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发帖数: 1 | 1 从想买房，决定买房，看房，砍价，成交，申请贷款，估价，等审批，等，再等，到最
后收到银行一纸拒信，是不是有种被Knock Out的感觉? 美国申请房贷可谓陷阱满坑满
谷，以下是我总结的贷款的10种死法。
1.换工作
刚换工作，薪水比原来香了，奖金package更香，贷款应该更容易了！是吗？
不一定！如果贷款人从一个互联网公司跳到一个金融公司还不满2年, 新公司的bonus一
般不会计算在申请的收入里。因为根据贷款要求，bonus收入必须有2年历史才能算入收
入，换了行业则需要重新计算。
2. 收入性质改变
申请人原来拿W2,但今年变成1099，会影响贷款吗？Yes. 1099的收入跟W2的收入的性质
是不同的，银行审核标准也不同。一般银行会要求1099贷款人有2年的报税记录才能申
请贷款。因为W2收入比1099收入稳定，W2的收入通常可以特批，不用有2年的记录就可
以申请。
3.公司营收下滑
申请人自己开公司，去年收入100万美金，但今年经营不好，亏损50万美金。
如果自雇申请人前2年报税很好，但今年产生较大的亏损，是非常难被批准的。银行对
贷款人收入的评估最看重的是稳定性和可持续性。如果贷款申请当年亏损严重，银行认
为未来如果持续亏损，贷款人没有能力偿还贷款。
4.赠与金
收入ok,信用ok,定金ok,closing fund不ok, 三姑给我50万美金助力。
美国银行对Gift Fund赠与金有详细的要求。大多数银行只允许与贷款人有血缘或者法
律关系的亲属如配偶，父母，儿女，兄弟姐妹，养父母给的赠与金支付首付。
5.投资房赠与金
看上一套投资房，老爸给我80万赠与金首付。
这样的操作看上去没问题，但对银行来说是件细思极恐的事情-没钱还买什么投资房？
切记投资房不能使用Gift Fund。
6.房子有非法改造，未完成改建、加建施工申请，安全隐患等
如果title或appraisal公司检查房子事发现有非法改造，未完成改建、加建施工申请，
安全隐患问题时，银行会要求屋主修正非法改造，消除安全隐患，完成未完成施工。如
果买家合同规定purchase"as is"，那问题就大了。卖家不愿整改，买家贷不了款，最
终恐怕一拍两散都算是最好的结果。
7.信用分数太低
贷款人申请贷款前申请新的信用卡，过度使用信用卡，拖欠当前债务付款，都会影响申
请人的信用分。如果信用分太低，会导致贷款失败。
8.有不良记录
如果贷款人在过去4年内有破产记录，会导致贷款被拒绝。
9.Appraised Value 太低
如果贷款人的Closing Fund比较有限，务必做好前期市场调查。如果近期交易的，购买
房产附近的，房屋类型、房屋间数、配套设施相近的房产交易价格比你的合同价格低很
多，估价公司的估价有很大可能性也会低。买家需要用现金补齐估价和合同价的差价（
如果差10万，贷款80%，需要补齐8万美金）。
10.银行倒闭
最不幸的贷款人要数在贷款通过前银行倒闭的贷款人了。水无源则竭。Good luck my
friend! |
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