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发帖数: 21328 | 1 过去，房地产市场总有超级抗跌的“黄金区”，但是据《富比士》(Forbes)杂志报导，
过去几个在房
地产灾难免疫的大都会区，都悄悄布上跌价的后尘。
比方在过去的房市风暴中，虽然佛罗里达州，加州与内华达州大受打击，但丹佛市中心
一直未受影
响。就S&P/Case-Shiller房价指数统计，全美20个大都会区中，丹佛一直名列前矛。然
而，加州
房地产研究公司奥图研究(Altos Research)的最新资料指出，“高地城”丹佛的房地产
市场已经开
始走下坡。2009年7月该都会区房价第一次出现下跌，与前一年同期相较降低了 0.5%。
之后情况持
续恶化，今年1月丹佛房价的年增率下降3%至368,870美元。
丹佛并不是特例，《富比士》指出，趋势显示全美房价持续下降，连长期健全的北卡罗
莱纳州夏洛特
市(Charlotte)与加州三蕃市都未能倖免。
专家都在猜测，此刻还有哪些房市值得投资。其中，德州达拉斯在房市兴旺时并没有涨
价太多，因此
在这一波萧条期的降幅也不大。不像拉斯维加斯，在 2006年底房价高出全国平均的21%
，现在低于
平均的31%。自2005至2007年，达拉斯的房价一直高于全国平均，即使在房地产泡沫时
期也大致持
平，没有大幅波动。
然而，好景不常。达拉斯房价在去年8月时首度低于前年同期的0.5%，并且持续缓降。
今年1月时，
达拉斯房价已降至237,720美元，比前一年低了1.2%。德州大城奥斯丁(Austin)也面临
类似的状
况。去年11月时，房价下跌了2.5%，今年2月房价更降至289,216美元，比去年同期低4.
25%。
“在德州的达拉斯和奥斯丁，特别容易面临二次衰退，或是复甦特别缓慢的状况，”德
州A&M 大学房
地产研究中心经济学者詹姆士盖斯(James P. Gaines)表示，这是因为卖家已经逐渐认
清现
实，“他们知道房地产市场已经不若以往蓬勃，他们不能把房屋原价加上20%就拿去市
场出售。”
金融业影响地产业
一些城市的房地产市场，则是被金融业拖累。《富比士》指出，美国银行(Bank of
America)总
部，同时也是金融重镇的北卡罗来纳夏洛特市，就受到2009年华尔街金融风暴波及。以
致去年5月房
价比前年同期下降1%，今年1月更降至242,488美元，比去年同期低了足足5%。
“夏洛特市是美国南方的金融中心，而因为金融风暴，导致该市失业率跳升为全国平均
的一倍之多，”
奥图研究公司数据分析副总史考特山布西(Scott Sambucci)表示，人对于压力的忍受度
有限，当
越来越多人失业，经济也没有好转迹象时，即使居住环境再好，他们也会选择搬迁。
至于美国西岸，情况似乎比东岸更严重。去年6月，加州三蕃市的房价下跌4.5%。今年1
月，房价又
重挫8.5%。三蕃市的房屋大多价格高昂(平均为1,024,828美元)，但多数都乏人问津。
究其原因，
在于取得大额房屋贷款越来越困难。
“三蕃市的房价，在全美国是数一数二高。绝大多数的住屋必须靠大笔贷款才能购得，
但现在很少银行
愿意冒这样的风险，” 史考特山布西对《富比士》说，现在的情势对高端的房屋市场
很不利，因为很
少房贷被核准，所以想要出售高价房屋的人根本无从行动，因为市场上几乎没有买家。
度假屋市场也难倖免
自用住宅难销，度假屋市场也好不到哪裡去。比方加州风景如画的那帕郡(Napa County
)，房价自
2007年中就持续下滑，到2009年8月下挫3.25%。今年2月更下跌7.25%，至740,066美元
。至于佛
罗里达州的那不勒斯(Naples)，去年7月到9月间房价虽然小涨两个百分点，但还是比前
一年低了
15.5%。那不勒斯的房价自去年9月开始下滑，今年2月已经跌至 572,162美元，比去年
低了18%。
《富比士》分析，一方面是因为有钱买度假屋的人减少，而房贷市场紧缩也让有意购买
的人束手无
策。
“房地产业的高端市场比其他市场受创更深，因为过去有赚得大笔红利的投资银行家，
大手笔购买300
万，400万的豪宅，而现在投资银行家的收入已不可同日而语，”纽约房地产估价公司
Miller
Samuel Real Estate Appraisers执行长强纳森米勒(Jonathan Miller)表示，房价不振其
实与信贷危机息息相关。
虽然大部分的市场景况不佳，《富比士》认为原本情况良好的丹佛市，达拉斯与奥斯丁
，都值得持续
关注。不过在经济情势没有显着好转的情况下，没有专家敢对未来房地产市场打包票。
“过去的计算模
式都已经失效，现在对未来市场的估算都仅仅是单纯猜测罢了，” 强纳森米勒说。 |
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