H******7
发帖数: 34403 | 1 所有的loan最后都会卖给两房。所以这些银行都是对照两房的guideline来发放贷款的
。两房对持签证的贷款人资格有详细的规定，包括H1B的工作许可。这些lender显然业
务不熟，找错了条款。 |
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x**n
发帖数: 1936 | 2 源于自今年初在政府的要求和相关法律的保护下，很多lenders放慢了foreclosure 的
process，使得市场上房子销售量明显减少。 但到了差不多6月份的时候，银行面对大
量不付或者付不起mortgage的贷款人，只好不理会联邦政府的有关要求，加快了
foreclosure的处理。 这样，到了9月底的时候，市场上的房子又一下子多了起来。 在
一些地方，房价又开始快速下降。由于房屋市场的变坏对经济的压力进一步加深，加上
很多在这一时期内失去房子的人的投诉自然增多。 政府就开始施压让银行悠着点，要
要做得太过分了。 这样一来， boa在9月份就宣布暂停foreclosure，说是要展开自查
； 接着， GMAC也做了同样的承诺， 随后， JPMorgan Chase 也跟进。 但是，有两个
头比较硬的不合作， 一个是 citibank， 另外一个是Wells Fargo. 说他们守则守法，
没有问题。
面对这种情况，联邦和几乎各州说要查银行，看看在处理foreclosure的时候有没有乱
来，力促各银行放慢foreclosure的步伐。
所以，要买房子的现在要从short sal... 阅读全帖 |
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z*********n
发帖数: 94654 | 3 loan officer让利抢生意的一种做法
贷款人拿到的银行回扣很多的，拿出来cover cost
一般比较常见于竞争激烈地区
和agent给rebate差不多一个原理 |
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d*********2
发帖数: 48111 | 4 9w的收入够贷60w single unit, 70w-75的2-unit, 80w的3-unit.
但是你downpay不够, 你现在的瓶颈是down pay.
而且你有绿卡的话, 你太太的长期稳定收入是可以考虑做共同贷款人的.
不过如果你是刚找到的工作的, 很多银行不给贷. |
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d*********2
发帖数: 48111 | 5 有好多种债券可以cover, 譬如有一种是从fed优先购买bond在当前利率的债券，
做一个asset银行就不会亏钱了， 每个银行的fixed income部门是wsn的主要去处之一
， 就是算这个的。
只要贷款人不赖账， 银行是亏不了的。 |
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d*********r
发帖数: 31 | 6 各州规定一样吗? 我们的合同已经签了,但没有看到卖方会出这笔费用, 而且我们办贷
款的时候lender agent说,这个保险不是必需的,看贷款人自己,等closing那天做决定,
想买就买.看起来像买家自己买似的. 合同上没有提到卖家要出这笔费用.没有经验. 不
知道其他有过买房经验的人都是怎么处理这个事情的? |
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z**********u
发帖数: 357 | 7 我问过我的贷款，我老公做贷款人，有一部分钱在他手里，另外一部分钱在我自己的账
户里。我开了一张check，做gift money给他就行了 |
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a***a
发帖数: 524 | 8 我们的agent今天也提到这个了。她问我们是FHA的还是conventional的贷款。
不过貌似FHA对贷款人有很要求吧。 |
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b***k
发帖数: 654 | 9 银行order一份税表就得几天吧, 还要估价....都不是贷款人来做的, 三两天搞不定...
..
月时
we |
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m********3
发帖数: 314 | 10 用信用记录好的一方申请就可以，只要收入能证明贷到足够的款。这样可以少准备一半
材料。
银行当然希望贷款人越多越好，这样将来可以找多个人要钱。但是一个家庭一个人贷款
，我知道有不少。
尽管是一个人贷款，但是房屋的产权还是写两个人的名字。 |
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d*****a
发帖数: 3983 | 11 你付多少downpay,我们的贷款人说去年改政策了,cashiercheck不能超过五万,
让我们用wire,TNND,多花了一笔钱.
