C*******d
发帖数: 15836 | 1 I have been searching for refinance since this March with 5.25% rate but
have been very much discouraged from many banks and agents until I found
this great Chinese agent.
I started to contact him on 10/2 and we closed on 10/16 today. Here are some
basic information about my refinance:
30 year fixed.
5.25% old rate.
4.875% new rate.
$280000 loan.
LTV<80%.
Excellent credit score.
Old loan balance not increased.
No prepayment penalty.
Can refinance after 4 months.
Only paid escrow property tax and |
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h****n
发帖数: 2094 | 2 我记得同学半年前说他们拿到refinance的利率4.2几，当时我还没房子，不懂，现在自
己想refinance，觉得这个利率很低，而且应该不是当时的市场价吧？还有如果要还掉
一些本金，而且要把月供降下去的话，是不是只有refinance一个办法？谢谢。 |
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S********y
发帖数: 412 | 3 我们6月买的房，南加，当时那个可恶的lender给锁到了5.5%具体怎么样就不说了，反
正噩梦一场,为了能及时close房子也只能忍了。9月份在zillow上这个lender给的quote
非常吸引人，我们就试试refinance,鉴于以前经验，一直提防着他，准备随时有变就
drop off。结果他不但给了我们当时最好的rate（我同时问了3个其他lender和CITI
and wells fargo），而且几个不同的option，从开始到最后都有问必答，效率很高。
最后我们refin成15年的fix rate. 417K ，no points, 4.25%,除去escrow 的那
些tax, insurance, interest以外，lender，lawyer, recording...所有的费用加起来
2050，比他当时quote的还低一点.现在有这样诚实的lender不容易啊。强烈推荐！
PS,他们refin的程序是这样的，先口头提供信息做pre-approvel, approve 以后,每天
看他网上的rate,满意了就给他打电话，马上lock 30天，然后在网上submit |
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w***b
发帖数: 86 | 4
我们6月买的房，南加，当时那个可恶的lender给锁到了5.5%具体怎么样就不说了，反
正噩梦一场,为了能及时close房子也只能忍了。9月份在zillow上这个lender给的quote
非常吸引人，我们就试试refinance,鉴于以前经验，一直提防着他，准备随时有变就
drop off。结果他不但给了我们当时最好的rate（我同时问了3个其他lender和CITI
and wells fargo），而且几个不同的option，从开始到最后都有问必答，效率很高。
最后我们refin成15年的fix rate. 417K 以下的，no points, 4.25%,除去escrow 的那
些tax, insurance, interest以外，lender，lawyer, recording...所有的费用加起来
2050，比他当时quote的还低一点.现在有这样诚实的lender不容易啊。强烈推荐！
PS,他们refin的程序是这样的，先口头提供信息做pre-approvel, approve 以后,每天
看他网上的rate,满意了就给他打电话，马上lock 30天，然后在网上su |
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g*******t
发帖数: 1039 | 5
发信人: SunnySunny (小妹仔儿), 信区: Living
标 题: 推荐这个lender，我们刚refinance close了。4.25%No Point！
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Oct 28 15:30:30 2009, 美东)
我们6月买的房，南加，当时那个可恶的lender给锁到了5.5%具体怎么样就不说了，反
正噩梦一场,为了能及时close房子也只能忍了。9月份在zillow上这个lender给的quote
非常吸引人，我们就试试refinance,鉴于以前经验，一直提防着他，准备随时有变就
drop off。结果他不但给了我们当时最好的rate（我同时问了3个其他lender和CITI
and wells fargo），而且几个不同的option，从开始到最后都有问必答，效率很高。
最后我们refin成15年的fix rate. 417K ，no points, 4.25%,除去escrow 的那
些tax, insurance, interest以外，lender，lawyer, recording...所有的费用加起来
2050，比他当 |
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l***s
发帖数: 259 | 6 有点犹豫要不要把30year换成5year ARM.
