s********u
发帖数: 1054 | 1 发信人: stocksguru (guru), 信区: Investment
标 题: 在通货膨胀的环境下，RENTAL PROPERTY 是好的投资
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 14 17:50:16 2010, 美东)
随着FED 不断的使用宽松的货币政策， 一定程度的INFLATION 恐怕很难避免。
起码看起来， Bernanke 是要两害相取权其轻， 宁可通货膨胀， 也要经济走出萧条。
在INFLATION 的环境下， 首先受伤害的将是 BOND， 特别是长期的BOND 的价格， 过去的一个DECADE 是BOND 的牛市， 在未来的几年， 恐怕很难再指望BOND 每年将近10%的收益了。
如果比较 STOCKS 和 BONDS 这两个ASSET CLASS， 过去大量的历史资料表明，短期内，都很难说是很好的 INFLATION HEDGE。不过， 因为拥有STCOK 也是拥有对上司公司拥有的一部分HARD ASSET的CLAIM， 长期看，STOCK是比BOND 更好INFLATION HEDGE。至于在INFLATION 的环境下，究竟购买什么样的STOCK 最 MAKE SENSE， 我希望以后发贴详细探讨。
我个人认为作为工薪阶级， 现在可以应对 可能发生的INFLATION 的另外一个办法是购买 RENTAL PROPERTY 出租。首先我们现在还处于美国房市很多年的一个低谷，房子的按揭贷款利率也仍然相对较低。 其次， 统计资料， 很多美国人失去自己的HOUSE 以后， 转为租房居住， 因此全国很多地方内的租金在经济不景气的背景下反在上涨。最后，在通货膨胀的背景下，包括房子在内的 HARD ASSET 将是很好的INFLATION HEDGE。
现在购买 RENTAL PROPERTY 的话，如果希望拿到银行最优惠的利率，大概需要付25%的首付。这笔钱和一些必要的TRANSACTION FEE是你需要付出的头期投资。 然后除去每月需要付的按揭以外，作为房东还需要一些预计为一些必要的维修买单。 另外最大的风险是遇到糟糕的房客，经常拖延甚至不付房租。极端的情况，房东将不得不申请 EVICT 房客。 这在很多州其实没有我们中国人想象的麻烦。 当然具体的情况需要研究各州 EVICTION 相关规定。
FACTOR IN 各种风险以后， 我个人认为， 如果每月收取的房租， 可以在比例上远远超出每月必须付出的按揭房贷， 购买出租房不失为一种好的投资。
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w*******g
发帖数: 9932 | 2 not necessarily a good idea. High inflation + high employment like the 70s
is a definite possibility. In that environment, incredibly high interests
rates will drive down the housing price tremendously. Without recovery of
employment market, rent won't go up either.
过去的一个DECADE 是BOND 的牛市， 在未来的几年， 恐怕很难再指望BOND 每年将近
10%的收益了。
内，都很难说是很好的 INFLATION HEDGE。不过， 因为拥有STCOK 也是拥有对上司公
司拥有的一部分HARD ASSET的CLAIM， 长期看，STOCK是比BOND 更好INFLATION HEDGE
。至于在INFLATION 的环境
的INFLATION 的另外一个办法是购买 RENTAL PROPERTY 出租。首先我们现在还处于美
国房市很多年的一个低谷，房子的按揭贷款利率也仍然相对较低。 其次， 统计资料，
很多美国人失去自己的HOUSE 以后， 转为租房居住， 因此
的首付。这笔钱和一些必要的TRANSACTION FEE是你需要付出的头期投资。 然后除去
每月需要付的按揭以外，作为房东还需要一些预计为一些必要的维修买单。 另外最大
的风险是遇到糟糕的房客，经
远超出每月必须付出的按揭房贷， 购买出租房不失为一种好的投资。
【在 s********u 的大作中提到】
: 发信人: stocksguru (guru), 信区: Investment
: 标 题: 在通货膨胀的环境下，RENTAL PROPERTY 是好的投资
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 14 17:50:16 2010, 美东)
: 随着FED 不断的使用宽松的货币政策， 一定程度的INFLATION 恐怕很难避免。
: 起码看起来， Bernanke 是要两害相取权其轻， 宁可通货膨胀， 也要经济走出萧条。
: 在INFLATION 的环境下， 首先受伤害的将是 BOND， 特别是长期的BOND 的价格， 过去的一个DECADE 是BOND 的牛市， 在未来的几年， 恐怕很难再指望BOND 每年将近10%的收益了。
: 如果比较 STOCKS 和 BONDS 这两个ASSET CLASS， 过去大量的历史资料表明，短期内，都很难说是很好的 INFLATION HEDGE。不过， 因为拥有STCOK 也是拥有对上司公司拥有的一部分HARD ASSET的CLAIM， 长期看，STOCK是比BOND 更好INFLATION HEDGE。至于在INFLATION 的环境下，究竟购买什么样的STOCK 最 MAKE SENSE， 我希望以后发贴详细探讨。
