t******u
发帖数: 1 | 1 抢房区小地主，不是中介，骂中介的随便，反正骂不到我。
20年趁着低价低息又买了两套房，都有着不错的cash flow，最近看着fed逐渐转鹰，外
加利率狂飙，有种18年重现的感觉，所以前一阵联系自己的中介说考虑卖一套房，手里
多攒些cash准备抄底。但是经过一个月的思考，决定还是不卖了，说说自己的想法，希
望能提供另一个视角的思考。
首先，想卖房的动机无非就是想time market，高抛低吸。其实房市和股市大盘还是比
较容易time market的，跟着fed走就好了。这次最大的担心还是fed缩表，准备金利率
那点加息其实没什么，毛毛雨。最可怕的还是缩表，fed balance sheet上面1/3 mbs，
2/3的国债。要缩表肯定是保国债，那才是美国的根本。如果fed卖mbs，那么低的利率
除了fed根本没人接盘，那利率还得接着暴涨，房价肯定好不了。 08年还有中国接盘，
现在中国政府也不当这冤大头了。当然，美国还可以找机会把小弟割了，割日本，割欧
洲，也是无奈的选择。所以，总体上，我觉得房价的局部顶端已经到了，所以产生了卖
房的想法。
但是为什么不卖了呢，原因是利率，通胀，手续费，和税收。手里的投资房都有不错的
cash flow，这得益于在利率最低点买的房子，和重做的贷款，目前手里几百万的低息
贷款，伴随着通胀，是抵御通胀最好的asset，然后卖房之后，要被中介和地方政府抽
一刀，然后再被irs宰一刀，关键是之前借的低息贷款，再也回不来了，低价再买的房
子，不一定有，但是低息锁的贷款，是肯定没有了。然后伴随着高通胀，之前的房租今
年一看已经水下了，涨了房租之后cash flow就更好了。
所以我的风险在哪里，风险就是经济衰退，股票暴跌，很多人失业，然后付不起房租。
所以我最后的选择，是几乎清空了股票账号，虽然通胀很高，但是这部分cash衰退来了
可以用来保命，另外可以下回看fed脸色再入场抄底。 |
i*****9
发帖数: 3157 | 2 有cash flow的不容易死，不过有cash flow的不多。然后第一波下跌之后抢着抄底的会
死。用了5/1,3/1arm的会死。
【在 t******u 的大作中提到】
: 抢房区小地主，不是中介，骂中介的随便，反正骂不到我。
: 20年趁着低价低息又买了两套房，都有着不错的cash flow，最近看着fed逐渐转鹰，外
: 加利率狂飙，有种18年重现的感觉，所以前一阵联系自己的中介说考虑卖一套房，手里
: 多攒些cash准备抄底。但是经过一个月的思考，决定还是不卖了，说说自己的想法，希
: 望能提供另一个视角的思考。
: 首先，想卖房的动机无非就是想time market，高抛低吸。其实房市和股市大盘还是比
: 较容易time market的，跟着fed走就好了。这次最大的担心还是fed缩表，准备金利率
: 那点加息其实没什么，毛毛雨。最可怕的还是缩表，fed balance sheet上面1/3 mbs，
: 2/3的国债。要缩表肯定是保国债，那才是美国的根本。如果fed卖mbs，那么低的利率
: 除了fed根本没人接盘，那利率还得接着暴涨，房价肯定好不了。 08年还有中国接盘，
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d********f
发帖数: 43471 | 3 我都解释了半天了，就和宇宙中心黑屋300万原理一样，房市主要看供给而不是看需求
，需求永远都在，买房操x是天赋人权
【在 t******u 的大作中提到】
: 抢房区小地主，不是中介，骂中介的随便，反正骂不到我。
: 20年趁着低价低息又买了两套房，都有着不错的cash flow，最近看着fed逐渐转鹰，外
: 加利率狂飙，有种18年重现的感觉，所以前一阵联系自己的中介说考虑卖一套房，手里
: 多攒些cash准备抄底。但是经过一个月的思考，决定还是不卖了，说说自己的想法，希
: 望能提供另一个视角的思考。
: 首先，想卖房的动机无非就是想time market，高抛低吸。其实房市和股市大盘还是比
: 较容易time market的，跟着fed走就好了。这次最大的担心还是fed缩表，准备金利率
: 那点加息其实没什么，毛毛雨。最可怕的还是缩表，fed balance sheet上面1/3 mbs，
: 2/3的国债。要缩表肯定是保国债，那才是美国的根本。如果fed卖mbs，那么低的利率
: 除了fed根本没人接盘，那利率还得接着暴涨，房价肯定好不了。 08年还有中国接盘，
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i*****9
发帖数: 3157 | 4 供不起了就有供给了。
，外
手里
，希
是比
利率
mbs，
利率
盘，
【在 d********f 的大作中提到】
: 我都解释了半天了，就和宇宙中心黑屋300万原理一样，房市主要看供给而不是看需求
: ，需求永远都在，买房操x是天赋人权
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d********f
发帖数: 43471 | 5 所以要看Job market, 当然jb爷搞经济job market崩盘是肯定得，但是那得到2024了
【在 i*****9 的大作中提到】
: 供不起了就有供给了。
:
: ，外
: 手里
: ，希
: 是比
: 利率
: mbs，
: 利率
: 盘，
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i*****9
发帖数: 3157 | 6 这不一定，乱用arm的不丢工作也会供不起。当然，你要大幅下跌就要等Job crash。
【在 d********f 的大作中提到】
: 所以要看Job market, 当然jb爷搞经济job market崩盘是肯定得，但是那得到2024了
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d********f
发帖数: 43471 | 7 这两年arm真不多，出了你们宇宙中心得一些神经病。
【在 i*****9 的大作中提到】
: 这不一定，乱用arm的不丢工作也会供不起。当然，你要大幅下跌就要等Job crash。
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i*****9
发帖数: 3157 | 8 要跌也就是南北加呀，用arm，把租金计入收入上杠杆，撑到顶。这种事只有加州才干。
然后加州还有最牛逼的租客保护，所以很多房子别说正现金流了，压根就不出租，直接
学温州炒房团空置的。当然也可能本来就是温州炒房团。
德州土地不值钱的地方，房价还会受建筑成本推动继续涨呢。
【在 d********f 的大作中提到】
: 这两年arm真不多，出了你们宇宙中心得一些神经病。
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d********f
发帖数: 43471 | 9 这两年用arm都是sb中的战斗机。有些lo忽悠sb不要命，什么过几年肯定卖了，咋不说
过几年就财务自由了
干。
【在 i*****9 的大作中提到】
: 要跌也就是南北加呀，用arm，把租金计入收入上杠杆，撑到顶。这种事只有加州才干。
: 然后加州还有最牛逼的租客保护，所以很多房子别说正现金流了，压根就不出租，直接
: 学温州炒房团空置的。当然也可能本来就是温州炒房团。
: 德州土地不值钱的地方，房价还会受建筑成本推动继续涨呢。
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