g*****9
发帖数: 4125 | 1 Most realtor use contract that has been reviewed by lawyer before. It is
kind of standard, but if you have added a lot of terms to it, it is best to
be reviewed by a lawyer that specialize in the real estate transaction and
contracts. |
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w*****f
发帖数: 335 | 2 看上一个owner sale的房子，但很快就under contract了。在那个买主inspection的最
后一天，买主取消了这个contract，然后seller agent联系我的agent，问要不要买。
seller agent说，inspection没有检查出什么问题，买主取消是因为family emergency
的原因。
我的agent告诉我，family emergence这个原因我们就不清楚是不是真的了，
inspection没有大问题这个是可以相信的，因为卖方有责任告诉我们他们知道的东西，
而且我们也会再inspection的。我们就递了offer,seller agent返回的counter offer
说想要尽快close, 而且想要7天做完inspection,而不是10天。感觉很急着出手。
我觉得一般如果是前一个卖主贷款除了问题，需要取消交易，这个都很正常。
inspection完了后，没有查出啥问题，也取消了合同，会有啥原因呢？不会刚好这么巧
就是family emergency吧。
自己也觉得自己有些多疑和患得患失，买房子的过程还是对心理的一个大考验吧 |
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h****h
发帖数: 1168 | 4 不under contract, 他还可以随时accept showing.
比如检查出问题你要他修，他还可以提高contract得价钱，也可以不卖了。
他不急卖，就算了。 |
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w***y
发帖数: 6251 | 5 不过我们是没有签contract的， 包括agent说返1% rebate也没有签字，不过人家也一
点都没赖我们的，under contract之后很快就给loan agent说返1% cover closing
cost了 |
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w*****t
发帖数: 243 | 6 sale approval is between seller and lender.
contract is between you and seller.
that approval should be good.
you need to sign contract with seller. |
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m******e
发帖数: 34 | 7 Offer送到银行之前Buyer and Seller不是应该已经Sign了一个Document吗？那个是不
是Contract啊？还是说要等到Bank的official approval之后再sign一个新的official
contract？ |
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c******i
发帖数: 60 | 8 当初很多人都看上了这个房子，卖方在价格上一直很强硬，签合同
后银行appraisal出来的价格低于contract价格几万，很喜欢这个房
子，contract价格也可以承受，但appraisal的价格差几万有点不舒服，
请问讨价的可能性有多大？可以从什么哪里着手，多谢！ |
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q****a
发帖数: 11 | 9 现在我们才发现offer上写的是“Expiration of offer: This offer to purchase
shall expire and become void if notice of written acceptance is not received
by Buyer of Buyer's agent before 5 pm on the 25 day of February, 2010." 但
seller是2/26/2010签的字。。。
本打算4月8号close的，但由于seller不能那时候搬出去，要求多住6天，但不愿意交
security deposit，所以我们在4月7号back out了。
seller要earnest money，开始我们没答应。seller现在说要告我们。。。
请问如果上法庭，我们会被charge比earnest money更多的费用吗？我们的contract是
有效的吗？还能拿回earnest money吗？我们的”contract“上写的是4/25或之前close
，但Possession是”seller shall vaca |
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l******o
发帖数: 74 | 10 买个 short sale 的 condo...
2009 年 12 月下的offer. seller 接受了，就等着。。。银行到5月6号才 approve...
估计Close of Escrow 要6月头。
8000 块的tax credit 能拿到吗？
我的agent 说 seller 接受了就算是 under contract ... 看到网上说 bank approval
才算 under contract?