但不知道refinance的时候要损失多少close cost
假如rate不变，五年后再refinance一次5year ARM的话，refinance cost大概包括那些
？我看现在new home purchase大头好像在title insurance这一块，还有至月末的
interest？ |
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i**n
发帖数: 347 | 7 我就是因为不懂才问大家啊。
我现在每月付将近2K，付房款有一年了。我想弄refinance的主要原因是想省利息钱。
我如果不弄refinance只提前还款的话，每月得多交多少principle的钱才能提前8-9年
还完啊？ 还不如从30-yr换成20-yr fixed 的，这样付的总利息是不是比30-yr的少啊?
并且refinance后我还可以每月多还principle的钱。大家觉得我的想法怎么样？ |
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y*******r
发帖数: 2337 | 8 我有听说过还了1/4或者一半的时候refinance成15-year fixed的。
还有其他的时机适合refinance的吗？
可以refinance多少次啊？ |
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s*********o
发帖数: 214 | 9 前些天利率4.875（30 years fixed)的时候做了refinance, 从5.25降到4.875，
上星期五close,这个星期三突然接到lender的通知，refinace被cancel了， 理由是
lender从中不赚钱，损失他们的利益。这些天准备直接和lender联系问问清楚，同时也
来版上求助一下。
1.银行说close之后三天可以反悔，是这样吗？
2.假如利率一段时间降了很多，那么这段时间做refinance的话，银行不都是很亏吗？
难道他们可以依此理由不做refinance吗？
3.lender到最后才通知不能做，是不是他们的工作失误，如果真不能做早通知我，就不
用做那么多无用功，而且还损失appraisal fee
请大牛们赐教
谢谢 |
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y****s
发帖数: 185 | 10 版上有人熟悉refinance吗？
假如买的房子600K，银行贷45万，30年的贷款,每月morgage3K,这样算下来30年一共付
银行100万左右。如果2年以后可以再次拿出20万的cash,这时候做refinance,是否按照
贷银行25万重新算利率，如果是这样，能否在这时候选择15年的贷款，每月大概2K,算
下来15年一共付银行40万左右。事实上会这样发生吗？如果不是，refinance究竟是指
什么呢？多谢！ |
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y***n
发帖数: 114 | 11 But I can shorten the term by paying extra principal every month, right?
For example, assume I have the initial loan at year 1, and then refinance at
year 2 with a new 30 years term, so it will take 31 years in total to pay
off the mortgage. However, if I keep paying the same amount as before I do
the refinance, with the lower interest rate, I can pay off the mortgage even
less than 30 years. Am I right? Is there any other downside of refin?
making |
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m******g
发帖数: 3667 | 12 因为你付mortgage主要是要把principle付下来，interest都是额外的钱，或者说不必
要的钱。
我觉得refinance不光要考虑refinance的成本，还要考虑每个月少付的钱是不是能抵得过以前付的利息，因为你refinance一个30年的mortgage，是变相地增加了贷款的年限。 |
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y*****a
发帖数: 580 | 13 Some calculation, regardless 机会成本 etc.
if initial 300k @ 5% and refinance after 5 years (275k outstanding balance)
@ 4.75%
the first is # of years, the 2nd column is cumulative payment W/O refinance,
3rd column is that cumulative payment plus outstanding debt, 5th is the
cumulative payment W/ refinance and 5th is that money + outstanding debt and
the last is the difference.
1 19326 314899 19326 314899 0
2 38651 329572 38651 329572 0
3 57977 344007 57977 |
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k******8
发帖数: 76 | 14 NJ，贷款$417000
刚付了4个月mortgage
原来利率5%
现在可以做no cost 4.625%
每个月少付大概$100
看了大家关于refinance的帖子，一头雾水，是不是越早refinance越好，因为付出的利
息还不多？
请大家看看值不值得refinance
谢谢 |
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d**w
发帖数: 14889 | 15 刚刚refinance close了，就是上上周股市跌了后lock的，4.875.
