c***t
发帖数: 383 | 1 ☆─────────────────────────────────────☆
gddg (gddg) 于 (Thu Apr 11 11:06:49 2013, 美东) 提到:
原帖有两个非常误导新人的根本错误：
首先那个帖子把房价涨跌考虑进来，但是这跟房价一点关系也没有，只跟你还欠银行多
少钱有关。你不是重新按现在的价钱买房，只是用新的贷款还原先的贷款而已。
第二，帖子说如果开始几年还了很多利息，那后面利息就少了，这时候refi，又要开始
忍受利息大的阶段，不划算。这显然又是基本概念错误。在贷款周期的任何一个时刻，
你的利息都是按照当时欠的本金乘以贷款利率计算的，refi以后当期利息瞬间就会减少
。之所以在还款周期初期利息大，是因为当时欠的本金多。后来本金少了，每月还的利
息少，那还本金的速度就加快了。
之所以觉得refi之后利息又大了，还有一个原因是你refi之后，由于本金小，所以每月
的还款额减少了很多，但是利率改变没这么大，然后你就觉得突然间利息的比例在每月
还款中又提高了，其实不是的，你当期利息的绝对值是减小的，唯一的区别是这个利息
要付30年，还钱还得慢一些，那这个还得慢，付利息时间长的经济效应怎么量化，究竟
什么影响，我来解释：
那个帖子说的唯一有道理的地方，是说，如果你贷款只剩15年，但是refi成30年，由于
还款周期由15年变成30年，总体要付更多的利息。这是没错，但是忽略了一个重要概念
，那就是钱的时间价值，换句话说就是这钱你不还给银行，存着，或者投资，是多少收
益，要拿这个收益率和贷款利率比。为什么？因为把15年refi成30年，数学上就是相当
于你手头多出一部分现金——换得慢了——但是你持有这些现金每年要付refi之后的利
息，如果你投资这些现金的收益比refi之后的利率要高，那就应该refi，因为虽然你30
年付的总利息比15年多，但是你在这30年内利用多余现金赚的钱也更多。
最后，如果考虑到通货膨胀，工资上涨，那refi慢慢还，就更加划算了，因为现在的
100块买的东西，30年以后可能需要200块来买，你的工资和福利可能都翻倍了，但是你
仍然只需要还100块而已。这也是为什么现在鼓励大家refi，因为现在的利率环境可能
几十年也遇不到，当然你可以说我不会投资，存银行利率也很低，那我也没办法。但是
对多少有些投资的人来说，现在refi是史上最划算了。
最后这一点比较复杂，不过前两点至少要搞清楚，不能误导新人。
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aixiaoxiaoyu (我爱小小鱼) 于 (Thu Apr 11 11:14:29 2013, 美东) 提到:
这个要赞
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maohuo (easy) 于 (Thu Apr 11 11:19:22 2013, 美东) 提到:
赞技术贴，不过康妈好像走的更远 2009年就已经deed了，人家套现做投资去了
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bigjoker (Awesome & Handsome) 于 (Thu Apr 11 23:15:56 2013, 美东) 提到:
不明白时间价值机会成本的人多了去了，是living版的月经
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wala (walawala) 于 (Thu Apr 11 23:58:45 2013, 美东) 提到:
楼主也是误导，莫非就是银行的。
贷款早付清了，也可以再套出来equity投资，利息也可以抵税，而且更加灵活。
另外，早付清可以节省非常多的利息。
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wala (walawala) 于 (Fri Apr 12 00:01:17 2013, 美东) 提到:
不还贷款的钱，投资是不可以抵税的。
多付贷款然后再套出来的equity拿出来投资，是可以抵税的。
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erluanshi (还行已不行) 于 (Fri Apr 12 00:22:36 2013, 美东) 提到:
其实还得快，只是你见钱不愿意还。如果按从前的数量还贷，不是早还完了？ 人都是
把简单的变成复杂的， 连我朋友，北大的高材生/教授都搞不清，想来更多人也是了。
总贷，利率和时间3因子。总贷不变，利率下降，按照同样的每月付贷数，还不更早还
完？
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gddg (gddg) 于 (Fri Apr 12 00:52:13 2013, 美东) 提到:
同学，你如果不是很了解的话，还恶意揣测人家就不好了。
第一，贷款没还清，也可以用现有的equity套出来投资啊，不矛盾的。第二，贷款周期
长，还慢点，跟你说的反套，金融上本质是一回事，只是你这个更极端，更冒险，对普
通老百姓更不利而已——这个道理你难道不明白？（不明白可以，本来就是科普，但是
你不明白跑上来乱喷就不对了。）我来跟你解释一下：
首先金融上是等价的，都是以房子的价值向银行担保，获得现金，同时付给银行利息。
但是贷款买房的时候，房子一大半的equity都不是你的，就好像人家搞杠杆收购，空手
套白狼，你这个反套用的担保，是你已经贷款多年买到手的房子，以前贷款的利息也付
了很多年了，然后你再抵押出去。
说完了本质，下面我们来比较风险和收益：
首先，抵押风险高，因为万一投资失败房子都没了，这房子是你多年贷款辛苦买来的啊
，而且贷款的人一般比有房可以抵押的人要年轻，这就差更多了。。。第二，抵押市场
比贷款买房市场小很多，所以银行利率也更高，而且作为散户，因为市场小，所以散户
议价权就更小，法律条款也没那么标准化，政府监管方面的保护也没那么多。反过来，
银行就开心了，因为利息高，监管也少，合同上钻空子更容易，而且客户风险系数更高
，导致银行更加容易碰到破产的用户，一下子就赚一幢房子——原因很简单，谁没事把
自己的房子抵押掉借钱投资？真的那么懂投资的话，房子买小一点，留点现金，几年就
回来的，就算买房，好好挑选的话，年化收益率也很容易到两位数，有多少个人投资年
化收益两位数的？所以搞这个一般不是大牛，是走投无路的或者有赌博精神的，所以这
些人输掉房子的比例，比普通的借钱买房换不起输掉的人高多了。。。
所以你要看到你这个抵押，不是说不能做，但是说是一个比贷款买房或者refi更好的理
财策略，是不是有点夸张了。。。
你说的这个反套，用得最多的其实是老人，因为不会有新的收入了，所以抵押掉房子换
几十年养老钱，过世以后房子银行就收掉了。。。想起来是有点无奈的，但是有些时候
，心态调整好了，也不失为是不错的策略。老人用的话，市场还更加规范点，监管也多
点。
最后，你还是在讲早付清可以“节省”利息，我看到就吐血了，这说明我前一个帖子最
后两三段对你根本没有起到任何启示作用。在利息历史低点的时刻，你还在想早还多省
，这本质上是没有明白钱的时间价值，不懂这个概念，你永远不能正确分析个人理财的
策略的，到底是买车还是租车，买房还是租房，买大还是买小，照你这种“省”利息的
算法是永远算不清的。别的不说，问你个简单问题，如果今天有一个项目收益是4%，你
贷款利率是3.75%，这种情况下你尽快换贷款，不去投资，是“省”了利息吗？？？5年
以后你个人的身家跟投资比是多了还是少了？
在现在这种利率环境下，我认为就是应该多找好的投资，老百姓最容易找的投资就是房
产了，找到之后就应该融资，贷款买房，refi，剩下的钱去投资。
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lamp520 (省电要用节能灯泡) 于 (Fri Apr 12 00:57:14 2013, 美东) 提到:
服了你们，写这么多。实战很简单。我refiance都不知道几回了。光去年就两次。啥都
不想:)
原帖有两个非常误导新人的根本错误：首先那个帖子把房价涨跌考虑进来，但是这跟房
价一点关系也没有，只跟你还欠银行多少钱有关。你不是重新按现在的价钱买房，只是
用新的贷款还原先的贷款而........
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gddg (gddg) 于 (Fri Apr 12 01:01:04 2013, 美东) 提到:
refi是不错的策略，不过提醒你，最重要还是手上的钱不要闲下来，搞点理财也好，换
点人民币也好。如果你单纯存银行拿比refi还低的利息的话，那你refi就不应该延长还
款期，否则是亏的。
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lamp520 (省电要用节能灯泡) 于 (Fri Apr 12 01:15:09 2013, 美东) 提到:
保留primary residence 贷款的目的是因为利息可以抵收入税。
即使可以还清也几乎没人家愿意还清。所以康家又把钱拿出来，应该是去投资了。
手上的钱不要闲下来，说起来容易做起来难啊
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Heavenbless (Heavenbless) 于 (Fri Apr 12 10:58:27 2013, 美东) 提到:
膜拜大牛们给咱们恶补FINANCE.
就是说:自己的住房要贷款时间尽量长,因为利率低,且利息抵税.
但请问如果买了第二套房,是尽量全款还是依旧贷款?
利率就高了吧?还可以免税吗?