我们是星期一wire首付(银行说三小时就能传到,我们老公担心,所以宁可提前一天),
星期二上午11点半walk through,1点meet,合同签完,贷款批准一切手续办完拿的钥匙. |
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Y*******Y
发帖数: 595 | 12 南加90年代以来建的新小区很多像LZ描述的这样， 号称SFH， 盖得也像SFH， 但在法
律上是Condo。 我也是在买房办贷款的时候才发现这个问题。 当我们的贷款人还是同
意了20%的首付（不需要额外贷款保险）， 不过利率高0.25%。
1）我们的房子是Detached Single Family House。网上信息也是这么写的。但是我一
查政府记录，发现是Condo。因为我们只能付20%的首付，如果是Condo，那么就要25%才
能拿最好的利息了。所以马上去问我们经纪人。人家说不可能，只要没有公共墙就是
SFH。我说不是啊。Condo只是一种组织形式，Condo也可以是Detached的，未必是
Townhouse或者单元房。也是可以有土地所有权的。结果成了我给她科普了。 |
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a****s
发帖数: 34 | 13 实在郁闷到不行，上来发贴提醒一下大家。
今天刚刚锁了利率，是通过broker来做的。以前听说broker都是拿银行的comission的
，但最近政策改了还是怎么的，这部分的费用要由客户来承担了。具体说就是银行根据
贷款额和锁定利率的时间点来返credit，如果形势好的话，返回的credit足够可以支付
broker的费用，并且还有盈余来支付部分的第三方费用，但是现在形式不好的情况下，
不但没有任何的credit,还要我们来支付给Broker的费用，这一前一后的出入就是6-7千
刀下去了。
感觉是银行把风险转嫁到贷款人那里了，broker现在的情况有点是旱涝保收，不管是从
银行还是从客户那里都能拿到钱。
建议大家以后还是直接找银行去做吧，一是没有感觉到通过银行和通过broker做有什么
大区别，在拿好的利率方面；另外就是通过broker做风险太大了，如果银行不返点，那
就要你自己去支付broker的费用了。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 14 Lender commitment letter是在贷款人间贷款申请及相关的证明文件递交给lender，
lender审核后认为贷款人各方面的条件符合后，开具的正式的（通常带有附加条件的）
loan commitment。而pre-approval letter只是在具体的贷款金额还没有确定，贷款申
请及相关的证明文件还没有完全正式地提交给lender，而由lender或mortgage broker
开具的最高可贷款额的一个意见书。
Commitment Letter一定要在购房合同已生效，买方向lender正式递交贷款申请后才会
产生，而pre-approval letter则通常是在卖方愿意考虑买方的offer之前就要提供。所
以pre-approval letter是在购房合同生效前发生，而且通常会在信中声明这并不是
loan commitment。 |
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c****i
发帖数: 921 | 15 俺的第一个房子，买的时候是想自己住，现在因为情况有变，想整个出租，就要换成landlord insurance。
我的loan office说，保险公司会通知lender新的"lanload insurance"，lender就会知道，麻烦就大了。因为贷款的时候，是按primary resident贷的，所以贷款人应该在那里住上至少一年。
请教各位，怎么解决这个问题呀？ |
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g******7
发帖数: 1532 | 16 http://online.wsj.com/article/SB1000142405274870481050457630953
美国房地产市场的2011年第一季度下降幅度最大的三年。此外，Zillow.com调查显示近
30％的借款人欠超过家园的价值。华尔街日报的尼克Timiraos报告。 （由Scott奥尔森
/盖蒂图片社照片）
房屋价格自2008年底公布了在第一季度跌幅最大，促使许多经济学家地把当房屋市场将
触底预期。
[HOMEVALUE - P1的]
房价下降了3％，第一季度的1.1％上一季度和三月份的前一个月，推到了市场上的止赎
房屋数量下降，据被释放的房地产网站Zillow.com周一数据。价格已连续下降57个月，
根据Zillow的。
去年，住房市场表现出改善迹象，因为价格贬值放缓，而在其他一些市场的稳定。对此
，一些经济学家预测，住房开始在2011年年底将达到谷底，然后开始复苏。但是有所改
善，由联邦计划，给购房者在税收优惠，以8,000元，证明了短暂的刺激。当信用销售
倒塌去年夏天到期，而且在许多市场的价格一直在下降至今。
虽然大多数经济学家预期销售下降税收减免期满后... 阅读全帖 |
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b*d
发帖数: 9308 | 17 不需要。Pre-approval只是证明贷款人有还款能力。 |
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c***c
发帖数: 113 | 18 我们正在申请房贷,一个broker告诉我们多贷款或是提高利率就可以剩一些closing fee.
