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发帖数: 2939 | 1 ☆─────────────────────────────────────☆
justleaving (JJWW) 于 (Wed Apr 10 17:10:20 2013, 美东) 提到:
35年还清当然比30年还清总钱数要多。
你refi之后按照25年还清来付钱再来比较。
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ffjump (看热闹的) 于 (Wed Apr 10 17:13:46 2013, 美东) 提到:
和奶票无关的架，我是不打算参合了。。。
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guantaoshi (Guantao princess) 于 (Wed Apr 10 17:14:19 2013, 美东) 提到:
照康家的实际情况再算一遍呗，两个利率我都标出来了
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accos (socca) 于 (Wed Apr 10 17:17:26 2013, 美东) 提到:
说越多，越暴露你对refinance的无知。
如果是文科生，我们原谅你。如果是理工科生，你给学校丢脸了。
只要是zero cost, zero point, 没有提前偿还的punishment,
做一个利率降低的同期refinance, 总是合算的。
3.5%降低到3.25%， 好处是不多。但是4.5%降低到3.5%， 那好处不算少了。
其他的不解释，等你用贷款买了房子再琢磨。
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xiaonbc (ysdbg) 于 (Wed Apr 10 17:17:36 2013, 美东) 提到:
康妈房子不是４０万，是３２万左右，
这都是公开信息，可以网上查的
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accos (socca) 于 (Wed Apr 10 17:24:13 2013, 美东) 提到:
前25年每个月少付的钱，你有没有加起来看看？
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justleaving (JJWW) 于 (Wed Apr 10 17:24:47 2013, 美东) 提到:
你无语啥啊。这才是最正确的比较办法。我每次refi都是这么比较的。
按照minimal payment来比较有两个误区。第一个你已经指出来了，似乎总钱数多了，
refi不划算。另一个误区是monthly似乎减少了很多。但是实际上减少的monthly
payment一方面是因为lower interest rate，另一方面是因为longer pay off
schedule。所以要知道真正的lower interest rate带来的 benefit，必须要assume
same payoff durarion才行。
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qingxi (作为兔子一定要长得呆) 于 (Wed Apr 10 17:29:38 2013, 美东) 提到:
32
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justleaving (JJWW) 于 (Wed Apr 10 17:41:54 2013, 美东) 提到:
看到了。你已经陷进你自己的思维陷进里面了。refi之后那25年里面比原来的payment
schedule付的钱节省的那部分你怎么不说呢？
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justleaving (JJWW) 于 (Wed Apr 10 17:49:52 2013, 美东) 提到:
Calm down。refi之后你可以按照minimal payment付到30年以后付完，也可以按照
minimal payment到25年时候然后多付一大笔钱payoff，也可以在10年的时候付清，也
可以每个月多付一点到25年付清。你在比较的时候，显然应该选每个月多还一点的那个
和原来的30年fix paymeny schedule比较。要不然你就会忽略money的time value。
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accos (socca) 于 (Wed Apr 10 17:51:21 2013, 美东) 提到:
你自己设的量化模型是错误的。就这么简单。
如果你的模型是计算：
A。 不refinance, 直接按照minimum monthly payment 25年付完
B. refinance, 按照新的minimum monthly payment 30年付完
C。 refinance, 按照新的minimum monthly payment付25年，然后把剩下的一次性付清。
在refinance利率相差很小的情况下，那当然A比B省钱。A也比C省钱。
因为A每个月比B和C都付得多，自然欠银行的利息少。
但是就算如上完全正确，你对refinance的理解还是片面。
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KOKO8 (元芳，你说呢？) 于 (Wed Apr 10 17:53:50 2013, 美东) 提到:
把事情简单化一下：从银行贷款XXX，贷20年和贷30年的利息都是3%的话（当然不可能
），你觉得20年划算还是30年划算？
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accos (socca) 于 (Wed Apr 10 17:56:16 2013, 美东) 提到:
对利息的理解你也错了。
就算在最后五年开始之前，提前一次性付清，总共付出的利息，按照你3.25%
的假定，是高于 25年不refinance 3.5% 的情况下付出的总利息。
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accos (socca) 于 (Wed Apr 10 17:58:03 2013, 美东) 提到:
