L*1 发帖数: 11537 | 1 版上有人说在休斯顿收入不到十五万就不要考虑三十万的房子。那么你我的收入到底负
担得起多大的房子?
这个问题常常见到,特别是新手(废话,老中买房有几个是老手?)。
今天休息,闲着也是闲着,就展开说说。
首先,负担得起多大的房子,每个人的答案都不一样,要考虑的因素至少有如下方面:
1. 小孩多少,小孩的年龄不同花费也不一样。
2. 工作稳定性。比如在Medical Center当“千老”,收入虽然不高,但超级稳定(大
不了换个老板),就可以“撑”一些。
3. 夫妻两人工作还是一个人工作。显然同样收入两人工作抵御意外的能力要强一些。
4. 退休金打算存多少。每年钱是不是花光,等等。
好了,把上面的那些因素暂且先放一边。
一般正规银行贷款的标准是毛收入(税前收入)的3-3.5倍(20%首付)。这是从贷款方
的风险来说的,也就是说,按这个标准,你最后付不起从而给银行造成损失的可能性较
小。反过来就是说,按这样的标准,你可以负担得起。咱们保守点,按3倍算。这样你
考虑的最高房价应该是:
最高房价 = 税前收入* 3 * 1.25
当然,你要根据自己情况调整。
下面来点更精确的算法,看看买房后到底花费多少。数据以休斯顿地区的为例,房价/
贷款以1万为单位。
1. 还贷
现在银行贷款利率超低,我们算15年4%,30年5%。这样每贷款1万,月付(本金加利息
)大慨是15年74美元,或者30年54美元。如果想自己计算,可以搜索“Mortgage
Calculator”。
这样每贷款1万每年的费用是
74 * 12 = 888 (15年)
54 * 12 = 648 (30年)
按20%首付,每1万房价每年贷款的花费为
888 * 0.8 = 710(15年)
648 * 0.8 = 518(30年)
2. 地税,保险等
休斯顿地区老区(市内)地产税为房价的2.5%左右,新区(郊区)3-4%。保险一般不超
过房价1%。大多数人买房都在郊区,这样我们把地税,保险,维修,社区费等日常费用
算为房价的5%,应该不会有太大出入。也就是
每1万房价每年500美元。
综合起来,每1万房价的每年花费(20%首付)为: 710 + 500 = 1210美元。如果按20%
首付算,15年还贷就是
50万: 60500/年(5042/月)
30万: 36300/年(3025/月)
20万: 24200/年(2017/月)
15万: 18150/年(1513/月)
下面分析两个极端的情况。
1. 收入15万,50万的房子。这是休斯顿的高端房,按加州的标准,绝对算得上“豪宅
”了。
按综合税率35%计算(应该算高估了),税后收入为9.75万。是否原意放6万到房子上,
每个人的想法会不一样。
2. 收入5万,15万的房子。这是休斯顿老中的“入门房”,但标准高于普通的“平民房
”。在郊区较好的学区,这样的房子应该不难找。
按综合税率25%计算(也应该是高估了),税后收入为3.75万。1.8万要花到房子上,还
余1.9万。
对于第二种情况,如果考虑30年贷款,每月花费减少200美元,约为1320。考虑到休斯
顿地区2BR的房租为900-1100/月,加上自己买房的投资效应,买房应该比租房划算。如
果考虑生活品质的提高,那就更值得了。
【作者保留版权】原文
http://www.ywpw.com/forums/garden/post/A0/p0/html/234.html |
r********9 发帖数: 18394 | |
L*1 发帖数: 11537 | 3 没想到老兄也闲着。
什么专业不专业的,瞎琢磨。
【在 r********9 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 顶专业人士, 楼主的知识面跨度很大啊
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y****e 发帖数: 23939 | |
L*1 发帖数: 11537 | 5 哪个税率?展开说说?