大家说说，到底是怎么算的呀？头痛ing....... |
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T********e
发帖数: 1760 | 11 You can submit an offer if the sellers accepts backup offers. However, your
offer will only go under contract if the current contract is canceled. |
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z*****e
发帖数: 231 | 12 我的contract都是和agent之间传真来传真去的，再加上扫描，现在的contract看起来
真是费劲，大家的也都是这样吗？ 现在申请贷款，银行说看不清，要提供一个能看清
的。
再问一个问题，大家的title insurance company 一般是closing前多长时间定下来的？ |
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w******y
发帖数: 2504 | 13 Already gave an oral offer, and the seller's realtor asked us to go through
the contract this afternoon.I cannot understand why he already asked me for
the deposit and other information. Anyway, does anybody have any suggestions
about what buyers should pay attention to when signing the contract? Thanks
so much. |
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s****i
发帖数: 519 | 14 This is not the "exclusive agent" contract so don't get confused. The "
single agent" means he/she can't be a dual agent that represents both seller
and buyer. Dual agents are usually against buyer's interest. In my
understanding, single agent contract is fine. |
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l*****y
发帖数: 165 | 15 德州。买房contract签了，agent反水原先的cashback不给了。跟agent没签任何合同。
咽不下这口气，想踹了agent，terminate contract（只损失200块option fee）再跟卖
方单独签个没有buyer agent的合同。请问有什么leagal问题吗？ |
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d*********2
发帖数: 48111 | 16 你们没经验呐， 关于agent的rebate, 在contract的addendum里就要说明。
他肯定是看你们合同里没提， 所以反水。
你没跟给你们准备contract的律师提agent rebate的事情？ |
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O****L
发帖数: 3353 | 17 Both the seller/buyer signed the contract for purchase,
We ask repair after the inspection but the seller denied,
Then we agree the "as is" and agree no repair,
However, the seller still wanted to cancel the contract,
Can they? what should we do as a buyer?
Thanks! |
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T*********e
发帖数: 9208 | 18 does the contract dictate how seller should be punished for breaking the con
tract? no if its a standard contract.
what you are threatening them for is the time, they can't sell their house d
uring the lawsuit, but the chance for you to win is very slim, and even you
win, you only got inspection fee refunded, plus you have to pay the lawyer.
its a suicide attack |
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O****L
发帖数: 3353 | 19 I don't think you know it well.
the contract is a contract.
Once I sue them, their house will not be salable in the market,
I am on the law side and I will finially win the case and they will pay the
legal fee,
I will get my money back plus my time money
or the court will force the deal.
Just learned from the goodle.
Where did you learn that my chance is slim?
One point you may right, I will spend lots of time in the court.
con
d
you
. |
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l********r
发帖数: 906 | 20 前几天发过帖子，home inspection 的时候发现了几个大问题，所以决定按照
contigency退出，我的agent已经把押金退给我们了（escrow是在我们agent的公司）。
2周以前就把这个contract release form寄给卖家agent了，但到了现在他们还是没有
签，我们今天看好了另外一个房子，想出offer。
请问是不是可以不等这个release form，直接动手买新的了，还是必须要等卖家签好了
我们才算从前一个contract中脱身了？
比较困惑，不想买了第二个房子，发现被第一个房子缠住了，到时候是不是就麻烦了？
多谢指教！ |
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A***l
发帖数: 302 | 21 大家买房子的时候是先签sales contract with home inspection contingency 还是先
做home inspection再签sales contract?
谢谢。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 22 一般我遇到的客人都是先签contract，之后做inspection的。
所以一般收到signed contract之后，我还得等一两个星期才能收到客人正式启动
mortgage application的通知。 |
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n**w
发帖数: 33 | 23 There is an existing home that I am interested in and it has been in short
sale for a while but will go foreclosure early June. Could you please help
me with the following questions? Thanks a lot.