这刚一close, 我的broker说可以马上准备材料，再refinance,
他觉得rate还会降（他现在已经可以做4.75了）。反正在他这都是
no fee的，这么马上又refinance有问题么？ |
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s***g
发帖数: 101 | 16 最近利率又低下来了，所以我又开始纠结要不要refinance，大家帮忙看看、出出主意。
我们的情况：
2年前买的房，5.75 fixed 30 years. 当时10 percent downpayment + 10 percent
heloc. 但是房子现在跌价大约10%~15%，所以需要refinance的话，必须倒贴钱降低
mortgage amount到现在估价的80%，所以可能要再出个4、5万（虽然是降低principle
，但心有不甘啊）。
另外，也不清楚现在我们这个地方房子会不会再跌很多，要是再跌，就觉得现在继续放
钱进去就像是跳进了一个无底洞，彻底摧毁了以后实在不行就foreclose房子的可能性。
大家说我们到底要不要refinance? 谢了。 |
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l****n
发帖数: 14 | 17 最近在考虑refinance，在网上作research的时候看到有些关于“recourse loan"和”
non-recourse loan"的讨论。大概意思是第一次的贷款by law基本都是"non-recourse"
的，但是refinance以后就是“recourse"的了。主要的区别好像是如果万一forclose了
，银行有没有权利追讨房产以外的财产。可是看到大家讨论refinance的时候好像没有
关于这个问题。不知我是不是太多虑了。 |
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G*****m
发帖数: 5395 | 18 【 以下文字转载自 SanFrancisco 讨论区 】
发信人: Gedusam (基督山), 信区: SanFrancisco
标 题: 请推荐refinance loan agent
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Jun 13 12:33:26 2010, 美东)
SF bay area
想做refinance
30 fixed, no point no fee
loan 530K
不知道现在大概什么利率? 4.875%? 什么银行？wells fargo?
请推荐refinance loan agent
谢谢! |
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a****o
发帖数: 484 | 19 我去年初买的房，当时int rate比现在还高挺多，很想refinance,但是我知道
refinance要求贷款数额不超过current appraisal value 80%。我前些时间打过电话给
原来帮我做loan的，他说房价有所下降，所以我的房子现在不值我买的时候的价了，他
第二天就报了一个价给我。这样我就要再放一笔钱进去才行。我想知道，他这个报价是
从哪里来的，是什么model出来的吗？如果我换个做loan的，会得到不同的报价吗？因
为手头没钱放，但又想做refinance,所以希望appraisal value和买价差不多。
谢谢 |
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r****w
发帖数: 202 | 20 问下bed专家，为啥refinance的利率要比purchase的总要高点啊，比如purchase的4.
375的就能做，而refinance就非要4.625以上，就算是no cost的，可refin 本身应该就
比purchase的费用少点吧，再加上利率后面括弧里面的利差broker应该都可以cover的
过来的啊。 还有bed，如果lock的高了点，是不是一定要差0.25才能relock 同一家银
行啊，为啥agent都很不乐意relock呢，他们到底有啥损失了呢，反正只要做成一笔最
后都有1%的收入呢，所以应该不算啥吧？ 谢啦！ |
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f******r
发帖数: 437 | 21 Any expert on this Board can help explain to us?
We have brought 460K from the bank when we bought the house this years.
now we want to refinance to lower rate, the GFE we got shows 460K as loan
amount, but the actually refinance amount is 458K. The monthly payment
seems to be based on 460K on GFE. The difference is on 8$ monthly if use
458K. But this makes me wonder where does the 2K goes? Seems the loan
agent will get this 2K, is it normal for no fee no points refinance?
Anyone knows? |
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m*******t
发帖数: 19 | 22 大家用得no cost no fee refinance真的是no cost吗? 我问的agent的no cost
refinance都还是要我自己买title insurance的。title insurance实际上是refinance
cost 中最贵的一部分。要2-3千美元的。 |
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h*********e
发帖数: 859 | 23 前一段时间被迫换了一个工作，工资低了一些。如果refinance from 15 yr to 10 yr
，mortgage则每月要多出1百多刀，这样mortgage占月收入比重超过33%达到近40%。这
样做refinance会不会新贷款通不过？
另外，agent说no cost refinance 要交recording fee，大概100刀，这是什么费用? |
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t******r
发帖数: 232 | 24 我在这里认真一次,咱们算算:
Case1: 贷款30万,利率4.875%,30年后共付571544.88
Case2: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
剩余本金295473.25,若利率4.75%,按此利率再过30年后要付563379.12,即31年后一共要
付582430.61
您觉得划得来嘛?
