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发帖数: 4412 | 1 4-2-1人口结构将终结楼市泡沫
2010年11月19日 01:28 中国证券报-中证网
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■ 观潮心语
□东兴证券研究所钟华
随着各地“限售令”的出台，大通胀经济格局下的房地产泡沫终于看到了被遏制的
希望。房地产泡沫可以说是埋在各主要经济体内的“定时炸弹”。前有日本被80年代吹
起的地产泡沫炸进了“失落的十年”，后有美国被次级贷款搞得经济衰退。这一切的罪
魁祸首，都是有人相信“房价会只涨不跌”这个神话。
美国加州的房价曾经连涨40余年，而今，高峰时期54万的房子已经跌倒了30多万。
日本的人口密度比我国更大，经济发展水平比我国更高，但是我们可以看到，在从1982
年到2002年的20年间，日本6大城市的土地价格先是上涨了4倍多，后又跌回了1982年的
水平。可见，房价上涨不是绝对的，还要看它涨到了多少，涨多了总是要回落的。但是
整个房地产泡沫的过程却堪称是国民经济的一次浩劫。
房地产泡沫不会产生任何价值，只会起到财富转移的作用：财富从整个社会的中间
阶层转移到最富裕的少数人手中。这会打垮社会苦心维护的纺锤形结构，而纺锤形结构
又是社会稳定的基础和国民经济稳定增长的动力。由于富人的边际消费能力太低，高房
价最直接的恶果就是透支整个社会未来的消费能力，这对于希望摆脱出口依赖并刺激国
内需求的日本和中国，将是十分致命的打击。日本已经无法更正昨天的错误，中国虽然
还有机会，但是却面临更为严重的威胁：“4-2-1”的人口结构。
世界上从没有一个国家实行过“计划生育”政策，一胎化的一个直接后果就是所谓
“4-2-1”的人口结构。目前，农村剩余劳动力的转移已基本结束，这标志着“人口红
利”时代的结束和“人口负担”时代的来临。且不说，巨大的劳动力落差会对我国的经
济增长和养老能力产生什么样的影响。仅仅在微观层面，一家人将继承三套房的可能和
婚龄人口减少这两点，就足以改变目前房地产市场的力量对比。简单地说，我国社会整
体对居住用土地和住房的需求可能已经接近顶峰，并且这一趋势在可以预见的未来不会
改变。当然不排除个别地方的土地需求，由于人口转移而继续增长。因此，我们不得不
问这样一个问题：买房的人将越来越少，房价还会涨吗？
这个问题对于所有想买房子的人将是决定性的。也就是说，即使没有任何调控政策
，只要市场充分意识到这个不可逆转的趋势，那么市场的预期机制就会促使房价下跌，
日本式的泡沫破灭随时可能发生。到时，之前的上涨将成为许多人的投资噩梦，被透支
掉的消费能力和投资欲望将给未来的经济发展造成难以估计的损失。日本今天的问题可
能只是中国明天问题的缩影，老龄化更为严重的中国需要面对的问题将很可能更为严重。
无论是出于经济本身的需要还是社会公正的考虑，房地产市场必须受到严格的管制
。但是调控的思路直接决定了调控的效果。
当下经常谈论的房产税。无论社会上反响如何，房产税毕竟是从老百姓口袋里掏钱
，今天的赞扬可能明天就变成乱收税的指责。而且我国征税成本之高，征税过程中的操
作和寻租等现实问题随时都有可能让这项政策偏离原本的目标，甚至激起更大的社会矛
盾。即使没有这些问题，又有谁能够保证多出的税金不会被转嫁到承租人的头上？租金
上涨又可能变成对高房价的支撑。对于实现社会公平和人人享有居住权这目标来说，房
产税容易打击面过大又容易走样。法律对每一个人都应该是公正的，而不能为了顺从舆
情和“大多数人”的利益，去牺牲少部分人。
对付“囤积居奇”，限购和行政查处已经证明是行之有效的作法。每个公民都有平
等的购房权利。房产游戏的本质就在于前人吃后人。利用通胀和土地稀缺造成的房价和
租金上涨趋势，向后来的人收取更高的租金，或卖出几倍的价格。这也就是一些囤积房
产的人愿意花钱购买几十处房产，自己却永远不会住的原因。也许有人会用通胀做借口
，但是在通胀面前，人人是否平等？如果先富起来的人可以首先参与买房游戏，而还没
富起来的人只有透支未来甚至上一代人的收入去享有一套住房，那么这不是在抵抗通胀
，而是先富起来的人借了通胀的刀捅死了还没有富起来的人。
因此，限制购买不是否定市场的作用，而是保障了公民平等购房的权利。人们依然
有充分的权利，通过合法的努力，去享受更好的房子。受到限制的仅仅是企图“囤积居
奇”的人。这种行为应该受到限制的原因就在于看似“市场化”的行为，挤占了共有的
社会资源：土地，而每个中国公民都有平等的享受这种资源的权利。
限制购买不仅在逻辑上容易接受，并且容易实施，不易被曲解。假设一家人有足够
的经济能力和消费需求，自己常年居住一套，城市郊区度假一套，海边度假一套，升级
周转一套，2至4套房产已足够满足成功人士自身的住房需求。各地可以根据本地购房者
的特征制定不同的政策，而全国统一的房产登记系统又可以保证政策的有效实施。这样
既保护了市场经济中个人追求更好生活的权利，又打击了囤积居奇，并且在政策执行的
难度和效果上都好于房产税。
总之，我国的人口形势决定了房价的走势终将回落。在各地已经试行的限购令不仅
不应只是临时措施，而且应该长期化并统一登记管理，在我国人口密度没有得到根本改
变之前，作为一项基本政策长期稳定下来。
世界上从没有一个国家实行过“计划生育”政策，一胎化的一个直接后果就是所谓
“4-2-1”的人口结构。目前，农村剩余劳动力的转移已基本结束，这标志着“人口红
利”时代的结束和“人口负担”的时代的来临。这足以改变目前房地产市场的力量对比
。日本今天的问题可能只是中国明天问题的缩影，老龄化更为严重的中国需要面对的问
题将很可能更为严重。 |
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