: 我个人认为作为工薪阶级， 现在可以应对 可能发生的INFLATION 的另外一个办法是购买 RENTAL PROPERTY 出租。首先我们现在还处于美国房市很多年的一个低谷，房子的按揭贷款利率也仍然相对较低。 其次， 统计资料， 很多美国人失去自己的HOUSE 以后， 转为租房居住， 因此全国很多地方内的租金在经济不景气的背景下反在上涨。最后，在通货膨胀的背景下，包括房子在内的 HARD ASSET 将是很好的INFLATION HEDGE。
: 现在购买 RENTAL PROPERTY 的话，如果希望拿到银行最优惠的利率，大概需要付25%的首付。这笔钱和一些必要的TRANSACTION FEE是你需要付出的头期投资。 然后除去每月需要付的按揭以外，作为房东还需要一些预计为一些必要的维修买单。 另外最大的风险是遇到糟糕的房客，经常拖延甚至不付房租。极端的情况，房东将不得不申请 EVICT 房客。 这在很多州其实没有我们中国人想象的麻烦。 当然具体的情况需要研究各州 EVICTION 相关规定。
: FACTOR IN 各种风险以后， 我个人认为， 如果每月收取的房租， 可以在比例上远远超出每月必须付出的按揭房贷， 购买出租房不失为一种好的投资。
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r***k
发帖数: 13586 | |
s********u
发帖数: 1054 | 4 我不认为你说得情况会发生。(我个人研究过70年代的股市历史背景)。那种情况即使真的发生， 股市也会是持续的大熊市了。我做房东至少每月还有固定的收入。 我不真的认为美国会持续萧条几十年。
HEDGE
【在 w*******g 的大作中提到】
: not necessarily a good idea. High inflation + high employment like the 70s
: is a definite possibility. In that environment, incredibly high interests
: rates will drive down the housing price tremendously. Without recovery of
: employment market, rent won't go up either.
:
: 过去的一个DECADE 是BOND 的牛市， 在未来的几年， 恐怕很难再指望BOND 每年将近
: 10%的收益了。
: 内，都很难说是很好的 INFLATION HEDGE。不过， 因为拥有STCOK 也是拥有对上司公
: 司拥有的一部分HARD ASSET的CLAIM， 长期看，STOCK是比BOND 更好INFLATION HEDGE
: 。至于在INFLATION 的环境
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w*******g
发帖数: 9932 | 5 real estate is not commodity. The cost of holding commodity is just the
inventory cost while real estate has much more such as tax, maintainence.
【在 r***k 的大作中提到】
: 通胀环境下显然囤积商品是最好的投资了。
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s********u
发帖数: 1054 | 6 我购买的前提是房租 远超过 维修费用， 地产和按揭。 至少对我自己买的出租屋是这
样的。
【在 w*******g 的大作中提到】
: real estate is not commodity. The cost of holding commodity is just the
: inventory cost while real estate has much more such as tax, maintainence.
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w*******g
发帖数: 9932 | 7 不需要萧条几十年. 萧条5~10年就够你受的了. 现在芝加哥的豪华公寓2006年建的才卖
11万还没有人理会. 这样价钱买的房子我出租也就有3%的收益率. 要是滞胀来了就惨了
【在 s********u 的大作中提到】
: 我不认为你说得情况会发生。(我个人研究过70年代的股市历史背景)。那种情况即使真的发生， 股市也会是持续的大熊市了。我做房东至少每月还有固定的收入。 我不真的认为美国会持续萧条几十年。
:
: HEDGE
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w*******g
发帖数: 9932 | 8 我的意思是房地产和一般商品不是一样的特性. 不能用来抵抗通货膨胀
【在 s********u 的大作中提到】
: 我购买的前提是房租 远超过 维修费用， 地产和按揭。 至少对我自己买的出租屋是这
: 样的。
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s********u
发帖数: 1054 | 9 那是因为房租相对房子价格不够高。 我自己买的5年左右房租可以收回购买首付的成本， 包
括计算按揭，地产和维修费用。
【在 w*******g 的大作中提到】
: 不需要萧条几十年. 萧条5~10年就够你受的了. 现在芝加哥的豪华公寓2006年建的才卖
: 11万还没有人理会. 这样价钱买的房子我出租也就有3%的收益率. 要是滞胀来了就惨了
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k*********u
发帖数: 2897 | 10 If the house price in the rising tunnel,
you can do this.
if in the downtrend, you are killing yourself!
