i******k
发帖数: 1078 | |
n**u
发帖数: 6997 | 2 个人感觉肯定不止50%
卖地的钱，100%是政府得
卖房的利润，再得
所以说透了，房价不低的原因就是政府剥削老百姓。。。
有点关系的，要么钱多得不行了，要么买房价格是别人的五分之一，十分之一正常价格 |
B**********s
发帖数: 1520 | 3 70%
【在 n**u 的大作中提到】
: 个人感觉肯定不止50%
: 卖地的钱，100%是政府得
: 卖房的利润，再得
: 所以说透了，房价不低的原因就是政府剥削老百姓。。。
: 有点关系的，要么钱多得不行了，要么买房价格是别人的五分之一，十分之一正常价格
|
H**r
发帖数: 10015 | 4 按照老狼的说法，买一手房，如果房价3万，里面有2万都是给政府的转让金
已经66%了，更不要说卖地的钱了
现在地卖差不多了，想起来房产税这个好东西了。
【在 n**u 的大作中提到】
: 个人感觉肯定不止50%
: 卖地的钱，100%是政府得
: 卖房的利润，再得
: 所以说透了，房价不低的原因就是政府剥削老百姓。。。
: 有点关系的，要么钱多得不行了，要么买房价格是别人的五分之一，十分之一正常价格
|
n**u
发帖数: 6997 | 5 所以这才是房价不能低的原因
吃亏的是老百姓
政府钱都多得快溢出来了
江浙那边随便一个小乡小镇的税务所大楼现在都搞得跟白宫一样。。。。7，8层，几十
上百个房间。。。
【在 H**r 的大作中提到】
: 按照老狼的说法，买一手房，如果房价3万，里面有2万都是给政府的转让金
: 已经66%了，更不要说卖地的钱了
: 现在地卖差不多了，想起来房产税这个好东西了。
|
w**j
发帖数: 1032 | 6 房地产公司的老板话你也信.
it还说和居民工资收入相比房价等于没涨,你也同意?
地是拍卖的.
【在 i******k 的大作中提到】
|
w**j
发帖数: 1032 | 7 http://futureinhands.javaeye.com/blog/517182
解密开发商利润及土地价格占房价的比例
本人为南京房地产的业内人士，卖南京的房子却劝别人别买，实属利人损己，因怕被炒
鱿鱼，写本文不敢公开姓名。
观点一：开发商的利润率很低，土地价格占房价比例很高（潜台词：购房人的血汗钱大
多让国家以土地出让金的形式收走了）
观点二：开发商的利润率很高，土地价格占房价比例很低（潜台词：购房人的血汗钱大
多让开发商赚了）
房地产的投资炒作是一件及其简单的事情，当然比贩卖青菜、鲜鱼也简单不了多少。用
不到数理分析，甚至不需要数学分析，本人称其为算术分析。先举一个南京某偏远小区
楼盘为例，以下数据以真实楼盘数据为例子，但不能告诉你楼盘的名称，否则偶被炒鱿
鱼后也得不到读者的可怜。
分析一：
(1) 土地面积： 1072182平方米
(2) 建筑总面积： 1563947平方米
其中：
(2-1) 住宅面积： 1347659平方米
(2-2) 商业楼面积： 216288平方米
(3) 容积率=(2)/(1)= 1.458658138
(4) 土地价格=(1)×3000元/平方米=3216546000元
(5) 建筑成本=(2)× 1000元/平方米=1563947000元
(6) 成本合计=(4)+(5)= 4780493000元
(7) 单方成本=(6)/(2)= 3056.68元/平方米
(8) 单方建筑成本=(5)/(2)= 1000.00元/平方米
(9) 单方土地价格=(4)/(2)= 2056.68元/平方米
(10) 土地价格占房价比例=(9)/(7)= 67.28%
(11) 住宅销售额＝(2-1)×3100元/平方米=4177742900元
(12) 商业楼销售额＝(2-2)×4500=973296000元
(13) 销售额合计=(11)+(12)= 5151038900 元
(14) 毛利润=（13）-（6）=370545900 元
(15) 单方建筑面积毛利润=(14)/(2)= 237元/平方米
(16) 毛利润率=(14)/(6)=(15)/(7)= 7.75%
对分析一，特别要注意第(4)项-土地价格的测算是以2005年4月的市场价测算的，即该
楼盘的土地使用权在2005年4月需要200万元/亩（3000元/平方米），若分析2005年4月
的房地产就应该以2005年4月的土地市价和商品房市价为准测算，就像分析今天的股市
行情，不能用五年前的股票价格一样。这样看，开发商的利润率很低，本案例的毛利润
率只有7.75%；而土地价格占房价比例很高，本案例占到67.28%（南京的楼盘土地价格
占房价比例在70%也是正常的）。从这可以看出，国土部门声称房价的升高不是由地价
升高引起的，土地价格占房价比例很低等等的官话都是骗老百姓，当偶没文化，不识数
啊？！"房价的升高不是由地价升高引起的"用脚指头想，也知道是这胡扯。水涨船高，
自然规律啊！这是开发商的分析方法，像一个穿比基尼的荡妇，掩盖了重点，展现了诱
惑！让您觉得开发商和老百姓一样都是在赚些辛苦钱，房价的上涨是政府操纵的，房价
上涨的最大的受益者是政府，开发商和老百姓一样都是无奈的受害者。但是……，您是
否觉得有点不对劲，开发商的毛利润率还不到10%？？？，比下岗工人卖馒头的利润还
低，可能吗？你要是这样想，那就恭喜你，你是个明白人！请看以下的分析二。
分析二：
