不想打持久战，湾区的房子你淘几年也不可能淘到德州那
种便宜的豪宅。一般经过几周的看房，我们就大概能确定一个区域，然后每周open
house大概能看上0-3个房子，只要价位合适就可以下手。例如去年我们从sunnyvale看
到san mateo，我们区域比较大，灵活性也比较大，sfh, th, condo都行。目标是希望
尽快买到心意的房子且价格我们觉得合理的，不要做冤大头，crazy offer我们不跟。
但是这个要看agent肯不肯这么做，我们第二套房的agent就不肯，我们也因此错过了一
套很心意的房子，agent一口咬定那房子会超出我们的budget，但是最后并没有，成交
价非常好。当时还有另一套正在谈offer，他不想给我们同时下另一个offer，后来那房
子也没谈成。
我觉得如果有contingency offer，可以随便下，只要agent肯，愿意后面帮你善后。我
第一个agent就一次给我下过4个offer，然后开始通通给拒了，让我深刻得认识市场情
况，后来回counter offer才买到了。
如果是non contingency offer，我觉得可以加1天contingency，但是写清楚可以拿掉
的。当然我还没这么操作过，还没机会
2. 20% down pay 做all cash offer
我知道有两种途径可以做这种all cash offer. 一是湾区有些agent 可以借钱给你凑到
all cash，利息当然相对比较高，但是也就一个月左右。另一种就是有个agent公司可
以帮你买下来，然后再转手给买家，虽然这样多出了一次交易费，相对于湾区的房价，
其实不高，估计用buyer agent的rebate cover后还有余。我当时offer negotiate到最
后，给了两个offer，一个all cash，一个正常offer钱多点，这两个offer差价就是all
cash offer 产生的cost。卖家后来挑了all cash，有时候all cash还是有点用的
3. 借旧房子钱买新房子
有两种方法：
一，cash out refinance. 建议用这种，除非现在做refi的利息高现有的太多。特别如
果贷款是ARM快过期了，要争取变投资房前做refi。一旦现有房子变成投资房，refi的
利息会很高。很多银行比自住房高1%+。问过很多，目前发现hsbc 和BOA投资房refi利
率最好，大概比自住房多0.25-0.375%。而且一旦变成投资房，LTV最多是50%，能cash
出来的钱少了很多。假如利率一样，应该尽量让投资房的贷款额度大自住房贷款少，因
为投资房的利息全都可以做cost进去抵税，自住房就不见得了。
二，HELOC，在已有的贷款再借10-15w出来做首付，我的第二套房就是这么操作了。我
就一边处理贷款，一边开HELOC，不过建议HELOC先开着，否则可能影响房子close的时
间。不过我失误了，应该是做cash out refinance，好在后来市场利率下降了不少，我
refi也拿到不错的利率，但是能cash out出来的钱少了很多HELOC我用的是third
Federal，没年费，利息低，唯一付出就是一个hard pull，当时还给了100 gift card
，真应该早点开
4. 超短信用记录贷款买房子我h1b直接来了美国，买第一套房子的时候信用记录只有5
个月，很多贷款agent联系了后就不理我了，当时非常奔溃，现在情况可能不一样了，
也许很短信用记录也可以很容易贷款。 |
|
|
|
|
|
|
