L**P
发帖数: 3792 | 1 It is a gamble. It depends on the rate difference, when is the closing date,
how good the new lender will be... They will learn their lessons. Good if
save some bucks with
a lower rate, bad if the deal cannot be closed on time or the new lender is
actually charging more fees. |
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j*****1
发帖数: 1107 | 2 你不lock, 对agent和bank来说就是不commit with them, 谁帮你起草loan document呢
。float好歹是个顾客的选择，他们自己assume risk 而已，agent好开始干活啊 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 4 估算修复需要的花销跟seller agent谈条件，为了不影响settle，可以让他们在HUD上
以Credit的形式退给你。但是addm上只能写明是credit 来帮你cover closing cost，
如果显示出房屋condition 有问题，银行会delay贷款settle.
如果seller没有做出任何表示，取决于你对这个deal的态度，确实是很喜欢而且sales
price上也占了便宜，那可以考虑继续settle,
当然如果seller agent/seller态度差，本身这个房子就按市场价或高价在买，那可以
考虑继续讨价还价。对于seller来讲如果选择不跟你close，那他必须把房子再次放回
市场上，对他也有额外的成本。
拿到自己心爱的房子是关键，关于利率的话可以咨询自己的agent延期的问题或者
relock.
希望有所帮助。 |
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I******A
发帖数: 38 | 5 一般来说利率过期之后短时间之内（比如30天到60天）银行都是用一个“worse case”
的法则，就是说拿当前的利率和你锁的利率比较，哪个比较差就用那个。如果现在利率
变好了，那么就要维持原有利率，如果现在利率变差了，就需要用现在的利率relock。
当然过了这个时间就可以用新的lock了，不再有之前lock的影响。 |
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q******u
发帖数: 162 | 6 因为有一次重新锁利率的机会，从锁了利率后，再问当天利率，就说可以到银行网站上
查，也指出了有些滞后。然后在那之后就是一直是比我锁的利率高，偶尔说一样。态度
和我锁利率之前确实变了不少。
今天问别的事情，就顺便email问了，说是4.0% with 0 points， 就想重新锁了，打电
话过去问过后，和我说那是个打字的错误，我的利率还是一样。我有点怀疑这lender了
，她是个老美，可能是银行的。
看来锁住了利率后说的re-lock rate就是一个噱头，吸引人的而已，估计利率是不可能
通过relock降下来了。
另外怎么知道银行使用的当天实时利率，网上的那些monitor总是和lender报的她银行
当天利率不一样，希望找到一个能够和她argue的真实利率，看看她是不是在耍我。难
道只能通过扮假找一个同一银行的lender问当天的实时利率来确认？
说的可能有点乱哈，请有经验的人说说 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 7 我们确实可以relock, 天下没有便宜占尽的好事，银行要求较严，—般很少符合严求。
一旦lock后，银行有成本。 |
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q******u
发帖数: 162 | 8 可是这个relock rate也是当初他们向我卖mortgage极力强调的一个优点之一，现在如
果推诿是不是有点食言了。
这个也有些过了，如果我的怀疑不错的话 |
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n******h
发帖数: 84 | 9 Relock 通常只能比当前利率高，不可能给当前最低，除非利率变很多，否则就别折腾 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 10 我们锁利率以前，都会确保有足够多时间去做完贷款。
在有严格条件情况下，可以relock, 但有penalty且不—定可以。
若当前利率比锁利率持平或略低，可以要求免费廷长几天。 |
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b********4
发帖数: 442 | 12 以目前这点变化, 基本上是不可能relock的.
如果lock了还能改, 也就没lock的必要了. |
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t********i
发帖数: 222 | 13 一般不能,除非是利率到期了还没有做完,这样也是Relock at worse case pricing. |
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c****e
发帖数: 2127 | 14 谢谢！
如果将来利率走高，那现在应该re-lock更划算吧？ |
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m*********r
发帖数: 1797 | 15 现在利率在历史长河里算低，如果将来利率走高，yes |
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o*****p
发帖数: 5952 | 18 利率在你同意前提下己lock, 市场变动对你没影响。
市场利率下降很大, 在条件限制下，可以relock with fee. |
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c*****4
发帖数: 900 | 19 lock了之后，除非市场大幅度跳水利率降的非常厉害，一般是不能relock的。
zillow |
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s***5
发帖数: 2136 | 20 的确有几个loan agent告诉我如果在closing之前rate低了，可以relock一次，不过说
最好rate能低至少0.25％，他们总不会都呼悠吗？ |
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o*****p
发帖数: 5952 | 21 如果已经 lock, 基本上不能 改变。
利率大降， i.e. >= 0.25%, 在某些情形下可以 relock, 但是有fee.