我们的房价是$199000,他给我们做的是$140000的贷款,4%利率，１５年的，closing
fee $７３０, 比$１０００００１５年３.７２５的利率剩$１３００ ｃｌｏｓｉｎ
ｇ ｆｅｅ.
我们在kansas,请大家看看如何，有什么好的建议和推荐的贷款人或机构。
谢谢。 |
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d******n
发帖数: 2712 | 19 escrow不是保障贷款人利益的，是保障lender的利益的。另外，如果选择没有escrow的
话，会影响rate，因为银行的风险相对增加。
escrow账户里会有1-2个月的税和保险的deposit，因为税是怎么都要交的，所以银行扣
2个月的税在手上是为了规避客人default的风险。 |
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b*d
发帖数: 9308 | 20 金融危机不是由appraisal引起的,而是对贷款人的要求条件过低造成的.现在银行的
appraisal基本上就是看周围的comparable sales来决定value的. |
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S*******e
发帖数: 525 | 21 已经签了购买协议。终止协议日期已过 -- 现在突然发现当初认为风格很特殊的平
顶实际上可能是个大大的问题（网上很多这样信息，可到今天才想查查区别）。房子本
身我们起初非常喜欢 -- 有view，内部也很棒。
再加上我们的贷款人认为我们出价可能偏高了。只希望检查出毛病来（Monday)，我
们能推出合同。 |
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v***v
发帖数: 5504 | 22 跟两个agent联系过，都有很多表格要填，有个就明确告诉我first national不填这些
表格不给锁利率。另外有个朋友要了我的最基本信息，什么表格什么disclosure都没填
，说好的利率出现了就给我锁住，然后再填那些详细表格。当然朋友说的那样对贷款人
最有利，你如果先没有锁个好的利率给我，我都不用authorize你查信用。 不知道这年
头都是采用哪种办法？ |
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m********c
发帖数: 13337 | 23 一看贷款人入境的时间和工作性质就能知道他的身份是什么，虽然有漏网的，但一般八
九不离十。
Underwriter一点儿都不傻。
在美国，贷款时说谎被发现的后果是及其严重的。
一旦被发现，这个说谎的记录会跟你一辈子。
会影响到以后生活的方方面面。而且你以后的签证会得不到批准，严重的可能会吊销当
前的签证。
楼主要三思而后行。 |
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m********c
发帖数: 13337 | 24 不行，你自己需要联系county去要回多付的地税。
一般贷款银行都要求你付在escrow account里，因为一旦贷款人不按时付款了，银行有
时间可以处理这个房产而不用自付地税和保险。 |
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M********I
发帖数: 848 | 25 【 以下文字转载自 Michigan 讨论区 】
发信人: MortgageMI (frankofpfc), 信区: Michigan
标 题: 新贷款代理登场，为广大密歇根ID服务
发信站: BBS 未名空间站 (Fri Aug 26 20:55:36 2011, 美东)
刚考了个代理执照，挂靠在Professional Financial Consulting. （大家看中文报纸
能看到的）
看到MIT这里不少代理，但还没有在密歇根的，就抢注了MortgageMI这个ID，并申请了
自己的博客。由于我是做兼职，就没有去申请俱乐部。
在我的博客里，首先我会及时更新我能给大家的利率，希望有密歇根的ID到我这里做贷
款。
我会以博客的形式，介绍我做贷款的流程，与贷款相关的基本知识，讨论一些在贷款过
程中碰到的问题。希望能让想找我做贷款的人，在找我之前，能心里有个底。
毕竟突然冒出一个新ID，贷款又涉及很多个人信息，大家还是要找个靠谱的。
几点声明:
1. 我做兼职，所以不一定保证在工作时间能及时回复你的电话或电邮。不过这不会
影响你锁利率等贷款过程中的关键步骤，这些是我的brok... 阅读全帖 |
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m********c
发帖数: 13337 | 26 主要是PF对贷款人填写和提交的文件要求非常严格，几乎苛刻。
但是如果你自己的工作情况简单、资产历史清楚，就很容易过。
毕竟它的利率90%的时候是最好的。
不过如果你近2年经常换工作，财务帐目比较复杂，在审批时就会有些麻烦。 |
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M********I
发帖数: 848 | 27 其实要重新贷款的原因有很多，不过大部分中国人重新贷款的原因只有一个，那就是省
钱。于是，到底重新贷款划不划算，是这里争论颇多的一个话题。在这里，我用一个例
子来说明。
a loan amount of $300,000.00 at an interest rate of 5% over a period of
30 years. The monthly payment is $1,610.46.
