Stock版 - 狼教授又发声了:中国距港式楼市崩盘只差半步 保障房是泡沫 (转载) |
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发帖数: 3227 | 1 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: zlm (We will prevail), 信区: Military
标 题: 狼教授又发声了:中国距港式楼市崩盘只差半步 保障房是泡沫
发信站: BBS 未名空间站 (Wed May 23 03:27:14 2012, 美东)
我们距离香港式的衰退就差半步天龙八部，因为在香港所犯的三大错误之中，我们
已经犯了两个半。
第一，政府垄断土地开发权，有意制造楼市火山，并严重依赖土地财政，让房地产
成为经济支柱。
香港土地产权向来为政府所有，批租土地也是政府财政收入的主要来源。土地价格
越高，政府收益越大。人们现在已经认识到，回归前的“港英”政府对中国香港的楼市
泡沫有推波助澜之责；其急功近利与短视，与近年来我们地方政府争相攫取土地一级市
场收益相似。
香港房地产长期在经济中“独占鳌头”，金融服务业也是依赖房地产。依赖到什么
程度呢？我分三个层面来说：
第一层面：经济依赖。1997年房地产以及相关行业的增加值焦点装修家居网，占香
港GDP的比重已超过四成，整个经济活动都围绕着房地产业转。房地产投资长期占固定
资产总投资的三分之二。
第二层面：财政依赖。财政收入长期依靠土地批租收入以及其他房地产相关税收。
第三层面：金融依赖。房地产股历来是第一大股，占港股总市值的三分之一，股票
和房地产价格“互相拉扯，荣辱与共”。房地产和银行业也互相依赖，房地产开发商和
居民住宅按揭始终占银行贷款总额的30%以上。
那么，我们对比一下今天内地的经济数据：
第一层面：经济依赖。2010年的固定资产投资额占国内生产总值的46.6%。
第二层面：财政依赖。2010年校友录，在两轮房市调控之下，全国土地出让金数额
仍再创新高；增幅再创新高，同比增长70.4%；土地出让金占地方财政收入的比例再创
新高，为76.6%，这一比例是空前的，反映了地方政府对土地财政的极度依赖。
第三层面：金融依赖。房地产贷款额度占各项贷款的比重为20%，高达9万亿元；加
上以房地产为抵押的其他贷款，与房地产相关的贷款已经接近信贷总量的一半，有20万
亿元左右。如果再算上体外循环的信托贷款，我们与房地产有关的贷款有可能占到贷款
总量的60%。
第二，漠视负利率问题，鼓励资金进入楼市、股市，制造经济虚假繁荣。
20世纪90年代初香港处于负利率年代网络超女，银行储蓄利率抵不上每年10%的高
通胀侵蚀，逼迫人们四处寻找投资机会，以免银行积蓄被通胀吃掉。
但是，“港英”政府对负利率采取放任自流的态度。1992-1994年期间，“豪宅”
价格猛涨了6倍，甲级办公楼价格猛涨2.5倍，沙田等非市中心的中档楼盘价格猛涨近3
倍。“港英”政府颁布多项抑制炒楼的措施，想要把楼市冷却下来，但楼价只是稍有回
挫。
但是，“港英”政府的“末代总督”彭定康随后把精力都放在折腾政治上面了，根
本不理睬负利率的问题。由此导致炒风从有钱人家居住的豪宅蔓延至寻常百姓窝身的中
小型屋苑。从1997年初起校友录，香港楼价先是收复一两年前的失地，然后在秋季开始
，脱缰野马般屡创新高。
到了香港脱离殖民统治当天（1997年7月1日），楼价在这新一轮的炒风下再度上升
了八成，让一个不到40平方米的房子动辄要花两三百万港元。
今天的我们呢？也没有理会负利率和老百姓保值无门的困境。房产税也好，禁购令
也罢，根本没有解决老百姓保值无门的问题。最严重的是我们的通货膨胀率就在存款利
率和贷款利率之间，一年期的定期存款利率是3.5%，贷款利率是6.56%，官方公布的通
货膨胀率在4.9%（注：文章写作时数据）。这意味着什么？意味着你存款是亏钱的
go2map，贷款也是亏钱的，但银行怎么都不会亏钱。当然了，实际的通货膨胀率根本没
有这么低，你不要以为你能赚到，因为你实际贷款的利率也没有那么低，如果你是房子
以外用途的贷款，浮动利率是40%，也就是说七八分的利息你也不一定能借到钱。大家
知道现在温州的民间利率是多少吗？据中国之声《全国新闻联播》报道，温州高息贷款
月息突破一毛钱，就是说中小企业借100万元当月还清的话，还要还10万元的利息，相
当于年利息120%。只有房屋抵押贷款的利率还比较低，低于实际上的通货膨胀率，所以
，这种利率政策其实就是逼着你去买房保值。
第三焦点装修家居网，经济衰退就在眼前，却为了政绩，不顾一切打压楼市。
1997年10月8日，中国香港首任特首董建华发布施政报告《共创香港新纪元》，推
出一项事后被称为“八万五”的房屋政策。此项政策包含三个主要目标：每年兴建的公
营和私营房屋单位不少于85000套；十年内全港七成的家庭可以自置居所；将轮候租住
公屋的平均时间缩短至三年。而在董建华宣布“八万五”计划的时候，每年私人住宅的
供应量只有两万套，倘若计划实行，公屋与私屋的比例将达到4∶1，楼市不崩盘才怪。
让人担忧的是，我们距离香港的荒谬“八万五”近在咫尺！
2011年校友录，北京将通过新建、改建、购买、长期租赁等方式筹集保障性住房20
万套以上，发放租赁补贴2万户，竣工保障性住房10万套。同时启动公共租赁住房申请
、审核、配租工作，2011年底前实现配租入住1万户以上。可是大家知道这20万套是什
么概念吗？北京市这五年里每年新增供应房屋在10万套左右。所以，香港是以4∶1的重
拳干掉了房地产市场，北京如果落实到底的话就是2∶1的重拳！
那么上海呢？上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生表示，“十二五”期间上海
计划新建住宅约1.3亿平方米，其中各类保障性住房将占新建住房总套数的六成。换句
话说搜狗，上海现在计划的重拳是1.5∶1.
而且我要提醒大家注意的是，上面这个1.5∶1或者2∶1其实我算得不对，因为中央
和地方一直在修改计划，现在的版本是“十二五”规划提出新建保障性住房3600万套，
其中2010年开工建设1000万套。什么概念呢？2010年商品房住宅竣工面积为6.12亿平方
米，非商品房住宅竣工为2.22亿平方米，而全国住宅竣工总面积仅为8.34亿平方米。如
果2010年新建1000万套保障性住房，按平均每套75平方米计算，应该是7.5亿平方米的
竣工建筑总量。按照3600万套来计算，就是27亿平方米。也就是说，我们实际上是以3.
5∶1的力度来打击房地产市场。要知道图行天下，香港也不是保障房都竣工了房地产市
场才崩盘的，而是才开工没几年房地产市场就崩溃了。
过去，高房价是中国经济最大的泡沫，现在保障房才是最大的泡沫。我想说的是，
现在是房地产市场生死存亡的时刻，往前再走半步就是万丈深渊，我不希望我们再犯香
港这种致命的错误！ |
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