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WorldNews版 - 4-2-1人口结构将终结楼市泡沫
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j***h
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4-2-1人口结构将终结楼市泡沫
2010年11月19日 01:28 中国证券报-中证网
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■ 观潮心语
□东兴证券研究所钟华
随着各地“限售令”的出台,大通胀经济格局下的房地产泡沫终于看到了被遏制的
希望。房地产泡沫可以说是埋在各主要经济体内的“定时炸弹”。前有日本被80年代吹
起的地产泡沫炸进了“失落的十年”,后有美国被次级贷款搞得经济衰退。这一切的罪
魁祸首,都是有人相信“房价会只涨不跌”这个神话。
美国加州的房价曾经连涨40余年,而今,高峰时期54万的房子已经跌倒了30多万。
日本的人口密度比我国更大,经济发展水平比我国更高,但是我们可以看到,在从1982
年到2002年的20年间,日本6大城市的土地价格先是上涨了4倍多,后又跌回了1982年的
水平。可见,房价上涨不是绝对的,还要看它涨到了多少,涨多了总是要回落的。但是
整个房地产泡沫的过程却堪称是国民经济的一次浩劫。
房地产泡沫不会产生任何价值,只会起到财富转移的作用:财富从整个社会的中间
阶层转移到最富裕的少数人手中。这会打垮社会苦心维护的纺锤形结构,而纺锤形结构
又是社会稳定的基础和国民经济稳定增长的动力。由于富人的边际消费能力太低,高房
价最直接的恶果就是透支整个社会未来的消费能力,这对于希望摆脱出口依赖并刺激国
内需求的日本和中国,将是十分致命的打击。日本已经无法更正昨天的错误,中国虽然
还有机会,但是却面临更为严重的威胁:“4-2-1”的人口结构。
世界上从没有一个国家实行过“计划生育”政策,一胎化的一个直接后果就是所谓
“4-2-1”的人口结构。目前,农村剩余劳动力的转移已基本结束,这标志着“人口红
利”时代的结束和“人口负担”时代的来临。且不说,巨大的劳动力落差会对我国的经
济增长和养老能力产生什么样的影响。仅仅在微观层面,一家人将继承三套房的可能和
婚龄人口减少这两点,就足以改变目前房地产市场的力量对比。简单地说,我国社会整
体对居住用土地和住房的需求可能已经接近顶峰,并且这一趋势在可以预见的未来不会
改变。当然不排除个别地方的土地需求,由于人口转移而继续增长。因此,我们不得不
问这样一个问题:买房的人将越来越少,房价还会涨吗?
这个问题对于所有想买房子的人将是决定性的。也就是说,即使没有任何调控政策
,只要市场充分意识到这个不可逆转的趋势,那么市场的预期机制就会促使房价下跌,
日本式的泡沫破灭随时可能发生。到时,之前的上涨将成为许多人的投资噩梦,被透支
掉的消费能力和投资欲望将给未来的经济发展造成难以估计的损失。日本今天的问题可
能只是中国明天问题的缩影,老龄化更为严重的中国需要面对的问题将很可能更为严重。
无论是出于经济本身的需要还是社会公正的考虑,房地产市场必须受到严格的管制
。但是调控的思路直接决定了调控的效果。
当下经常谈论的房产税。无论社会上反响如何,房产税毕竟是从老百姓口袋里掏钱
,今天的赞扬可能明天就变成乱收税的指责。而且我国征税成本之高,征税过程中的操
作和寻租等现实问题随时都有可能让这项政策偏离原本的目标,甚至激起更大的社会矛
盾。即使没有这些问题,又有谁能够保证多出的税金不会被转嫁到承租人的头上?租金
上涨又可能变成对高房价的支撑。对于实现社会公平和人人享有居住权这目标来说,房
产税容易打击面过大又容易走样。法律对每一个人都应该是公正的,而不能为了顺从舆
情和“大多数人”的利益,去牺牲少部分人。
对付“囤积居奇”,限购和行政查处已经证明是行之有效的作法。每个公民都有平
等的购房权利。房产游戏的本质就在于前人吃后人。利用通胀和土地稀缺造成的房价和
租金上涨趋势,向后来的人收取更高的租金,或卖出几倍的价格。这也就是一些囤积房
产的人愿意花钱购买几十处房产,自己却永远不会住的原因。也许有人会用通胀做借口
,但是在通胀面前,人人是否平等?如果先富起来的人可以首先参与买房游戏,而还没
富起来的人只有透支未来甚至上一代人的收入去享有一套住房,那么这不是在抵抗通胀
,而是先富起来的人借了通胀的刀捅死了还没有富起来的人。
因此,限制购买不是否定市场的作用,而是保障了公民平等购房的权利。人们依然
有充分的权利,通过合法的努力,去享受更好的房子。受到限制的仅仅是企图“囤积居
奇”的人。这种行为应该受到限制的原因就在于看似“市场化”的行为,挤占了共有的
社会资源:土地,而每个中国公民都有平等的享受这种资源的权利。
限制购买不仅在逻辑上容易接受,并且容易实施,不易被曲解。假设一家人有足够
的经济能力和消费需求,自己常年居住一套,城市郊区度假一套,海边度假一套,升级
周转一套,2至4套房产已足够满足成功人士自身的住房需求。各地可以根据本地购房者
的特征制定不同的政策,而全国统一的房产登记系统又可以保证政策的有效实施。这样
既保护了市场经济中个人追求更好生活的权利,又打击了囤积居奇,并且在政策执行的
难度和效果上都好于房产税。
总之,我国的人口形势决定了房价的走势终将回落。在各地已经试行的限购令不仅
不应只是临时措施,而且应该长期化并统一登记管理,在我国人口密度没有得到根本改
变之前,作为一项基本政策长期稳定下来。
世界上从没有一个国家实行过“计划生育”政策,一胎化的一个直接后果就是所谓
“4-2-1”的人口结构。目前,农村剩余劳动力的转移已基本结束,这标志着“人口红
利”时代的结束和“人口负担”的时代的来临。这足以改变目前房地产市场的力量对比
。日本今天的问题可能只是中国明天问题的缩影,老龄化更为严重的中国需要面对的问
题将很可能更为严重。
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