假设这个贷款正好付了10年，还有20 年还款期限。
1）就是我在回帖中说的，对于no cost refinance, 只要按照原贷款的月付付款，就一
定省钱。即使利率只降了0.125.
10 年后，原贷款还有balance $244,026.94， 实际上相当于一个 $244，026.94， 20
年fix，利率5%的贷款。
a loan amount of $244,026.94 at an interest rate of 5% over a period of
20 years. The monthly payment is $1,610.47.
LOAN PAYME... 阅读全帖 |
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f*******e
发帖数: 4531 | 28 我觉得是这样，refinance的低利率提供了省钱的可能性，最终是否省钱，是贷款人的
选择决定的。
个算法，这个贷款很差啦。
，这样想，把你每个月少付的利息存银行，存到积累的钱正好能payoff的那一天，跟上
一个贷款payoff的时间相比，肯定会是早的。 |
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s******l
发帖数: 333 | 29 【 以下文字转载自 TonyXuClub 俱乐部 】
发信人: sisangel (sisangel), 信区: TonyXuClub
标 题: 关于down payment请教
发信站: BBS 未名空间站 (Sun Sep 11 00:46:39 2011, 美东)
不好意思，连续在这里问了不少问题。谢谢tony和各位大侠的热心解答。
情况是这样，我们家只用老公一个人做贷款人。目前我们打算付20% down payment. 除
了个人的saving以外，还差一点钱。我自己有个small business (LLC),我是single
member. 企业税收一直和个人税收同一张税表pass through.不发工资给自己，所以我
没有w-2.
现在企业帐户里有些钱，我可以提供企业银行账户的对账单，显示的确有这么多钱在这
个business里面。我能不能把这个钱提出来放到个人账户，作为down payment来源的一
部分？这个来源银行认可吗？
谢谢！ |
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M********I
发帖数: 848 | 30 买房和贷款其实是两回事儿。
买房两个人签名，是说房子是两个人的。
贷款是贷款人向银行借款，并以房子来抵押。你可以是一个人借款。但是要两个人都同
意用房子来抵押，因为房子是两个人的。所以，即使是一个人申请贷款，还是要两个人
签字，如果房子是两个人共有的 |
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M********I
发帖数: 848 | 31 影响贷款利率的因素有很多，其中影响比较大的是贷款额，信用分数。 地域不同也会
有影响。不同银行对贷款人也有不同的要求，因为代理不可能代理所有的银行，也造成
代理给的利率可能有差异
你朋友说能给你的最好利率，说的是他能给的，或说他愿意给你的利率。
如果你想知道你的情况能拿到的最好利率，你应该问你周围的代理，你的情况他们能给
什么利率。如果有人给你4.25，那么没有人强迫你一定在朋友那做。但是，即使有人给
你4.25，也不意味着你朋友能给你4.25 却给你4.375.仅凭着有人能给你更低的利率，
来质疑你朋友没有给他能给你的最好利率是占不住脚的 。有些人本身就是broker，他
利率给你低没准还比别人利润高。
还有，对低利率，你还要防备是不是不良代理以低价吸引你，最后还是给你个高利率。
如果你问了一圈，大家都是4.375 或更高，一般人还是在熟人那做了。
你要是犯懒，不愿多问，我可以告诉你，你的贷款额，我能给的最好利率也是4.375.仅
供参考。
(最近好像对有人质疑代理有些敏感啊 ：）） |
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t***3
发帖数: 778 | 32 我觉得最重要就是先知道经纪人费用（loan origination fee）,往往最容易变化，最容易出现矛盾是这一部分。
再比较利息，有无Closing Cost，有无回扣给贷款人。
比较确定要找那位经纪人了，一般他们才提供这些具体的：
underwriting fee
appraisal fee
settlement/closing fee
lender's title insurance
mortgage recording fee
bank credit/rebate
Lock Rate的时候利息和bank credit/rebate还有可能变化，但只要经纪人费用（loan origination fee）不变就不要紧。因为这是随市场的变化，而不是经纪人做了什么手脚。 |
