k*****h
发帖数: 12 | 1 摘要：
有湾区空房一套，学区稍差，估价约1.4 m。有两个问题拿不定主意，请版友建议：
1) 从投资角度看，这个房子是租出去划算，还是卖掉拿现金投资划算？
2) 如果卖掉，还了房贷后能拿到现金70多万，这笔资金如何投资比较合理？
======
详细版：
最近在湾区买了一套好学区的SFH，现在考虑如何处理目前住的这套SFH（也在湾区，学
区稍差）。求版上建议。
房子基本情况：属于典型弯曲SFH小黑屋，2017年90万购入，目前估价大概为140万左右
。由于是15年贷款，每月房贷加地税大概5500。目前该房市面出租价格为3000-3500/
month之间。
家庭现金流状况：除去新买房子/娃/日常开销，每月大概剩余3000-4000。以房子出租
率为10/12计算，这个房子会吃掉绝大部分剩下现金流。但是基于每年还有稳定的RSU收
入，应该不会存在无法生活的风险；但是在股市投资比例会收到影响。
关于卖和出租，我的想法/问题。
1. 投资角度：
a。现金流：
----出租&&保持目前15年贷款：前15年每月还要投入本金～2500/month，感
觉锁住现金流很大，不是很值，而且考虑到只有利息/地税/维护能抵税，相当于每月还
要为1000刀rental付税；后15年虽然会有3000-3500的正现金流，但是这部分也要交税。
-----出租&&refinance成rental30年：每月投入本金～1000/month （湾区租
金涨得慢，所以不预期以后有正现金流情况发生），开支基本能抵掉rental的收入，早
期应该不用交税。
----- 卖：每月有3000刀进行再投资。本人不善理财，除了把这个钱投大盘
，也不知道该往哪里放。求版上建议。
b。投资回报率：
---- 出租：湾区SFH的好处在于地税几十年基本不变。我觉得这个房子投资
回报率和大盘差不多（这个不好算，我自己根据过去房子zip code的index，大盘数据
，然后再对于房子维护成本做了大概的估计，得出了这个结论，肯定很多地方没有考虑
到。求喷）
------卖：卖掉之后拿到手差不多70多万。理财小白一枚，不知道如何对这
70万投资。求建议。
2. 个人精力/兴趣角度：我们并不喜欢管理房子和租客，尤其湾区对于租客保护很厉害
。对于租房子的保税，法律，维修不怎么懂也没啥兴趣了解；但是如果出租就必须要学
习这些自己不感兴趣的东西。对于股市/理财有一定兴趣。
3. 使用角度：出租房子好处在于房子毕竟是个有使用价值的实物，而且我们房子地税
才1000/month。这个使用价值既为退休以后提供一个passive income的option，也为适
当时候downgrade自己生活提供一个option。不过不知道自己想30年后的事情是不是太
早了。。。毕竟都不知道活不活得到那个时候。。。求喷。 |
b*********8
发帖数: 985 | 2 卖了得钱扔死皮里面。在房子上操的心你都没算钱啊。 |
l**********9
发帖数: 1 | |
b*********8
发帖数: 985 | |
T******0
发帖数: 1 | |
f*******t
发帖数: 7549 | 6 我卖掉了一个这样的房子，后悔的一逼。湾区sfh比股市强多了，只能说这么好的投资
品，谁卖谁sb。 |
b*********8
发帖数: 985 | |
b*********8
发帖数: 985 | 8 税是要考虑。要满足自住房购满多少年，自住多少年，这样利润可以不交税
【在 T******0 的大作中提到】
: 自住房有50万免税额，所以两年内最好卖掉吧
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M*******n
发帖数: 10087 | 9 Refinance 成30年贷款，然后出租。
现在贷款利率这么低，通胀这么高，借钱就是银行给你倒贴钱 |
l*******m
发帖数: 1096 | 10 我四年前卖了之前的房子，拿回来80W。现在那个房子又涨了1米。投资上3x. 没差太多
【在 k*****h 的大作中提到】
: 摘要：
: 有湾区空房一套，学区稍差，估价约1.4 m。有两个问题拿不定主意，请版友建议：
: 1) 从投资角度看，这个房子是租出去划算，还是卖掉拿现金投资划算？
: 2) 如果卖掉，还了房贷后能拿到现金70多万，这笔资金如何投资比较合理？
: ======
: 详细版：
: 最近在湾区买了一套好学区的SFH，现在考虑如何处理目前住的这套SFH（也在湾区，学
: 区稍差）。求版上建议。
: 房子基本情况：属于典型弯曲SFH小黑屋，2017年90万购入，目前估价大概为140万左右
: 。由于是15年贷款，每月房贷加地税大概5500。目前该房市面出租价格为3000-3500/
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s******n
发帖数: 3946 | 11 50万以内增值卖房是不交税的，刚好涨了50万，这也是问的原因吧。利息那么低，又搞
的15年固定，利息抵税很少。股票账户和房产比例多少，保持多样性。 |
l********4
发帖数: 33 | 12 1.4M的房子只能出租3000多，每个月还要填不少钱进去。这还需要问么？ |
b*********8
发帖数: 985 | 13 还是市场投资合算啊。
涨的一米卖的话，其他费用不算，起码要给agent 交6%。
投资上除了本金80万，你能有160万利润，交长期利得15%，还有136万呢。一进一出，
差42万呢。
【在 l*******m 的大作中提到】