如果是 agent 没有得到你的首肯， 私自 lock, 你有理由据理力争。 |
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t****x
发帖数: 1650 | 22 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: tttxxx (骠骑校尉，横扫千军), 信区: Living
标 题: 请问refinace锁定再换agent要罚钱不？
发信站: BBS 未名空间站 (Tue May 18 11:41:25 2010, 美东)
refinance 锁定后，尚未最后到律师那里签合同。现在利率比当初锁定的又低了0.25%,
agent不愿意relock，我想换个agent重做，不知道要赔钱不？大概赔多少？有经验的
说说，谢谢。 |
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z****l
发帖数: 5282 | 23 是不可以relock除非换lender
扰她，还有两周 close，今
了。 |
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h*****t
发帖数: 1226 | 24 hehe...
现在的确不能随便relock.
扰她，还有两周 close，今
了。 |
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w**********9
发帖数: 1098 | 25 我不算业内人士，多知道一些事儿和mortgage broker搞好关系是为了我自己的客人方
面。如果碰到好的broker不收你的钱，押金或者叫application fee的东东，但是这个
钱还是要有人买单的。自己的小肥水流到银行去了。
我的foreclosure房子当时四处找银行，一个月内把我的credit score从810check到709
.最终还算幸运找到了银行。现在我用的银行也不作了。
但如果你的loan小，broker一天也就lock那么三四家，如果你的loan再是什么condo，
在有关home equity loan或者second loan的铃铛碎儿，他们其实就是在牺牲大的loan
在作你的loan。虽说rate降了，可还在波动，下调的时间还是有限的，那个时候lock一
家算一家。
Lock的规矩也改了，原来lock一家几分钟，现在半个小时。还有各种材料齐全。一天也
lock不了几家，还要和同胞竞争，大家还是stay with你的broker，Relock到别家银行
的机会不大，几乎报的价都是provident funding。而你在找第二家报的还是providen |
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az
发帖数: 16686 | 26 你的broker是麻州的吗？看来relock不是不可行的啊？？ |
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az
发帖数: 16686 | 27 别的不说，大家可不就是为了省几十块钱嘛，每个月几十，30年下来也要几万了，说不
定就够孩子大学一年的学费花费了呢。大家买了房子都不容易啊，多少家月月赤字，当
然会为了几十块钱努力争取下的，象我起初真不好意思向我的broker要relock啊，确实
是为难了人家，可是想想每个月省几十刀，能给孩子多买几个玩具，我真是厚着脸皮去
求人家了，唉。如果broker真的尽力为咱们想了也尽力了，办不成我就认了，反正能低
一点就低一点了，思来想去都不大愿意中途而废换broker，感觉还是太损人品了，人家
也花了时间花了经历给手续的不是，anyway，我的代理也是中国人，我宁愿被中国人骗
钱也不愿意便宜老美，中国人在美国够不容易的了。我觉得吧，大家互相理解互相体谅
，就是大家出发点不同嘛，都是为生活争取自己的利益，拿到一点算一点，在争取自己
利益的同时也不要太损害别人的利益了，呵呵，想法幼稚，随便说说，大家别拍
到。 |
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b***a
发帖数: 45 | 28
到。
Disclosure:
我不是mortgage broker，也不认识Li Li，也不是她的客人，当然说话没有mortgage
broker同胞们那么“甜”，请不要见惯。
“我的贷款 no closing cost.”，恭喜hotbelmont同胞，找了个好的mortgage broker
，把relock fee让自己给付了，宁愿自己少赚的，甚至可能不赚钱，也让你回头客满意
再满意。
可是当你省了又省时，你会想一下你的同胞broker会不会吃亏，会不会受到公司里一些
老美的蔑视呢？
当每月monthly report出来时，mortgage broker同胞们可能是top sale的前几名，为
公司大笔大笔的赚钱，but 他们的commisson可能不是榜上有名，或许只是中下。公司
里一些有偏见的老美，就会说你们这些老中broker怎么搞的，让我们背后的做个半死，
你们怎么就赚那么一点点，What is wrong with you guys, you guys are top sale
on the list, you are supposed to make big bu |
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b***a
发帖数: 45 | 29
大家都想省钱，可以理解。你当然可以问一下你的broker能不能relock，如果他给你的
回答是“no", 没关系，shrug your shoulders, move on。 当时你的broker回你的话
时，说不定她刚好为你的loan在underwriter那里受了一肚子气，还没calm down，回了
你一个Big NO, 可以原谅。
“anyway，我的代理也是中国人，我宁愿被中国人骗钱也不愿意便宜老美，中国人在美
国够不容易的了。我觉得吧，大家互相理解互相体谅，就是大家出发点不同嘛，都是为
生活争取自己的利益，拿到一点算一点，在争取自己利益的同时也不要太损害别人的利
益了，”az同胞，说的太好了，你的broker也一定会非常感谢你的支持。其实boston几
个大mortgage broker同胞们给大家的rate基本上是本地区最好的，with no closing
cost 或者2k的closing cost，他们的每个loan的赚的commission和老美同行相比，少
多了。薄利多销，只希望大家多支持。我在这方面深有体会：
我是在2006买的房子，基本上是最高的时候买的 |
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w**********9
发帖数: 1098 | 30 re-lock的话同一银行是不行的，几年前好像可以。只能换一家银行，可是这些Broker
手上的loan的资源应该都差不多，换一家银行来relock更低利率的可能性不大。不同的
人胃口不一样，有的人见好就收，有的人不赚你个八千一万的是浪费资源。 |
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w**********9
发帖数: 1098 | 32 王丕贷款 978-204-6531
但是不能Relock，你不用Try，我的客人Try过了。 |