这个例子,就算是refinance利率4.625%也划不来:
Case3: 贷款30万,利率4.875%,1年后refinance,此时共付利息14524.74,本金4526.75,
剩余本金295473.25,若利率4.625%,按此利率再过30年后要付555270.68,即31年后一共
要付574322.17 |
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z*****a
发帖数: 9790 | 25 refinance到底是为了啥？降低monthly payment，还是total payment?
不考虑以前是variable rate的情况。假设以前15yr的fixed mortgage付了两年，现在
有更低的15yr rate，refinance倒是能降低monthly payment，但是还贷时间延长了，
total payment很可能反而更高了。
有点困惑这种情况下refinance的意义何在，纯粹为了monthly payment吗？ |
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g********r
发帖数: 187 | 26 七月初做的REFINANCE,TITLE COMPANY的人说最好要等三个月再REFINANCE,因为很多
TRANSATION还没有完,如果很快又做容易出一些差错.另外,银行会把前MORTGAGE BROKER
赚的钱收回去?真是这样吗? 如果我们还是找同一家银行REFINANCE,银行还会把前
MORTGAGE BROKER赚的钱收回去吗? |
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T********g
发帖数: 94 | 27 今天听朋友说refinance有一个不好的地方就是，如果房子遇到自然灾害，比如加州发
生地震，房子倒塌了，没有做过refinance的话，就不用再付mortgage了，和银行一笔
勾销；做了refinance的话，就算房子没了，可是还要正常付mortgage.因为朋友也是听
别人说的，所以不确定。
有人知道这个吗？谢谢了。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 28 Refinance最高可以做到95%的loan-to-value，你也许就不用再掏钱降本金，当然利率
会搞一些。一种option是趁着现在利率低，先refinance了。将来房价涨回来还可以再
做cash-out refinance。只是到时利率是什么样就不好说了。 |
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j********d
发帖数: 157 | 29 Even if you are paying upon closing of the refinance, the question is:
Is it a waste to spend ~$350 every time refinance (regardless who pay it)?
If we can start with computer based appraisal, why not save the money and
spend only when either bank or homeowner want to spend it?
By the way, do you charge your clients appraisal fee if the refinance is not
closed? |
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c**********e
发帖数: 1184 | 30 已给你发站内邮件询问。网上这么多人问，这个利率该不该refinance，那个利率该不
该refinance。我这为了方便大家，提供一个相应的refinance calculator，不知有何
不妥？又触犯了谁的天条？ |
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s******t
发帖数: 12883 | 31 现在做这种refinance 要两年break even的很不合算，相当于被套牢了。
而现在利率走势不明，继续下降的可能性不小，要是被套牢两年，在期间
重做refinance就会吃亏，而不做就享受不到更低的利率，也很吃亏。
所以在这个阶段，要做refinance, 但是不能做with cost的。 |
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D**B
发帖数: 117 | 32 是一次性购买，终身有效的。但是有一个前提，就是不能refinance。一旦refinance，
那么lender的那部分就要重新购买了。
之所以是一次性购买就是因为这个时间追溯是往前算的，保证你买的房子是clean
title.一旦你接手了，如果你自己再卖就要再证明给下家，这个房子是clean title，
那么这个时候就需要再买一次。
refinance一般不是都找no cost的吗？ |
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b*d
发帖数: 9308 | 33 Refi的时间限制要问一下上个Broker,purchase不一定,但是No-cost的Refinance大多是
4-6个月的限制.
Refinance对Condo也有限制,如果是new construction,要等到Units卖的差不多了,才可
以再Refinance. |
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d*********2
发帖数: 48111 | 34 没有真正的no cost的， refin一般就已经比first time purchase rate 高了0.25%左右了。
很多cost其实都打在rate上了， 相当于变相的rate换点。
你自己详细算笔账吧， 这里没人能帮你算具体的财务。
refin严格说好像没时间限制， 不过一般是6个月， 因为涉及到broker的commission.
