c**********e
发帖数: 1184 | 1 是的先还房贷比较好。车贷的利率只有0.99%，房贷的利率比这个高不少。
提前还房贷的具体效果是：
1. 贷款的总还款期限变短了。
2. 贷款每个月的本金利息比例变了，本金变多，利息变少，但是每月最低还款额不变。
3. 贷款的总利息变少了。 |
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b***e
发帖数: 383 | 3 因为账户里有多余的钱,然后上个月还款的时候就把多余的钱还了部分principle,后来
发现下个月的账单还是没有变,打电话问了以后, 说得交$300的loan modification fee
, 交了以后每个月的还款额才会变, 不知道是我这家贷款公司比较变态, 还是所有的贷
款公司都这样? |
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t**********0
发帖数: 1700 | 4 你就看账单上的本金是否减少，数字是否正确即可。
每月还款额不变没关系啊，相当于还款期限缩短了一样的。 |
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d****n
发帖数: 12461 | 5 这就是amortization啊，固定每月还款额。
fee |
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d****n
发帖数: 12461 | 6 是的，多还钱本金会多降低，以后产生的利息会多减少，进一步增加月供里面的本金比
例。
当然refinance划算了。贷款只规定了每月最低还款额。例如你refinance月供从1600降
到了1500，但是没人阻止你还1600啊。
),
了) |
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f******e
发帖数: 2888 | 7 我拿了。
每月从关联chase checking账户自动扣款，就有1%。
但是只扣 贷款合同上的还款额（本金+利息），如果你多还，1%是没有的。
一周年后，rewards账户里面有12个月的1%,你可以自行选择是放入checking账户，或者
还本金。每周年都发一次rewards。直到还完，或者卖房。 |
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w***o
发帖数: 3428 | 8 让俺给你算算，不对之处大家指正。
按目前利率3.75%，30年，那你总还款额是1931*360=$695160
假定你已经还了6个月，1931*6=$11586
重新30年贷款，3.625%，最后要还1901*360=$684360
加上已还的，总共$684360+$11586=$695946
总额不省，每月就少30刀，所以俺的结论是不划算，还是别折腾了。
。。。。。。。。。。
(695160-11586)/360=1898
你这种情况如果refi能做到$1868/month就值得了。 |
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s*******h
发帖数: 125 | 10 忘了哪个帖子看到的, 有人回帖说第一次和第二次还款多付一些能少付一些利息, 请问
这样帮助大吗? 再想要不要留点钱第一二次多还个5千1万的, 之后就正常每月按还款额
还了。thank you. |
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a*****m
发帖数: 395 | 11 假设银行每个月要求的还款额是1000，而我每个月还2000，那多出来的1000会被银行算
作是多还的本金吗？ |
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c*****4
发帖数: 900 | 12 最好不要，有的lender在closing之前会做一次"credit refresh"(soft pull),如果发
现你申请了这个信用卡，会把这个信用卡的每月最低还款额算到总debt里去，还会要最
近一个月的statement，比较麻烦，可能会delay closing。所以最好还是等到closing
之后再申请。 |
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c*****4
发帖数: 900 | 13 贷款额从40万提高到56万能不能批主要贷款能不能批准，主要看支出收入比"Debt-to-
Income Ratio"(DTI)还够不够，debt主要包括房贷，地税，房屋保险，物业管理费（
HOA）以及车贷和信用卡最低还款额；收入就是每月税前的收入。对于你来说就是$
12500/mo。一般只要DTI不大于 45%，贷款是肯定能够批下来的，56万的贷款（假设30
年付清）月付肯定不会超过$3000，地税70万的房子每个月不会超过$1000，保险假设是
$100，车贷什么的加起来是$500，那么总负债不会超过$4600/月，再除以你的收入，肯
定小于45%，所以没有问题。 |
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I*********e
发帖数: 65 | 14 具体总共付多少利息要看您是怎么还款的， 因为每一次多还本金都会造成重新
Amortize（还款中本金和利息的重新分配）， 下面举例列几种还款方式下的情况：
第一种情况： 前7年按照7年ARM的还款额还款， 到第七年结束的时候一次还清剩余的
Balance。这种情况下每个月的P&I payment是$1,503.13。第七年底需要还的balance：
$288,263.77。这7年还的利息总和：$74,526.46。
第二种情况： 前7年中每个月提高付款额，从来达到正好7年结束的时候付清所有贷款
的效果。 这种情况下每个月的P&I payment需要$4,550.22。第七年底需要还的balance
