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WaterWorld版 - 都来了解一下中国的房地产: 政府拿走50%
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一个房地产商的告白:老百姓为啥买不起房子?zt (转载)一个给中共开“单方”的经济学家(评张五常教授) zt
一个房地产副总的自述因为两会?茉莉花?家里座机打不进去!!
一篇很有见地的文章花旗银行又好又便宜!所有ATM都免费用。
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1 (共1页)
i******k
发帖数: 1078
1
n**u
发帖数: 6997
2
个人感觉肯定不止50%
卖地的钱,100%是政府得
卖房的利润,再得
所以说透了,房价不低的原因就是政府剥削老百姓。。。
有点关系的,要么钱多得不行了,要么买房价格是别人的五分之一,十分之一正常价格
B**********s
发帖数: 1520
3
70%

【在 n**u 的大作中提到】
: 个人感觉肯定不止50%
: 卖地的钱,100%是政府得
: 卖房的利润,再得
: 所以说透了,房价不低的原因就是政府剥削老百姓。。。
: 有点关系的,要么钱多得不行了,要么买房价格是别人的五分之一,十分之一正常价格

H**r
发帖数: 10015
4
按照老狼的说法,买一手房,如果房价3万,里面有2万都是给政府的转让金
已经66%了,更不要说卖地的钱了
现在地卖差不多了,想起来房产税这个好东西了。

【在 n**u 的大作中提到】
: 个人感觉肯定不止50%
: 卖地的钱,100%是政府得
: 卖房的利润,再得
: 所以说透了,房价不低的原因就是政府剥削老百姓。。。
: 有点关系的,要么钱多得不行了,要么买房价格是别人的五分之一,十分之一正常价格

n**u
发帖数: 6997
5
所以这才是房价不能低的原因
吃亏的是老百姓
政府钱都多得快溢出来了
江浙那边随便一个小乡小镇的税务所大楼现在都搞得跟白宫一样。。。。7,8层,几十
上百个房间。。。

【在 H**r 的大作中提到】
: 按照老狼的说法,买一手房,如果房价3万,里面有2万都是给政府的转让金
: 已经66%了,更不要说卖地的钱了
: 现在地卖差不多了,想起来房产税这个好东西了。

w**j
发帖数: 1032
6
房地产公司的老板话你也信.
it还说和居民工资收入相比房价等于没涨,你也同意?
地是拍卖的.

