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i***0 发帖数: 8469 | 1 我觉得这是最基本的模式了。其他的模式大部分都建立在这两种模式上面。其中我觉得
房租模式更基本,因为即使是做升值模式,也最好是尽量地用房租来减低成本,特别是
经营成本(房贷本息、维护、地税等)。因为任何市场的升跌的预测都是有一定的风险
的,所以你不能假定你买入后,东西就一定涨。不涨反跌怎么办呢?长期持有。但是有
的模式你不一定能长期持有。浪一大,你就沉了。这就是股市里面做 option 的人被清
盘,或者买房地产的房子被银行收走的情形。可是,如果你能一直保证充足的正现金流
呢?我一个朋友,房子在这次次贷危机中跌成了负资产(欠银行的钱比房子的市场现价
还高,似乎已经没有继续持有的价值,丢回给银行会更合算),但没事---因为出租不
错,房子能够给他带来丰厚的现金流。所以不但扛的住每个月要付银行的本息,而且还
有不少的剩余,以支撑其decent 的生活。所以,买房出手的判断之一就是这个。这是
房地产跟很多其他的投资不同的地方,就是房子是可以源源不断带来现金流的。你不必
太贪,总希望能捞到底部(能捞到底部的概率微乎其微)。可以哪怕你买入后房价还是
继续下跌,你也不怕。因为有房客帮你扛。
于是在租金模式中,两个指标就成为衡量和比较投资回报的重要考虑。其中之一是 cap
rate, 其计算公式是:
净营业收入 (租金收入减除房地产税,保险费,维修费,管理费等等费用) /买入成本
(含房子售价、律师费用、银行费用、检验费用等)。
但是我觉得更好的比较投资回报的指标是 cash on cash. 这一指标只计算你实际投入
的资金,和每年实际获取的现金收入。也就是说,在上面的 cap rate 的计算方式里,
分母将银行贷款减去了,而分子则将mortgage即需要归还的银行本息给减去了。其计算
方式为:
(净营业收入- 银行本息)/ 首付+交易成本(律师、银行、检验等费用)
当然,如果你买房子的时候并没有借钱,那么着两个指标的结果是一样的。
房地产获利另外的一种主要模式,就是通过时间差获取升值。比如曼哈顿的一个公寓,
1998年的售价是7万美元,现在则是70万美元以上,升值十倍。但是这种模式是以售出
套现为准。比如很多地方的房子,现在跌回2002年的价格。如果房子的主人是2002年买
,这十年内没有出售,那么哪怕这中间房子升值了几倍,但他实际上就没有获取投资回
报。相反,根据各州的法律不同,在有的州里,是根据房子的现值来交税,那他就亏大
了。因为房价暴涨的那几年,他要交更多的税,而房子却还是那个房子。
那么升值的模式,是怎么计算每年的平均回报率的捏?按以下公式:
[(房子售价-交易成本)/ (房子买价+交易成本)] ^1/(n-1) – 1
其中n就是你的买卖周期。比如买房后10年卖掉,那n就等于10. 当然,如果你是借了房
贷,也可以参照租房模式的 cash on cash 来计算实际回报,就是说,将分子变为(售
价-归还银行mortgage本息总和-交易成本),将分母变为(首付+交易成本)。
这两种模式中,一种是自身经营的结果,另外一种则是商品的市场价值变化的结果。在
实际的情形里,大部分都是这两种模式的结合。也就是说,你买的房子,既有房租收入
,又有升值。哪怕是自住,也是会按照市场价格产生使用价值的。因为你不住在自己的
房子里,就得花钱住在租来的房子里。现在你住在自己的房子里,没有花钱租房,于是
相应的市场价的房租,就应该视为你的收入。当然,超出你实际需要的那部分价值,我
认为就不能折算进去。比如你只有一个人,却住在一个有几十个房间的大豪宅。按市场
租金这个豪宅价值十万一个月,但你却不能算成是你有十万美元的月收入。
所以要实际比较一个房子投资的回报率,往往就需要同时考虑这两种模式的实际影响。
我觉得可以将上述两种模式的计算结果简单相加,或者在升值模式的计算公式中,将分
子改为(售价+房租扣除房贷本息后的净值-交易成本)来计算。
当然,你买房子的时候,并不知道什么时候卖、能卖多少钱。这只能根据以前的历史数
据来粗略计算这个房子以前的平均年升值百分比来作为参考。
这样得出一个统一的回报率后,我们就可以拿来作为依据来比较各地、各种形态(比如
Single Family House、Condo或 commercial building 等)的投资回报的优劣了。否
则我们看了半天,都是“各庄的地道都有各自的高招”,花多眼乱,而不知所从。所以
本文就作为后面我们谈论房地产投资决策比较的基础。这是老狼作为一个外行的看法,
希望能够得到专业人士的指教。当然另外一个很重要的比较就是风险。风险的评估,主
要是从这个地方的供求关系、房子质量、地理气候等自然环境(比如台风、地震等)、
流动人口的趋势(比如一个地方某种种族、年龄、收入水准的人越来越多等)来考虑。 |
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