1. Do I need to submit a loan application to do the appraisal?
2. Do I need a signed contract to submit a loan application?
3. Can I submit a loan application without a signed contract? In this way, I
can have the appraisal done, the appraisal should help me justify the offer
that I am going to make, a... 阅读全帖 |
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d******n
发帖数: 2712 | 24 买房申请贷款的话，一定是需要有signed contract才可以开始的。如果没有signed
contract，就算想submit application都没人要。房屋抵押贷款呀，没有房是没办法做
的。
希望了解一下房屋的value，可以上zillow查一下附近sold的类似房屋的价格。不过，
一旦有short sale或foreclosure，附近的房价都会相应下跌。基本是short sale，
appraisal value也不会比purchase price高很多的。
我觉得zillow的估价参考意义不大，不过，成交价都是真的，可供参考。 |
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h***b
发帖数: 1233 | 25 不是从买主签offer／contract那天开始，因为没有卖主的签名，等于没有contract。
一般是从买卖双方都签了之后，有了正式的 "Acceptance",开始算，也有些因为特殊情
况，可以从双方都同意的某一天开始算。 |
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s*******n
发帖数: 1018 | 26 cancel掉了contract，后来卖家又降了些价，我们同意要了，给了个addendum。 那我
们之间的contract还有效吗？ |
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t***n
发帖数: 667 | 27 和我情况类似，拒签了agent发来了exclusive contract（哈，总算有机会让俺行使一
次拒签权）。Agent说that's OK，她也不喜欢条文，只是公司要求。
现在agent在帮发offer，还不知怎样。
contract
. |
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b********2
发帖数: 5191 | 28 这个您的agent会take care, 每次改contract都是一个新的contract, 但是是用
addendum的方式. |
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e**p
发帖数: 4259 | 29 I was told by the attorney that my name cannot be in the contract because my
LD alone will get the home loan. I will not apply for a home loan but I
will pay most amount of down pay. is it true that my name cannot be in the
contract? Just want to double check it. |
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M********I
发帖数: 848 | 30 even if you pay nothing on this house, you could have your name on the title
or purchase agreement.
some lenders do require borrower's name match name(s) on contract, some only
require borrower's name on contract . you need find one lender who does not
require name match. |
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N****E
发帖数: 1474 | 31 考古一下,看看其他BUYER 因为合同的问题带来的和SELLER的纠纷再决定要不要请律师.
Agent cannot not provide legal advice. An exprienced attorney can tailor the
standard contract to add more clause to protect you and let you get out of
the contract easier if needed. |
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h********8
发帖数: 2 | 32 正常sale，从我们签contract算起已经过去15天，Seller还是没有签 contract。问过
我们的代理，她说Seller也想卖他们的房子（退休夫妇，要去南方定居）。房子我们还
比较满意，房检也没有大问题。这里有什么猫腻么？为什么拖这么久？我们现在该怎么
办？可以退出么？贷款也锁了，律师也请了，钱是花了不少，为什么还是等不到Seller
签合同？ |
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c********n
发帖数: 731 | 33 In NJ, when you sign a contract, it is not valid till after attorney review
which may take 1 day to few weeks.
I am not quite sure, but the only conspiracy i can think of is that if a lot
of neighbors of this house are on sale for lower price than you offered,
when appraiser pull market information in the future, the value based on
sold houses maybe lower than he/she does it today.
Alternatively, seller and buyer all want to lock each other in the contract.
appraisal and home inspection are t... 阅读全帖 |
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b********o
发帖数: 772 | 34 周六看的房，晚上出的offer，房价便宜的地方，出了比LP高1万的offer。周日agent告
诉我，卖家准备跟我work了，说会停止showing。然后收到卖家稍加修改的contract（
没有卖家签名），我重新签名以后当天发回去了。但是，到现在为止还没收到卖家签名
的contract。
而且发现redfin上卖家新加了房子图片。是不是卖家想反悔，等更高的offer呢？求
bless啊～～ |
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u****e
发帖数: 200 | 35 agent说行，全退。但是contract说，只有卖方拒绝修理，买方才可以退出。现在情况
是，卖方提供虚假广告，因为房顶，空调太老了，我们要求credit，卖方认为
inspection没说损坏，不用修理。我们仅仅因为credit原因，能退出contract么？ |
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s****a
发帖数: 9912 | 36 CONTRACT久久没下来是怎么回事啊，好几天了，
明天去做HOUSE INSPECTION，另外CLOSING COST
是不是也是CONTRACT上才知道啊，这年月很怕
卖家变卦，APPRAISAL比卖价高了10% |
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J**S
发帖数: 25790 | 37 如果你想要，你要和别人明确提，价格包括窗帘，写CONTRACT的时候，你可以写在
CONTRACT里面。
你要是大家都模糊不去明确，那人家拿走不拿走，那是人家的事情，拿走了你也没辙。 |
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b***l
发帖数: 439 | 38 各地不同吧。我在东北，是offer--->inspection--->contract,
我亲戚在加州，她和我说是contract--->inspection.因为她抢房，所以也没有
inspection了。
我们这里买卖双方都必须有律师，加州不需要律师的 |
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s******1
发帖数: 1235 | 39 收到BUILDER的CONTRACT样本,有几个问题请教.