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cxy007 (草上飞) 于 (Fri Apr 12 11:58:43 2013, 美东) 提到:
的确是，我也不明白为啥有些人就是要快换贷款
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ananatl (ananatl) 于 (Fri Apr 12 13:14:24 2013, 美东) 提到:
我的mortgage银行最近在联系我， 他们有20年fix的mortgage，我是30年fix，已经付
了5年了，如果重新贷这20年的，贷款总长缩短5年，每月少付$10-20块左右。但
closing close接近$2K （roll over到loan里了），没有out of pocket expense。虽
然不是0 closing cost，想来想去应该还是划算的吧。。。
大牛给指点指点？
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gddg (gddg) 于 (Fri Apr 12 13:15:48 2013, 美东) 提到:
贷款是不是应该尽量延长，关键是看你抵税以后的实际付的利息高，还是你手上的钱能
产生的利息更高。在现在这样的利息环境，贷款很多3.75，加上通胀因素，你手上的投
资如果能超过2%左右的话，就应该要慢还贷款，那多出来的钱去投资，所以说现在鼓励
大家refi。反之，如果你只是存存银行拿百分之零点几的利息，那可能就要想一想了，
因为你那个时候完全是在赌通胀超过利率。
二套房也是一样。二套你能拿到什么利息，每个人情况不一样，跟你的工作、存款、还
有现有房还了多少都有关系，但是利息部分仍然可以免税的。了解好你能拿到多少利率
的贷款，并且考虑了税上的优惠之后，还是要拿这个跟你自己的投资利率和通胀去比较
。如果投资+通胀可以强过贷款利息，那贷款就是划算的。
最后，个人理财，要看很多其他方面的，人随着年龄增大，资产也应该渐渐向比较保险
的资产转移。第二就是不要太集中，把所有的钱都用来买房不是个好选择。第三就是房
子也要好好挑选，利息只是买房的一部分，我们这里算息差，就更小，如果你的房子有
问题，价值大幅下跌，那这里算怎么精都没用。最后，显然的，月供的大小也是必须考
虑的因素，二套房还贷款的话，你工资多少，稳定性如何，万一需要用钱，有多少头寸
，等等，这就不算金融，是生活技巧和态度了。
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gddg (gddg) 于 (Fri Apr 12 13:27:30 2013, 美东) 提到:
这个需要你自己用excel算下present value。首先，你现在还剩25年，但是refi之后你
只付20年，每月还少交10块，这有没有算上roll over的2000多块cost？如果已经算了
的话，那显然划算啊，少付5年，每月还少交钱？？差这么多吗？听上去好想不大对，
除非你原先利息高很多。。。如果没算，那就要算上去以后计算，你个人的现金流有什
么改变。
不过这种东西，你不能取巧，一定要看合同，找大银行。外面骗子太多了，合同条款不
一样的话，利息很容易浮动半个点，就全有了。所以确保合同条款没有什么漏洞，同时
不比原先差，是很重要的。所以你自己要花功夫。算算钱划算不划算是很容易的，
最后强调，要算净现金流，也要考虑税的影响（除非你情况特简单，就是少交5年每年
钱还少）。美国各种各样隐藏的fee什么太多了。。。
说了这么多，其实有点无奈，因为对专业的银行来讲，占散户便宜是在太容易，数字其
实大家都会算，但是合同密密麻麻的，也不知道有几个人在看。
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Heavenbless (Heavenbless) 于 (Fri Apr 12 13:32:43 2013, 美东) 提到:
非常感谢,说得很详细. 关键是根据个人具体情况来决定同样的钱,是还款,还是投资.
相信对很多人有帮助!
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ananatl (ananatl) 于 (Fri Apr 12 13:47:44 2013, 美东) 提到:
Thanks gddg for helping! the monthly payment is calculated after roll over.
My original rate is 5.875% (30 year fix) and the new rate is 3.8% (20 year
fix). The bank who contacted me is the original bank who holds my loan, so I
suppose they will not cheat me too much.... I admit I did not do enough
research to shop around...
So far I only see the Good faith Estimate, no contract yet...
appreciate addition suggestions! (sorry for not able to type Chinese)
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htd (孩儿她爹) 于 (Fri Apr 12 16:26:17 2013, 美东) 提到:
不能同意更多
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jerryjiang12 (克克爹) 于 (Fri Apr 12 18:01:42 2013, 美东) 提到:
我不明白为什么你说投资超过2%就要慢还贷款？已经拿到手里的钱就是cash，除非你拿
这些cash来投资的return能超过贷款利率，不然还是还贷款更划算吧？
至于通货膨胀，假如通货膨胀率高于贷款利率并且你的工资按照通货膨胀率上涨，那么
就要往死里贷款，越多越好。但是事实上通货膨胀率很难比贷款利率高，历史上还没发
生过这样的状况
至于return比贷款高的投资应该只有equity了吧，但是这个风险比贷款大多了
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kevin1000 (Kevin) 于 (Fri Apr 12 18:08:05 2013, 美东) 提到:
5.875% 五年了？人家确实不好意思再挣你那么多了。you probably can get 3.8% 20-
year without pay that 2000.
