f******d
发帖数: 450 | 1 谢谢。我的贷款额是285k，两个星期前锁了4.25%，是purchase。原本想如果利率继续降再relock，
看来还是不行。是不是贷款额小于300k，比较难拿到最低的利率啊？ |
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m********c
发帖数: 13337 | 2 根据你的贷款额，不会有人愿意给你做no closing cost的重新贷款的，除非利率高0.5
%或者把费用算到你的贷款额中。
ARM除非特别说明，都是没有提前付清的罚款。
另外，15年固定，今天的利率是3.375%，自付closing cost，你的case大约是2100刀。
penalty |
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k******o
发帖数: 3328 | 3 如果楼主的房子不是太贵的话，75% downpayment后，你的贷款额应该不太大。
有一些银行对贷款额<$100K (or $150K)可能会有add-on points. |
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b**2
发帖数: 519 | 4 cash out refinance就是你的新的贷款额比旧的贷款额多，然后付完旧的贷款还可以拿
到difference的cash。 |
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M********I
发帖数: 848 | 5 影响贷款利率的因素有很多，其中影响比较大的是贷款额，信用分数。 地域不同也会
有影响。不同银行对贷款人也有不同的要求，因为代理不可能代理所有的银行，也造成
代理给的利率可能有差异
你朋友说能给你的最好利率，说的是他能给的，或说他愿意给你的利率。
如果你想知道你的情况能拿到的最好利率，你应该问你周围的代理，你的情况他们能给
什么利率。如果有人给你4.25，那么没有人强迫你一定在朋友那做。但是，即使有人给
你4.25，也不意味着你朋友能给你4.25 却给你4.375.仅凭着有人能给你更低的利率，
来质疑你朋友没有给他能给你的最好利率是占不住脚的 。有些人本身就是broker，他
利率给你低没准还比别人利润高。
还有，对低利率，你还要防备是不是不良代理以低价吸引你，最后还是给你个高利率。
如果你问了一圈，大家都是4.375 或更高，一般人还是在熟人那做了。
你要是犯懒，不愿多问，我可以告诉你，你的贷款额，我能给的最好利率也是4.375.仅
供参考。
(最近好像对有人质疑代理有些敏感啊 ：）） |
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t***3
发帖数: 778 | 6 贷款经纪人一般会收贷款额的～1%作为Origination fee（比列要看贷款额多大）。扣
掉银行回扣，就是你要出的。 |
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k******o
发帖数: 3328 | 9 If your loan amount is too small, it is not that easy to get the best rate
for No Point No Fee refinance. |
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y*******r
发帖数: 2337 | 10 I'm curious to learn what is small. |
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k******o
发帖数: 3328 | 12 10多万的贷款是真的很难做no point no fee的refi |
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b*d
发帖数: 9308 | 13 15万以下很难做no point, no fee的refinance了。 |
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O*********h
发帖数: 4674 | 14 多谢楼上了
如果只贷15年，那么最大贷款额是不是会下降很多啊？
就是希望这个不要影响最大贷款额
另外一搬多久可以refinance， 我现在大概有半年的credit记录了，分数还不清楚 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 15 买title insurance，主要是为了确保房子没有产权纠纷。Title Insurance通常有两种
，Owner's Policy及Lender's Policy。贷款买房时，会涉及到Owner Policy和Lender'
s Policy。而重新贷款时，则只涉及到Lender's Policy。
一、Owner's Policy - 投保金额是房子的买价（即sale price），保险金一般由卖方
来付。Owner’s Policy的Insured是买方，用来向买方保证卖方确实拥有待售房的产权
，同时也保证该待售房的没有任何隐藏的liens或claims，即保证待售房的产权“free
and clear”。只要将来买方一直拥有该房的所有权，Owner’s Policy就一直有效。保
金价格通常是根据地区及投保金额变动。
二、Lender's Policy - 投保金额是贷款额（即loan amount），一般由借款方即
Borrower来付。Lender’s Policy的Insured是Lender，用来向Lender (及将来该贷款
被转卖给的投资人) 保证买方是房子的... 阅读全帖 |
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C*******d
发帖数: 15836 | 16 它的要求比是较繁琐和严格，但是我感觉也没有什么变态和不合理的要求。除了有一次
我忘了给某个材料拖后了几天，其它的都没任何问题。当然我们的条件应该还是比较好
的，贷款额/估价小于70%，信用分数很高，贷款额/毛收入大概是2.5左右。我觉得PF就
是走的高端低风险低利率的路线。所以如果条件不太好它找理由拒绝应该也不是不可能
的。 |
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I****g
发帖数: 102 | 17 super conforming就是贷款额超过417k的话，30years 3.75%, 15 years 3%, both no
cost.如果你的贷款额很高，并且房子价值不错，还有可能更低。 |
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I****g
发帖数: 102 | 18 各有说法。个人感觉收入没问题的前提下，房价低的（贷款额低）可以多写点，房价高
的（贷款额高）尽量贴近offer的价格。 |
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f********e
发帖数: 2194 | 19 赖账的前提是房子的价值比贷款额还低,如果房子价值比贷款额高呢？ |
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s*****a
发帖数: 349 | 20 土土地问一句：
等贷款额都福清以后，银行会自动给我寄些文档，说明贷款额为0了吗？
然后自动关闭我的帐户？那我的property tax会不会还是按时缴呢？ |
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p***e
发帖数: 1257 | 21 银行只给5kcredit么？这个好像很难cover你的所有closing cost.
