a*m
发帖数: 293 | 1 7ARM 和 30fixed怎么只差那么一点啊？以前差0.75左右的。 |
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g****0
发帖数: 366 | 2 30fixed, 4.25很便宜。我2009买房贷款时，4.75。大家都说便宜。况且说是多少年来
的记录。后来一直走低。我们也重新作成15年。
我不认为利率涨会成为大的因素。因为利率上涨的部分，分成360个payments，就不太
明显。
我更想知道什么时候房价下跌。跌起来也很快。 |
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s*******n
发帖数: 214 | 4 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: shawnjohn (MorningStrong), 信区: Living
标 题: 求推荐一个Portlan Oregon的refinance Agent
发信站: BBS 未名空间站 (Thu Feb 23 12:53:41 2012, 美东)
我想把我的房子refinance一下,现在还有大概250K的LOAN.
希望NO FEE NO COST
现在RATE 可以做到多少啊?
30FIXED?
5/7ARM
都可以考虑
谢谢. |
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g*s
发帖数: 2277 | 5 5000yr太短，怎么也得1W年啊，不过有PREPAY PENALTY的啊。
5ARM 3.25%， 30 FIXED 4.5%， 1W FIXED只收你6.5%不过分吧？
我用30FIXED买个20W的房子，假设20W都是LOAN，一个月付1013快，你6.5%支付利息每
个月也不止1013快，我每个月小赚几十块，赚30年，以后每月赚1000多块。。。 |
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g********n
发帖数: 2314 | 6 5/1 比 30 fixed 利息低， 6个月之内省钱是一定的，不管你这六个月如何还贷。
省钱的代价是风险,
如果6个月房价波动比较大，6个月后可能要往里面加钱才能refi，钱不够可能就不能
refi了.
6个月后的30fix利率可能比现在差。 |
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g*s
发帖数: 2277 | 7 5 year ARM with 2.625%吧。30FIXED你4-4.25%的时候不锁，现在锁不亏死了//跑 |
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s**********n
发帖数: 2343 | 8 5-7年之后一定卖， 或者一定付清， 5/1ARM。
否则， 30fix。
gclid=CMDT1vDm3KgCFeUbQgodzmv4IQ
率涨一 |
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s**********n
发帖数: 2343 | 9 1. 116个月打平之后怎么办？
2. 如果每月还按30年固定还款，哪里省钱了？很多人作5/1, 7/1不就是为了减少短期
还款压力
么？
3. 省税为什么不计算，不要和我说我多付的1块钱，少付4毛钱的税，还是多付出了6毛
。按照你这
个算法，还款额一样的话，30fixed多付的是利息，可以省税，5/1多付的是本金，不能
省税。为什
么买房子要把省税作为一个重要的考虑，贷款就不用了么？
4. 最重要的还是未来利率的预期，从历史上看，7.625%是个很可能实现的极限。经济
不好不等于利
率一定低。
5. 5/1 7/1 一定有机会refi到低于7.625%的机会么？比如FED在五年之内未来某个时候
开始加
息，那时候做了5/1 7/1的人要不要refi? 如果refi, 省的就没有5年/7年那么多了，
如果不
refi, 等到5年期满，利率会不会更高？这些都是风险。
6. 回头说说你这个2005年买房子的例子，2005买房子就是被忽悠的。5/1 多撑两年又
如何？不能
refi 就是等死，等到最高10%的cap， 哭都来不及，还不如早点先short sale, 然后
foreclose
... 阅读全帖 |
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s**********n
发帖数: 2343 | 10 你5年还完当然选5/1 ， 有什么可说的， 最好选5年固定， 比5/1利率还低。
我们讨论的是 “以现在的利率差， 5/1 没风险， 比30fix一定好。”不要混淆概念。
总有个break
even point，两种方式同样时间还完，总利息一样数额，5/1用最坏情况来算好了。在
那种情况下，看
看每个月5/1要交多少，如果能接受这个monthly pay了，我觉得就应该选5/1，因为那
已经是最坏情
况，最大风险了对吧？ |
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s**********n
发帖数: 2343 | 11 这一点我同意你， 如果美国未来20年和日本1991 之后的情形比较像， 5/1 比 30fix
好多了， 5/1 还
不是最好的， 最好用1/1 。 |
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a***e
发帖数: 27968 | 12 到时候接着re-fi就是
这是个greedy策略，当然不保证全局最优
现在是历史低点，30fixed是个好策略，
但也不是对所有人最优，银行也不傻
你可以把payrate固定在4000刀
看看两种情况什么时候even |
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a***e
发帖数: 27968 | 13 到时候接着re-fi就是
这是个greedy策略，当然不保证全局最优
现在是历史低点，30fixed是个好策略，
但也不是对所有人最优，银行也不傻
你可以把payrate固定在4000刀
看看两种情况什么时候even |
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s**********n
发帖数: 2343 | 16 最近这两年创记录的低利率是不是特殊情况？我们把80年代和05年之后全都排除在外，
平均是多少？你给算算？ |
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w**********k
发帖数: 758 | 17 利率要与房价结合在一起看. 利率高是时候, 应该看看那时候房价是多少.