.
I
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youyuan (有缘千里) 于 (Fri Apr 12 20:04:35 2013, 美东) 提到:
Taking all of the issues into consideration, especially your cash flow, You
might want to ask them the 15Y and 30Y rate, and see which might make better
sense for your own situation.
.
I
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ssstephanie6 (ssstephanie690) 于 (Fri Apr 12 21:57:03 2013, 美东) 提到:
学习下。Mark。
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FridayFriday (白富美与天然呆) 于 (Fri Apr 12 22:29:57 2013, 美东) 提到:
ft! 5.875%的rate, 这得多古老的loan啊
.
I
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gddg (gddg) 于 (Mon Apr 15 10:14:28 2013, 美东) 提到:
因为如果你如果完整地读完那一句的话，假设通胀超过2%，那还有2%的投资收益，加起
来就超过3.75了。你说的第二句跟我说的一样。
关于你的最后一句，必须要指出，从分析方法上讲，要决定是否换贷还是投资equity，
虽然equity的收益要拿来跟贷款比，但是equityd的风险不应该跟贷款比，因为贷款是
你欠别人的债务，不是你的投资，银行是承担风险的一方，不是你。。。
回到比收益高低的问题，比年买房贷款收益要高的投资有很多，equity只是一部分。4/
13 30年treasury收在2.92，4月以来大概是在3左右，难道比treasury高75个基点的投
资就只有equity了？？？你是否了解个人投资者可以买的投资品类有哪些？如果借10年
20年，refi经常就这么搞，贷款利率就更低了。
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kaonima (卡奥宁马，蒙古巴喀部传奇英雄) 于 (Mon Apr 15 10:42:08 2013, 美东) 提到:
手上的投资如果2%, why should he keep a 3.75% ,ortgage????? that's a big
loss!
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jerryjiang12 (克克爹) 于 (Mon Apr 15 10:44:44 2013, 美东) 提到:
实在无法理解你的第一句话。为什么通胀的2%和投资的2%能够加在一起？
难道你的意思是：假如你今天有$10000的cash，你什么都不做，一年后因为通胀这些钱
会自动变成$10200?
“equityd的风险不应该跟贷款比，因为贷款是你欠别人的债务，不是你的投资，银行
是承担风险的一方，不是你”
你搞清楚，我是在比较“投资”vs“还贷”， 而不是投资vs贷款。 投资与还贷都是负
的cash flow但是一个有风险一个无风险。不过你这句话说到点子上了！ 和投资equity
相比，“还”贷款相当于risk free的投资啊！ risk free的3.75的回报，还有什么其
他risk free的投资可以与之比拟的？
4/
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gddg (gddg) 于 (Mon Apr 15 11:33:46 2013, 美东) 提到:
不要激动，关于第一点，这是很容易理解的事情。拉长到30年的尺度，今天的1万块的
购买力，30年以后因为通胀要大大减少的，隐含假设当然是工资和福利大致按通胀上涨
（其实比这个要复杂），这个因素当然要考虑。具体到每年就是通胀和收益粗略相加。
当然你可以考虑相乘或者其他更复杂的算法，但是对于这么小的百分比来讲意义不大。
通胀的因素，任何一个个人贷款模型都要考虑的，连纽约时报做的网页模型也要考虑进
去。顺便说一句，那个模型做得还蛮详细的。
关于第二点，我只是很简单地指出你上一个贴的分析方法的错误。你自己也说了，还贷
款相当于risk free 3.75，不存在比较equity和贷款的风险这一说。这你显然也是知道
的，但是其他人看了以后就可能一直去比较这种不相干的东西了。
至于你要选择risk free 3.75还是其他有风险但是收益更高的投资，我之前反复说了，
这取决于你对投资的了解程度和你的个人情况。不存在显然的选择一说。但有什么是很
多人都支持的呢？就是在当前利率环境下，是个人投资者，特别是普通老百姓，获得融
资，投资其他项目来争取回报的最好时机，这样的利率环境是几十年很难遇到的，这你
不否认吧。如果你觉得即便这样还是不适合你，你还是要还了钱存银行，拿0.几的利息
，因为觉得通胀+收益没有办法beat 3.75。那我也是没有办法的事情，这我之前已经明
确讲了。
最后必须考虑的是，还有其他几项因素使得慢还贷款更加划算，其中最重要是通胀风险
的承担方和概率分布：通胀是一个有利于借贷而不是还贷的因素，你借钱的时候，希望
通胀越大越好，但是你尽快还了钱，则是希望钱可以保值（注意上面已经总结过了，如
果你觉得能投资的话，就不会还钱了，所以只有在你认为自己不懂投资，但是同时又认