closing cost和你的贷款额很有关系，因为closing cost里面的很多项是贷款额的一个
固定的%--当然还和你的location有关，因为各个地方的transfer taxes and
recording fee等等都不一样 |
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a**r
发帖数: 661 | 22 有鉴于很多人对于房屋贷款的不了解，版主开始整理房屋贷款的FAQ，
请提出要了解的问题，也请懂行的人士以及版上的贷款经纪分享你们
的知识。
有关问题及答案请回此贴，本FAQ定期更新
--------------
房屋贷款(Mortgage) FAQ Ver. 0.2
MITBBS家居生活版
http://www.mitbbs.com/bbsdoc/Living.html
日期: 2013.03.21
整理: acer
致谢: (排名不分先后)
panpandy, PinkPink, steve888, mitbbsindc, blueangel2,
yangfenqifan, PeterChen, IVYMtgVA
警告:
1.本文仅供参考, 具体问题请咨询专业人士
2.作者不承担使用本文引发的任何后果
3.本文尽量使用中文，但名词以英文为准
4.本文版权归MITBBS家居生活版所有，未经许可不得转载
=============
基本问题
Q101: 请教贷款的一般流程
A: 一般贷款买房的流程如下：
1. 准备首付现金
2. 找房子
3. 拿到贷款的pre-ap... 阅读全帖 |
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g*q
发帖数: 26623 | 23 银行贷款允许你选不同的rate,间隔0.125%,比如30年fixed现在可以选3.25%,3.375%一
直到4.5%,每个rate对应不同比例的point,外加origination fee.比如某银行现在选3.
25%的话,在origination fee之外要花0.64%的贷款额买point;利率选4%的话可以返还3.
4%的贷款额的rebate,再减掉origination fee.
一般broker都帮你选rebate~=origination fee的rate. |
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d*********n
发帖数: 92 | 24 我试着找以前帮我们做第一次买房子的FINANCE的BROKER，结果人家联系了一下，问了
一下贷款额之类的，就不再理我了。难到我这样的REFINANCE，没什么赚头，所以没人
理我？
我现在的贷款额210K，利率是3.875% - 15 yr. |
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I******A
发帖数: 426 | 25 无费用重新贷款是指broker or lender支付所有closing cost，那么这部分绝对不会算
进新的
贷款中。无费用重新贷款的客户需要在过户时付清：
（1）现有贷款余额；
（2）放款日到当月底的利息；
（3）Escrow Reserve, if applicable。客户可以选择刚刚好的贷款额去付清贷款余额
，或者稍微高一点的贷款额去付利息和Escrow Reserve。 |
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a**r
发帖数: 661 | 26 房子被银行收回的前提是资不抵债。房子的现值低于银行的贷款额。如果
房主还能付月供的话，还没有问题。如果不付的话，银行就会收回房子。
为什么会出现现值低于银行贷款额的情况呢。一是前两年房价高涨，而后
暴跌，有的人高的时候买的时候值100万，银行也认为值100万，就算你付
20% 首付，也有80万贷款，现在跌了以后，房子只值60万，资不抵债了。
像你说的例子，市值40万的假设是不成立的，没有人在值40万的时候让银
行收回房子。二是还有就是cash out refinance, 有人买的时候房价很低，
比如只有30万，贷款20万，但是在房价高的时候做 cash our refinance,
比如估价60万，贷款48万，还掉旧贷款20万，自己拿到手28万现金。现在
房价又跌回30万，这时贷款就比房屋现值高了。 |
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I******A
发帖数: 426 | 27 1.可以换成30年,具体跟你的loan agent或broker问一下.
