y****i
发帖数: 17878 | 1 appraisal value > $600k is a joke
you realtor should give you a CMA, and you should make your offer based on
that report |
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h****h
发帖数: 1168 | 2 if u didn't see the cma report,
95% is just give shame to the seller, normally. |
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m*********3
发帖数: 65 | 3 不知道砍价的时候realtor能起什么作用，感觉就是个传话筒。好的realtor能怎么砍价
？我们目前这个在还价的时候就是把我们的底价告诉对方，（不知道我们地价是不是够
好，只是看了下周边的CMA，属于不高不低）对方的在我们的上面加了几千块，
看版上很多人找有rebate的老中realtor，他们和没有rebate的老美有什么区别呢？如
果能砍下来万儿八千的，那也没什么差别了。 |
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e***d
发帖数: 734 | 4 我们的agent做了cma后跟我们商量出了一个价格范围，然后说减两万开始给offer，这
样才有余地。
中间讨价还价的过程他没怎么push，就是让我们自己做决定。 |
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h****h
发帖数: 1168 | 8 check the cma report form the agent,
which will tells the sold/list price ratio.
ie. ratio is 95%, you can bid at 92% as your low ball offer.
offer
Negoiate |
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G****y
发帖数: 3537 | 10 The seller agent showed me the CMA and average sold $/sqft. Then estimated
the final selling price by $/sqft times this house sqft. I think the agent's
estimate affected both seller and buyer for the final price. |
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d*********1
发帖数: 52 | 11 现在房子价格应该比04年的价格底或者最多一样。
让你AGENT做个CMA.
offer. |
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s****n
发帖数: 539 | 12 如果决定买，而且合同开始生效，那么花几百刀做两个报告（房检报告+白蚁报告）是
必须的，万一有什么重大问题你还可以退出合同，拿回定金。房检报告应该都很仔细，
着重看foundation, plumbing(esp kitchen & bath), electricity wiring, roof,
central air/central heat, 还有白蚁报告的section-1 items,如果有问题，这些都是
花钱比较多的地方。据此报告，将这些维修费加上去，再让你的agent帮你做个CMA (
Comparative Market Analysis)，你就可以比较准确知道值不值。关于树木，不知你们
那州法律如何，在加州即使是自家院里的大树也不能随便砍，要到市政府申请Permit，
然后雇licensed Arborist来砍。 |
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a******e
发帖数: 36306 | 13 今天突然想起来把前两个星期agent为了鼓动我做决定给我发的今年那个区的MLS sold
price list翻出来看看，主要是在chase的房价估计网站看到一个房子不在agent发的
list上，但是我偏偏有点印象，于是又往前翻了一个多月以前她给我发的信，当时是用
了2300－3300 sqft作为限制条件的今年的销售价格，里面果然就出来了不同的房子，
可见她新发给我的list是加了价格限制，专门选高于某个价格的list给我看。想起来她
一开始还是不错的，还是挺诚实的，然后当时我也傻不拉及的啥也不懂，后面她就开始
耍花样了，所以买房子的人千万不要相信agent给你的CMA list，除非他们是在你眼皮
子底下给你查的。 |
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s****n
发帖数: 539 | 14 让你的Agent 帮你做个Comparative Market Analysis呀，总不能白拿Commission吧，
Assuming 他/她tools齐全，做个CMA也就二十分钟的事，可惜我是加州的Broker，没法
帮你做。。
。 |
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o***z
发帖数: 154 | 15 基本上你是不可能省太多的钱地。太多的问题对一个新手来说。像评估，检查，贷款，
合同条文，保险。title 保险。怎莫处理各方面的关系。患有deadline. prior
transaction log, CMA. |
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o***z
发帖数: 154 | 16 基本上你是不可能省太多的钱地。太多的问题对一个新手来说。像评估，检查，贷款，
合同条文，保险。title 保险。怎莫处理各方面的关系。患有deadline. prior
transaction log, CMA.