为存银行可以保值的前提下，还钱才成立）。还有一个因素就是通胀的概率分布，在政
府反复增发的情况下，一般认为通缩的可能性是进一步减小的。不还钱，投资，通胀风
险是由银行方承担的，就还了钱存银行，那所有通胀风险就是你自己承担了，如果大于
2%也是一样。。。2%我之前是算收益相加，所以是一个比较保守的估计。
equity
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jerryjiang12 (克克爹) 于 (Mon Apr 15 11:41:09 2013, 美东) 提到:
你还是没解释清楚通胀怎么就和收益是相加的关系。。。
就拿最简单的例子说。我有$10000的cash，投资收益率2%，通胀2%，请问一年后我的钱
是变成$10200还是$10400？
不要再顾左右而言他了
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gddg (gddg) 于 (Mon Apr 15 12:42:08 2013, 美东) 提到:
我解释这么清楚还叫没解释？这个问题有几个看法，第一个就是长期来看你的钱就是会
变多的，通过你去买美国的国债有利息也好（一般认为是近似零风险的），通过你收入
或者福利同步增加也好，第二就是你明年还10000块的时候，它的购买力已经不是今年
的一万块了。所以不是你说的那样我会因为通胀直接造成银行账号多了200块，但是今
年还和明年还、30年以后还，显然是不一样的，这里面不仅仅是投资收益的问题。我请
问你，我今年让你还一万块，和我30年以后让你还一万块，但是每年付我3.75%的利息
，请问你做这个选择的时候可以不考虑通胀吗？1、2年也好，30年也好，通胀要不要考
虑？如果考虑的话，我已经告诉你了，相加是近似算法，其实还少算了一点。如果你认
为不需要考虑，我们也没必要讨论了，你自己还贷款的时候不要考虑就是了。
我把相关因素又给你完完整整梳理一遍叫顾左右言他？觉得我说得还算中肯的话不回就
好了，浪费大家时间实在没必要。
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gddg (gddg) 于 (Mon Apr 15 12:45:16 2013, 美东) 提到:
请版主删帖
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trymelz (行人路过) 于 (Mon Apr 15 14:35:39 2013, 美东) 提到:
说了那么多，等于什么也没有说,都在瞎忽悠
你能不能说一个现在投资“肯定”能赚高于贷款利率的项目？让你简单点，不用考虑通
货膨胀，只要账面上有钱多出来就行
当初一个投资顾问跟我们说现在市场非常火热，他赚了多少多少钱。
我们信了，叫他帮我们投资（收费的）。只亏不赢
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killcy (小学老师用5千人民币就引诱了wsninmit卖母) 于 (Mon Apr 15 15:18:13 2013, 美东) 提到:
don't BS!,
how about I lend you money and charge you 3.75% interest; and I also let you
invest all these money back into one of my investment project which pays
you 2% yearly return???
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jerryjiang12 (克克爹) 于 (Mon Apr 15 15:21:57 2013, 美东) 提到:
你一直没仔细看我的assumption，我说的是“现在手里有10000的cash，到底是用来还
贷款好还是继续欠着然后拿去投资”
这10000块钱的投资收益如果是2%，那你一年后就是多200块，你的norminal balance就
是10200。如果通胀是2%，那你一年后inflation-adjusted的balance就是10000，等于
没赚钱。所以，如果你真要把通货膨胀和投资收益放在一起说，他们之间也是抵消的关
系。我就实在不明白你所谓的2%加2%是怎么得出来的结论，因为通货膨胀永远都是一个
负面因素
我没说考虑这个还贷投资的问题的时候不需要考虑通货膨胀，而是你的很多对通货膨胀
的理解都是错误的啊
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feidan (feidan) 于 (Mon Apr 15 15:46:24 2013, 美东) 提到:
通胀会影响risk free rate ,但是显然不能直接加到return 里。通常通胀越高要求的
无风险收益越高。
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feidan (feidan) 于 (Mon Apr 15 15:50:51 2013, 美东) 提到:
此外，贷款通常有tax benefit, 所以3%的利率有效利率可能就2%，这时候需要考虑自
己能否无风险的拿到2%的收益vs还款。
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jerryjiang12 (克克爹) 于 (Mon Apr 15 15:56:29 2013, 美东) 提到:
总算来了一个明白人：） |
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