【在 i******k 的大作中提到】

w**j
发帖数: 1032
7
http://futureinhands.javaeye.com/blog/517182
解密开发商利润及土地价格占房价的比例
本人为南京房地产的业内人士,卖南京的房子却劝别人别买,实属利人损己,因怕被炒
鱿鱼,写本文不敢公开姓名。
观点一:开发商的利润率很低,土地价格占房价比例很高(潜台词:购房人的血汗钱大
多让国家以土地出让金的形式收走了)
观点二:开发商的利润率很高,土地价格占房价比例很低(潜台词:购房人的血汗钱大
多让开发商赚了)
房地产的投资炒作是一件及其简单的事情,当然比贩卖青菜、鲜鱼也简单不了多少。用
不到数理分析,甚至不需要数学分析,本人称其为算术分析。先举一个南京某偏远小区
楼盘为例,以下数据以真实楼盘数据为例子,但不能告诉你楼盘的名称,否则偶被炒鱿
鱼后也得不到读者的可怜。
分析一:
(1) 土地面积: 1072182平方米
(2) 建筑总面积: 1563947平方米
其中:
(2-1) 住宅面积: 1347659平方米
(2-2) 商业楼面积: 216288平方米
(3) 容积率=(2)/(1)= 1.458658138
(4) 土地价格=(1)×3000元/平方米=3216546000元
(5) 建筑成本=(2)× 1000元/平方米=1563947000元
(6) 成本合计=(4)+(5)= 4780493000元
(7) 单方成本=(6)/(2)= 3056.68元/平方米
(8) 单方建筑成本=(5)/(2)= 1000.00元/平方米
(9) 单方土地价格=(4)/(2)= 2056.68元/平方米
(10) 土地价格占房价比例=(9)/(7)= 67.28%
(11) 住宅销售额=(2-1)×3100元/平方米=4177742900元
(12) 商业楼销售额=(2-2)×4500=973296000元
(13) 销售额合计=(11)+(12)= 5151038900 元
(14) 毛利润=(13)-(6)=370545900 元
(15) 单方建筑面积毛利润=(14)/(2)= 237元/平方米
(16) 毛利润率=(14)/(6)=(15)/(7)= 7.75%
对分析一,特别要注意第(4)项-土地价格的测算是以2005年4月的市场价测算的,即该
楼盘的土地使用权在2005年4月需要200万元/亩(3000元/平方米),若分析2005年4月
的房地产就应该以2005年4月的土地市价和商品房市价为准测算,就像分析今天的股市
行情,不能用五年前的股票价格一样。这样看,开发商的利润率很低,本案例的毛利润
率只有7.75%;而土地价格占房价比例很高,本案例占到67.28%(南京的楼盘土地价格
占房价比例在70%也是正常的)。从这可以看出,国土部门声称房价的升高不是由地价
升高引起的,土地价格占房价比例很低等等的官话都是骗老百姓,当偶没文化,不识数
啊?!"房价的升高不是由地价升高引起的"用脚指头想,也知道是这胡扯。水涨船高,
自然规律啊!这是开发商的分析方法,像一个穿比基尼的荡妇,掩盖了重点,展现了诱
惑!让您觉得开发商和老百姓一样都是在赚些辛苦钱,房价的上涨是政府操纵的,房价
上涨的最大的受益者是政府,开发商和老百姓一样都是无奈的受害者。但是……,您是
否觉得有点不对劲,开发商的毛利润率还不到10%???,比下岗工人卖馒头的利润还
低,可能吗?你要是这样想,那就恭喜你,你是个明白人!请看以下的分析二。
分析二:
<1> 土地面积: 1072182平方米 (同上)

<2> 建筑总面积: 1563947平方米(同上)

其中:
<2-1> 住宅面积: 1347659平方米 (同上)
<2-2> 商业楼面积: 216288平方米(同上)
<3> 容积率=<2>/<1>=1.458658138
<4> 土地价格=<1>×119.9994元/平方米=128661196.7元
<5> 建筑成本=<2>×1000元/平方米=1563947000元(同上)
<6> 成本合计=<4>+<5>=1692608197 元

<7> 单方成本=<6>/<2>= 1082.27 元

<8> 单方建筑成本=<5>/<2>=1000.00元/平方米(同上)
<9> 单方土地价格=<4>/<2>=82.27元/平方米

<10> 土地价格占房价比例=<9>/<7>= 7.60%

<11> 住宅销售额=<2-1>×3100元/平方米=4177742900元(同上)

<12> 商业楼销售额=<2-2>× 4500元/平方米=973296000元(同上)

