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Living版 - 【闲话房贷】我能直接申请投资房贷款吗?
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c*****4
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买房贷款申请的“房”分三种 - 自住屋(Primary Home),二房(Second Home)和投
资房(Investment Property)。其中自住屋,如字面意思,是买来自己住的;Second
Home是指不长住的房子,但是偶尔会去住一下,例如在某旅游景点附近,海边的房子等
等;投资房则是期望着通过购买出租收租金,或者是低买高卖得到利润。
在不少地方,由于地理,工作地点或者环境因素,很多人可能不会想买个房子住在该处
,但是买来租给当地人收租金却是一个很好的选择。例如稍微靠内陆一点,不是那么沿
海的地方,房子的售价会明显的比繁华地区低,但是租金却没有少显著低多少。同样是
4房3卫的独立屋,在沿海可能要买超过一百万,但是内陆可能三四十万就能买到,同时
租金可能就差个几百块钱,也就是说,房价和房租不是成线性相关增加的,这就是为什
么有的地方放20%的首付就能有正的现金投资收益,有的地方却放40%的首付都收不回房
贷和地税等。
遇到过很多贷款人,很多人都认为买的第一个房子必须是自住屋,其实不然,即使现在
是在租房子住,如果有一定的资金和好的房源,也可以直接申请投资房买房贷款,而且
,申请起来比你想象的简单!
一. 收入要多少?和自住屋审核有区别吗?
没有区别,投资房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio),也就是:
(房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额)/ 税前月收入 <= 45%

更好的是,买投资房的话,投资房未来可能的租金收入会被算入可使用的收入,其算法
是,租金乘以75%,再减去投资房的月供,如果剩下的是正数,那么加到分母里;如果
是负数,则加到分子里。所以,有时你会发现直接买投资房甚至能获批更高额度的贷款
。这个租金怎么决定呢?贷款都要做房屋估值(Appraisal),银行会参考Appraisal
Report上Appraiser给出的租金建议。Appraiser会对比附近房子大概的租金,做出一个
“Comparable Rent Schedule”,给出自己的建议出租额度。
二. 首付需要多少,有额外要求吗?
买投资房首付最低需要20%,但是除了首付和closing cost之外,投资房的贷款申请还
需要有资金储备(Reserves),其额度要求是6个月的PITIA(Principal & Interest,
Tax, Insurance和HOA),就是上文提到的房贷,地税,保险和HOA每个月的额度,再乘
以六 --- 要给银行看到还有这么多的钱在你的checking/savings account里面(不用
用掉,但是要呆在里面)。除了checking/savings这种cash account之外,股票(stock
),退休金(retirement account),401K都可以。股票要打30%的折扣,退休金要打40
%的折扣。
另外,切记投资房的贷款申请不能用Gift Fund,所有的头款和reserve都必须是自己的
钱,包括夫妻间也不行,比如男方一个人申请贷款,不能用女方的资金,也不能把只有
女方一个人名字的账户里的钱马上转到男方的账户里使用,但是共同账户是可以拿来使
用的。(如果实在没办法,可以考虑两个人一起申请)所以如果有买投资房的打算但资
金又不够的话,最好提前两个月以上把钱打过来准备好,银行会看两个月的bank
statement。例如你9月份申请贷款,两个statement的区间是8月1日-8月31日以及7月1
日-7月31日,那么钱就要6月份或者之前打过来。
Exception: 如果你需要使用租金收入,那么要两个月的bank statement;如果你的工
资收入够扛住贷款不需要使用租金收入,那么一个月的bank statement也可以。
三. 信用,利率等?
不同银行有不同要求,但信用分数一般620分以上就可以。投资房贷款利率比自住屋差
一些,但是不会很多,其它条件相同的话,从0.125%到0.500%是一个正常的范围。
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