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发帖数: 8469 | 1 我觉得这是最基本的模式了。其他的模式大部分都建立在这两种模式上面。其中我觉得
房租模式更基本，因为即使是做升值模式，也最好是尽量地用房租来减低成本，特别是
经营成本（房贷本息、维护、地税等）。因为任何市场的升跌的预测都是有一定的风险
的，所以你不能假定你买入后，东西就一定涨。不涨反跌怎么办呢？长期持有。但是有
的模式你不一定能长期持有。浪一大，你就沉了。这就是股市里面做 option 的人被清
盘，或者买房地产的房子被银行收走的情形。可是，如果你能一直保证充足的正现金流
呢？我一个朋友，房子在这次次贷危机中跌成了负资产（欠银行的钱比房子的市场现价
还高，似乎已经没有继续持有的价值，丢回给银行会更合算），但没事---因为出租不
错，房子能够给他带来丰厚的现金流。所以不但扛的住每个月要付银行的本息，而且还
有不少的剩余，以支撑其decent 的生活。所以，买房出手的判断之一就是这个。这是
房地产跟很多其他的投资不同的地方，就是房子是可以源源不断带来现金流的。你不必
太贪，总希望能捞到底部（能捞到底部的概率微乎其微）。可以哪怕你买入后房价还是
继续下跌，你也不怕。因为有房客帮你扛。
于是在租金模式中，两个指标就成为衡量和比较投资回报的重要考虑。其中之一是 cap
rate, 其计算公式是：
净营业收入 (租金收入减除房地产税，保险费，维修费，管理费等等费用) /买入成本
（含房子售价、律师费用、银行费用、检验费用等）。
但是我觉得更好的比较投资回报的指标是 cash on cash. 这一指标只计算你实际投入
的资金，和每年实际获取的现金收入。也就是说，在上面的 cap rate 的计算方式里，
分母将银行贷款减去了，而分子则将mortgage即需要归还的银行本息给减去了。其计算
方式为：
（净营业收入- 银行本息）/ 首付+交易成本（律师、银行、检验等费用）
当然，如果你买房子的时候并没有借钱，那么着两个指标的结果是一样的。
房地产获利另外的一种主要模式，就是通过时间差获取升值。比如曼哈顿的一个公寓，
1998年的售价是7万美元，现在则是70万美元以上，升值十倍。但是这种模式是以售出
套现为准。比如很多地方的房子，现在跌回2002年的价格。如果房子的主人是2002年买
，这十年内没有出售，那么哪怕这中间房子升值了几倍，但他实际上就没有获取投资回
报。相反，根据各州的法律不同，在有的州里，是根据房子的现值来交税，那他就亏大
了。因为房价暴涨的那几年，他要交更多的税，而房子却还是那个房子。
那么升值的模式，是怎么计算每年的平均回报率的捏？按以下公式：
[（房子售价-交易成本）/ （房子买价+交易成本）] ^1/(n-1) – 1
其中n就是你的买卖周期。比如买房后10年卖掉，那n就等于10. 当然，如果你是借了房
贷，也可以参照租房模式的 cash on cash 来计算实际回报，就是说，将分子变为（售
价-归还银行mortgage本息总和-交易成本），将分母变为（首付+交易成本）。
这两种模式中，一种是自身经营的结果，另外一种则是商品的市场价值变化的结果。在
实际的情形里，大部分都是这两种模式的结合。也就是说，你买的房子，既有房租收入
，又有升值。哪怕是自住，也是会按照市场价格产生使用价值的。因为你不住在自己的
房子里，就得花钱住在租来的房子里。现在你住在自己的房子里，没有花钱租房，于是
相应的市场价的房租，就应该视为你的收入。当然，超出你实际需要的那部分价值，我
认为就不能折算进去。比如你只有一个人，却住在一个有几十个房间的大豪宅。按市场
租金这个豪宅价值十万一个月，但你却不能算成是你有十万美元的月收入。
所以要实际比较一个房子投资的回报率，往往就需要同时考虑这两种模式的实际影响。
我觉得可以将上述两种模式的计算结果简单相加，或者在升值模式的计算公式中，将分
子改为（售价+房租扣除房贷本息后的净值-交易成本）来计算。
当然，你买房子的时候，并不知道什么时候卖、能卖多少钱。这只能根据以前的历史数
据来粗略计算这个房子以前的平均年升值百分比来作为参考。
这样得出一个统一的回报率后，我们就可以拿来作为依据来比较各地、各种形态（比如
Single Family House、Condo或 commercial building 等）的投资回报的优劣了。否
则我们看了半天，都是“各庄的地道都有各自的高招”，花多眼乱，而不知所从。所以
本文就作为后面我们谈论房地产投资决策比较的基础。这是老狼作为一个外行的看法，
希望能够得到专业人士的指教。当然另外一个很重要的比较就是风险。风险的评估，主
要是从这个地方的供求关系、房子质量、地理气候等自然环境（比如台风、地震等）、
流动人口的趋势（比如一个地方某种种族、年龄、收入水准的人越来越多等）来考虑。 |
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