新银行一般不介意你每个月多付一些钱，比如按照ref之前的月供来付。
只要不低于新的minimum monthly payment就行了。
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accos (socca) 于 (Wed Apr 10 18:06:21 2013, 美东) 提到:
很好奇你之前在另外一个讨论串里说你对金融词汇比大家熟悉。
你是金融系学生吗？要是yes, 你考试及格过吗？
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KOKO8 (元芳，你说呢？) 于 (Wed Apr 10 18:06:35 2013, 美东) 提到:
LZ的意思是5年后的贷款余额是287030
如果不改变贷款，还要付300个月，总数就是$1,436.94 X 300= 431082
改变贷款的话，还要付360个月 总数就是$1,249.18 X 360= 449704
还多了1.8万。
数据没错，但是划算不划算呢？
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blackpool (blackpool) 于 (Wed Apr 10 18:09:36 2013, 美东) 提到:
您耐心的把我这段话看完。再说说您的看法，好吗？
REFINANCE的前提一般是使利率更低。这个没错吧。假设您原来贷款是30年的，每个月
付1000块钱。从2000年开始付，2030年付清。
如果您在付了5年后，把利率降低了，然后您每个月还按照1000块钱付，是不是会在不
到2030年的时候就付清了呢？答案就肯定的。那么你就省钱了。如果承认了这个，就好
了。当然，这是assume refinance没有费用，否则有多了一个break even point的概念
。你所说的，refinance之后再付30年，无法直观的比较。你要么保持PAYMENT AMOUNT,
看什么时候付清。要么保持30年付清，看看哪个方法月供少。都比较直观一些。
如果您认为我说的哪里不对，轻指出。多谢啦。
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toothyao (toothyao) 于 (Wed Apr 10 18:09:51 2013, 美东) 提到:
如果改变贷款的话，但还是付300个月， 那是多少？
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justleaving (JJWW) 于 (Wed Apr 10 18:11:57 2013, 美东) 提到:
我没有说按原来的schedule付钱。refi之后25年付清每个月还是比refi之前付的少。确
实达到了增加现金流，省钱的目的。
你再找一个可以算25年付清的calculator算一下你就明白了。不要再纠缠到了25年的时
候一把付清的情况。你整个思维过程我在第一次refi的时候都经历过了。我比你自己明
白你卡在什么地方了。
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accos (socca) 于 (Wed Apr 10 18:13:39 2013, 美东) 提到:
楼主显然没明白ref的两大目的。
一个目的是省钱
另一个目的是降低monthly payment, 以获得自己对资金更大的控制权。
这两个目的有时可以同时达到, 在利息相差很大的情况下，
有时不能同时达到，在利息差很小的情况下，比如楼主举例利息差
只有0.0025/0.035 = 7.1%的情况下，要么选择省钱，要么选择降低
月供，以获得更多的流动资金的控制权。
楼主计算的利差太小了，导致他陷在他的坑里出不来。
如果先算算5%降低到3.5%， 有30%的利息差的例子，就很容易看出来
他不能理解的地方了。
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KOKO8 (元芳，你说呢？) 于 (Wed Apr 10 18:17:48 2013, 美东) 提到:
LZ坚决不同意还继续付300个月。
所以问题的关键是“什么是划算？”。
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blackpool (blackpool) 于 (Wed Apr 10 18:18:12 2013, 美东) 提到:
就你的第一点讲一下吧。假设你原来的贷款30年（2000年开始），每个月付1000块。
2005年的时候refi。如果按照新的minimum payment来付的话，肯定要付到2035年。你
可以算一下，如果按照新的利率在2030年付清的话，每个月可能只要付950. 那么你就
多了现金流，然后效果还是2030年付清啊。refi和不refi哪个好就显而易见了。您说说
我哪里说的不对？
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 18:19:15 2013, 美东) 提到:
我 copy & past 一下我前面发的帖子：
http://www.mitbbs.com/article_t1/WaterWorld/1881295_0_8.html
首先：所谓 30 年，是指 maximum 30 年。因为 no pre-payment
penalty 条款的存在，实际上你可以 pay off 在 0->30 年中的
任何一点。
其次：所谓 monthly payment 的数字，实际上是指 minimal monthly
payment。同样因为 no pre-payment penalty 条款的存在，每月
你可以 pay 比 minimal 高的任何金额，多付出的金额付进本金。
第三：由于上面两点，你这个比较这是 apple vs orange，两个的实际
还款期限不同，实际上是时间和利率的交换。或者 financial 术语，
cash flow vs interest cost。
第四：如果要 apple vs apple，你应该确定新 refi 的 loan 的
expected pay-off 年份跟买房子时候做的 load 的 expected
pay-off 年份一致，然后返回去重算 refi 以后每月应该付多少，
然后依据那个算 total interest cost，再行比较。。。
第五：要注意的是，对于 fixed loan，即使上个月多付钱进去，
也不能减少下个月的 minimal monthly payment requirement