= 0。这7年还的利息总和：$42,218.12。
第三种情况：第一年按照7年ARM要求的$1,503.13的monthly P&I 还款， 第一年年底一
次性还款$100,000, 然后剩下的贷款额在6年内付清。
第一年还的利息是： $11,372.53。
第二到第七年的利息是：$24,748.84。
利息总和为：$36,121.37
结论就是越早还入越多的本金， 总共还的利息就越少。 希... 阅读全帖 |
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c*****4
发帖数: 900 | 15 可以提前还款，没有费用，美国的贷款都至少是要一个月付一次的，不允许一年付一次
。有的银行在放款之后，会给你提供一个改成每两周付一次的选择（可选可不选） ，
收取一些费用，可以省一些利息。
每个月还款的时候，银行会问你要不要多付本金，如果想多付个三五百美金，就填个数
字就好。每个月多还本金不会降低之后每个月必须要缴纳的最低还款额，但会有以下几
个影响：
1. 还款的期限变短，例如本来是30年的变成29年了；
2. 之后每期还款中，本金和利息的比例变了，本金变多，利息变少；
3. 整个贷款总利息变少。 |
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c*****4
发帖数: 900 | 16 我帮你估算了一下，应该不止能贷18万。计算如下：
假设买30万的房子，贷款24万，30年固定利率4%，地税税率一年2%，房屋保险一年$
1200，HOA一个月$300，信用卡最低还款额一个月$100，那么：
本金利息：$1145.80/mo
地税: $500/mo
保险: $100/mo
HOA： $300/mo
信用卡：$100/mo
Total: $2145.80/mo
收入： $5416.67/mo
所以，你的Debt-to-Income Ratio (DTI) = 2145.80/5416.67 = 39.61%，这个值是小
于45%的，所以你可以贷到这么多，还不止。所以建议你和你的realtor来double check
一下。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 17 只要debt to income ratio < 50%, 就可以了。
debt: 月供，地税，保险，(信用卡每个月最低还款额，小区费，车贷，等)
income: 毎月税前收入，是扣以前的毛收入。
30年single family house 贷到税前工资年收入5.5倍应该正常，假设加州正常地税率 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 18 一般是税前毛收入的5-5.5倍,，以年为单位. 银行用DTI(Debt to Income)公式计算。
DTI(Debt to Income Ratio) = (房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额)/税前
收入.
对于conforming loan, 一般可以做到 DTI <= 50%. 对于jumbo loan, 一般可以做到
DTI <= 43%
jumbo loan 肯定需要reserve, 一般用退休金帐户. conforming loan 看情况，不一定
需要reserve.
在一间公司连续二年有奖金，算成税前收入。若奖金后一年比前—年高，取平均值.若
后一年比前—年低，取前一年的数字。
希望对你有帮助. |
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c*****4
发帖数: 900 | 19 买房贷款申请的“房”分三种 - 自住屋（Primary Home)，二房（Second Home）和投
资房（Investment Property）。其中自住屋，如字面意思，是买来自己住的；Second
Home是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等
等；投资房则是期望着通过购买出租收租金，或者是低买高卖得到利润。
在不少地方，由于地理，工作地点或者环境因素，很多人可能不会想买个房子住在该处
，但是买来租给当地人收租金却是一个很好的选择。例如稍微靠内陆一点，不是那么沿
海的地方，房子的售价会明显的比繁华地区低，但是租金却没有少显著低多少。同样是
4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过一百万，但是内陆可能三四十万就能买到，同时
租金可能就差个几百块钱，也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什
么有的地方放20%的首付就能有正的现金投资收益，有的地方却放40%的首付都收不回房
贷和地税等。
遇到过很多贷款人，很多人都认为买的第一个房子必须是自住屋，其实不然，即使现在
是在租房子住，如果有一定的资金和好的房源，也可以直接申请投资房买房贷款，而且
... 阅读全帖 |
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c*****4
发帖数: 900 | 20 银行在审核贷款的时候会这么算申请人的收入：房贷每个月的付款额+每个月的地税+每
个月的房屋保险+每月HOA+每月车贷+每月信用卡的最低还款额，再除以每个月的税前月
收入，得到的百分比不超过45%，就没有问题。
所以，你可以结合此点算一下自已能扛住多少贷款，如果申请车贷会影响房贷的话，就
先不要申请车贷。 |
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c*****4
发帖数: 900 | 21 回答你的问题，要买的投资房是可以用未来租金收入的：
一. 收入要多少？和自住屋审核有区别吗？
没有区别，投资房收入的审核依然是看DTI（Debt-to-Income Ratio)，也就是：