Especially, when you use margin or loan in a
inflation circumstance. |
|
|
s********u
发帖数: 1054 | 11 你买房子也跟股票一样炒短线吗？那么过于短视了吧。 我实在看不出来长期来看房子价格有下降的危险。 我又不是要炒房，每月收取我的租金就是了。
我现在的按揭利率是固定的， 以后利率上涨了也不管我的事情。
【在 k*********u 的大作中提到】
: If the house price in the rising tunnel,
: you can do this.
: if in the downtrend, you are killing yourself!
: Especially, when you use margin or loan in a
: inflation circumstance.
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k*********u
发帖数: 2897 | 12 You need maintain the house, need to pay tax,
need pay interest.
If you can 我自己买的5年左右房租可以收回购买首付的成本， 包
括计算按揭，地产和维修费用。
首付 is only 25% or 20%, that means you need 20-25 year to
own the house.
if the house price going down, 首付 will go to hell.
发信人: stocksguru (guru), 信区: Stock
标 题: Re: 通货膨胀的环境下，RENTAL PROPERTY 是好的投资 (ZT)
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 14 18:21:53 2010, 美东)
那是因为房租相对房子价格不够高。 我自己买的5年左右房租可以收回购买首付的成本
， 包
括计算按揭，地产和维修费用。 |
s********u
发帖数: 1054 | 13 不知道你怎么计算的， 房子价格短期即使降一点不管我事情，我每月收我的租金。 我租金一直远超出按揭+地产+维修。 本来没打算短期内卖。我自己做房东对具体的开支当然清楚。
【在 k*********u 的大作中提到】
: You need maintain the house, need to pay tax,
: need pay interest.
: If you can 我自己买的5年左右房租可以收回购买首付的成本， 包
: 括计算按揭，地产和维修费用。
: 首付 is only 25% or 20%, that means you need 20-25 year to
: own the house.
: if the house price going down, 首付 will go to hell.
: 发信人: stocksguru (guru), 信区: Stock
: 标 题: Re: 通货膨胀的环境下，RENTAL PROPERTY 是好的投资 (ZT)
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 14 18:21:53 2010, 美东)
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k*********u
发帖数: 2897 | 14 5 years ago, people also 看不出来长期来看房子价格有下降的危险!
what is the situation now?
All your gambling is based on the assumption, future is better
than now.
If in 10 years, situation becomes worse, what can you do? Or
what you plan to do?
发信人: stocksguru (guru), 信区: Stock
标 题: Re: 通货膨胀的环境下，RENTAL PROPERTY 是好的投资 (ZT)
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 14 18:25:28 2010, 美东)
你买房子也跟股票一样炒短线吗？那么过于短视了吧。 我实在看不出来长期来看房子
价格有下降的危险。 我又不是要炒房，每月收取我的租金就是了。
我现在的按揭利率是固定的， 以后利率上涨了也不管我的事情。 |
k*********u
发帖数: 2897 | 15 I don't know whether you already did or just plan.
Find a decent tenant, and keep a long term contract,
is not that easy.
Once you become landlord, you will see.
发信人: stocksguru (guru), 信区: Stock
标 题: Re: 通货膨胀的环境下，RENTAL PROPERTY 是好的投资 (ZT)
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 14 18:29:31 2010, 美东)
不知道你怎么计算的， 房子价格短期即使降一点不管我事情，我每月收我的租金。 我
租金一直远超出按揭+地产+维修。 本来没打算短期内卖。我自己做房东对具体的开支
当然清楚。 |
s********u
发帖数: 1054 | 16 Well, we'll see who is right in 5 yrs.
I do not think I am gambling at all since the rent I am collecting rite now is more
than enough to cover the mortgage payment, property taxes, and maintenance
fees.
【在 k*********u 的大作中提到】
: I don't know whether you already did or just plan.
: Find a decent tenant, and keep a long term contract,
: is not that easy.
: Once you become landlord, you will see.
: 发信人: stocksguru (guru), 信区: Stock
: 标 题: Re: 通货膨胀的环境下，RENTAL PROPERTY 是好的投资 (ZT)
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 14 18:29:31 2010, 美东)
: 不知道你怎么计算的， 房子价格短期即使降一点不管我事情，我每月收我的租金。 我
: 租金一直远超出按揭+地产+维修。 本来没打算短期内卖。我自己做房东对具体的开支
: 当然清楚。
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k***n
发帖数: 3158 | 17 you have no control of future tax
the new tax deal they are discussing might eleminate the tax breaks for
mortgage.
when the government desperately needs money, whoever still has properties
will be taxed heavily.
