x**********5
发帖数: 161 | 1 真为楼主着急。这个事情你必然是会得罪双方的。现在你女朋友和你父母互不信任，都
认为对方占了自己的便宜。我相信你父母肯定是为你好，你女朋友应该也挺爱你的，但
人都有私心的，谁也不愿意把自己的那份平白让给别人，尤其是自己看不对眼的人。我
觉得要想解决问题，首要是要结婚，结婚就安定下来了，促进双方团结。第二房产证加
名，婚后共同还贷（这时估计你女朋友也没意见了）如果做不到第二点，可以以你父母
名义给你女朋友写个欠条，把你每月还款的一半当作从你女朋友那里借贷的。第三，和
父母商量降低还款额，挪一小部分给你女朋友还学贷。不过如果你不想现在结婚，又想
讨女朋友欢心的话，只能好好承诺婚后如果因为这个贷款而降低生活质量时，你会减少
或停止供贷，现在你可以打个以婚姻为前提的欠条。同时记得多给你女朋友和你妈买点
她们喜欢的东西，女人心情好了，就好说话了。 |
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u***8
发帖数: 1581 | 2 如果我把A卡的2000美元转到B卡上面，B卡上面原来的balance是0，现在是2000+手续费
。B卡的deal是，3%的手续费，12个月免息。
那么我如果再用B卡消费200美元，那么下一个月账单下来， 我需要付多少以避开利息？
1， 最低还款额＋200
2， 2000＋200.
我觉得是第一个，但是有家银行的网站写的是2. 我不明白，2000不是免息的么？我换
最低就ok，另外多还的200，我就可以把自己purchase的全部cover掉。难道transfer之
后，没笔payment都是直接全部去offset balance transfer的，然后再还purchased？ |
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c***k
发帖数: 1589 | 3 两年前，金融没这么坏的时候，如果你在美国有3年信用历史可以申请到不要cosigner
的学生贷款。去年就被取消了。
仔细询问你们学校FA office，有些贷款有条款可以在按时还款多少个月以后取消
cosigner的，这样会比较好操作一些。比如有的贷款免除cosigner的义务，如果你连续
按时还款12个月，每个月最低还款额比方说是200。那么你大不了给2400刀给你的
cosigner，让他安心。 |
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E**x
发帖数: 33 | 4 can you explain why 目前的情况下，如果你能承受15年的，那15年Refi肯定没错（这
是假定你非要计算总还款额的前提下)? should one borrow more money out under
this low interest environment? Then he can invest the payment difference
between 15 year and 30 year for a profit. I may be wrong here and I would
like to know so that I can correct it...thanks. |
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p**e
发帖数: 676 | 5 7年的ARM 还是按照30年来分期付款的，前七年每月的最低还款额比30年的还要低，因
为利率低。 如果7年间要毕业找工作的话，也就意味着更可能换房子，似乎更应该用
ARM。 |
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D*r
发帖数: 1298 | 6 refi有一些条件，满足了就可以做。比方说equity超过20％，工资仍然够高。
至于是否refi更好，要看利率差别有多大。差别太小了没必要。
30年还是比5／1稳定的，5／1的好处只是利率而已，并没有别的。
5／1与15年比，一个是通常利率仍然是5／1好，还有就是5／1每月最低
还款额少多了，很灵活，你仍然可以还很多钱，多出来的都算本金。
如果15年利率更低，且自己能负担的起，一点也不撑，15年会比5／1好。 |
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a****r
发帖数: 4965 | 7 如果另一个Offer是 209,000 （比你们的Offer多$4000)，Seller很可能直接把你们据
了，而和别人合作了。那时你们会后悔没接受Seller的$210，000的Counter Offer么？
如果会后悔，那还不如现在就接受了。另外$5000放到30年贷款里，每月还款额也就多$
20左右。当然关键你们对这房子有多喜欢。 |
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L***1
发帖数: 2019 | 8 是这样，在7年的arm每月正常的还款额中利息的比重远远高于15年的，所以即使利率低
也有可能7年总的利息高于15年的。这个还要看你的贷款额来具体计算。 |
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h**********2
发帖数: 1473 | 9 考古了半天，没找到很详细的解释。请哪位大侠指点一下。
国内很多朋友买房都采用提前还贷的方法来减少房贷产生的利息，大概除了第一年，以
后每年都可以申请一次提前还贷，这边有类似的说法吗？
