a********t
发帖数: 4508 | 1 首先说说什么是泡沫。一个东西的价值升高，甚至翻倍，并不意味着就是有泡沫。泡沫
的产生源于leverage。借贷高到一定程度，利润变得对市场行情非常敏感的时候，就像
泡沫的膜一样越来越薄，一旦出现市场波动，泡沫就会破裂。
所以说看泡沫要看leverage。
美国房地产08年崩溃，归根到底就是老百姓借贷严重超标，收入根本不能支持贷款以及
拥有房产的各种成本。
中国的情况不一样。买房要40%-50%首付。买房的人很多又都属于集体供楼。银行在这
方面不是有充足保护吗？
并非如此。银行日子并不好过。通货膨胀高的情况下，借款人的比贷款的银行要占便宜
。3年前收入￥3000，3年后由于通货膨胀等原因，收入变成￥5000，相当于国家印钱给
个人来还贷，银行苦在心头。国家也了解这个情况，于是要求银行严格按照40%首付来
贷款。归根结底是政府为了安抚/保护银行的和稀泥手段。
但是银行的风险又远远不止这些。
中国房地产的leverage，和美国不同，不体现在最终的消费者身上，而是体现在房地产
开发商身上。房地产开发商目前属于超借贷经营。首先是体现在土地出让金和拆迁费上
。每一个房地产项目前期规划的时候，都有考虑到盖好房子的价格来衡量出多少出让金
和拆迁费。按照目前的土地价格来算，根本就没有利润。但是别忘了，盖好房子的价格
是个未知数啊。如果假设两年后房价上涨20%呢？嘿，一下子就赚钱了。所以房地产公
司基于未来房价不断上涨的假设，而贷款开项目。一旦房价两年后没涨20%，那现在的
几乎所以的项目都是做一个，赔一个。
另一个房地产开发上的leverage体现在工程费上。所以的开发商都是让承建单位垫付工
程费。这种垫付属于off balance debt，在报表里不显示。开发商能拖就拖，实在拖不
了要停工出人命的时候就开始和关联单位拆借。这种拆借，在报表里同样不显示。所以
说，中国房地产开发商的资产负债表，基本上和美国投行一样，只反映出真实情况的一
个小小角。
开发商leverage导致银行风险增大。如前所述，风险多在开发商方面，同样体现在消费
者身上（如果中国也房贷证券化，那谁持有这些债券谁亏死）。
诸多房地产开发公司未来两年能存在的唯一原因，就是房价要涨，否则开发前期成本收
不回来，拆借成本太高。然而目前看来，政府没有放松管制的意图。以政府一贯的和稀
泥的态度来看，这种管制是要放开一些的，否则房地产开发商会有大问题，银行也会有
问题。但是又不能放太开，否则就是引鸩止渴。一部分开发商，会成为和稀泥的牺牲品。 |
k********8
发帖数: 7948 | 2 中国房市的leverage来自2000年后的cheap dollar financing
dollar deleveraging means RMB deleveraging！
if dollar continues to deleveraging, we will see more and more浙江资金链断裂
，鄂尔多斯鬼城，高利贷崩盘！！ |
t*******s
发帖数: 605 | 3 楼主不就是觉得国内的同学有钱了心里不舒服了吗？
竟举些不恰当的例子，鄂尔多斯，温州并不代表中国
第六次人口普查，拥有北京户口和暂住证的人达到了3000余万，相当于整个加拿
大人口，房价能不贵吗？
楼主就不要在发表屁股决定脑袋的观点了 |
t**e
发帖数: 2379 | 4 好文。
但泡沫的起源应该和leverage没有必然关联。
对一个商品的需求全部来自其使用价值的时候，就没有泡沫。比如馒头。
对一个商品的需求含有来自投资价值的时候，就会有泡沫。这部分比重越大，泡沫越大
。买入只是为了卖出，投资价值是对未来的源自使用价值的需求扩张的预期。预期是靠
不住的。
【在 a********t 的大作中提到】
: 首先说说什么是泡沫。一个东西的价值升高，甚至翻倍，并不意味着就是有泡沫。泡沫
: 的产生源于leverage。借贷高到一定程度，利润变得对市场行情非常敏感的时候，就像
: 泡沫的膜一样越来越薄，一旦出现市场波动，泡沫就会破裂。
: 所以说看泡沫要看leverage。
: 美国房地产08年崩溃，归根到底就是老百姓借贷严重超标，收入根本不能支持贷款以及
: 拥有房产的各种成本。
: 中国的情况不一样。买房要40%-50%首付。买房的人很多又都属于集体供楼。银行在这
: 方面不是有充足保护吗？
: 并非如此。银行日子并不好过。通货膨胀高的情况下，借款人的比贷款的银行要占便宜
: 。3年前收入￥3000，3年后由于通货膨胀等原因，收入变成￥5000，相当于国家印钱给
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B**********r
发帖数: 7517 | 5 泡沫
是
使用价值（utility,决定需求）
和
制造价值（value，决定供应）
之间的失衡
【在 t**e 的大作中提到】
: 好文。
: 但泡沫的起源应该和leverage没有必然关联。
: 对一个商品的需求全部来自其使用价值的时候，就没有泡沫。比如馒头。
: 对一个商品的需求含有来自投资价值的时候，就会有泡沫。这部分比重越大，泡沫越大
: 。买入只是为了卖出，投资价值是对未来的源自使用价值的需求扩张的预期。预期是靠
: 不住的。
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r***k
发帖数: 13586 | 6 那rmb和美刀就是最大的泡沫。
【在 B**********r 的大作中提到】
: 泡沫
: 是
: 使用价值（utility,决定需求）
: 和
: 制造价值（value，决定供应）
: 之间的失衡
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B**********r
发帖数: 7517 | 7 Not 商品
【在 r***k 的大作中提到】
: 那rmb和美刀就是最大的泡沫。