2.一般需要等6个月才能再做refinance(看银行,有的等4个月也可以).
3.一般利率差0.375%或以上才划算,但也要考虑贷款额,如果贷款额太低,就很难做no
cost refinance. |
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a**r
发帖数: 661 | 28 Mortgage房屋贷款FAQ
有鉴于很多人对于房屋贷款的不了解，版主开始整理房屋贷款的FAQ，
请提出要了解的问题，也请懂行的人士以及版上的贷款经纪分享你们
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有关问题及答案请回此贴，本FAQ定期更新
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基本问题
Q101: 请教贷款的一般流程
A: 一般贷款买房的流程如下：
1. 准备首付现金
... 阅读全帖 |
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a**r
发帖数: 661 | 29 Mortgage房屋贷款FAQ
有鉴于很多人对于房屋贷款的不了解，版主开始整理房屋贷款的FAQ，
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基本问题
Q101: 请教贷款的一般流程
A: 一般贷款买房的流程如下：
1. 准备首付现金
... 阅读全帖 |
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发帖数: 1 | 30 已发私信给你了，请查收！
如果按$420K来贷款的话，利率要比贷款额$417K的要高，因为$417K以下的贷款金额(称
为conforming loan)可以拿到最好的利率；在圣地亚哥县，贷款额在$417,001~$580,
750之间的房贷被称为high-balance loan，利率要比conforming loan通常要高0.125~0
.25%。
建议你多掏$3,000头款，把贷款金额降至$417K，可以拿到更好的利率。 |
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发帖数: 1 | 31 已发私信给你了，请查收！
如果按$420K来贷款的话，利率要比贷款额$417K的要高，因为$417K以下的贷款金额(称
为conforming loan)可以拿到最好的利率；在圣地亚哥县，贷款额在$417,001~$580,
750之间的房贷被称为high-balance loan，利率要比conforming loan通常要高0.125~0
.25%。
建议你多掏$3,000头款，把贷款金额降至$417K，可以拿到更好的利率。 |
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g*q
发帖数: 26623 | 32 贷款产生的closing cost主要是4个,appraisal, escrow set up, lender's title
insurance, loan origination fee.有的州比如纽约针对mortgage还要收一遍税.
无关的主要是owner's title insurance和契税,保险/HOA/地税预付.另外就是
inspection什么的.
当然还有就是预付第一个月利息,这个跟贷款有关,但是不能算真正的贷款产生的费用.
Loan origination fee可以拿利率来换,利率高一点可以把fee做成倒贴.不过小额贷款
很难,基本上提高0.125%的利率可以换来贷款额0.8%的credit,但是fee跟贷款额不成比
例. |
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I****g
发帖数: 102 | 33 如果是投资房或second home,贷款额<=417K,至少要付20% downpay(但利率很高,建议放
25% downpay);若贷款额>417K,至少要付35% downpay. |
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I******s
发帖数: 223 | 34 这么做是用来计算APR的。
我对APR概念的理解是：
实际贷款净额 （原贷款额-贷款相关费用）在 什么新的利率（APR）下的每月付款额＝
原贷款额在原利率下的每个月的付款额 |
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I******D
发帖数: 256 | 35 closing cost 大体可以分成3大类
第一类，跟lender 相关的费用。你这里的lender的费用如下，共$1698, 减去Closing
Cost Rebate 470.00， 剩下$1228. 这是一个合理的费用。
Loan Origination Fee: $0.00
Loan Discount Points: $0.00
Appraisal Fee: $460.00
Credit Report Fee: $10.00
Tax Service Fee: $87.00
Application Fee: $460.00
Processing/Underwriting Fee: $595.00
Third Party Courier: $75.00
Flood Certification: $11.00
第二类费用，title company 的费用。在很多州正常的买卖(not short sale or
foreclos... 阅读全帖 |
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I******D
发帖数: 256 | 36 你这个hard pull和申请新的信用卡会让你的信用分数下降一点，但是如果你是417k 以
下的贷款额，那就没关系，417K&15年贷款对信用分数的要求不高。
如果这是自住房，我建议你按原计划开卡借钱。到short sale approval 开始做贷款的
时候，1）有可能这10k 已经还清； 2）没还清，但剩余的债务不影响你的贷款能力（
跟DTI相关)；3）没还清，剩余的债务影响你的DTI贷款能力，那么这个时候再去还清也
不迟。如果这个时候手头的钱还是比较紧张，那看看能不能从亲戚朋友那儿周转一下，
用GIFT MONEY.