【在 s********u 的大作中提到】
: 我购买的前提是房租 远超过 维修费用， 地产和按揭。 至少对我自己买的出租屋是这
: 样的。
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s********u
发帖数: 1054 | 18 呵呵，我都不认为你仔细研究过出租房地产的投资， 顶多是看了一些有关美国房地产市场不景气的新闻头条。要是靠看新闻头条可以投资赚钱， 呵呵，对不起， 那大众都发财了。类似BASH 的话可以用于任何一种长期投资。天天喊的是 FOLLOW THE TREND， 做的其实是高买低卖。对我来说，要是有机会用80美分的钞票， 买1美元的东西， 我干嘛不买。我懒得跟你争什么，只管高高兴兴每个月赚我的租金就是了。
美国人即使买不起房子， 至少也还需要租房子， 那就是了。 要是美国人真的穷的租不起房子，政府全部破产，要爆发革命了。 你投资股票， 还是存银行， 也都没意义了。
【在 k***n 的大作中提到】
: you have no control of future tax
: the new tax deal they are discussing might eleminate the tax breaks for
: mortgage.
: when the government desperately needs money, whoever still has properties
: will be taxed heavily.
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r****e
发帖数: 867 | 19 别人提出一个想法, 大家去挑刺太容易了, what if...what if... 这算什么本事啊?
我觉得楼主已经写的很周全了, 这个投资赚钱概率很高, 而且beat股票大盘的概率更高
. |
j*****7
发帖数: 4348 | |
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l******c
发帖数: 2555 | 21 location, location, location.
rental or primary residence, all depends on location.
In the bay area, usually, $300,000 condo can rent for $1300, HOA 300,
property tax 300,
$700 have to cover mortgage and other costs.
$500,000 sfh can rent $1600
$800,000 sfh can rent $2400
$1,000,000 sfh can rent $3000
how to make money..
【在 r****e 的大作中提到】
: 别人提出一个想法, 大家去挑刺太容易了, what if...what if... 这算什么本事啊?
: 我觉得楼主已经写的很周全了, 这个投资赚钱概率很高, 而且beat股票大盘的概率更高
: .
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s********u
发帖数: 1054 | 22 你这个帖子是表示不同意见的帖子里面唯一 MAKE SENSE 的。我原贴里面说了， 要MAKE MONEY 关键是房租要大大 超过 每月按揭+房地产税+维护费用。 这应该不是每个城市有这样的机会。关键还是买的房子价格要低。 不过在中部和很多大学城里， 未必没有这样的机会。
我只有在想买的房子10年的年租金大于房子价格， 或者说 CAP RATE 小于10% 的情况下才买。
【在 l******c 的大作中提到】
: location, location, location.
: rental or primary residence, all depends on location.
: In the bay area, usually, $300,000 condo can rent for $1300, HOA 300,
: property tax 300,
: $700 have to cover mortgage and other costs.
: $500,000 sfh can rent $1600
: $800,000 sfh can rent $2400
: $1,000,000 sfh can rent $3000
: how to make money..
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s********u
发帖数: 1054 | 23 这些人天天买涨杀跌的， 不知道有几个人想到了， 今年就是年初买一个房地产 REIT
的 INDEX FUND 一直不卖， 都远跑过大盘了。
【在 r****e 的大作中提到】
: 别人提出一个想法, 大家去挑刺太容易了, what if...what if... 这算什么本事啊?
: 我觉得楼主已经写的很周全了, 这个投资赚钱概率很高, 而且beat股票大盘的概率更高
: .
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g******n
发帖数: 53185 | |
s********u
发帖数: 1054 | 25 呵呵， 我认识的我这个TOWN 里20年前开始投资出租房地产的中国房东， 相信财富不亚于古板传说中的大牛。 别人的财富可是我可以实在在当地政府收地产税的网上验证的。古板的传说究竟几个是真的， 只有天知道。
【在 g******n 的大作中提到】
: 买房出租就是操个白粉心，挣个白菜钱
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g******n
发帖数: 53185 | 26 20年前你随便买几个青花瓷器，现在也上亿了。咱们讨论现在投资啥，不谈过去
不亚于古板传说中的大牛。 别人的财富可是我可以实在在当地政府收地产税的网上验
证的。古板的传说究竟几个是真的， 只有天知道。
【在 s********u 的大作中提到】
: 呵呵， 我认识的我这个TOWN 里20年前开始投资出租房地产的中国房东， 相信财富不亚于古板传说中的大牛。 别人的财富可是我可以实在在当地政府收地产税的网上验证的。古板的传说究竟几个是真的， 只有天知道。
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k***n
发帖数: 3158 | 27 lol, you better study how rental market performed during past inflation
periods. Of couse, you can still wish this time is different.