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w**********9
发帖数: 1098 | 33 如果他或者她submit你的loan作了appraisal，应该有447的cost。一直等着lock最低的
rate，什么也没做就收你钱的主，心地很不善良；收你多过这个数目，差的越多，心眼
越不好。像某人曾要我八百块押金，还是一年前，那时候应该可以Relock， |
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m****4
发帖数: 418 | 34 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: mlin04 (mimi), 信区: Living
标 题: refinance 问题
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Jul 13 08:44:34 2012, 美东)
现在已经lock了rate，但是还没有closing。现在rate又降了，还可以relock吗?thanks
. |
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h*******1
发帖数: 227 | 35 Only if the rate has not changed, then you may relock. Didn't work well for
the past two months since the rate has flied up a lot. |
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H******e
发帖数: 64 | 36 For provident Funding. It doesn't help even of you change state. It track
under your Property address.
Maybe 90 days passed after they shopped around? Or maybe they changed their
policy, I moved away from Provident Funding and have not worked with them
for
about 2 years
unfortunately |
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B*********t
发帖数: 152 | 37 还是Mortgage Broker说得专业一些，不过谢谢大家的发言。 |
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V****5
发帖数: 913 | 41 哈哈！
是我的中文输入自动给的。我真没想到电脑里面会是一阵见血的成语 |
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H******e
发帖数: 64 | 42 Totally agree. Lock itself is a commitment for everyone. Bank promise you
the rate and you should stick to it. There are lots of background work
involved for a loan. As a mortgage professional, I hope mortgage broker's
work is appreciated.
Most people just want to lower the rate when rate drops. What if bank wants
to raise the rate when rate rises? :-)
A Commitment is a commitment. |
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a*****y
发帖数: 613 | 43 想起我的一个客户，投资达人。当年他申请贷款的时候，可以选择provident funding
low rate without re-lock option，也可以选择local lender higher rate with 1
free re-lock。
结果该投资达人做了一个很不寻常的决定，选择provident funding with higher rate
。我提醒说这样两边的好处都拿不到，很不明智啊。他说没事，provident funding因
为higher rate给他好几千的rebate，他用这钱买了bond futures。后来利率下跌，他
在bond上面赚了不少，远大于多付的利息
估计那些提供free re-lock的银行也是干类似的事情 |
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H******e
发帖数: 64 | 44 Interesting. You could get rebate from any lender depends on the rate. it's
up to your broker.
funding
rate |
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B*********t
发帖数: 152 | 45 本来不想这么早就提到这个话题，可是既然从Relock扯到Rebate了，就多讲两句。
Rebate的产生是由利率的锁定来决定的。有的Loan officer勤奋敬业，盯的紧，可以给
锁出一个很低的利率；有的Loan Officer糊涂的连客户的名字都记不住，末了就交出一
个比较高的利率混事。但是很多时候，大家报出的利率往往都差不多，因为公司利润的
设定是一样的，曾几何时一单能赚八千，后来一单赚六千，现在有的一单赚三四千，两
千，一千，甚至有的一单赚两百也有人做。锁定的利率根据的是当天的走势，给的
Rebate则是根据公司和个人的利润来决定的。就像有的房地产公司给50%，有的给80%的
回扣是一样的道理。
所以在做refinance的时候找人要找两头：一是找老板，找老板的结果是如果没有利润
，还能赚一个Processing Fee，所以你的单子也能勉强走；二是找新人，为了占领市场
，只要不赔钱就是赚，这样才能一代新人换旧人，旧人拍死沙滩上。 |
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t*m
发帖数: 4414 | 46 目前国际油价下行，现在Lock后，如果油价下跌，还能relock吗？ |
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c********e
发帖数: 4283 | 47 不熟油这事，但如果能随便unlock and relock的话，还要lock有啥用？或者说油公司
都是活雷锋 |
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a**n
发帖数: 2431 | 49 Rate is still dropping
Why not just relock ? |
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