1.Mortgage Contingency-- 我们需要现在就去申请贷款吗?房子半年后才交,现在就可
以申请半年后的贷款吗?
2.我们想加上两个CONTINGENCY- Satisfactory inspection and appraisal
网上做了一下研究,都提到inspection 和 appraisal, Contract提到了fianl
inspection of home,但没提退出合同的事,和不能达成协议怎么办?).我们想hire一个
PE做三次INSPECTION-- PRE-DRYWALL WALK THROUGH(这个是不是可以查FOUNDATION和
STRUCTURE?), POST-DRYWALL , FINAL ,如果查出有问题,BUILDER有不愿意改,我们可以
拿DEPOSIT退出,这个要求合不合理? Appraisal看网上提到,但不了解是什么?
3. Title Transfer Date--Builder预期6个月,但各种原因可能延期,没任何penalty,我
们delay就有pena... 阅读全帖 |
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q*********8
发帖数: 224 | 40 大家有没有熟悉land contract的？
有个买主就住在我家附近，他已经有两套房子，自住一套小的，出租一套大的。
他还要买我已经减价将近一半的房子八万（我猜肯定是作为另一套出租房），而且还是
land contract的形式。首付一半4万，另一半4万分4年还清，利息是5%。每个月付给我
1000。我肯定他要是拿我的房子出租的话，轻轻松松就是1300 每个月。
我的经纪人是个不怎么样的人，不回答问题，老逼着我们签字同意，可是，有几
个问题没有搞清，我们就不愿签：
1.我们说合同上的房价应该是8万，而不是8万加上5%的利息。但她硬要在房价那儿
写8万+8万x5%x4
2. 我们要求经纪人先拿一半的佣金，四年结束后，再给她另一半的佣金。她不同
意，说一开始就拿全部的5000多。我们担心，她把钱都卷走了，后面四年没什么可约束
她的了。这个买主不还钱怎么办？她说那你就把他推上法庭。
3. 四年很漫长，经纪人让我们一直给这个买主买保险，所有房子的损坏都由我的
保险来出。可是，这个人会把房子转租给别人的，我要给他们买四年的保险，有点不踏
实。
... 阅读全帖 |
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b********2
发帖数: 5191 | 41 down payment应该是没问题, 但是deposit就要看您的contract了.
