Stock版 - 狼教授又发声了:中国距港式楼市崩盘只差半步 保障房是泡沫 (转载) |
|
|
|
|
|
z*m 发帖数: 3227 | 1 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: zlm (We will prevail), 信区: Military
标 题: 狼教授又发声了:中国距港式楼市崩盘只差半步 保障房是泡沫
发信站: BBS 未名空间站 (Wed May 23 03:27:14 2012, 美东)
我们距离香港式的衰退就差半步天龙八部,因为在香港所犯的三大错误之中,我们
已经犯了两个半。
第一,政府垄断土地开发权,有意制造楼市火山,并严重依赖土地财政,让房地产
成为经济支柱。
香港土地产权向来为政府所有,批租土地也是政府财政收入的主要来源。土地价格
越高,政府收益越大。人们现在已经认识到,回归前的“港英”政府对中国香港的楼市
泡沫有推波助澜之责;其急功近利与短视,与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市
场收益相似。
香港房地产长期在经济中“独占鳌头”,金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么
程度呢?我分三个层面来说:
第一层面:经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值焦点装修家居网,占香
港GDP的比重已超过四成,整个经济活动都围绕着房地产业转。房地产投资长期占固定
资产总投资的三分之二。
第二层面:财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。
第三层面:金融依赖。房地产股历来是第一大股,占港股总市值的三分之一,股票
和房地产价格“互相拉扯,荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖,房地产开发商和
居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。
那么,我们对比一下今天内地的经济数据:
第一层面:经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%。
第二层面:财政依赖。2010年校友录,在两轮房市调控之下,全国土地出让金数额
仍再创新高;增幅再创新高,同比增长70.4%;土地出让金占地方财政收入的比例再创
新高,为76.6%,这一比例是空前的,反映了地方政府对土地财政的极度依赖。
第三层面:金融依赖。房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%,高达9万亿元;加
上以房地产为抵押的其他贷款,与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半,有20万
亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款,我们与房地产有关的贷款有可能占到贷款
总量的60%。
第二,漠视负利率问题,鼓励资金进入楼市、股市,制造经济虚假繁荣。
20世纪90年代初香港处于负利率年代网络超女,银行储蓄利率抵不上每年10%的高
通胀侵蚀,逼迫人们四处寻找投资机会,以免银行积蓄被通胀吃掉。
但是,“港英”政府对负利率采取放任自流的态度。1992-1994年期间,“豪宅”
价格猛涨了6倍,甲级办公楼价格猛涨2.5倍,沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3
倍。“港英”政府颁布多项抑制炒楼的措施,想要把楼市冷却下来,但楼价只是稍有回
挫。
但是,“港英”政府的“末代总督”彭定康随后把精力都放在折腾政治上面了,根
本不理睬负利率的问题。由此导致炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中
小型屋苑。从1997年初起校友录,香港楼价先是收复一两年前的失地,然后在秋季开始
,脱缰野马般屡创新高。
到了香港脱离殖民统治当天(1997年7月1日),楼价在这新一轮的炒风下再度上升
了八成,让一个不到40平方米的房子动辄要花两三百万港元。
今天的我们呢?也没有理会负利率和老百姓保值无门的困境。房产税也好,禁购令
也罢,根本没有解决老百姓保值无门的问题。最严重的是我们的通货膨胀率就在存款利
率和贷款利率之间,一年期的定期存款利率是3.5%,贷款利率是6.56%,官方公布的通
货膨胀率在4.9%(注:文章写作时数据)。这意味着什么?意味着你存款是亏钱的
go2map,贷款也是亏钱的,但银行怎么都不会亏钱。当然了,实际的通货膨胀率根本没
有这么低,你不要以为你能赚到,因为你实际贷款的利率也没有那么低,如果你是房子
以外用途的贷款,浮动利率是40%,也就是说七八分的利息你也不一定能借到钱。大家
知道现在温州的民间利率是多少吗?据中国之声《全国新闻联播》报道,温州高息贷款
月息突破一毛钱,就是说中小企业借100万元当月还清的话,还要还10万元的利息,相
当于年利息120%。只有房屋抵押贷款的利率还比较低,低于实际上的通货膨胀率,所以
,这种利率政策其实就是逼着你去买房保值。
第三焦点装修家居网,经济衰退就在眼前,却为了政绩,不顾一切打压楼市。
1997年10月8日,中国香港首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》,推
出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此项政策包含三个主要目标:每年兴建的公
营和私营房屋单位不少于85000套;十年内全港七成的家庭可以自置居所;将轮候租住
公屋的平均时间缩短至三年。而在董建华宣布“八万五”计划的时候,每年私人住宅的
供应量只有两万套,倘若计划实行,公屋与私屋的比例将达到4∶1,楼市不崩盘才怪。
让人担忧的是,我们距离香港的荒谬“八万五”近在咫尺!
2011年校友录,北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20
万套以上,发放租赁补贴2万户,竣工保障性住房10万套。同时启动公共租赁住房申请
、审核、配租工作,2011年底前实现配租入住1万户以上。可是大家知道这20万套是什
么概念吗?北京市这五年里每年新增供应房屋在10万套左右。所以,香港是以4∶1的重
拳干掉了房地产市场,北京如果落实到底的话就是2∶1的重拳!
那么上海呢?上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示,“十二五”期间上海
计划新建住宅约1.3亿平方米,其中各类保障性住房将占新建住房总套数的六成。换句
话说搜狗,上海现在计划的重拳是1.5∶1.
而且我要提醒大家注意的是,上面这个1.5∶1或者2∶1其实我算得不对,因为中央
和地方一直在修改计划,现在的版本是“十二五”规划提出新建保障性住房3600万套,
其中2010年开工建设1000万套。什么概念呢?2010年商品房住宅竣工面积为6.12亿平方
米,非商品房住宅竣工为2.22亿平方米,而全国住宅竣工总面积仅为8.34亿平方米。如
果2010年新建1000万套保障性住房,按平均每套75平方米计算,应该是7.5亿平方米的
竣工建筑总量。按照3600万套来计算,就是27亿平方米。也就是说,我们实际上是以3.
5∶1的力度来打击房地产市场。要知道图行天下,香港也不是保障房都竣工了房地产市
场才崩盘的,而是才开工没几年房地产市场就崩溃了。
过去,高房价是中国经济最大的泡沫,现在保障房才是最大的泡沫。我想说的是,
现在是房地产市场生死存亡的时刻,往前再走半步就是万丈深渊,我不希望我们再犯香
港这种致命的错误! |
|
|
|
|
|