<1> 土地面积: 1072182平方米 （同上）
<2> 建筑总面积: 1563947平方米（同上）
其中：
<2-1> 住宅面积: 1347659平方米 （同上）
<2-2> 商业楼面积: 216288平方米（同上）
<3> 容积率=<2>/<1>=1.458658138
<4> 土地价格=<1>×119.9994元/平方米=128661196.7元
<5> 建筑成本=<2>×1000元/平方米=1563947000元（同上）
<6> 成本合计=<4>+<5>=1692608197 元
<7> 单方成本=<6>/<2>= 1082.27 元
<8> 单方建筑成本=<5>/<2>=1000.00元/平方米（同上）
<9> 单方土地价格=<4>/<2>=82.27元/平方米
<10> 土地价格占房价比例=<9>/<7>= 7.60%
<11> 住宅销售额＝<2-1>×3100元/平方米=4177742900元（同上）
<12> 商业楼销售额＝<2-2>× 4500元/平方米=973296000元（同上）
<13> 销售额合计=<11>+<12>= 5151038900（同上）
<14> 毛利润=（13）-（6）= 3458430703元
<15> 单方建筑面积毛利润=<14>/<2>=2211 元
<16> 毛利润率=<14>/<6>=<15>/<7>= 204.33%
对分析二，特别要注意第(4)项-土地价格的测算是以开发商2000年实际购买价测算的，
是历史成本，是入财务账面的价格。即该楼盘的土地使用权在2000年只需要8万元/亩（
119.9994元/平方米）。这样看，开发商的利润率很高，本案例的毛利润率为204.33%；
而土地价格占房价比例很低，本案例占到7.60 %。从这可以看出，开发商声称房价的升
高是由地价升高引起的，土地价格占房价比例很高等等的商话都是骗老百姓，当偶没文
化，不识数啊？！"房价的升高不是由地价升高引起的"用脚指头想，也知道是这胡扯。
地价升高的钱让谁赚了！这是国土部门的分析方法，像一个穿比基尼的荡妇，掩盖了重
点，展现了诱惑！让您觉得政府部门和老百姓一样都是在赚些辛苦钱，房价的上涨是开
发商操纵的，房价上涨的最大的受益者是开发商，政府部门和老百姓一样都是无奈的受
害者。但是……，您是否觉得有点不对劲，土地价格占房价比例还不到10%？？？，比
下岗工人卖馒头的人工成本还低，可能吗？你要是这样想，那就恭喜你，你是个明白人
！请看以下的分析一。
您要是还不明白，请看下面的房地产变化流程图：
开发商低价买地=〉开发商建房，操作售楼=〉房价上升=〉开发商利润率上升=〉政府拍
卖土地=〉其它投资者投资房地产竞争激烈=〉地价上升=〉开发商平价买地=〉开发商建
房，操作售楼=〉房价再次上升=〉开发商利润率再次上升=〉政府拍卖土地=〉其它投资
者投资房地产竞争激烈=〉地价再次上升=〉开发商高价价买地=〉开发商建房，操作售
楼=〉房价再再次上升=〉开发商利润率再再次上升=〉=〉政府拍卖土地=〉其它投资者
投资房地产竞争激烈=〉地价再再次上升=〉……房价上升=>……地价上升=〉……房价
上升=〉……地价上升=〉……房价上升=〉…………（真正需要买房的老百姓吃亏）。
这就是2005年以前形成的房地产开发?买卖怪圈！处于信息不对称的弱势群体-真正需要
买房的老百姓参与这种不公平的游戏之中,深受其害！！！
比一比80年代末的抢购风，现在是房产抢购风！抢房像抢钱！
有经济学家说，房价上涨的原因是百姓的投资渠道不畅，是很有道理的。股市烂成那样
，自己创业开公司多艰难啊，不少人被逼上炒房的道上的。另外，还有两个原因：
第一：土地管理部门的短期又片面的不作为，毕竟房地产开发?买卖怪圈中，地价不断
上涨，出让金业绩迅速增加，对于银行的坏账风险事不关己，高高挂起。
第二：土地开发垄断。土地作为生产资料，是市场化的，但作为生活必需品有极大的垄
断性。
凭什么老百姓不能以个人身份购买土地？？？凭什么不让百姓集资建房？？？媒体报道
说，集资建房存在法律障碍，为什么有法律障碍？有法律障碍可以改法律。我知道法律
的修改是件既严肃又有其程序，但总应该开始动手改吧？不动手改，总得下决心改吧？
"三个代表"都可以修改到宪法里，成为中外法学界的最大笑料，百姓集资建房的法律障
碍为啥改不得？
看一看2005年以后的房地产市场变化流程图：
房价上升到不可想象的高=〉真正需要买房的老百姓退出炒房游戏=〉房地产有价无市=
〉最后一批炒房者赔本退出炒房游戏=〉房屋真实空置率显现=〉房市崩盘，泡沫破裂=
〉银行出现大量坏账=〉房价下降=〉炒房者和百姓不愿买房=〉……房价下降=〉……炒
房者和百姓不愿买房=〉……房价下降=〉……（真正需要买房的老百姓得到实惠！）
2005年以后的房地产市场变化有如此发展的条件之一就是：老百姓现在千万别买南京的
房子！
这可是利国利民的事，真正需要买房的老百姓憋上一年半载吧，求您了！！！ |
K*****n
发帖数: 1406 | 8 政府拿60%+在中国很正常. 开发商毛利10%? 恩, 这么说吧, 开发商拿银行的钱去开发
. 这是一个巨大的leverage, 拿了地皮,银行贷款, 不需要太多本金的话, 即使10%可能
已经是几倍于自己投入的利润了. 更别说20%, 30%了. 所以10%的利润只是忽悠人用的
. |
p*******g
发帖数: 2976 | |
h*****p
发帖数: 92 | |