产市场不景气的新闻头条。要是靠看新闻头条可以投资赚钱， 呵呵，对不起， 那大众
都发财了。类似BASH 的话可以用于任何一种长期投资。天天喊的是 FOLLOW THE TREND
， 做的其实是高买低卖。对
租不起房子，政府全部破产，要爆发革命了。 你投资股票， 还是存银行， 也都没意
义了。
【在 s********u 的大作中提到】
: 呵呵，我都不认为你仔细研究过出租房地产的投资， 顶多是看了一些有关美国房地产市场不景气的新闻头条。要是靠看新闻头条可以投资赚钱， 呵呵，对不起， 那大众都发财了。类似BASH 的话可以用于任何一种长期投资。天天喊的是 FOLLOW THE TREND， 做的其实是高买低卖。对我来说，要是有机会用80美分的钞票， 买1美元的东西， 我干嘛不买。我懒得跟你争什么，只管高高兴兴每个月赚我的租金就是了。
: 美国人即使买不起房子， 至少也还需要租房子， 那就是了。 要是美国人真的穷的租不起房子，政府全部破产，要爆发革命了。 你投资股票， 还是存银行， 也都没意义了。
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s********u
发帖数: 1054 | 28 跟你多说无益。你要看新闻投资是你的自由。YMYD。
TREND
【在 k***n 的大作中提到】
: lol, you better study how rental market performed during past inflation
: periods. Of couse, you can still wish this time is different.
:
: 产市场不景气的新闻头条。要是靠看新闻头条可以投资赚钱， 呵呵，对不起， 那大众
: 都发财了。类似BASH 的话可以用于任何一种长期投资。天天喊的是 FOLLOW THE TREND
: ， 做的其实是高买低卖。对
: 租不起房子，政府全部破产，要爆发革命了。 你投资股票， 还是存银行， 也都没意
: 义了。
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l******u
发帖数: 3169 | 29 不要忘了single property没有diversify任何随机和地域风险，reit和reit fund我觉
得更靠谱些。。。
你计算房子的cost算depreciation了么？为什么选择residential而不是commercial
properties？而且房子的收益leverage之后跟没有leverage的其他instruments比是不
公平的。
过去的一个DECADE 是BOND 的牛市， 在未来的几年， 恐怕很难再指望BOND 每年将近
10%的收益了。
内，都很难说是很好的 INFLATION HEDGE。不过， 因为拥有STCOK 也是拥有对上司公
司拥有的一部分HARD ASSET的CLAIM， 长期看，STOCK是比BOND 更好INFLATION HEDGE
。至于在INFLATION 的环境下，究竟购买什么样的STOCK 最 MAKE SENSE， 我希望以后
发贴详细探讨。
购买 RENTAL PROPERTY 出租。首先我们现在还处于美国房市很多年的一个低谷，房子
的按揭贷款利率也仍然相对较低。 其次， 统计资料， 很多美国人失去自己的HOUSE
以后， 转为租房居住， 因此全国很多地方内的租金在经济不景气的背景下反在上涨。
最后，在通货膨胀的背景下，包括房子在内的 HARD ASSET 将是很好的INFLATION
HEDGE。
的首付。这笔钱和一些必要的TRANSACTION FEE是你需要付出的头期投资。 然后除去
每月需要付的按揭以外，作为房东还需要一些预计为一些必要的维修买单。 另外最大
的风险是遇到糟糕的房客，经常拖延甚至不付房租。极端的情况，房东将不得不申请
EVICT 房客。 这在很多州其实没有我们中国人想象的麻烦。 当然具体的情况需要研究
各州 EVICTION 相关规定。
远超出每月必须付出的按揭房贷， 购买出租房不失为一种好的投资。
【在 s********u 的大作中提到】
: 发信人: stocksguru (guru), 信区: Investment
: 标 题: 在通货膨胀的环境下，RENTAL PROPERTY 是好的投资
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Dec 14 17:50:16 2010, 美东)
: 随着FED 不断的使用宽松的货币政策， 一定程度的INFLATION 恐怕很难避免。
: 起码看起来， Bernanke 是要两害相取权其轻， 宁可通货膨胀， 也要经济走出萧条。
: 在INFLATION 的环境下， 首先受伤害的将是 BOND， 特别是长期的BOND 的价格， 过去的一个DECADE 是BOND 的牛市， 在未来的几年， 恐怕很难再指望BOND 每年将近10%的收益了。
