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T*******t 发帖数: 336 | 1 在美国购买房产的华人越来越多,不但定居美国的华人会购买房产以为安身立命之处,
也有不少来自海外的华人加入购房大军在美国置产。对于每一位有意在美国购买房产的
人来说,都有必要了解各地有关土地的使用法规(zoning code),因为房产是建在土
地上的,而土地使用法规就是对土地使用的具体规定,从而规定了在这块土地上可以建
造什么房子(即不可建造什么房子),因此,土地使用法规往往是房产价值的重要因素。
先说一个实例。在马里兰州的罗克维尔市(Rockville)有一栋房子正在出售,这栋房
子所在的地块很大,美国的法律规定土地是与房产连在一起的,购买了房子,也就同时
拥有土地的永久所有权。这栋房子被一家小型房地产开发商看中,准备买下来将房子推
倒,新建一排连栋别墅。但根据罗克维尔市的土地使用法规,这块地虽然很大,但只能
建独栋屋,不能建两栋以上的房子,也不能建多家庭连栋别墅。因此,开发商向罗克维
尔市的社区规划与发展委员会(Community Planning and Development Services)提
出申请,要求改变这块地的使用规定,让这块地可以建造多家庭连栋别墅,目前该申请
正在审核中。按照规定的程序,罗克维尔市的社区规划与发展委员会在这块地的地界上
竖起一个牌子,目的是让周围的邻居知道这块地的用途可能改变,让邻居参加听证会发
表意见,如果邻居纷纷反对改变用途,很可能申请就得不到批准。
一般来说,在居民区范围内,土地使用法规会从居民人数、交通道路、环境变化等方面
考虑每块土地的用途,比如同一个区域内,独栋屋有多少、连栋别墅有多少、大楼有多
少等。以独栋屋来说,如果在一个独栋屋的地块上建造两个或多个独栋屋,很可能会影
响到邻居,因此法规是不允许的。在这个意义上,产权虽然是私有的,但业主却不能随
心所欲地在自己的地界上建造房屋。当然,这种严格的规定大多在人口密集的区域,在
人烟稀少的地方,就没有这样规定的必要了。
土地使用法规兴起于20世纪初,随着城市化的发展,城市建设日新月异,城市用地也日
益趋紧,过去一家一户有着一大片土地的景象变得越来越少见,因此,从市政管理的角
度说,政府有必要对城市发展作出整体规划;而对房产所有者来说,自己所在社区如何
发展,不但涉及到社区的生活质量,也影响到房产的价值,土地使用法规便应运而生。
根据宪法规定,有关土地的使用属于州及地方的管理权限,因此,美国各地的土地管理
法规五花八门,各自不同。1916年纽约市制定了全美第一个土地使用法规、1922年商业
部制定了“州土地使用标准法”(Standard State Zoning Enabling Act)供各地参考
,成为后来各地土地使用法规的重要基础、1926年最高法院对俄亥俄州欧几里德镇诉安
布勒地产公司案(Euclid v. Ambler)的判决,则奠定了地方政府具有管理土地使用法
规权力的法律基础。
目前全美的大都市中,除了休斯顿没有土地使用法规外,全部都有自己的土地使用法规
。华人在买房前,了解所属地块的使用规定是很有必要的。 | T****n 发帖数: 6187 | 2 外行翻译的吧
land use zoning一般叫做土地区划
素。
【在 T*******t 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 在美国购买房产的华人越来越多,不但定居美国的华人会购买房产以为安身立命之处, : 也有不少来自海外的华人加入购房大军在美国置产。对于每一位有意在美国购买房产的 : 人来说,都有必要了解各地有关土地的使用法规(zoning code),因为房产是建在土 : 地上的,而土地使用法规就是对土地使用的具体规定,从而规定了在这块土地上可以建 : 造什么房子(即不可建造什么房子),因此,土地使用法规往往是房产价值的重要因素。 : 先说一个实例。在马里兰州的罗克维尔市(Rockville)有一栋房子正在出售,这栋房 : 子所在的地块很大,美国的法律规定土地是与房产连在一起的,购买了房子,也就同时 : 拥有土地的永久所有权。这栋房子被一家小型房地产开发商看中,准备买下来将房子推 : 倒,新建一排连栋别墅。但根据罗克维尔市的土地使用法规,这块地虽然很大,但只能 : 建独栋屋,不能建两栋以上的房子,也不能建多家庭连栋别墅。因此,开发商向罗克维
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