如果你的贷款额超过417K， 这在某些州是high balance loan, 在某些州就是jumbo
loan, 对信用分数和DTI的要求都更严格一些，可能你的计划得要调整一下。如果你是
买投资方，gift money 是不允许的，那么DTI方面我们需要再好好算一下。 |
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p******y
发帖数: 3523 | 37 只要收入足够，车贷不会影响房贷的贷款额，现在贷款买车无妨。如果有可能影响房贷
贷款额，也可以在做房贷期间去关闭车贷。也就是说credit report已经pull完了，由
于车贷影响贷款能力，于是把车贷还清，拿到payoff的证明去omit liability，这样不
会影响信用成绩也不会影响房贷。
结论是不必担心，想贷款买车就贷款买，想cash买就cash买。 |
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m**b
发帖数: 78 | 38 大家帮忙看看贷款的closing cost怎么样？ 总贷款额25万，15年固定利率，给的利率3
.25%，0.375% point，总closing cost 5841.
loan discount fee 940
appraisal fee 400
credit report 60
flood verification 13.5
application fee 50
document prep fee 160
MERS assignment fee 11.95
underwriting fee 545
settlement/closing 265
owner title insurance 383
lender title insurance 1133
CPL fee 50
Recording fee 115
State tax/stamps 1663
pest inspection ... 阅读全帖 |
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J*******2
发帖数: 39 | 40 美国买房过程可分为以下十个步骤:
1、准备买房
买房是一个人一生中最大的投资之一，所以要做充分准备，三思而行。虽然你没有必要
象我这样为了了解买房过程读了许多书，看了无数房，最后发展到上课考试拿 执照。
但尽可能多的了解买房知识是绝对必要的。首先你要了解买房全过程，我这本小册子就
是为了这个写的。其次你要知道你能买得起或者愿意买多少钱的房子。 一个简便的计
算方法是最高贷款额为家庭年收入的4到5倍（假定贷款利率是6%到8%）。然后是决定在
什么地方买。最后是决定房型。同样的价钱，在有的地方 可以买独立屋，在有的地方
只能买连栋屋或者公寓。
2、选经纪人
买房一定要找经纪人。首先经纪人比你有经验。如果你是初次买房，一定有数不清的问
题，经纪人会耐心的为你解答这些问题。第二经纪人比你了解行情。他/她知 道什么房
子在什么地方应该卖多少钱。第三经纪人比你信息灵通。第四经纪人可以为你把关。我
可以列出很多的理由来说服你，但这里有一条最好的理由，经纪人为 买主的服务是免
费的。惯例是卖主付买卖双方经纪人的佣金。加上许多经纪人会给买主一些过户费，何
乐而不为？
3、预审贷款
找好经纪人后，经纪人会... 阅读全帖 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 41 你的贷款额度<=$417k, 才是conforming loan, 超过，是high balance loan, 也有可
能算成jumbo loan. 利息则很难说哪个更好, 看具体个案。
需要指出，若新贷款额大大超过现有贷款额，则是cashout refinancing.
希望对你有帮助。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 42 若贷款额够，只需把最新paystub给agent就可以了。
若想要多贷一点，要及时request.