: 如果比较 STOCKS 和 BONDS 这两个ASSET CLASS， 过去大量的历史资料表明，短期内，都很难说是很好的 INFLATION HEDGE。不过， 因为拥有STCOK 也是拥有对上司公司拥有的一部分HARD ASSET的CLAIM， 长期看，STOCK是比BOND 更好INFLATION HEDGE。至于在INFLATION 的环境下，究竟购买什么样的STOCK 最 MAKE SENSE， 我希望以后发贴详细探讨。
: 我个人认为作为工薪阶级， 现在可以应对 可能发生的INFLATION 的另外一个办法是购买 RENTAL PROPERTY 出租。首先我们现在还处于美国房市很多年的一个低谷，房子的按揭贷款利率也仍然相对较低。 其次， 统计资料， 很多美国人失去自己的HOUSE 以后， 转为租房居住， 因此全国很多地方内的租金在经济不景气的背景下反在上涨。最后，在通货膨胀的背景下，包括房子在内的 HARD ASSET 将是很好的INFLATION HEDGE。
: 现在购买 RENTAL PROPERTY 的话，如果希望拿到银行最优惠的利率，大概需要付25%的首付。这笔钱和一些必要的TRANSACTION FEE是你需要付出的头期投资。 然后除去每月需要付的按揭以外，作为房东还需要一些预计为一些必要的维修买单。 另外最大的风险是遇到糟糕的房客，经常拖延甚至不付房租。极端的情况，房东将不得不申请 EVICT 房客。 这在很多州其实没有我们中国人想象的麻烦。 当然具体的情况需要研究各州 EVICTION 相关规定。
: FACTOR IN 各种风险以后， 我个人认为， 如果每月收取的房租， 可以在比例上远远超出每月必须付出的按揭房贷， 购买出租房不失为一种好的投资。
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l******u
发帖数: 3169 | 30 历史是不具有重复性的，别人的成功是无法复制的。
虽然我同意老兄你的大多数其他帖子的观点，但这个买房子投资的想法恰恰是咱们中国
人的一种思维习惯，很多想法从会计和金融的常识上都讲不通。
不亚于古板传说中的大牛。 别人的财富可是我可以实在在当地政府收地产税的网上验
证的。古板的传说究竟几个是真的， 只有天知道。
【在 s********u 的大作中提到】
: 呵呵， 我认识的我这个TOWN 里20年前开始投资出租房地产的中国房东， 相信财富不亚于古板传说中的大牛。 别人的财富可是我可以实在在当地政府收地产税的网上验证的。古板的传说究竟几个是真的， 只有天知道。
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s********u
发帖数: 1054 | 31 1： 我当然知道计算DEPRECIATION 可以少报房东在房租上的收入税。 LAND 不可以 DEPRECIATE。 房子部分可以。
2： 即使经过了2008-2009房地产市场的不景气， 我这个TOWN 的房子也就仅仅 跌到2006年的水平。 我看过 我这个TOWN 过去30年RESIDENTIAL 地产的 FAIR VALUE曲线， 年平均 大概增长3%多一点。 不过我计算收益本来就没指望房子增值这部分。 房地产市场脱离LOCATION 来抽象讨论， 没什么具体意义。关键是看具体房地产的 CAP RATE，或者租售比。要是像中国一般大城市那么贵的房子，我是绝对不会买的。 我父母几年以前给我买了一个， 暂时也不打算卖就是了。
3： 商业房地产初期投入更大， 受经济影响的风险也大。另外我有我的MONEY MANAGEMENT， 不愿意把我自己可以支配的钱过多投到不 LIQUID 的房地产里面去。
HEDGE
【在 l******u 的大作中提到】
: 不要忘了single property没有diversify任何随机和地域风险，reit和reit fund我觉
: 得更靠谱些。。。
: 你计算房子的cost算depreciation了么？为什么选择residential而不是commercial
: properties？而且房子的收益leverage之后跟没有leverage的其他instruments比是不
: 公平的。
:
: 过去的一个DECADE 是BOND 的牛市， 在未来的几年， 恐怕很难再指望BOND 每年将近
: 10%的收益了。
: 内，都很难说是很好的 INFLATION HEDGE。不过， 因为拥有STCOK 也是拥有对上司公
: 司拥有的一部分HARD ASSET的CLAIM， 长期看，STOCK是比BOND 更好INFLATION HEDGE
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l******u
发帖数: 3169 | 32 同意，个人观点如果作为纯粹hedge inflation来说，TIPS比黄金和房地产都靠谱。黄
金没有income，房地产的供需关系太不明确，受地域/功能/面积的影响也太大了。
【在 j*****7 的大作中提到】
: 恶性通涨情况下, 我觉得TIPS 更理想.