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t***3
发帖数: 778 | 33 原则上是应该这样。Loan Origination Fee也是从银行回扣来的。经纪人费用（Loan
Origination Fee）从一开始就要公开，以后不能改变。
但有人会说第一次从银行得到的利息和回扣只是“估计”。过一两天正式锁定利息时如
果回扣增加（市场利息走低，所以银行不改变利息的情况下愿意多给点回扣），有些经
纪人就会私吞了。如果第一次就说好经纪人费用，这些多出的回扣就应该归贷款人。
前不久还有经纪人单方更改以前定好的Loan Origination Fee，多收1000多费用。
the |
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k******o
发帖数: 3328 | 34 一般是大于或者等于6个月就可以了，如果少于6个月的话，需要参考其他具体情况来分
析。 |
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P****D
发帖数: 11146 | 35 这个规定是各银行自己定，如果你贷款的银行就是有这个规定，那你也没办法。建议打
电话给该银行任一mortgage officer问一下。 |
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t***3
发帖数: 778 | 37 那些付Closing Costs钱（包括经纪人收费）都是从银行回扣来的。
银行回扣的多少是取决于利息的，比如某一天$400,000的贷款：
1）如果要当天最低利息3.125%，银行回扣贷款额的1.25%，也就是$5000
2）如果接受高一点的利息3.25%，银行回扣贷款额的1.5%，也就是$6000
3）利息3.375%，回扣贷款额的1.75%，也就是$7000
4）利息3.5%，回扣贷款额的2.0%也就是$8000
假如Closing Costs（个人利息除外）需要$2000，经纪人费用（loan origination fee
）要$4000，总共费用$6000。第一种情况银行回扣只有$5000，不足以抵消总共费用，
所以贷款人要出$1000“Closing Costs”（总共费用$6000 -银行回扣$5000 = $1000）。
情况2），3），4）银行回扣都大于等于总共费用$6000，这些都是“No Closing Costs
, No Fee”贷款。
如果经纪人事先讲好了经纪人费用要$4000，不能改变，情况2），3），4）对经纪人来
讲是一样的，他只能拿$4000，银行多... 阅读全帖 |
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t***3
发帖数: 778 | 38
文件能证明这个的呢？
经纪人费用在Loan Origination Fee里面。有些银行直接写明Lender Compensation to
经纪人。不幸的是多数经纪人不愿意事先讲好费用，只是含糊其辞"No Closing Costs
No fee"。我遇到个不错的经纪人，是他主动第一天让我签一个Loan Origination Fee
Disclosure，表明他们公司收费公开，以后不改变，同以后锁定的利息及银行回扣无关。
前不久有人介绍某些城市的华人经纪人打广告，愿意把经纪人收费的一半回扣给贷款人
。这也是很不错的business model，能把生意做大。
锁定利息时银行会列出所有具体款项，包括回扣。可以向经纪人索取。这次贷款是银行
直接给我寄了一份拷贝。 |
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t***3
发帖数: 778 | 39 每个经纪人收费标准不一样，要同当地的比较。比较常见的是贷款额的1%，4-5千封顶
。有些华人收费低一些，把经纪人费用回扣一部分给贷款人。 |
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b**2
发帖数: 519 | 40 主要看是什么原因了，是贷款公司的，还是贷款人的原因。 |
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h****2
发帖数: 53 | 41 大家一起来看看银行在发给贷款人的 disclosure 里是怎么解释的。
关键是如果你做的是no cost 的refi，而利息是唯一的支出，那么 APR = Interest
Rate. 5/1 or 7/1 ARM, 在计算时，用的是目前的 index + margin |
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b*d
发帖数: 9308 | 42 最好的做法是Contract和title上面写你的名字,贷款人只写LD的名字,这样就没有问题
了.