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r******n
发帖数: 4522 | 8 消费者这边也有leverage，没别的方向投资，再加上小农意识，赚得钱都买房，空置率
太高，穷得只剩下房子了。 |
h**c
发帖数: 2376 | |
a********t
发帖数: 4508 | 10 我敲这些的时候，心里想的就是XIN。个人觉得XIN还有50%的下降空间。增发新股的可
能性还是很大的。在这个价位私有化的可能性还是很小的。 |
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m*****i
发帖数: 4342 | 11 中国的房地产是暴利行业啊。 大陆还有什么行业比房地产更挣钱的。
现在大陆很多二三线城市的房价也就是6,000-8,000左右，不知道还有多少下降的空间
。 |
B**********r
发帖数: 7517 | 12 回购/分红，和增发新股相矛盾。公司在5年前IPO后，从未从股市套钱增发。而且CEO持
有近50%的股份，增发就是稀释自己。
你“心里想的就是XIN”。而这个Leverage对Xinyuan最不适用，相比中国其他地产商。
公司没有囤积地皮，基本上都是快进快出。
不要说我pump。我这是基于两年多持股和研究的结果。
【在 a********t 的大作中提到】
: 我敲这些的时候，心里想的就是XIN。个人觉得XIN还有50%的下降空间。增发新股的可
: 能性还是很大的。在这个价位私有化的可能性还是很小的。
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m*****i
发帖数: 4342 | 13 You can certainly short the stock if you feel that way.
【在 a********t 的大作中提到】
: 我敲这些的时候，心里想的就是XIN。个人觉得XIN还有50%的下降空间。增发新股的可
: 能性还是很大的。在这个价位私有化的可能性还是很小的。
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m*******y
发帖数: 904 | 14 minncai, can you talk about the current price level of NCT and XIN?
【在 m*****i 的大作中提到】
: 中国的房地产是暴利行业啊。 大陆还有什么行业比房地产更挣钱的。
: 现在大陆很多二三线城市的房价也就是6,000-8,000左右，不知道还有多少下降的空间
: 。
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p********n
发帖数: 2046 | 15 1. 中国政府不会再敢随便银根紧缩了。
2. 现在随便一发就是几万亿。
3. 5年工资翻番，老中的钱能干嘛去呢？ |
t******y
发帖数: 6206 | |
r***k
发帖数: 13586 | 17 XIN的股价比净资产达到0.3，这个价位私有化很正常。至于50%的下降空间，估计是拍
拍屁股想出来的，为啥不是90%的下降空间？
【在 a********t 的大作中提到】
: 我敲这些的时候，心里想的就是XIN。个人觉得XIN还有50%的下降空间。增发新股的可
: 能性还是很大的。在这个价位私有化的可能性还是很小的。
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w*****y
发帖数: 2182 | 18 hao
【在 t**e 的大作中提到】
: 好文。
: 但泡沫的起源应该和leverage没有必然关联。
: 对一个商品的需求全部来自其使用价值的时候，就没有泡沫。比如馒头。
: 对一个商品的需求含有来自投资价值的时候，就会有泡沫。这部分比重越大，泡沫越大
: 。买入只是为了卖出，投资价值是对未来的源自使用价值的需求扩张的预期。预期是靠
: 不住的。
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a********t
发帖数: 4508 | |
J*********B
发帖数: 822 | 20 他有没有拍屁股想出来的我不知道， 但是我肯定知道你是用屁股（肯定不是眼睛和大
脑）来看XIN的财务数据的。
【在 r***k 的大作中提到】
: XIN的股价比净资产达到0.3，这个价位私有化很正常。至于50%的下降空间，估计是拍
: 拍屁股想出来的，为啥不是90%的下降空间？
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B**********r
发帖数: 7517 | 21 Give me any facts.
【在 J*********B 的大作中提到】
: 他有没有拍屁股想出来的我不知道， 但是我肯定知道你是用屁股（肯定不是眼睛和大
: 脑）来看XIN的财务数据的。
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J*********B
发帖数: 822 | 22 你马甲不少啊。来来， 多弄点马甲多骗一点煞笔买Xin.
【在 B**********r 的大作中提到】
: Give me any facts.
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J*********B
发帖数: 822 | 23 你马甲不少啊。来来， 多弄点马甲多骗一点煞笔买Xin.
【在 B**********r 的大作中提到】
: Give me any facts.
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