（房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额）/ 税前月收入 <= 45%
投资房未来可能的租金收入会被算入可使用的收入，其算法是，租金乘以75%，再减去
投资房的月供，如果剩下的是正数，那么加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所
以，有时你会发现直接买投资房甚至能获批更高额度的贷款。这个租金怎么决定呢？贷
款都要做房屋估值（Appraisal），银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的租
金建议。Appraiser会对比附近房子大概的租金，做出一个
“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。最差的情况，是有的银行
有可能要一个未来的tenant已经签好的lease agreement，由于你要买的小区的房子很
好租，所以这个应该也不是问题，很... 阅读全帖 |
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c*****4
发帖数: 900 | 22 影响信用分数的因素主要包括hard pull的次数，信用卡包括车贷的个数，信用卡每个
月的balance以及信用积累的时间。
已经发生的事不要想他，车贷也不用还清，因为其还款额每个月是固定的，不存在
balance占limit百分比的问题。信用卡的话每个月的balance不要超过limit的40%，如
果一次要刷很多，刷完马上付清就行了。Hard pull的话现在就不要有了，为买房贷款
做准备。一般信用卡有加车贷有3-4个就可以了，你已经满足这个条件。最主要的是信
用积累的时间，从现在到买房一年的时间足够让你的分数再涨回去了，不用担心。
score |
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g******0
发帖数: 1165 | 23
是$
最低信用卡还款额只写100刀，算上HOA的300. 一个月吃住行才400刀。。这样做银行
信么？ |
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o*****p
发帖数: 5952 | 24 一般是税前毛收入的5-5.5倍,，以年为单位. 银行用DTI(Debt to Income)公式计算。
DTI(Debt to Income Ratio) = (房贷+地税+保险+HOA+车贷+学贷+信用卡最低还款额)/
税前
收入.
对于conforming loan, 一般可以做到 DTI <= 50%. 对于jumbo loan, 一般可以做到
DTI <= 43%
Conforming loan 看情况，不一定需要reserve. Jumbo loan 肯定需要reserve. 可以
用 checking and saving account. 也可以用 Stock account （股票帐号100%折
算，以前是70%）, 退休金帐号401K (60%折算）。
在一间公司连续二年有奖金，算成税前收入。若奖金后一年比前—年高，取平均值.若
后一年比前—年低，取前一年的数字。
若是w2, 以今天的税前收入计算现在税前年收入，不是平均值。
您的个案至少$350,000. 很有可能在$380,000或更高。 |
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c*****4
发帖数: 900 | 25 买房贷款申请的“房”分三种 - 自住屋（Primary Home)，二房（Second Home）和投
资房（Investment Property）。其中自住屋，如字面意思，是买来自己住的；Second
Home是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等
等；投资房则是期望着通过购买出租收租金，或者是低买高卖得到利润。
在不少地方，由于地理，工作地点或者环境因素，很多人可能不会想买个房子住在该处
，但是买来租给当地人收租金却是一个很好的选择。例如稍微靠内陆一点，不是那么沿
海的地方，房子的售价会明显的比繁华地区低，但是租金却没有少显著低多少。同样是
4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过一百万，但是内陆可能三四十万就能买到，同时
租金可能就差个几百块钱，也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什
么有的地方放20%的首付就能有正的现金投资收益，有的地方却放40%的首付都收不回房
贷和地税等。
遇到过很多贷款人，很多人都认为买的第一个房子必须是自住屋，其实不然，即使现在
是在租房子住，如果有一定的资金和好的房源，也可以直接申请投资房买房贷款，而且
... 阅读全帖 |
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m******g
发帖数: 3667 | 26 比如你贷了一个30年的房贷，还了5年之后，做个一个新的30年refinance
你每个月的还款额确实是少了，但是你的30年房贷是从新算起的，难道你不是要多付5
年的利息，因为你原始的房贷只剩下25年了，现在的refinance后又成30年了。
而且刚开始的几年，每月房贷里利息占的比例比本金大得多。
除非你永远不想把贷款还清，所以要不停地refinance把月付降到最低，不停地延30年。 |
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o*****p
发帖数: 5952 | 27 一般是税前毛收入的5-5.5倍,，以年为单位. 银行用DTI(Debt to Income)公式计算。
DTI(Debt to Income Ratio) = (房贷+地税+保险+HOA+车贷+学贷+信用卡最低还款额)/
税前收入.