mortgage |
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b********4
发帖数: 442 | 43 根据贷款人的条件不同， 贷款的Cost也不同。 但总的来说可以分为三部分：
Appraisal Fee + Credit Report Fee
Lender Fee
Escrow Fee
其中Lender Fee 和Escrow Fee又包括很多不同的收费项目。作为申请人，不用明白每
一个细节，只要是no closing cost, 就应该cover这些费用。
如果是Refinance，贷款方只有一个， 上面的费用大致可以确定。
如果是Purchase Loan,因为涉及Seller和Buyer双方, Seller会付一部分Cost,同时
Escrow也是Seller选定的，作为buyer的loan agent,一定要有Contract和Escrow才能确
定Buyer要付的Cost.
Closing Cost除了上面的三部分，严格来说还包括Broker commission和interest,
property tax, insurance(如果是impound)等等. Broker commission加上Lender Fee
总称Origination Fee.但是因为Broke... 阅读全帖 |
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a*******e
发帖数: 428 | 44 就是头两天奥巴马刚签署的延长降低社保税和失业保险两个月的法案，不是由房里没掏
钱么（大家都感觉会转嫁到最终贷款人那里）。才一个多星期，会从一月一号就开始么
？感觉怎么也应该等细则出来后，在开始吧。那怎么也得一月底吧。 |
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b********2
发帖数: 5191 | 45 LTV 就是 loan to value, 也就是 loan amount/ house value
impound:
Impound Account（也叫Escrow Account）是指lender设立的一个account. 贷款人在贷
款时候要先在这个account里放六个月的property tax和insurance. 之后每个月除了付
贷款的本金和利息之外，还要将property tax及home insurance一起支付，以后由
lender替房主将该付的地产税和房屋保险按时上交。 |
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L****n
发帖数: 12932 | 46 贷款人和房主不需要同一个人， 但银行评估资产的时候这个房子不算贷款人的资产，
如果你总资产够多的话应该没有影响。 |
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k******o
发帖数: 3328 | 47 贷款人跟title上面的人可以是不同的人，所以贷款是没有问题的。 |
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h*******s
发帖数: 3932 | 48 其实这种jumbo loan比小点的loan还要安全（downpay比例高，贷款人经济情况稳定，
房价也可能更稳定），但是人类天性的恐高症给两房贷款定了个上限，其实没什么道理
，什么问题都可以通过downpay、收入比例调控。 |
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b********2
发帖数: 5191 | 49 根据贷款人的条件不同， 贷款的Cost也不同。 但总的来说可以分为三部分：
Appraisal Fee + Credit Report Fee
Lender Fee
Escrow Fee
其中Lender Fee 和Escrow Fee又包括很多不同的收费项目。作为申请人，不用明白每
一个细节，只要是no closing cost, 就应该cover这些费用。
如果是Refinance，贷款方只有一个， 上面的费用大致可以确定。
如果是Purchase Loan,因为涉及Seller和Buyer双方, Seller会付一部分Cost,同时
Escrow也是Seller选定的，作为buyer的loan agent,一定要有Contract和Escrow才能确
定Buyer要付的Cost.
Closing Cost除了上面的三部分，严格来说还包括Broker commission和interest,
property tax, insurance(如果是impound)等等. Broker commission加上Lender Fee
总称Origination Fee.但是因为Broke... 阅读全帖 |
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t***3
发帖数: 778 | 50 这家是个中间商。利息和回扣都还不错，贷款信息会直接寄给贷款人。贷款很快转给别
的银行，比如citimortgage。 |
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