如果cash out, 有说法是需要一年， 这我不知道， 因为我cash out的是超过一年的贷
款。
你如果不是长期需要的loan， 而且数额也不大的话， 不如用equity line of credit
提钱出来， 现在能拿出来的rate相当于5/1 ARM, 而且只需要$50 annual fee, 你可以
到确实需要的时候才提钱算利息， 有的还可以头几年不用付本金，
比refin的cash out还要好， 如果你不需要get better rate. |
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c**********e
发帖数: 1184 | 35 通常refinance应尽量做No Point No Fee（也称为 No Cost Refinance）。这样的话，
将来利率再下跌你还可以继续在更低的利率下refinance。 |
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h****d
发帖数: 1305 | 36 上个月底refinance的，从FHA转到conventional。
当时盘算着，可以把FHA的upfront mortgage insurance拿回来，买房和refinance的br
oker都说没问题
可是昨天打电话到HUD一问，现在FHA refinance成非FHA的loan，已经不给退保险了，损
失了几千...
也怪我事先没做好功课...给大家提个醒 |
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B*****l
发帖数: 239 | 37 经常看到大家提到No-cost Refinance,请问如何才能拿到No-cost Refinance?如果刚买
了房，贷了款，过了3个月或者半年之后想refinance，可以no cost吗？谢谢！ |
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k********e
发帖数: 702 | 38 我不怀疑你的智力，但是我还是要说：不懂就要虚心
time value都不考虑的话，金融系统可以重写了。。。
好，避开专业术语，我们可以用民科的方式来理解：
借钱要给利息，借的时间越长，利息需要给越多，这个没意见吧？
你借给我1万，我一年后还你1万，加1千块算是利息；那我要是100年后还清，还是总共
只给你1千块利息，你干么？
现在看看你的对比公式： 一个是借27年的情况，一个是借30年的情况。你嚷嚷后者让
你多交了钱，那就是时间长的利息。。。不该么？
如果你27年付清它，就会发现省钱了。30年贷款不是强迫你必须30年才付清。
你可以按27年付清的方式算出月付来交钱即可。这个时候你就会发现，refin以后的月
付比以前的要少。同样是27年后付清。
所以nocostrefin只要是利率比以前低，就是省钱的。
还不懂？
没关系。考虑一下refin到高的利率去（我傻嘛我），但是15年付清，嘿，用你的公式
一算： 居然总支出减少了！ refin到高利率也不一定不省钱啊。
15， 27， 30 这样的年数才是最重要的啊
worth |
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t**********i
发帖数: 63 | 39 我们refinance这两天就要close了，现在的rate是4.625%。 但是现在市场跌倒4.375%
而且看来还要继续跌。
我是该现在不close，要降低rate呢，还是应该close了，然后再做refinance。
我的refinance没有early payoff penalty。但是就怕又有什么120天限制，如果现在
close又要等120天，然后就错过这一波低利率的时机了。。 |
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m********d
发帖数: 400 | 40 考虑了很久，决定refinance在North VA的Single family house。去年6月份买的，当
时15年4.25%,down了45%。主要是当时自己的credit history只算fair-good，现在情况
稍好了一些，想趁机会refinance房子，如果有好的VA agent或者有比较好的online
refinance，请帮忙介绍一下，谢谢。 |
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l**p
发帖数: 569 | 41 1个月前refinance close的，现在的利率比当时close的低至少0.5%。当时
agent说要4个月才能refinance。请问现在如果换个loan agent的话是不是
可以refinance，还是不管找谁都需要等4个月？ |
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g***w
发帖数: 742 | 42 1） refinance 的lender不在local，会有问题吗？
2） Cash-out的refinance要付更高的利息吗？
多谢答复！ |
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k******o
发帖数: 3328 | 43 1） refinance 的lender不在local，会有问题吗？
只要你的 broker 在你的州有 license 就可以啦。一般会安排 mobile notary 到你的
地区 sign loan document.