希望您的地产agent在写contract的时候已经把这些都考虑进去了. 现在buyer和buyer
agent为了能抢到offer已经有点不顾一切了, 但是我还是建议我的client先把自己的
deposit保护好. |
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f********f
发帖数: 290 | 42 【 以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部 】
发信人: flyingjeff (^_^), 信区: TonyXuClub
标 题: listing contract可以取消么？
发信站: BBS 未名空间站 (Fri May 23 12:46:23 2014, 美东)
一般情况下，listing contract可以取消么？如果取消，万一房子突然卖出去了怎么办
？或者我换了listing agent，又把房子卖出去了？
如果不可以取消，万一跟这个agent合作的不好呢？
多谢 |
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B**********r
发帖数: 7517 | 43 我是买方，已经签字卖方启动的contract，但同时和我的attorney加了一个条件，是关
于游泳池的（做过的inspection不包括pool）。
现在卖方不同意这个条件，告诉我的attorney。
那我是不是可以现在退出，不必担心卖方又反悔，而签字我已经签字的contract？ |
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t*****e
发帖数: 2228 | 44 我们的是shortsale所以加了些条件，涉及到short sale不通过还有close delay的情况
，我们的contract带了mortgage contingency,但是contract上写明了要我们贷款30年
fix，是怕我们拿不到贷款啊？我们的pre-approval上面写了15年，而且我们准备贷15
年或者arm了。 |
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k**i
发帖数: 110 | 45 小白第一次自己买房，是打算用来出租用的。
大概是一个月前，亲戚给我介绍了某社区的房子，给了这个agent的电话。我打过去约
看房，一切都算顺利。当时就拍板给了offer（17W要价的condo short sale，给了16W
），不过也告诉她不确定是全cash还是要搞贷款。
她很快和我说买家接受了，然后就催着我签正式offer letter，银行存款证明，还有银
行的loan pre approval。当然这个很正常，我也乐意配合。其中这个offer letter里
面有一个deposit一栏，我当时因为想着应该是要做贷款嘛，就填了20%，剩下的80%写
等贷款。
后来就在和银行的贷款那边扯，联系了好几家都不是太满意。但房子还是觉得要买的，
中间找了home inspector（在这个版上问之后自己找的，没要她推荐的几个），给的报
告也还ok，就是在纠结要不要贷款。
过了几天她突然就发消息过来说，律师在等你签contract of sale……完全没留给我自
己找律师的余地，也没告诉我律师费是多少。我看了那边寄过来的proposed contract
，其中居然要32k的escrow... 阅读全帖 |
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j*******g
发帖数: 223 | 46 谢谢建议。 我们的contract上有一个是关于final walk through的，说seller必须在
close前保持房子，nuyer有权final walk though检查。还有一个是loss of use，就是
说close前如果有damage/casualty，seller承担责任，buyer可以选择cancel。问题是
我们觉得 contract说的清清楚楚，但律师说nys规定必须给Seller一个cure的机会。我
们已经给过一次机会了，他们说弄好了，结果我们发现房子发霉了。 我们不能无限制
给时间让他们cure吧？ |
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m******t
发帖数: 514 | 47 请问在新泽西那一步之后算作under contract 啊？
何时可以要求做inspection啊？
看到一帖说建议attorney review 期间就做inspection，否则像mold问题不好解决（不
算是结构问题不好walk away）。所以对时间段有点不清楚，因为我们谈过的一个agent
说inspection之后才算是under contract。
谢谢 |
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i***o
发帖数: 778 | 48 Out of attorney review.
能在out of attorney review前做inspection最好，如果你担心mold，那得请专门的公
司检查
Inspection来不及做也没关系，contract是可以改的，不然要律师做啥？contract can
be contingent on mold inspection cuz it will seriously impact the air
quality hence causing health problem
agent
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 8.7 |
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g*******n
发帖数: 224 | 49 买房买的我心力交瘁，还不太懂，就下了个offer,周六签了contract, 然后我发现根本
不够时间做inspection. Inspection给10天，我昨天大早就打电话约，我找到的
termite inspector 和home inspector都最早也要下周。
我们不懂，agent也不懂吗，这十天含两个周末，一个memorial day.能做inspection的
时间就四天。
我觉得不舒服，就取消了contract. 结果回来领导就说，这片没啥房源，这套最合适。
什么房价要涨，什么利息要涨，以后几年等着租房子吧，买不了房子了。 一副过了这
村没这店的感觉。
我怎么办，再去下一次offer吗 |
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f*****e
发帖数: 5177 | 50 short sale的房子，已经签了contract，还没有short sale approval notice。
inspection发现很多问题。能要求降价么？
agent告诉我对方银行已经接受了contract报价，就不能再降了。
是这样的么？ |
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