: 我四年前卖了之前的房子，拿回来80W。现在那个房子又涨了1米。投资上3x. 没差太多
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l*******m
发帖数: 1096 | 14 卖房子一堆花费, 还可以cost deduction. 他这个房子增值到70万卖，税是最优的
【在 s******n 的大作中提到】
: 50万以内增值卖房是不交税的，刚好涨了50万，这也是问的原因吧。利息那么低，又搞
: 的15年固定，利息抵税很少。股票账户和房产比例多少，保持多样性。
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l*******m
发帖数: 1096 | 15 我们加州的LTCG tax: 28.5 + 13.x = 42%
【在 b*********8 的大作中提到】
: 还是市场投资合算啊。
: 涨的一米卖的话，其他费用不算，起码要给agent 交6%。
: 投资上除了本金80万，你能有160万利润，交长期利得15%，还有136万呢。一进一出，
: 差42万呢。
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l*******m
发帖数: 1096 | 16 湾区很神奇。我当时新房装修严重拖延，错过春夏卖方黄金窗口。于是又等了半年再卖
的，真涨了20W远超抵税利息的投入
【在 l********4 的大作中提到】
: 1.4M的房子只能出租3000多，每个月还要填不少钱进去。这还需要问么？
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s******n
发帖数: 3946 | 17 28.5哪里来的，social security tax光靠交工资就Hit limit了
Medicare tax是3.8%，适合卖股票，同样适合卖房，而且rental income也要交
【在 l*******m 的大作中提到】
: 我们加州的LTCG tax: 28.5 + 13.x = 42%
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s******n
发帖数: 3946 | 18 再说谁让你现在就卖股票，等到退休，一年卖10万，就算8万是capital gain，税率为0
。搬到泰国去，州税都免了。
【在 l*******m 的大作中提到】
: 我们加州的LTCG tax: 28.5 + 13.x = 42%
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b*********8
发帖数: 985 | 19 加州真是无语了，长期利得要交42%，让不让人活了。艹！
【在 l*******m 的大作中提到】
: 我们加州的LTCG tax: 28.5 + 13.x = 42%
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t**8
发帖数: 4527 | |
b*********8
发帖数: 985 | 21 加州真是个很奇葩的地方。据说房屋财产税按买时价钱来，常年不变。那些早期买房的
交一点点房屋财产税就可以了。 |
t**8
发帖数: 4527 | 22 这个还算合理
凭什么通过房产税把老人的房子没收
【在 b*********8 的大作中提到】
: 加州真是个很奇葩的地方。据说房屋财产税按买时价钱来，常年不变。那些早期买房的
: 交一点点房屋财产税就可以了。
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b*********8
发帖数: 985 | |
b*********8
发帖数: 985 | 24 留不留要看持有成本，现金流和个人精力花费，与投资股市的比较。
看来精算师可以上场了。。。。 |
z******j
发帖数: 1265 | 25 十年以后那笔钱在股市管理得好也能涨3倍，还不用怎么操心也没有后续投入，省心多了
了。 |
T******0
发帖数: 1 | 26 问题是后边不在这住，你增值70万也不是最优啊
房长期肯定看涨，但是考虑税最多等两年，谁又知道两年内是涨还是跌
【在 l*******m 的大作中提到】
: 卖房子一堆花费, 还可以cost deduction. 他这个房子增值到70万卖，税是最优的
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l*******m
发帖数: 1096 | 27 同意，我也是说ideally. 不过如果salt cap提高了房价还会涨一下
【在 T******0 的大作中提到】
: 问题是后边不在这住，你增值70万也不是最优啊
: 房长期肯定看涨，但是考虑税最多等两年，谁又知道两年内是涨还是跌
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w***w
发帖数: 84 | 28 可以这样想吗？如果你房产资产（包括现住房）远大于现金，可以考虑卖掉，反之持有
。如果差不多，怎样都可以。 |
m****a
发帖数: 2593 | 29 肯定是refinance 到30年出租，加州prop 13的奇葩法律保证了房子是个好投资
你自己不是也算过，和index fund回报差不多
另外现在股市泡沫严重，你卖房子的那么多钱也不可能一下子都投入到股市里 |