For most of sell by owner, the owner is an agent or knows the market very
well and wants a higher price so not hiring an agent. |
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a******e
发帖数: 36306 | 17 我现在对agent有心理障碍，觉得他们就光拿钱有空就搞一个好看的CMA骗人。 |
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a******e
发帖数: 36306 | 18 让你的agent给你一个CMA list，找个价格低的来对照 |
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a******e
发帖数: 36306 | 19 不过那些seller agent一般都信誓旦旦的说要保证卖个top money，卖家心里也七上八
下，又想卖的快又憧憬卖的好，最后就被agent给卖了。
我手上有个不知道是不是例子的例子。大概就是一个离婚的couple卖房子，价格开的有
点高，我看了一次，觉得开都开这么高，压起来估计很困难。偶尔的机会，上个星期看
另一个人的房子，说他的agent就住在一个community里面，我出来就发现那个agent回
家正好就回去的那个房子，后来google了一下，那个agent就是卖那个房子的。再翻了
一下前一阵看foreclosure，一个agent给我的CMA，居然把那个房子漏掉，十有八九是
个大deal。
1 |
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a******e
发帖数: 36306 | 20 一个新房子，几个月前31万的样子，我一把看到28万多一点，builder勉强答应了，后
来我又后悔了，结果最后卖的比list price还高。。。 |
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a******e
发帖数: 36306 | 22 老实说，那个区我看到过的CMA都有点高，不过都是冬天以前的，一般冬天成交价格最
低。 |
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N**s
发帖数: 1916 | 23 在阿古期内当然可以。过了阿古期别人不会为你专门搞得。可以找一代理弄一个近期的
CMA. I had a success by cutting assessment by 50%. Good luck. |
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n*******9
发帖数: 3244 | 24 appraisal is just an opinion from a 3rd party. the difference between
appraisal and your's market CMA is that an appraisal has to use at least two
different approach to get the price. if you buy with all cash and know for
sure that you are getting a deal, you don't have to have one, but if you
need a loan, the lender will require one for their purpose. |
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s******c
发帖数: 216 | 25 我感覺這 agent 不是很有經驗,
一般有經驗的至少會拿弄個 CMA 給你參考
再慢慢殺
他對 inventory 也不熟, 因為都是別人帶你看
你如果住在 Irvine, CA 附近. 我可以幫你介紹真正好的,
其他地區就請別人推薦吧 |
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x***9
发帖数: 30 | 26 看了个房子，我们很喜欢，不管是学校，location，朝向，大小，都满足我们的要求，
唯一的concern是院子是个往下的大
坡，所以是没有草坪的。只是铺了石子，和一些台阶。是个学区房，并且是那个区最近
半年在我们这个价位的condition最
好的一个（半年出了不到10个房子），我们上市后就区看，并且出了全价，cma比较
price／sq 稍微比其他高，但考虑到
房子朝向什么的我们都喜欢，所以就出了全价想拿下这个房子。
但被告知seller要等到周日晚上在决定，因为他们一共有10几个appointment，并且已
经有4个 offer。
这种情况我们该怎么办，似乎进入了bid war，但这种market，觉得加价买房太亏了，
并且我们怎么知道别人出了多少，
虽然有compete offer，但不知道是不是有人加钱。要用escalation clause吗？ 老公
说加一两万可以接受的价格，但我觉
的很亏，因为比别同区其他房买的贵，并且是没有带草坪的院子。
版上有经验的，来给点建议啊 |
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s******c
发帖数: 216 | 27 我自己是agent, 我给你的建议是请你的agent 做一个CMA
然后出一个你自己以后不会后悔的价格
买房子就是一场游戏, 赢者全拿, 输得什么都没有
每个人的情况不一样, all cash offer 会有优势但是不见得一定有用
还有很多其他因素, 跟你的agent 好好讨论, 然后do your best |
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S*********r
发帖数: 180 | 28 一般Short Sale第一轮比较耗时，几个月大半年常有的事。如果是已经Approved 的
Short Sale，一般是比较快，因为很多东西Lenders在第一轮时已经协商好了，比如说
第二个Lender只能拿到多少钱，其余的都给第一个Lender。我想LZ的Offer一周就批了
，并不是因为价格高。而且根据LZ所说，CMA Report显示结果， 好象LZ的价格还不错。
我觉得LZ现在应该想的是：你到底有多喜欢这个房子，房子本身有什么优点，这些优点
对你的生活和将来的Resell有多重要，房子又有哪些缺点，哪些缺点是可以改变的（比
如upgrade,Landscaping),哪些是不能（Location）或不容易（Layout)改变的，这些缺
点是不是你和其他Buyer可以忍受的。如果有一样缺点没法改变，而且现在都让你顾虑
重重，买了将来你很有可能会越来越后悔。
我自己也在Thousand Oaks， 如果这是一个SFH（找County Record确证一下），价格方
面我觉得还是挺不错的。
Good Luck！【 在 skiing (shamu) 的大作中提到: 】
Offer
... 阅读全帖 |
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g**y
发帖数: 1342 | 29 发了一封罗罗嗦嗦的信出去，把房子的pros和cons都说了一通，顺便附了最新的CMA，
找了一个面积接近的比较了一下，把有差别的东西的大致价格简单提了一下，说我不会
开价比那个高。房主在房价比较高的时候买的，实在不忍心打击他，谁知道一月份的
close价格比去年少了那么多哪。这种dirty job应该让agent去搞的，害得我写了半天
email。我要自个儿能把价格搞定，不知道还需要agent不，反正那个房子是list agent
给我看的，我的agent在我需要她的时候说没空。。。 |
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b******s
发帖数: 325 | 30 no comparision, i cannot tell whether it is 细致 or not.