<13> 销售额合计=<11>+<12>= 5151038900(同上)
<14> 毛利润=(13)-(6)= 3458430703元
<15> 单方建筑面积毛利润=<14>/<2>=2211 元
<16> 毛利润率=<14>/<6>=<15>/<7>= 204.33%
对分析二,特别要注意第(4)项-土地价格的测算是以开发商2000年实际购买价测算的,
是历史成本,是入财务账面的价格。即该楼盘的土地使用权在2000年只需要8万元/亩(
119.9994元/平方米)。这样看,开发商的利润率很高,本案例的毛利润率为204.33%;
而土地价格占房价比例很低,本案例占到7.60 %。从这可以看出,开发商声称房价的升
高是由地价升高引起的,土地价格占房价比例很高等等的商话都是骗老百姓,当偶没文
化,不识数啊?!"房价的升高不是由地价升高引起的"用脚指头想,也知道是这胡扯。
地价升高的钱让谁赚了!这是国土部门的分析方法,像一个穿比基尼的荡妇,掩盖了重
点,展现了诱惑!让您觉得政府部门和老百姓一样都是在赚些辛苦钱,房价的上涨是开
发商操纵的,房价上涨的最大的受益者是开发商,政府部门和老百姓一样都是无奈的受
害者。但是……,您是否觉得有点不对劲,土地价格占房价比例还不到10%???,比
下岗工人卖馒头的人工成本还低,可能吗?你要是这样想,那就恭喜你,你是个明白人
!请看以下的分析一。
您要是还不明白,请看下面的房地产变化流程图:
开发商低价买地=〉开发商建房,操作售楼=〉房价上升=〉开发商利润率上升=〉政府拍
卖土地=〉其它投资者投资房地产竞争激烈=〉地价上升=〉开发商平价买地=〉开发商建
房,操作售楼=〉房价再次上升=〉开发商利润率再次上升=〉政府拍卖土地=〉其它投资
者投资房地产竞争激烈=〉地价再次上升=〉开发商高价价买地=〉开发商建房,操作售
楼=〉房价再再次上升=〉开发商利润率再再次上升=〉=〉政府拍卖土地=〉其它投资者
投资房地产竞争激烈=〉地价再再次上升=〉……房价上升=>……地价上升=〉……房价
上升=〉……地价上升=〉……房价上升=〉…………(真正需要买房的老百姓吃亏)。
这就是2005年以前形成的房地产开发?买卖怪圈!处于信息不对称的弱势群体-真正需要
买房的老百姓参与这种不公平的游戏之中,深受其害!!!
比一比80年代末的抢购风,现在是房产抢购风!抢房像抢钱!
有经济学家说,房价上涨的原因是百姓的投资渠道不畅,是很有道理的。股市烂成那样
,自己创业开公司多艰难啊,不少人被逼上炒房的道上的。另外,还有两个原因:
第一:土地管理部门的短期又片面的不作为,毕竟房地产开发?买卖怪圈中,地价不断
上涨,出让金业绩迅速增加,对于银行的坏账风险事不关己,高高挂起。
第二:土地开发垄断。土地作为生产资料,是市场化的,但作为生活必需品有极大的垄
断性。
凭什么老百姓不能以个人身份购买土地???凭什么不让百姓集资建房???媒体报道
说,集资建房存在法律障碍,为什么有法律障碍?有法律障碍可以改法律。我知道法律
的修改是件既严肃又有其程序,但总应该开始动手改吧?不动手改,总得下决心改吧?
"三个代表"都可以修改到宪法里,成为中外法学界的最大笑料,百姓集资建房的法律障
碍为啥改不得?
看一看2005年以后的房地产市场变化流程图:
房价上升到不可想象的高=〉真正需要买房的老百姓退出炒房游戏=〉房地产有价无市=
〉最后一批炒房者赔本退出炒房游戏=〉房屋真实空置率显现=〉房市崩盘,泡沫破裂=
〉银行出现大量坏账=〉房价下降=〉炒房者和百姓不愿买房=〉……房价下降=〉……炒
房者和百姓不愿买房=〉……房价下降=〉……(真正需要买房的老百姓得到实惠!)
2005年以后的房地产市场变化有如此发展的条件之一就是:老百姓现在千万别买南京的
房子!
这可是利国利民的事,真正需要买房的老百姓憋上一年半载吧,求您了!!!
K*****n
发帖数: 1406
8
政府拿60%+在中国很正常. 开发商毛利10%? 恩, 这么说吧, 开发商拿银行的钱去开发
. 这是一个巨大的leverage, 拿了地皮,银行贷款, 不需要太多本金的话, 即使10%可能
已经是几倍于自己投入的利润了. 更别说20%, 30%了. 所以10%的利润只是忽悠人用的
.
p*******g
发帖数: 2976
9
这个任志强完全在这里误导大众,可恶的家伙
h*****p
发帖数: 92
10
飘过
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