L*1
发帖数: 11537 | 1 【 以下文字转载自 Texas 讨论区 】
发信人: LC1 (ots), 信区: Texas
标 题: 你想让你的买房经纪人一年挣多少
发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jul 18 13:49:10 2011, 美东)
看到网上关于hothouston的讨论，想从买房经纪人的收入角度探讨一下这个问题。
注意本文中的数据是为了计算方便而取值的，但应该不影响对问题的探讨。虽然这些数据取值都是经
过认真考虑的，但知道每个人都会有不同看法。请不要拘泥于这些细节。
假设：
1. 房屋经纪人一般是自谋职业者，即self-employed，可以类比IT行业的contractor。考虑到
各种保险退休金等benefit，按一般的算法，比较自谋职业者与正规公司职员的工资时要加上50%，
即15万大致相当于正规公司10万。
2. 除去法定假期，休假，病假，每年工作时间2000小时。
3. 经纪人给买主的回扣为1%，即经纪人拿2%的佣金。
4. 假设平均卖出一栋房屋要花100小时，这要包括经纪人幕后调研及其它文书工作的时间。这个时
间一般在1/3左右。
计算与评论：
1. 为了达到15万的毛收入，经纪人必须每小时挣 150000/2000 = $75
这个数字远高于普通人的预期。即使砍掉一半，版式估计一半人嘴里不说，心里可能还是觉得偏高。
2. 为了达到15万的毛收入，经纪人必须平均卖一栋房要挣 75 * 100 = $7500
很显然，一般人都会觉得这个数目偏高，经纪人“挣钱太容易”。
3. 为了达到15万的毛收入，经纪人卖的房屋平均价值要达到 7500 / 0.02 = $375000
即37.5万。
这个在休斯顿地区可能有点难。
由此可见，当房屋经纪人挣钱也许并不像一般人想象的那么容易。
最后的话：
1. 对取值有不同意见者，请按你自己的取值重新计算，然后得出自己的结论，而不必在这里深究。
2. 平均来说，经纪人卖一栋房所花的时间，等于你自己买房所花的时间（从第一次看房开始，即使
中间换了经纪人的都应该算上）乘1.25-1.5。这个时间的估计我最没有把握，但从最近的帖子及朋
友的经历看，可能差不离。 |
L*1
发帖数: 11537 | |
s*********e
发帖数: 4475 | 3 新泽西这种地方， 房产经纪的平均收入一年也不过四万多，
你跑到休斯度去哪里来十五万？
数据取值都是经
。考虑到
时要加上50%，
【在 L*1 的大作中提到】
: 对创业版的，我想说的是，创业不简单。
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L*1
发帖数: 11537 | 4 为了计算方便。
不过新泽西这种地方只有四万多，令人吃惊。不是全职吧。
【在 s*********e 的大作中提到】
: 新泽西这种地方， 房产经纪的平均收入一年也不过四万多，
: 你跑到休斯度去哪里来十五万？
:
: 数据取值都是经
: 。考虑到
: 时要加上50%，
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a**e
发帖数: 5794 | 5 房屋经纪不会只做residential，他们还做commercial。
数据取值都是经
。考虑到
时要加上50%，
【在 L*1 的大作中提到】
: 【 以下文字转载自 Texas 讨论区 】
: 发信人: LC1 (ots), 信区: Texas
: 标 题: 你想让你的买房经纪人一年挣多少
: 发信站: BBS 未名空间站 (Mon Jul 18 13:49:10 2011, 美东)
: 看到网上关于hothouston的讨论，想从买房经纪人的收入角度探讨一下这个问题。
: 注意本文中的数据是为了计算方便而取值的，但应该不影响对问题的探讨。虽然这些数据取值都是经
: 过认真考虑的，但知道每个人都会有不同看法。请不要拘泥于这些细节。
: 假设：
: 1. 房屋经纪人一般是自谋职业者，即self-employed，可以类比IT行业的contractor。考虑到
: 各种保险退休金等benefit，按一般的算法，比较自谋职业者与正规公司职员的工资时要加上50%，
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b*****o
发帖数: 3499 | 6 认识有做的好的，一年卖200套房子，
做的差的，有人一年也卖不出10套
数据取值都是经
。考虑到
时要加上50%，
【在 L*1 的大作中提到】
: 为了计算方便。
: 不过新泽西这种地方只有四万多，令人吃惊。不是全职吧。
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L*1
发帖数: 11537 | 7 卖200套的，一定有自己的团队帮忙。
【在 b*****o 的大作中提到】
: 认识有做的好的，一年卖200套房子，
: 做的差的，有人一年也卖不出10套
:
: 数据取值都是经
: 。考虑到
: 时要加上50%，
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a********k
发帖数: 11445 | 8 认识一大妈一年销售额一亿三千万，成交近200套房屋，八个有经纪牌照的助理，助理
年薪都10多万，大妈从来不给rebate,找她的人还是呜泱呜泱的。
【在 L*1 的大作中提到】
: 卖200套的，一定有自己的团队帮忙。
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t****u
发帖数: 8614 | 9 作为业内人士,评论一下.
1）这个计算中有个flaw，就是没有考虑broker split，如果只是agent的话，通常与
broker是50-50 split起步，做到seasoned agent，通常是80-20到顶，非常top
producer才能超过80-20 split，也就是说下面计算的150K，拿到手只有120K。
如果你自己开brokerage的话，这样没有split的问题，但有overhead,比如租office，
hire office manager/assistant，付保险。你有cost，而且生意不好的时候，这些
cost也是存在的，碰上down turn很容易赔钱。
2）个人浅见，Realtor这个行业，只适合在高房价的地方做，比如湾区，纽约。而在低
房价的地方，这个职业是非常糟糕的。因为close一个100万的房子和一个10万的房子，
所花费的time & effort基本上是一样的。
实际上从全美国来看，Real Estate broker的中位收入不到50K，agent更惨，不到30K
。所有Realtor的中位价2009年是36K。最火爆的2007年也就是42K。
http://www.realtor.org/library/library/fg103
当然这个行业，两极分化很严重，少部分top producer外，大部分是一年produce不了
几个sales的。
3）在高房价的地方，只要你有volume，每个case的时间倒是不要花这么多，因为你可
以雇assitant帮你处理。但是这个策略低房价的地方不适用。比如房价普遍是10来万的
地方，Realtor的hourly pay并不比餐馆里打工的高多少，这种情况下雇不起assistant。
数据取值都是经
。考虑到
时要加上50%，
【在 L*1 的大作中提到】
: 卖200套的，一定有自己的团队帮忙。
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