It did CMA using 6 other homes, attached some pictures of the house exterior
and interior, and provided info on the square footage, etc. I think those
paramaters (including the purchase price) are all given by the listing
broker. |
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S*******r
发帖数: 11017 | 31 几个月前准备买房就在这个版潜水，发现许多帖子都是讨论怎么避开buyer agent省那3
%的buyer agent commission.
后来自己去看房子的时候发现如果不经过agent，很多房子的重要信息（比方说多少平
方尺，哪年建的，朝向如何）在一些公开网站上都不齐全；于是在有意向的那个区找了
个agent，一个五十多岁的大妈，她首先帮我建了个client link，把符合我条件的房子
都自动send到我信箱，信息非常齐全。然后我自己挑了一个wish list，和她的
recommend list进行对比，最后过滤出了4-5个房子去实地考察。
这四五个房子看下来，我基本上心里定了要其中的一个。但是鉴于这个区是韩裔区，这
个agent也是韩国人，对方seller也是韩国人，seller agent也是，而且从经济利益上
来说他们是一致的，因此我特地留了个心眼，故意在她面前装作对另外一个房子也相当
有兴趣，而且也让seller agent也了解到我的三心两意。
最后我要下OFFER了，对方开价是359K，我问我的agent要CMA，说要参考下相同条件房
子的成交价。但是我相中的房子结... 阅读全帖 |
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N****E
发帖数: 1474 | 32
Zillow estimate is not good. You can search for past comparable house
closing price for reference.
Ask your agent to run CMA (comparative market analysis)to get a sense.
Don't need to run credit for preapproval. Some banks charges to issue a
preapprval letter. You have to shop around to find a free one.
It is Ok. They will forward your information to interested loan agents and
they will contact you to get your business. You don't have to use them. |
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m*****e
发帖数: 225 | 33 我自己的经验：
1。先查town里对这个房子的估价，看看这个房子的assessment value是多少。并同时看
看周围邻居们的房子的value是多少，对这个房子，以及周围的房子有个大致的概念。
2。让你的agent做CMA（comparable market analysis)。以你要买的房子作圆心，看一
看周围0.5 mile/1 mile/2 mile在3－6个月之间的成交价。
3。实地观察要买的房子，看一看房子的location, condition, potential。如果这些都
很好，那么这个房子就是有value的，还价的时候也不用太拘泥在1,2千刀上。
4。出价，还价作为一个negotiation的过程，同时要注意与seller build up good re
lationship。这个relationship不是我们通常意义上的relationship，而是指出价的时
候要有一定的艺术，让对方觉得你是非常serious的，而且比较make sense。seller会觉
得比较鸡肋，但又不能割舍。 |
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l******e
发帖数: 1875 | 35 怎么agent差别这么大呢？上次差点给个offer，人家也没提要给我们disclosure看
看来我得多留个心眼，
一般你们在递offer前，agent会帮你们做些什么呢？会提供disclosure之外的其他什么
信息么？
比如CMA，agent会帮你们做么？ |
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G******a
发帖数: 211 | 36 at least he/she should provide you the CMA report, communicate with listing
agent to find out if there is any offer in seller's hand and let you decide
how much you want to offer...that's how I do my job as a buyer agent. |
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a****g
发帖数: 3027 | 37 part-time agent帮出offer很快,看房也快；价格上基本上是传递一下对方要价信息，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
自己redfin跟踪房子很长时间了,大部分时间自己出去看open house，看了很多。 出对
于价格趋势也很清楚，对于不适特别满意的房子少出个万把块（70万左右的房子），对
于不错的房子也会出到合理，但不会疯狂bid的价格。
最近有几个房子offer没有被接受,觉得挺困惑：
1. short sale 的房子，要价70万，open house 看的，找自己的buyer agent先递了个
73万多+ 很多downpay的那种，准备被counter一把是再加点，结果是根本连个seller
counter offer都没有收到。本以为有更强的offer，结果最近成交了价格只有68万。是
Cash offer,另外buyer帮seller付了另外2W多处理一些乌七八糟的lien，相当于cash
offer70.5W。
结果是，73.5W(+准备再加上一两W),downpay很强的offer，完败给... 阅读全帖 |
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l*****u
发帖数: 12114 | 38 没有什么的。move on. 老夫当年BID的第一个房子第一轮出96万，对方counter回来98
万，我出到97万，25% down, 结果居然seller没有收到，以为我walk away了，就卖给
另一个出96万的。我的agent事后知道就傻了。后来出来了一堆更理想的房子，居然价
钱更低。所以这个要讲缘分的。踏踏实实做事，其他的就take it easy.