【在 y****e 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 那个税率差得太离谱了
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b*****y 发帖数: 350 | 6 如果那个35%的“税率”指的是 take-home pay 的话,应该是差不多。具体地说,
Effective 联邦税:15% (13% - 17% 之间)
Social: 6.2%
Medicare: 1.45%
401K Contribution: 5% - 10%
Health Insu. etc.: 1%-2% |
m*****a 发帖数: 658 | 7 楼主,很专业啊。
但是楼主你能不能用现在的利率算啊,15年2.75,30年3.25. 你那两个好像高了点。
我买多少钱的房,就参考楼主的算法了。 |
L*1 发帖数: 11537 | 8 我的出发点就是别低估,宁愿高估。反正算法在,你自己算一下就行了。1%利率差别每
一万月付差10块,每年差100。
【在 m*****a 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 楼主,很专业啊。 : 但是楼主你能不能用现在的利率算啊,15年2.75,30年3.25. 你那两个好像高了点。 : 我买多少钱的房,就参考楼主的算法了。
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L*1 发帖数: 11537 | 9 那35%与25%的综合税率是有点高:
我刚查了一下,Money给出的effective federal tax rate数据是15万收入的约23%,5
万的约12%。含Social security tax和Medicare tax。
不过这样按我的计算买房就更不会“撑”了。
【在 b*****y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果那个35%的“税率”指的是 take-home pay 的话,应该是差不多。具体地说, : Effective 联邦税:15% (13% - 17% 之间) : Social: 6.2% : Medicare: 1.45% : 401K Contribution: 5% - 10% : Health Insu. etc.: 1%-2%
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Q******1 发帖数: 489 | 10 zan
【在 L*1 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 版上有人说在休斯顿收入不到十五万就不要考虑三十万的房子。那么你我的收入到底负 : 担得起多大的房子? : 这个问题常常见到,特别是新手(废话,老中买房有几个是老手?)。 : 今天休息,闲着也是闲着,就展开说说。 : 首先,负担得起多大的房子,每个人的答案都不一样,要考虑的因素至少有如下方面: : 1. 小孩多少,小孩的年龄不同花费也不一样。 : 2. 工作稳定性。比如在Medical Center当“千老”,收入虽然不高,但超级稳定(大 : 不了换个老板),就可以“撑”一些。 : 3. 夫妻两人工作还是一个人工作。显然同样收入两人工作抵御意外的能力要强一些。 : 4. 退休金打算存多少。每年钱是不是花光,等等。
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y****e 发帖数: 23939 | 11 401都算成税,那就没什么好说的了
【在 b*****y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果那个35%的“税率”指的是 take-home pay 的话,应该是差不多。具体地说, : Effective 联邦税:15% (13% - 17% 之间) : Social: 6.2% : Medicare: 1.45% : 401K Contribution: 5% - 10% : Health Insu. etc.: 1%-2%
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w**w 发帖数: 5391 | 12 只是不想误导别人,多说两句。
401K存30K,HEALTH INSURANCE 5K,公司有股票或者加上你要ROTH,算10K。算23%TAX
。拿到家7万,然后就看着办吧。老中开始工作都不小,不想存401K也是自己的事情。
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【在 L*1 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 那35%与25%的综合税率是有点高: : 我刚查了一下,Money给出的effective federal tax rate数据是15万收入的约23%,5 : 万的约12%。含Social security tax和Medicare tax。 : 不过这样按我的计算买房就更不会“撑”了。
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L*1 发帖数: 11537 | 13 误导其实大可不必担心,前面这些都已经写上了。
退休金投资什么的每个人的选择不一样。许多人投资房地产,或自己能干时买大房子,
子女大了后换小房子,也是一种方式,不必一定按某个固定模式。
TAX
【在 w**w 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 只是不想误导别人,多说两句。 : 401K存30K,HEALTH INSURANCE 5K,公司有股票或者加上你要ROTH,算10K。算23%TAX : 。拿到家7万,然后就看着办吧。老中开始工作都不小,不想存401K也是自己的事情。 : : 5
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b*****y 发帖数: 350 | 14 25%-35%算take-home pay deduction% 好了,大体差不多, 收入高的这个比例反而会低
一点,因为有些费用,比如社安税,保险,401K相对是固定的。
德州的高地税比起雁过拔毛的州税,还是有更大的灵活性。同样都可以抵扣,但房产税
上你可以选择税务的负担。
5
【在 L*1 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 那35%与25%的综合税率是有点高: : 我刚查了一下,Money给出的effective federal tax rate数据是15万收入的约23%,5 : 万的约12%。含Social security tax和Medicare tax。 : 不过这样按我的计算买房就更不会“撑”了。
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n******i 发帖数: 598 | 15 最高房价 = 税前收入* 3 * 1.25
Why *1.25?
I found most 老中 税前收入* 2 only |
L*1 发帖数: 11537 | 16
20% down payment.
You will find the detailed analysis at the later half more helpful. After
understanding your true cost, you can make a better decision.
【在 n******i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 最高房价 = 税前收入* 3 * 1.25 : Why *1.25? : I found most 老中 税前收入* 2 only
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c**********8 发帖数: 835 | |
n******n 发帖数: 96 | 18 楼主不太会算账,你贷15年的款为什么?不知道怎么利用手上的钱? |
C*****J 发帖数: 307 | 19 分析很中肯,够专业,顶一个。
【在 L*1 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 版上有人说在休斯顿收入不到十五万就不要考虑三十万的房子。那么你我的收入到底负 : 担得起多大的房子? : 这个问题常常见到,特别是新手(废话,老中买房有几个是老手?)。 : 今天休息,闲着也是闲着,就展开说说。 : 首先,负担得起多大的房子,每个人的答案都不一样,要考虑的因素至少有如下方面: : 1. 小孩多少,小孩的年龄不同花费也不一样。 : 2. 工作稳定性。比如在Medical Center当“千老”,收入虽然不高,但超级稳定(大 : 不了换个老板),就可以“撑”一些。 : 3. 夫妻两人工作还是一个人工作。显然同样收入两人工作抵御意外的能力要强一些。 : 4. 退休金打算存多少。每年钱是不是花光,等等。
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L*1 发帖数: 11537 | 20 有道理!
【在 n******n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 楼主不太会算账,你贷15年的款为什么?不知道怎么利用手上的钱?
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a****r 发帖数: 387 | |