的，那个在 underwriting 的时候就定下了，以后不能改，除非
refi。。。这个也会影响对 cash flow vs interest cost
的 planning 的考虑。。。
其实这个争论俺家也不是没有过，两家庭 CFO 对吼然后各自上 excel
外加查条款，回来继续对吼。。。
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KOKO8 (元芳，你说呢？) 于 (Wed Apr 10 18:25:05 2013, 美东) 提到:
LZ只盯着利息的总数了，没看别的。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 18:27:47 2013, 美东) 提到:
我觉得楼主是恼羞成怒。。。哈哈，不跟了，珍惜生命，远离奶票。。。
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lamp520 (省电要用节能灯泡) 于 (Wed Apr 10 18:28:10 2013, 美东) 提到:
我菜都做好四个了，还在吵啊。楼主赶快去睡一觉，醒来再仔细看看所有的帖子。
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ffjump (看热闹的) 于 (Wed Apr 10 18:31:34 2013, 美东) 提到:
哥们已经给气跑了～在这！赵子龙肯定变成赵子虫～
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justleaving (JJWW) 于 (Wed Apr 10 18:44:16 2013, 美东) 提到:
划算是主观的判断。必须要定义清楚才能讨论。
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KOKO8 (元芳，你说呢？) 于 (Wed Apr 10 18:52:39 2013, 美东) 提到:
假使refi的时候有2个选择：
1）分300月还：总数肯定小于没降息前的$1,436.94 X 300= 431082。
2）分360月还：总数就是$1,249.18 X 360= 449704。
所以我觉得这两个不好说哪个更划算。因为是自己完全可以自由选择，看你的需要，一
样划算。
refi时可以选择长时间还款，也可以选择短时间还款，就像当初样第一次贷款时可以选
择长时间或短时间还款一样。不一样的地方在于，利率低了。
LZ坚决不同意可以按300月还或者说银行没那么傻。现在15年的利息是2.X%,30年的利息
是3.5%，如果有人愿意按3.5%的利息，15年还清贷款，银行还不乐疯了？
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blackpool (blackpool) 于 (Wed Apr 10 18:53:45 2013, 美东) 提到:
在这个CASE里，划算是客观的。只要利率低，怎么看都是划算。在同样的时间里，利率
低的月供少。在同样的月供的情况下，利率低的先付清。
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justleaving (JJWW) 于 (Wed Apr 10 19:12:52 2013, 美东) 提到:
你没看我回的帖子。他要比较低利息但是还款时间长利息付的多的case vs 高利息还款
时间短利息付的少的case
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 19:31:32 2013, 美东) 提到:
在公司开会时，您不能说服大伙儿这玩意儿是 apple vs apple
的比较的话，下面基本没说话机会了。。。
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fifaxyj (是菊花总要绽放！) 于 (Wed Apr 10 19:39:02 2013, 美东) 提到:
我告诉你个算法
你REFINANCE后，继续按照之前的payment付
你会发现之前需要25年还完的现在不需要了，利息也少付了
再反应不过来我就崩溃了
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 19:40:43 2013, 美东) 提到:
坐等你崩溃。。。^o^
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kjbl (看家本领) 于 (Wed Apr 10 19:43:14 2013, 美东) 提到:
第一个投资学概念你要明白，Present Value---就是说$1000今天的钱和几年以后$1000
完全是不同的概念，虽然对把钱埋在后院（或者低息的银行）的你我来说区别也许不大。
投资角度比较今年的1000块和明年的1000就像比较100个苹果和100个橘子，利率不知道
没有意义，而利率对大家都不一样。
所以比较钱的时候一定要折算到同一天来比，或者都折算成的相同的360个月---这也是
为什
么别人告诉你要refi要比较25年付清的情况
35年共付了多少钱和30年共付了多少钱没法比较
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acadia (NP) 于 (Wed Apr 10 19:56:28 2013, 美东) 提到:
现在你有经验了
lol
下午我看你那儿翻来覆去地解释，我都要崩溃了
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CleverBeaver (Clever Beaver) 于 (Wed Apr 10 20:01:21 2013, 美东) 提到:
同学。我们握手言和吧。相信你不是亲友团了。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 20:16:02 2013, 美东) 提到:
其实我主要是不想看到某些不是很清楚 personal finance 的 id
被无端误导。。。发完科普贴，我的任务就完成了。。。至于 informed
之后，人是不是打算捐，或者人是不是打算 refi，不关我事。。。
我只愿面朝大海，春暖花开。。。顺便半夜起来看看多少 id 在这场
群殴中被打得很扁很扁。。。