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate.
seller |
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s**********a
发帖数: 3273 | 39 谁能解释一下为啥卖家会 care 买家 downpay 多少？
俺觉得除了 cash offer，其他的是贷90%还是20%跟seller根本没关系。
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate. |
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b***b
发帖数: 13249 | 40 这两个case都是正常的，别怪罪你的agent.
1. cash is king for unusual sales such as bank-owned and short-sale.
2. First offer gives good impression to the seller. The seller has doubt on
the forced increased second offer by bidding pressure. Your first offer
means you don't want to offer more and have to increase to get the house,
which indicates some worry for the seller that you may give him hard time in
next step.
Imaging if it was you as the seller, whom do you want to choose?
Down payment makes no much ... 阅读全帖 |
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a****e
发帖数: 9589 | 41 命中有时终需有，命中无时莫强求
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate. |
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a******o
发帖数: 7982 | 42 short sale直接找对方的listing agent.offer高低只是相对的,不时决定因素.我以前
下的offer也如此.其中有个还直接说现在有80几万的cash offer,如果不高于那个就不
回考虑了,我连下offer机会都没有,因为我觉得不值那个价,但是最后的成交是76万左右
.后来我直接找的listing agent,offer还低些.当然也不排除有的很hot的房子listing
agent有几个人找他,但是这样的概率相对少些.
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate. |
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a***s
发帖数: 1084 | 43 short sale说不清的。卖家只要让银行能approve就行了，在小细节上人家根本不在乎
。相同情况下很多时候是看buyer顺不顺眼。所以agent的沟通在short sale时其实很重
要。
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate. |
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H****E
发帖数: 254 | 44 最近的market是这样的，供<求。
看来房市有望好转。
，不proactive花时间精力去convience一下卖方，（比如CMA什么的），有rebate. |
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c*******8
发帖数: 193 | 45 房子上市4个多月了，降了一次价，最初的定价纯粹是胡闹，seller agent都承认的，
只是试一下而已。
我从现在的开价砍了10%多一点。我开价不是乱开的，我自己做了CMA的，给的基本是类
似的房子的价钱。seller对自己房子自视过高，开价过高，有些不切实际。好象那家男
的比较realistic（对方agent说的），女的不行。 |
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N****E
发帖数: 1474 | 46 my experience is that sale by owner usually ask for higher price. You have
to convince them what the market price is in the market to bring them to the
reality, which is usually agent's job. Try to get some recently sales
information in the neighhood and then talk to them. Any RE agent can run a
CMA report which is a comparative market analysis to give you a sense of the
market value of the property. |
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u*******l
发帖数: 107 | 47 双方谈好价格之后找的real estate attorney.
I don't think it i s a good idea "买卖双方能共用一个律师". Your attorney is
representing your interest.
We searched on Zillow about the listing and final sale prices for the
neighborhood houses, and feel the current price offered by owner is
reasonable.
You can also pay a fee for a realtor to do a CMA about the neighborhood
houses as a reference of the listing price.
买卖双方能共用一个律师么？ |
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d********y
发帖数: 577 | 48
——难道你们那里的buyer agent都不做CMA的吗？
——你不告诉不代表别人也不会告诉 |
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m*******r
发帖数: 8950 | 49 让你的AGENT提供CMA, 就是周围相近房子最近6-12月的买卖情况... 然后, 决定出价.
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你说的房子, 如果刚上市, $310K的价钱太低了... |
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c********r
发帖数: 1422 | 50 和他钱多少没关系，做个cma，看看合理价格是多少。如果short sale,可以比正常价格
少出点。 |
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