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n*********e
发帖数: 25274 | 33 投资房,一套肯定不能发财,人口众多城市,至少要7套以上,
同时,如果不是handyman，还是免了,钱都给包工头骗去了. |
s********u
发帖数: 1054 | 34 你可以通过房地产中介认识两个 HANDY MAN。 反之他们的收费我现在还很高兴。
买出租房快速发财不可能， 对每月固定收入有所补益是真的。对我来说， 也就是 SUPPLEMENTAL INCOME。
【在 n*********e 的大作中提到】
: 投资房,一套肯定不能发财,人口众多城市,至少要7套以上,
: 同时,如果不是handyman，还是免了,钱都给包工头骗去了.
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w*******g
发帖数: 9932 | 35 你买了几个投资房? 我现在有两个 还在考虑继续买
SUPPLEMENTAL INCOME。
【在 s********u 的大作中提到】
: 你可以通过房地产中介认识两个 HANDY MAN。 反之他们的收费我现在还很高兴。
: 买出租房快速发财不可能， 对每月固定收入有所补益是真的。对我来说， 也就是 SUPPLEMENTAL INCOME。
|
n*********e
发帖数: 25274 | 36 那是因为政府在暗中扶持,不让commercial real estate垮台．
另外，很多reit在海外市场,一直很兴旺,再就是大陆的热钱实在太多.
REIT
【在 s********u 的大作中提到】
: 这些人天天买涨杀跌的， 不知道有几个人想到了， 今年就是年初买一个房地产 REIT
: 的 INDEX FUND 一直不卖， 都远跑过大盘了。
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w*******g
发帖数: 9932 | 37 ft. 还不如我投资医药股. 刺激. 搞得好明年可以把房贷給还了
【在 n*********e 的大作中提到】
: 那是因为政府在暗中扶持,不让commercial real estate垮台．
: 另外，很多reit在海外市场,一直很兴旺,再就是大陆的热钱实在太多.
:
: REIT
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n*********e
发帖数: 25274 | 38 这行业，大鱼吃小鱼很厉害，一个大地主（不少是大陆来的富二代）,买下一片地,然后
造房，派专人管理,压低租金，把附近的散户压趴下的例子也不少.
所以，要记得分散投资,分散投资.
【在 w*******g 的大作中提到】
: 你买了几个投资房? 我现在有两个 还在考虑继续买
:
: SUPPLEMENTAL INCOME。
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w*******g
发帖数: 9932 | 39 说什么呢. 不过是买些foreclosure房子收房租而已. 城市这么大. 好多公寓不比汽车
贵多少
【在 n*********e 的大作中提到】
: 这行业，大鱼吃小鱼很厉害，一个大地主（不少是大陆来的富二代）,买下一片地,然后
: 造房，派专人管理,压低租金，把附近的散户压趴下的例子也不少.
: 所以，要记得分散投资,分散投资.
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u****d
发帖数: 23938 | 40 如你所说，房租远大于按揭，地税，和维护费；那么你的房价一定很低但是却以高价租
出去了，什么地方有这种好事呢？说来听听。
now is more
【在 s********u 的大作中提到】
: Well, we'll see who is right in 5 yrs.
: I do not think I am gambling at all since the rent I am collecting rite now is more
: than enough to cover the mortgage payment, property taxes, and maintenance
: fees.
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n*********e
发帖数: 25274 | |
s********u
发帖数: 1054 | 42 一个 HOUSE， 一个 银行法拍的CONDO。暂时不打算再买了，除非遇到特别合适的价格我打算再买一个。
【在 w*******g 的大作中提到】
: 你买了几个投资房? 我现在有两个 还在考虑继续买
:
: SUPPLEMENTAL INCOME。
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w*******g
发帖数: 9932 | 43 house好出租吗? 我一直不敢碰house
格我打算再
【在 s********u 的大作中提到】
: 一个 HOUSE， 一个 银行法拍的CONDO。暂时不打算再买了，除非遇到特别合适的价格我打算再买一个。
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s********u
发帖数: 1054 | 44 出租给几个学生合住， 有他们家长给签字担保。 租金比租给居民高多了。
【在 w*******g 的大作中提到】
: house好出租吗? 我一直不敢碰house
:
: 格我打算再
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w*******g
发帖数: 9932 | 45 make sense. 可这要在学校附近才可行. 我这里的学校附近房子都不降价. 出租太容易了
最近看见一个很新很豪华的2-bedroom银行房才11万. 可是老婆去不感兴趣.