没有HOA+车贷， 你能贷更多。
低信用分数对30 year 有影响，对15 year 无有影响. |
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o*****p
发帖数: 5952 | 28 一般是税前毛收入的5-5.5倍,，以年为单位. 银行用DTI(Debt to Income)公式计算。
DTI(Debt to Income Ratio) = (房贷+地税+保险+HOA+车贷+学贷+信用卡最低还款额)/
税前收入.
对于conforming loan, 一般可以做到 DTI <= 50%. 对于jumbo loan, 一般可以做到
DTI <= 43%
Conforming loan 看情况，不一定需要reserve. Jumbo loan 肯定需要reserve. 可以
用 checking and saving account. 也可以用 Stock account （股票帐号100%折
算，以前是70%）, 退休金帐号401K (60%折算）。
若是w2, 以今天的税前收入计算现在税前年收入，不是平均值。
在一间公司连续二年有奖金，算成税前收入。若奖金后一年比前—年高，取平均值.若
后一年比前—年低，取前一年的数字。 |
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O*******d
发帖数: 20343 | 29 每个月有钱就还。 下个月的利息，是根据当时的本金计算的。 你的本金变小，利息就
自动变小。 但每月还款额不会改变。 改变的是本金和利息的比例。 |
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n***j
发帖数: 1747 | 30 实在不行申请个信用卡，transfer出来个几万块，每个月还个最低还款额
另外，失业救济金啊，
再说了，你多少房产税啊？什么豪宅啊导致房产税都i交不起？ |
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发帖数: 1 | 31 提前还房贷的具体效果是：
1. 贷款的总还款期限变短了。
2. 贷款每个月的本金利息比例变了，本金变多，利息变少，但是每月最低还款额不变。
3. 贷款的总利息变少了。
make |
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w****n
发帖数: 160 | 32 我的理解是提前还贷还的是本金部分。如果是提前还部分贷款，只能缩短还款年限，不
能减少每个月的还款额。比如从原来的300个月减少成200个月，但是现在每个月的还款
金额不变。
这个和国内不同。国内可以选择还款周期不变，比如还是维持前面例子的300个月，但是
将每个月的还款金额减少。
貌似在美国，除非做re-financing，每个月的还款金额是不变的。
如果理解不对，欢迎大神们拍砖 |
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发帖数: 1 | 33 额外还的钱全部是本金，不用担心，提前还款有三个效果：
1. 贷款的总还款期限变短了。
2. 贷款每个月的本金利息比例变了，本金变多，利息变少，但是每月最低还款额不变。
3. 贷款的总利息变少了 |
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l******i
发帖数: 303 | 34 多谢Tiger，很有用的信息。最后还是锁定了30年fix，主要觉得利差和每月还款额不是
特别大，加上朝鲜作怪导致最近利率走低，觉得还是在历史低位，不如锁定从长计议，
到时候是卖是租也有个选择。 |
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发帖数: 1 | 35 不能降低每个月的payment，除非做refinance，但是贷款年限会缩短，事实上，提前还
房贷的具体效果是：
1. 贷款的总还款期限变短了。
2. 贷款每个月的本金利息比例变了，本金变多，利息变少，但是每月最低还款额不变。
3. 贷款的总利息变少了。 |
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发帖数: 1 | 36 早还本金一定会让利息大幅减少（就是第二种方案），事实上早还利息有三种效果：
1. 贷款的总还款期限变短了。
2. 贷款每个月的本金利息比例变了，本金变多，利息变少，但是每月最低还款额不变。
3. 贷款的总利息变少了 |
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发帖数: 1 | 37 我上面都算了，2万块的HELOC每月还款额不到100块。 |
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发帖数: 1 | 38 提前还房贷的具体效果是：
1. 贷款的总还款期限变短了。
2. 贷款每个月的本金利息比例变了，本金变多，利息变少，但是每月最低还款额不变。
3. 贷款的总利息变少了 |
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r****m
发帖数: 1264 | 39 股票投资损失并非最大
2002年11月04日13:00
在创下新近的低点前，标准普尔500指数自2000年3月达到顶峰以来一路下跌了49%。
不过对我来说，这不算最惨的。1998年我妻子和我离婚时，她拿走了我一半财产。
我说的是气话，不过也有一定道理：通常，股市给你带来的经济损失并非最大，相反，它
只是人一生起伏当中的插曲而已。
还有很多情况可以让我们蒙受经济损失，例如失业：失业会令你的财务状况急转直下，银
