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发帖数: 21396 | 1 【 以下文字转载自 Military 讨论区 】
发信人: tomnjerry (tom jerry), 信区: Military
标 题: 谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Oct 9 22:41:18 2010, 美东)
谢国忠：未来五年大城市房价平均跌一半
我现在正式通知大家，楼市已见顶，接下来将逐步下跌，熊市将持续五年，大城市
的平均房价可能会跌一半以上
【财新网】（专栏作家 谢国忠）又到了吃大闸蟹的季节。
煮螃蟹，首先你把蟹放在冷水锅中，它们会觉得又回到了湖里，浑然不觉危险。然
后，盖下沉重的锅盖，开火。这时，你可以听见它们抓挠锅壁的声音，开始轻，然后拼
命挣扎，然后轻，再后就偃旗息鼓了。几分钟后，你打开锅盖，蟹壳已成金黄。这时，
你就可以蘸着醋姜，享受美味了。
现在，中国的炒房人就像在冷水锅中的螃蟹。他们感觉很好，会时不时地伸伸腿。
看不到任何危险。殊不知，自己已经被人盖上锅盖、下面点上了火。马上就要被煮熟了
，却尚未发觉。
今年4月，我告诉过读者，楼市泡沫即将破灭时，就会通知大家。现在，楼市已经
见顶。在今年余下的时间内，它将逐步下跌。到2012年，人民币升值预期可能会逆转，
资本会流出，届时楼市会加速下跌。
中国已进入房地产熊市，将持续五年时间。大城市的平均房价很可能会下降一半以
上。土地价格将下降更多。在泡沫最大最疯狂的浙江省，价格可能会下降80%甚至更多。
工资与租金
为什么房价会下跌这么多？当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可
以支撑的水平。在中国的房地产市场，现在的租金回报率不到3%，它必须回到5%以上，
每平方米的单价则不应超过两月的平均工资。
在泡沫时期，准确断言市场顶部是一门艺术。人类跟风投资的弱点是泡沫的助推剂
，总到最后时刻才能醒悟。泡沫破裂通常由资本退潮触发。有时，超量供应会超过投机
性需求，足以吓跑投机者。多数泡沫是突然破裂的。但也有个别泡沫是逐渐泄漏的。
1997年，外国资金撤出推高了利率，导致香港楼市泡沫破灭，顷刻间，吸光了这个
赌场的所有资金。2000年互联网泡沫的破灭，是因为那些上市公司的大股东们手中的股
票限售期刚过即大规模抛售，惊醒了投机者。而2007年美国楼市泡沫破灭，是因为次贷
到期了，投机者发现还不上钱。
逐渐泄气
房地产泡沫的泄气可以持续很多年。20世纪90年代日经225股票平均指数崩盘后，
日本楼市泡沫还膨胀了两年。而且它也不是瞬间破灭的，而是在其后的二十年中，以每
年大约8%的速度下跌。台湾受日本影响，房价也在缓慢下跌，直到中国疯狂的投机者复
苏了房地产市场。
1998年，中国的房地产泡沫也破灭了。三年内，上海房价下跌了三分之二。广东和
海南的烂尾楼随处可见。再近点说，上海的房价从2005年5月至2006年底下跌了三分之
一。很多商业区的楼盘甚至下跌了一半。
现在的泡沫始于2007年，由宽松的货币政策和人民币升值预期催生，我原以为，它
也会在瞬间破灭。但最近的事态发展改变了我的观点。此次的泡沫可能不会瞬间破灭，
而是会慢慢泄气。之前，我以为政府可能会在四季度放松宏观调控，导致房价再次疯涨
，泡沫会在2011年下半年或2012年突然破灭。
“脱衣秀”
政府目前仍然没有放宽二三套房的贷款限制。那些最有潜力的买房者受到了管制，
这些买房者其实并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价不能更上一层楼了。
除了信贷政策，流动性也在收紧。人民币的汇率仿佛是一场“脱衣秀”。经过多年
等待，都没有看到“真材实料”，对冲基金终于受够了，再也不想等下去了。尽管美国
财长盖特纳又一次大声疾呼人民币被低估了，但市场对此已经麻木了。人民币NDF市场
并不指望人民币在明年会大幅升值。
这对流入中国的热钱影响极大。存款业的竞争日趋激烈。银行提供的理财产品极像
存款，但提供的利息却比央行规定的利息高得多。
经济衰退？
现在中国房地产价格正在慢慢下跌，并将于2012年加快步伐，届时，中国经济也将
会受挫。未来十年内，出口、消费和基础设施将会以7%-8%的速度增长。与近年来相比
，这个增速相对较慢，但它更有利于提升工资、家庭生活水平和企业利润。
中国人不能用房屋净值贷款来消费。2000多万套空置房的户主们将会越来越穷或是
破产。豪车的销售量可能也会减少。但是中产阶级将更具有购买力，因为他们从投机者
那里买房的成本会降低。
为了防止房地产泡沫泄气而影响到其他投资领域，政府必须迅速向银行注资。政府
有足够的财力和智力这么做。在过去十年，中国拥有强大的楼市和疲软的消费。而未来
十年，情况可能刚好相反。
楼市的投机者们就像冷水锅中的大闸蟹，正在挨煮。但是，趁着现在火小、水温低
，聪明人还有时间逃出生天。■ |
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