现在这么高的房价(虽然比更高的时候有所降低, 但仍然过高), 利率不可能再升到10%
的, 如果那样, 房价就跳楼了. |
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c*****n
发帖数: 601 | 18 给ARM比,你平均30-year fixed rate干嘛？要平均也是平均libor rate还靠谱一点。
而且由于ARM rate有cap, rate高于lifetime cap的应该用lifetime cap来算。
比如说rate涨到16%了，但ARM的lifetime cap是7.625%, 对于ARM的来说实际付的利率是7.625%而不是16%，所以算预期付要付的利率时应该考虑这个。 |
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s**********n
发帖数: 2343 | 20 三十年固定10%， libor 4%-5%的可能性大吗？ |
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c*****n
发帖数: 601 | 21 短期利率当然要比30-years fixed低。本来就是至多1%-2%左右的差别，全部利息算下来，无论如何也不可能到5%的差别。 而且你这个算法不对，前面说了，因为ARM的lifetime rate cap, 当利率高于cap时，应该用cap算。 |
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x***m
发帖数: 1733 | 22 for a short while if interest rate rocket, indeed it would happen bah. |
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x***m
发帖数: 1733 | 23 going back till after WW2, early 80 is special. but in 50s and 60s and 90s,
there are plenty of time the 10 year bond rate goes to 7-8%. 30 years
mortgage then probably would be higher than 10 year bond then. |
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s**********n
发帖数: 2343 | 24 所以假设5／1，7／1后面浮动利率低于6%是风险非常大的。
应该用平均libor + 3%，如果这个数大于cap，用cap算是一个合理的假设。 |
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c*****n
发帖数: 601 | 25 你可以再简单的算一下，就算基于30-years fixed rate，把大于7.625的用7.625取代
，从1970年到现在的平均rate是多少。 index+margin的平均肯定比这个低，但低多少
就不好说了。
其实最重要的是，算来算去这些都是假设要留这个房子30年，中间不再refinance.这个
假设的成立概率有多大？对不同人来说，这个差别也很大。所以说，到底是30-years fixed好还是5/1 ARM好，还是要看各自的情况和以后的计划。 |
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s**********n
发帖数: 2343 | 26 不管怎么算5／1，7／1是用未来的风险搏现在那几千块收益。没风险是不可能的。银行
不是活雷锋。 |
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d***t
发帖数: 253 | 27 要看收益有多大吧，要是利息差2%，72万的贷款一个月差出上千呢，这种风险小农我还
是愿意承担的，当然各家不同，可能有人也许觉得5年以后的稳定性比目前的每月1000块更
值得。
再说了，5/1也是可以refi的，看着苗头不对了，再refi一下，也能不断降低风险阿。 |
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b****g
发帖数: 7311 | 28 中国没有固定利率，都是浮动的，难到大家都不贷款买房了？
利率高低也是供求关系决定的，当大家都用arm,也就没30年fixed 说法了，利率是大众
能承受的水平决定的。 |
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x***m
发帖数: 1733 | 29 if everyone would use ARM, the government is hijacked, just like this time
US has to save AIG and C.
if i use 30 fixed and your use ARM, you may be in trouble de. hehe. |
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g*s
发帖数: 2277 | 31 可以，不过一般先通过贷款申请才能保证15，20天CLOSE，RATE会好0.125%吧？你这样
30天CLOSE SUPER CONFORMING 30FIXED等到4.25%很玄啊。 |
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s**********n
发帖数: 2343 | 32 3.5 APR 5/1 ARM 5/2/5 和 4.375 30fixed 哪个好。
ARM 最坏的情况多付多少？ |
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w********g
发帖数: 45 | 33 正在做loan, 结果agent 给的利率时3% for 30fixed, total fee大概11K, 我和ld 的
credict score 都才710, downpay 25%, loan amount 500K， 大家说说agent是不是
在玩什么猫腻呀。。， |
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t*********n
发帖数: 42 | 36 3.625这个要ltv is 60 能在agent那做
我这个是ltv75 |
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k******r
发帖数: 2243 | 38 can you please tell me your loan agent? |
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w******c
发帖数: 525 | 42 sfh, loan amount 400k around.
This morning, we locked rate 3.25, no point no fee. |
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s**********n
发帖数: 2343 | 43 QE3 很给力。就不知道天朝能不能挺得住这新的一轮通货膨胀。 |
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g*********e
发帖数: 14401 | 44 天朝也可以印钱啊 谁怕谁？反正中国百姓吃得消，美元贬值了老美自己的物价才要涨
，笨男克个垃圾 |
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k***a
发帖数: 2400 | 45 Conforming 400k, 如果LTV《＝60 就是这个价， 已经好几天了。 |
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w******c
发帖数: 525 | 49 since LTV=75%, so have to choose impound to make 3.25.
If LTV=60%, could no impound with rate 3.25.
why not impound? |
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d****m
发帖数: 489 | 50 如果不是sfh,是townhouse或者condo，是不是rate要高一些？ |
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