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发帖数: 2767 | 1 香港未能从1998年的房地产市场危机和经济衰退中吸取教训。恰恰相反，这座城市一
直在致力于重新制造泡沫。经过十年之久的供给压缩之后，借着美联储零利息率的东风
，泡沫终于再次出现。
整个香港经济都受累于此。1997到2011年间，香港名义人均国民生产总值年增2%，平均
薪资年增2%。在同一时期，生活成本却大幅攀升—油价涨到原来的五倍，食品价格翻了
一番，大陆用工成本上升至原来的三倍。不难明白，为什么香港人缺少幸福感。更具破
坏性的，是香港经济对房地产和金融行业的过度依赖。
尽管香港被看作是一个高收入经济体，但是很多香港居民，甚至包括一些三代共居的香
港人，都只能挤在一间房子里居住。香港现有土地，有超过2/3没有开发。而填海造田
这种新加坡获取土地的主要渠道，在香港同样有潜力。尽管通常人们会把香港的高房价
归因于土地稀缺，这种见解却并不符合事实。香港精英阶层诱使人们得出这样的结论，
只是为了隐瞒真相。
尽管香港经济政策存在重大失误，却不至于陷入崩溃，这是因为它可以从大陆汲取营养
。大陆经济的繁荣也给香港创造了全新的产业—帮助大陆权贵阶层在海外进行权钱交易
。这轮香港房地产市场繁荣就跟这类势力有关。而这个产业同样难以持久。这类交易在
伦敦和纽约同样存在。不过，即便他们的精英阶层也一味钻营，那些城市还有很多其他
的产业，足以让当地人过上较为体面地生活。
1998年危机之后，港府采取措施，为土地拍卖制定了最低限价。由于政府是土地的唯一
供应者，这样的做法就决定了：经济必然围绕着政府确定的底价来运转。那些面向全球
市场竞争的行业就难以在这样的环境下存活，所以纷纷转场至其他城市。香港经济体系
中的胜利者和失败者，博弈结果取决于何时购买房产。这个博弈过程只进行收入分配，
而并不会增加经济总量。
除非香港经济不再把房地产当作战略核心，否则就难以确保美好的未来。房地产本身并
不能创造价值。它的价值来源于房产使用者的竞争力。香港必须按照它自身的发展需求
控制土地供给，而不是以维持房价为出发点。作为一个城市，应首先设定好人口目标和
住房条件目标，例如每人不少于200平方英尺(约合18.58平方米)，然后由此设定土地供
应计划。只要美联储提高利率，当前的地产泡沫还会像从前一样破灭。到时候，政府应
该拒绝通过控制供给支持房价的做法，而是要把这看作一次进行经济重组的机会。
要控制房地产市场崩盘可能造成的损失，政府应该加强对银行系统的风险管理。香港在
房贷方面资本账目要求比较不合常规，银行发放房贷的资本要求只占借款金额的8%。也
就是说，香港银行发放住房贷款时的资本需求接近于零，所以香港的抵押贷款利率才会
这么低。
香港的银行系统，是房地产行业走向的放大器。这对开发商来讲也许是好消息，但是对
整体经济发展却有害无益。如果把房贷资本要求提高到50%，与中国大陆地区保持一致
，就可以起到显著增强本地经济实力的效果，这才是香港政府的当务之急。 | X*****s
发帖数: 2767 | 2 编者按：中国经济专家、前摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠18日在首尔举行的
“中国经济是否一帆风顺”座谈会上表示，中国房地产泡沫濒临崩溃。Mitbbs.com
谢国忠表示，今年以来，中国房地产成交额比去年同期减少了35%以上。过去地方政府
出售地皮筹集修建道路等基础设施的资金，但现在地皮交易萎靡不振，基础设施建设工
程只能中断。也就是说，房地产交易低迷导致资金不能回笼，从而出现恶性循环局面。
Mitbbs.com
中国煤炭、钢铁价格比去年下跌20%，下半年可能会进一步下跌。发电量也停留在去年
的水平，而且去年增长率保持在6%的铁路运输也陷入低谷。”他认为，中国经济正在直
线下滑。Mitbbs.com
谢国忠指出，中国经济若想摆脱危机必须进行结构性改革，但考虑到政治因素，这并非
易事。中国市场的命运掌握在政府官员手中，而中国政府的效率和过去相比明显下降。
中国政府官员为了炫耀政绩而致力于修建大型人工湖、大型桥梁以及高楼大厦。如果不
削弱官员手中的权力，中国经济就会逐渐走向低迷。Mitbbs.com
谢国忠预测，巴西、俄罗斯、澳大利亚等对资源经济依赖度较高的国家也会受到全球经
济低迷的严重影响。他特别指出：“澳大利亚的房地产泡沫达美国的两倍以上，因此明
年将会出现严重问题。”Mitbbs.com
谢国忠建议，经济不景气时期可以投资跨国企业的股票和黄金。他说：“跨国企业拥有
分散的生产平台、多种知识产权、无法模仿的品牌，它们的股票不容易暴跌。另外，如
果央行纷纷发行货币，全球通货膨胀会达到6%至7%，而黄金将成为解决通货膨胀的有效
手段。”Mitbbs.com
作为自由经济专家开展活动的谢国忠出生于上海，在美国获得博士学位，因预测到1997
年亚洲金融危机和2008年世界金融危机而被视为“泡沫(bubble)预测”的权威人士。 |
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