b***o
发帖数: 14 | 1 因项目拓展需资金约$10Million，国内公司有约1.1亿元的物业做担保或抵押，不知道
能否在美国以合理的成本融到这笔资金，请指教，谢谢。 |
g*******o
发帖数: 2578 | |
V********n
发帖数: 3061 | 3 国内如果有物业，是可以做的，不过是在国内融，国外付美元。
在美国反而融不到，有需要的话，站内信联系我。
【在 b***o 的大作中提到】
: 因项目拓展需资金约$10Million，国内公司有约1.1亿元的物业做担保或抵押，不知道
: 能否在美国以合理的成本融到这笔资金，请指教，谢谢。
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V********n
发帖数: 3061 | 4 收到楼主和一个网友的站内信，问怎么操作。因为这些都没有什么秘密的，我就在这些
随便写一下：
首先，我觉得从美国融资估计很困难，因为很多银行或者金融机构无法对中国的物业作
出资产评估，没有这个风险估计，整个融资程序都无法操作。当然也有可能找富有的华
人融资，问题是你不知道他们在哪里。
中国的操作我相对比较熟悉，你们可以先从中国把钱贷出来，然后通过贸易方式或者借
贷合同的形式把人民币付给一些贸易公司，他们在香港支付你美元，每个环节都有人在
吃这碗饭的，说难也不难，认识做这行的人就行了。
因为政府印了很多钱，所以现在中国的银行和国企的钱（授信额度）非常多，几乎都用
不完，但是一般你要正儿八经按照正常利率去贷个款，却非常困难的，唯一好走路子就
是通过中介（资金掮客、银行关系户）来融资。这些往往是银行行长的大舅子、炮友什
么的，假设银行或者国企的钱，正儿八经贷出来，利率是６％－１０％，拿出来往往要
被加１％－３％。
现在信用很好的民企，财务上默认的融资成本是每月１％，也就是１２％。这是有授信
额度、票据单证或者其他抵押物的，没有的就不好说了。大型国企的钱是政府给印的，
那就不说了。
具体到你这笔物业抵押贷款，利率大概会在７％－１０％之间，取决于如下因素：
１）物业类型。是商用物业（商铺、厂房、别墅、酒店），还是民用物业（别墅，楼房
），还是未开发的地皮，都对应不同风险等级。
２）持有物业的公司的收入及物业本身的收入。公司自己的营业流水记录（cash flow)
，物业本身的租金收入等。
３）物业所在地和持有人所在地。原则上银行只会贷给本地公司，但是物业可以在异地
。比如一个深圳公司拥有重庆的物业，那么深圳的银行可以给贷，重庆和其他地方的银
行就反而不能贷。但是会有人帮你搞定这些，他们那个银行熟就到那个银行取贷。有可
能你公司在上海，物业在无锡，他帮你从黑龙江给贷出来了。
４）贷款用途。钱拿去干什么？是短期贸易融资，还是长期投资？比如物业地产再开发
，物业装修等，会有人帮你包装这个。比如你要拿钱去做房地产开发，但是他们以贸易
流贷的形式给你把钱给拿出来了。
５）还款来源。你怎么还钱？是公司营业收入，投资回报，还是物业本身租金收入？
６）贷款比例。一般银行根据评估情况，只能贷出３０％－７０％的资金。如果想要贷
多出来，就要通过地产评估这个环节来包装，人为低估风险，夸大物业价值，然后还可
以通过担保公司作为第三方的介入，从而套出更多的钱。
另外还有民间的贷款，最少１２％起，一般１４％－１６％，这个就不说了。
如果你们真的拥有一个实在的物业，要贷款出来然后把钱弄到美国，是没有问题的，就
是看你愿意付多少代价。 |
f******l
发帖数: 604 | |
k******t
发帖数: 1498 | 6 中国大陆的融资和资金使用成本比美国高。
【在 f******l 的大作中提到】
: 为什么不在中国融资要到美国来融资呢？
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V********n
发帖数: 3061 | 7 这个无解。很多人从海外贷款或者通过贸易融资从外面套取资金到国内赚利差。
【在 k******t 的大作中提到】
: 中国大陆的融资和资金使用成本比美国高。
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f******l
发帖数: 604 | 8 可以用private equity的形式进行融资，而且目前这种case还蛮常见的。至于最后成功
与否取决于贷方的具体情况，例如贷款用途，经营产品，财务情况等等。楼主如果有兴
趣可以短信我。我认识专门做这方面业务的。 |
k******t
发帖数: 1498 | 9 这个利差加上人民币的升值，如果以美元计算，空间还是很大的。
【在 V********n 的大作中提到】
: 这个无解。很多人从海外贷款或者通过贸易融资从外面套取资金到国内赚利差。
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