行存款不断减少。据芝加哥一家再就业培训公司Challenger, Gray & Christmas的统计，
近来，其顾客需要四个月才能找到新工作，而在90年代末只需两个月时间。
该如何应付四个月没有收入的日子呢？很显然，如果你的经济状况比较灵活，日子会好过
得多。
这意味著至少将一部分储蓄存在应税帐户里，而不是都放在免税的退休金帐户内，因为在
59岁前提取退休金帐户的存款要同时缴纳所得税并被处以罚金。此外，还要减少债务负担
，尽量避免拖欠信用卡帐单或汽车贷款。
同样，应该考虑30年期的住房抵押贷款，而不是每月还款额更高的15年期住房抵押贷款。
为缓解额外的财务压力，还应 |
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G*O
发帖数: 706 | 40 发信人: quake2004 (幻想), 信区: THUExpress
标 题: $超级霸王条款：0.24元欠款要交853元利息，工商银行比高利贷还黑一万倍！$
发信站: BBS 水木清华站 (Mon Feb 7 15:15:18 2005), 站内
本人是工商银行国际信用卡的用户，2004年12月我用工商银行的信用卡刷卡消费
39,771.52元，由于记错了还款额，我在1月25日的到期还款日之前分多次共计还
款39771.28元，少还了0.24元（我事后才发现）。但是就是这区区0.24元，工商
银行在我1月份的帐单里记帐两笔共计853元的利息，利息是所欠金额的355416.
67％！天下竟然有如此明目张胆的强盗行为！
我从网上查到帐单后，立即从国外致电工商银行 95588，得到的答复是最新的国
际信用卡章程已将原来只对欠款部分收取利息改为对消费款全部从消费发生日起
收取每日万分之五的利息。也就是说我那39771.28虽然已早按时还了，但仍然也
被收取了高额利息！
按照工商银行的逻辑，差一分钱没还就等于所有的钱没还。也就是一个工商银行
的金卡客户（别以为你金卡了不起，找你收高利贷利 |
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p****x
发帖数: 4260 | 41 ☆─────────────────────────────────────☆
xyyhere (youyou) 于 (Tue Jul 28 16:17:56 2009, 美东) 提到:
AMEX Clear给了半年 0 APR，于是前6个月都还的最小还款额，之后paid in full.但是
发现第7、8个月的statement的最后一天都扣了periodic finance charge，大概10几块
。打电话去问了，还是没搞明白。发现7、8月的average daily balance都不为0，不知
这个是不是算累积的。是不是算了6月之前那些没还的钱的利息？有高人了解这个情况
吗？
☆─────────────────────────────────────☆
redasuka (EVA-02) 于 (Tue Jul 28 16:19:34 2009, 美东) 提到:
should clear the statement balance to 0 b4 that
☆─────────────────────────────────────☆
xyyhe |
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d***n
发帖数: 2075 | 42 比如说我每个月本来应该还400块钱。
现在我还剩下10个月，4000块钱。
如果我这个月还款超过400块，比如说800块，
那么下个月我是不用还钱，再下个月再还钱呢？
还是从下个月开始每个月的还款额降低，变成3200/9=355呢？
谢谢大家！！ |
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n******7
发帖数: 155 | 43 厄，那我有过最小还款额为0，但Current Balance不为0，然后我就置之不理了。。 |
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s*****c
发帖数: 5202 | 44 每月只付最低还款额就好而不用担心purchase apr |
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O******n
发帖数: 1505 | 45 问一下。急需要用钱啊~希望 能多申几张卡缓冲一下
个人情况：去年9月拿到ssn，12月申的citi学生卡。每月按时还最低还款额，目前快刷
爆了。。。 |
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t****4
发帖数: 625 | 46 这样不太好吧，你不怕还不清吗
每月按时还最低还款额， |
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s**i
发帖数: 15 | 47 RT~
另外，比如初始balance是5000，那还款后使balance再次到5000是不是有什么好处？ |
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w****e
发帖数: 208 | 49 你说的不是balance而是credit line吧 |
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s*********f
发帖数: 530 | 50 如果能够pay full balance
干吗只pay minimum 白白支付信用卡公司利息 |
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