【在 s********u 的大作中提到】
: 出租给几个学生合住， 有他们家长给签字担保。 租金比租给居民高多了。
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d***o
发帖数: 7006 | 46 中部大学城附近应该不少这样的房子，这些地方房价便宜，靠近学校不怕没租客，学生
也不会太在乎房子的装修，我当时念书的学校附近很多房子据说房价也就几万，一个房
子租个4，5户出去，每户收300-400，怎么也能cover所有开支了吧
MAKE MONEY 关键是房租要大大 超过 每月按揭+房地产税+维护费用。 这应该不是每个
城市有这样的机会。关键还是买的房子价格要低。 不过在中部和很多大学城里， 未必
没有这样的机会。
况下才买。
【在 s********u 的大作中提到】
: 你这个帖子是表示不同意见的帖子里面唯一 MAKE SENSE 的。我原贴里面说了， 要MAKE MONEY 关键是房租要大大 超过 每月按揭+房地产税+维护费用。 这应该不是每个城市有这样的机会。关键还是买的房子价格要低。 不过在中部和很多大学城里， 未必没有这样的机会。
: 我只有在想买的房子10年的年租金大于房子价格， 或者说 CAP RATE 小于10% 的情况下才买。
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h**********9
发帖数: 3252 | 47
现在很多地方的 foreclosure/short sale SFH 都远低于造价, 没有人会傻到买地造新
房. 出租房的确是 hedge inflation 的不错手段, 只要 cash flow positive, 风险不
大. 如经营得好, 光租金就能有 10% return based on initial investment, 而且15
年后, 房客们会帮你付清 mortgage, 就算房价不涨, 你也不会亏.
【在 n*********e 的大作中提到】
: 这行业，大鱼吃小鱼很厉害，一个大地主（不少是大陆来的富二代）,买下一片地,然后
: 造房，派专人管理,压低租金，把附近的散户压趴下的例子也不少.
: 所以，要记得分散投资,分散投资.
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j**s
发帖数: 1028 | 48 The issue is that the rent just barely covers mortgage in metro Dc area.
unless you buy rentals that only amigo will rent.
真的发生， 股市也会是持续的大熊市了。我做房东至少每月还有固定的收入。 我不
真的认为美国会持续萧条几十年。
【在 s********u 的大作中提到】
: 我不认为你说得情况会发生。(我个人研究过70年代的股市历史背景)。那种情况即使真的发生， 股市也会是持续的大熊市了。我做房东至少每月还有固定的收入。 我不真的认为美国会持续萧条几十年。
:
: HEDGE
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y********g
发帖数: 311 | |
s********u
发帖数: 1054 | 50 A real estate investment trust or REIT is a tax designation for a corporate
entity investing in real estate that reduces or eliminates corporate income
taxes. In return, REITs are required to distribute 90% of their income,
which may be taxable, into the hands of the investors. The REIT structure
was designed to provide a similar structure for investment in real estate as
mutual funds provide for investment in stocks.
Like other corporations, REITs can be publicly or privately held. Public
REITs may be listed on public stock exchanges like shares of common stock in
other firms.
REITs can be classified as equity, mortgage, or hybrid.
【在 y********g 的大作中提到】
: 什么是reit？
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s*******e
发帖数: 432 | 51 what if people have less real disposal income to spend then they may try to
find more roommates that will decrease the demand
You will also have to worry about higher tax(most of states are hungry with tax revenue and 1/3 of their revenue is coming from real property tax), higher maintenance, higher rent default rate. It is hard to know whether you will win when the both inflation and unemployment are high |
j*********r
发帖数: 406 | 52 SUPPLEMENTAL INCOME?
呵呵,就算你现在买美国造币局的银币,收益都比所谓的房地产投资高无数倍.
就算你现在闭眼买Canadian Oil Trust,都比房租高而且省心.
就算现在买人民币都比买房子好赚钱.
关键不是投资的门路,而是投资的脑筋,自己一根筋走到底,还看不到危险,就是盲人摸象
,还指责别人的善意劝解,就实在可笑的很了.
2009年低谷抢了Riverside，Las Vegas的华人,以为自己真的赚了Deal,现在呢?
你有什么资格说自己的房子就一定买的合适呢?等到利率上涨到10%再来狡辩吧.
呵呵.
有几点需要认识到:
1. 美国的房价还有15%的下跌空间。
2. 大学学费必将大幅度下跌（你以为学生没有政府贷款会租得起房子？）。
3. 政府雇员必将大幅度裁减。
4. 政府福利必将大幅度缩减。
5. 贵金属，资源涨幅超过通货膨胀一般水平。
6. 利率一定超过10%。
总之，不动产不是最佳投资，也不是规避风险的最好途径。
SUPPLEMENTAL INCOME。
【在 s********u 的大作中提到】
: 你可以通过房地产中介认识两个 HANDY MAN。 反之他们的收费我现在还很高兴。
: 买出租房快速发财不可能， 对每月固定收入有所补益是真的。对我来说， 也就是 SUPPLEMENTAL INCOME。
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