贷款额以现在工资收入为准。 |
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I*********e
发帖数: 65 | 43 35万贷款额15年Fixed 3.5% 每个月P&I payment是 $2,502.09
35万贷款额15年Fixed 3.125% 每个月P&I payment是 $2,438.13
每个月payment 差是：$63.96
$5,000/$63.96/12 = 大约6.5年， 就是如果选择低利率， 6.5年后您才能回本， 这还
不考虑Net Present Value， 因为$5,000是您马上一下子拿到的， 而$63.96是您以后
每个月一次一次拿回来的。
另外一个影响您判断的是6.5年内重新贷款的机会有多大？
综合而言：
1.如果您觉得利率会一直上升， 以后重新贷款的机率不大， 而且房子会一直住下去，
也不会提前付清贷款，那就选择低利率。
2.如果您觉得还有重新贷款的机会， 或者会提前付清贷款或者几年后会卖掉房子， 那
就选择现在拿Credit和高点的利率。
您这种情况按照我的经验有70%-80%的客户会选择现在拿Credit和高点的利率。 |
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w****n
发帖数: 127 | 44 我们的情况是双方为J1/J2身份，于7/15/2015用国内父母的Gift Money全现金15万购入
一间康州的Foreclosure house自住，装修后市场估价大概24万。预计居住5年后搬家卖
房。
现在我们打算Refi 8.5万做5/1 ARM且要求资金最迟16年1月底批出（急着用钱）。联系
的华人贷款代理均表示无法直接做J1的refinance。本版发帖：http://www.mitbbs.com/article_t0/Living/33580141.html 也不见代理回复。（如果有经纪可以做J1 refi，请站内联系！！。）
我J1同事在BOA成功办下房贷。询问Branch的贷款经理后也得到明确的回复说BOA可以办
为J1办Refi和HELOC等。但由于我们要等到1/16/2016才满Refi所需的6个月期限,同时
BOA也规定Delayed Financing只能在close 90天内办。所以对于急着用钱的我们来说，
貌似只剩下HELOC一个办法。但美国加息周期的开始让我们觉得HELOC长期持有风险较大
，所以产生了先HELOC，几个月后再Refi的念头。BOA的经理... 阅读全帖 |
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c*****4
发帖数: 900 | 45 1）如果refinance 全部HELOC是要把HELOC account关掉的，如果只refinance 8.5万也
可以，则HELOC要subordinate到新lender下；
2）一般是可以的，subordinate时间需要的长一些；
3）是的，小loan拿到较低的no cost利率不太容易。
（1）Refiance HELOC的时候HELOC的account 算是terminate吗?因为BOA办HELOC的时候
不需要closing cost，但36个月内关HELOC会有$3500左右的penalty（实际上让我们把
closing cost交回去）。如果我们开10万的HELOC，半年后再Refinance 8.5万保持
HELOC不关可不可以？
（2）版上说过Refi HELOC涉及到subordination的问题。我的情况真的可以顺利Refi
HELOC吗?会不会有什么潜在的风险。
（3）另外refi，我们因为5年后要卖房，想做no cost的。但对于10万左右的贷款额做
no cost是不是一般不划算，因为rate会高很多。版上说的建议做no cost的前提是不是... 阅读全帖 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 46 取决于贷款额和 debt to income ratio. 贷款额不超过 $417,000 and DTI <= 41%,
自住屋，应该不需要reserve.
reserve —般用 退休金帐号。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 47 无费用指银行给的 rebate 可以cover 你的 closing cost.
现在贷款额是—直下降中，不可能，也无没要 新的贷款额和 closing day 那一天的贷
款额一模一样，只要差不多就可以了。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 48 1. 若贷款额 <= $417000, DTI <= 50%, 若在南加，DTI <= 50%, 贷款额可以做到 $
625500.
2. 有出租屋 一般需要reserve. 你可以用退休金帐号(i.e. 401k)来满足这个要求。
3. 最新的guideline 己没有 70% LTV 要求.
希望对你有帮助！ |
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b********8
发帖数: 77 | 49 来到美国，从没有任何借贷信用记录到累计保持优秀的信用记录借钱，购屋投资，对华
人来说又是一个书本上学不到的人生功课。大多数的华人经过几年的累计都可以达到非
常不错的信用成绩。
我最近比较多种处理的工作是帮助华人贷款经纪准备贷款文件递交银行贷款审核部门并
与将银行提出的补充文件以及借钱人需要达到的要求转达给经纪，并帮助双方达成最后
协议。 确切得说是贷款幕后的工作，很多花絮也是BORROWER和经纪们无法看到的。 在
其中有挫折，有突发状况，有被拒绝，也有死里复活，在我们每天的生活中，从早上6
点到下午5点，每天也学到很多实际经验。
大多数华人的信用成绩不错，在贷款审核中，大多数银行在相当同等条件下给予客户利
率好坏按贷款成绩分，可分为以下几个级别：780分以上 （对一些特别的贷款，有一些
银行会有奖励）740-779分 大多数的贷款应该可以拿到同等条件的最佳利率了720-739
分 700-719分 加上说你的贷款额和房屋估价比例在60%一下，你可能可以拿到跟740以
上一样的利率。 百分比越高，利率相对会差一点。680-699分660-679分640-659分620-
639分 根据... 阅读全帖 |
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p****0
发帖数: 1786 | 50 根据您提供的信息，我假定您的贷款额是21000，这样算下来的monthly payment是396.
2，非常接近您说的400。从这个图里可以看出，经过38个payment，您大概已经付了85.
5%的利息。一个好消息是，尽管利率较高，由于您的总贷款额并不高，所以实际上总利
息大概不到3000元。 |
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