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justleaving (JJWW) 于 (Wed Apr 10 20:22:40 2013, 美东) 提到:
我没觉得你是我敌人，谈何言和？你有你的观点，我有我的观点，不至于成敌人。
我挺佩服你能在这里孜孜不倦的＂质疑＂。我是耗不起啊，烦也烦透了。
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tidewater (弦影·著名走音错拍公鸭嗓) 于 (Wed Apr 10 20:27:15 2013, 美东) 提到:
既然耗不起，还孜孜不倦地。。。
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justleaving (JJWW) 于 (Wed Apr 10 20:41:46 2013, 美东) 提到:
我有么？你把我这一个月的水板回帖做个曲线看看。
你们爱怎么折腾就怎么折腾。就一个破bbs，能有多大影响力。
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jollyl (砖石老五) 于 (Wed Apr 10 21:12:42 2013, 美东) 提到:
你认为借35年比30年多付钱就吃亏了？按你这逻辑，傻瓜才借30年，都拼了借10年好了。
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Heavenbless (Heavenbless) 于 (Wed Apr 10 21:32:17 2013, 美东) 提到:
你们都是大牛!
AMOUNT,
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Heavenbless (Heavenbless) 于 (Wed Apr 10 21:39:15 2013, 美东) 提到:
作为"某些不是很清楚 personal finance 的 id" 感谢您......
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CleverBeaver (Clever Beaver) 于 (Wed Apr 10 22:00:32 2013, 美东) 提到:
Totally. Let's make peace.
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FridayFriday (白富美与天然呆) 于 (Wed Apr 10 22:55:19 2013, 美东) 提到:
其实能不能省钱, 我觉得看monthly payment里interest部分有没减少就可以了. 未来
要付的利息, 随时可以通过提前还贷的方法免掉, 也随时可以通过延长借款时间来增加
.
你完全可以每到快还完的时候就refi, 绝对是越refi越亏的多.
refi省的就是个利息. 一般都是长改短合算. 同样还款期限, rate至少降0.5个点才合
算.
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vincexu (No nickname) 于 (Thu Apr 11 04:57:32 2013, 美东) 提到:
每次看到这种帖子，就有一种极度憋闷得感觉。。。 一种很铁不成钢的崩溃感。
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vincexu (No nickname) 于 (Thu Apr 11 04:57:53 2013, 美东) 提到:
每次看到这种帖子，就有一种极度憋闷得感觉。。。 一种很铁不成钢的崩溃感。
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kuku (小黄猫) 于 (Thu Apr 11 05:10:38 2013, 美东) 提到:
文科大妈以为只要付了利息就是亏出去的钱，对货币的时间价值根本没有认识。
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FridayFriday (白富美与天然呆) 于 (Thu Apr 11 09:18:12 2013, 美东) 提到:
关于将来的amount discount到现在的问题, it all depends on your assumption. 有
人discount rate按1%算, 也有人按10%算, 基本是个personal choice. 有人有更好的
投资渠道, yield >> mortgage的rate, 当然就愿意借鸡生蛋. 有人则愿意早还清loan
少付利息
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zhenjia (阿蒙) 于 (Thu Apr 11 09:57:46 2013, 美东) 提到:
这个对
还要考虑通胀的因素
,相同数目的钱肯定是越来越不值钱的
1000
大。
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zhenjia (阿蒙) 于 (Thu Apr 11 10:00:59 2013, 美东) 提到:
老大
你的账算的没有错 你的理由也很充分
赞,你太认真了
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zhenjia (阿蒙) 于 (Thu Apr 11 10:05:46 2013, 美东) 提到:
嘿嘿
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jollyl (砖石老五) 于 (Thu Apr 11 10:19:31 2013, 美东) 提到:
没有什么至少0.5，只要少就合算
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kuku (小黄猫) 于 (Mon Apr 15 15:16:50 2013, 美东) 提到:
按照这个逻辑，现金买房最赚了，一分钱利息不用出。
了。
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liiil (illli) 于 (Tue Apr 16 09:41:04 2013, 美东) 提到:
房子本来就32万
提到: 】 |
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