2） Cash-out的refinance要付更高的利息吗？
可能不需要，要看 LTV and FICO score. |
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a*****a
发帖数: 19 | 44 这次refinance是0 cost，发现title insurance一项比我们买房时的title insurance
便宜了不少，少于一半。在想是不是买房时包括了owner policy，而refinance时没有
？refinance 的时候需不需要买呢？如果需要，这个费用可以要求broker付吗？
还有，不同的title insurance company, cost不同，有贵有便宜的。coverage有什么
区别呢？就是在想broker会不会为了减少cost挑最差的，最便宜的？ |
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w****d
发帖数: 12 | 45 朋友年初通过mortgage broker做了一个refinance,在这过程中，有一天办公室的电话
上有一个奇怪的电话，还有一条留言，留言者印度口音很重，听不大清楚，让回电话。
在网上google了一下这个奇怪的号码，很多人report, 说不要回电话，当时也没有放在
心上，只是发现credit score比两个月前降了20多分。
最近mortgage rate又比较低，朋友联系了上回用过的mortgage broker office问一下
利率情况。Mortgage broker说以前的信息都在，只要补交一些文件就好了。奇怪的是
第二天来到办公室，电话上又有一个奇怪的号码和印度口音的留言，让回电话给310-
853-3491。这个电话号码的显示方式比较奇怪，一般的号码显示都是XXX-XXX-XXXX,这
个号码的显示是13108533491。朋友这回多了个心眼，在网上查了一下，发现report这
个号码的人也很多，说是debt collect scam，很多人还说这个caller掌握了personal
information(SSN, 银行账号等)。朋友除了mortgage外没有其... 阅读全帖 |
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h***b
发帖数: 1233 | 46 refinance 后的 payment 比之前低，原因有二:
1. 利率低了；
2. 年期拉长了 -- 象你所说，已经付了2年的 payments，应该只剩28年， refinance
之后又变回30年。同样的 loan amount,分30年还,payment自然低了。
从 cash flow 的角度讲，每个月的确多了钱在手里，不过真正要省下利息支出，你得
照 refinance 前的 payments 付，提前把 loan 付清。 :p
欢迎加入＂言之有屋＂Irvine Mortgage & RE 俱乐部
http://www.mitbbs.com/club_bbsdoc/charles.html |
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s****s
发帖数: 368 | 47 我的房子是06年1月买的。现在房子assesesment大约285K, 有两个loan, first loan
还剩大约251K, 6.125%, second loan 还剩31K, 7.875%. 前一阵想做refinance, 但问
题是第二个loan 去不掉，没法弄到no cost的refinance.
最近收到好几个credit card的balance transfer offer, 算了算能把second loan 付
清。然后只做first loan 的refinance。不知这个想法是否可行。如果是做251K的refi
, 大约88% loan to value ratio, no cost refi 30年大约能拿到什么rate? 15年呢？
谢谢！ |
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S**G
发帖数: 180 | 48 让你LD做BT。这样你自己的credit history没有BT的记录，credit score也不会变低。
用你LD的BT把第二个loan付清了，大约过三个月，你就可以refinance了。因为
refinance的时候，lender不会查你两个月前的银行记录，就不知道你BT过。
然后，你refinance的时候，必须只以你的名义做。不能加上你的LD，因为你LD的
credit history里有BT的记录，而且credit score也低了。
refi |
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s******d
发帖数: 193 | 49 刚递交refinance申请，申请的时候表上写的是大致的目前贷款还欠的数目，但今天刚
又付了新的月供，我又多付了5k在principal里。
现在突然担心到时refinance下来了，数目和我实际要贷的有较大出入，比如申请表上
写的30万，但实际我的贷款只欠29万了，那么新的贷款总额是按30万还是29万算呢？
贷款批下来之后refinance close 之前会再核对一下金额吗，这种情况 会有什么麻烦
吗，比如银行到时不愿贷给我了之类的
不好意思问题也许太初级了，非常感谢那位能给解惑！ |
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l*****2
发帖数: 1367 | 50 咱家的情况是这样，原来贷34万30年4.375%，现在做refinace把利率做到3.875%30年，
refinance的结果是银行又给贷了34万，重新开始算30年。第一次做refinance,不知道
refinance都是这样的吗？我们已经付了4个月的本金加利息了，每个月1700左右，本金
才还了1000多，其他都是利息。现在重新开始算30年，原来付的那些利息就算白交了？
然后最后还要再多交4个月房贷？经纪人给出的解释是我们住在这房子里付的那些利息就当是
交房租了.这样是合理的吗？ |
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