我有个朋友买车贷了款，觉得利息很高就像提前还，之后被告知不能提前还，多存
的钱以后按月还款额逐月扣除。不知道房贷是不是也这样 |
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h**********2
发帖数: 1473 | 10 哇塞，这么恐怖
还好，我看了我选的那个银行说，ARM的没有这个pre-payment penalties
你的意思是不是银行不会因为我prepay,给我重新计算每个月还款额，那就是prepay也
省不了利息喽？ |
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f****i
发帖数: 20252 | 11 做no point no fee refi,然后按原来的数额每月还钱
算算提前了多久还清
时间差x每月还款额=赚到的钱 |
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h********n
发帖数: 1671 | 12 谢谢各位的回答。是不是就是说，每月还款额仍然是不变的（我原以为会减少），但是
还款年限会比原来短了不止十分之一？ |
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y**r
发帖数: 612 | 13 5.375%.假如是如果不重做贷款，但是比照重贷15年的利息计算出的还款额每月按你说
的往账户上砸钱换本金，也是15年就怀完了，我没有很好去计算，但是我觉得还是有点
区别的啊？ |
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d******n
发帖数: 2712 | 14 贷款审批中一般来说debt to income的上限是45%，debt指的是每个月的总债务，包括
每月的房贷本息、property tax、homeowner insurance，如果有HOA fee也算在里面，
再有其他的债务如car loan、信用卡最低还款额、其他分期付款项目等。income用的是
税前收入。
目前，15年以上的贷款，如果要拿到最好的rate，要pay 25% down。
网上可以搜到算房贷月供的计算器，LZ可以自己打下小算盘。 |
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b*******k
发帖数: 396 | 15 刚在网上看了个例子如下：
A业主在三年前买了房子，当时向银行借了房屋贷款20万， 30年的固定利率是6%，每月
还款额为$1,199,三年后还剩下$192,168的贷款本金未付。现在30年的固定利率下降到5
.5%。假如A业主按照30年的固定利率5.5%重新贷款金额 $192,168,A业主在重新贷款后
每月只需付$1,091, 每月能节省了$108,一年下来节省了$1296, 30年共节省$38,880。A
业主30年利息能节省$9,995元，因此A业主通过重新贷款总共能节省$48,875元。
我怎么觉得算的不对呢？大家帮我看看：
首先，如果不refinance，他还有27年的贷款要还，不是30年。而refinance后新做的贷
款是30年的。
例子里算的是新贷款比旧贷款省38880，是这么出来的：1199*30*12－1091*30*12＝
38880
我觉得应该是1199*27*12－1091*30*12=-4284，怎么反而还亏了？？？
其次，这个“30年利息能节省$9,995元”是怎么出来的？按照例子的算法，那个38880
已经含了利息部分了，怎么又加一次利息，得出“A业主通... 阅读全帖 |
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r**e
发帖数: 163 | 16 用下面这个公式
（贷款总额）x（(月利率+1)^（还款月数+1）-(月利率+1)^（还款月数））/（(月利率+1)^（还款月数）-1）=月还款额. |
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E*****5
发帖数: 1068 | 17 Richard,还款期限是非常重要的一个因素。你的第6点，我们可以看一下各自定义是否
有分歧。如果Refinance之前，每月还款1820，还剩13.5年（原贷款年限15年，已还1年
多）。现在利率降低，重新贷15年（你不可能在市场上找到13年的贷款），按照所欠本
金，每月应该还款1650元。我发现的问题是，每个月还1650，15年，你的总利息比每个
月1820，13.5年还款的利息还要高.大多数人是按新算出来的月还款额还贷款，所以重
新贷款其实反而是亏的。当然，如果你还是每个月按1820还，相当于每个月多付170元
本金，你的利息是会降低的，最后还款年限也肯定缩短，比15年少。
我只是发现这个问题，在这里讨论并希望给大家提个醒，并不是利率降了重新贷就划算
，也别被某些人忽悠了。同学们都自己好好算算吧。如果一片好心大家都不领情，那就
各忙各的吧。
对于我自己的例子，3.625%的利率重新贷是不划算的，我会等更低的。如果没有，选3.
625%的话，就需要提前付一部分本金（也可以保持现在1820的每月还款），找
Breakeven。因为我们还没绿卡，所以肯定不会把钱都扔美国房子上。 |
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m**a
发帖数: 1228 | 18 难道这里的人，包括所谓的broker，
都不知道钱有时间value吗？
10年贷款能直接跟15年贷款比总还款额吗？
“如果纯粹对比最后总共付给银行的钱”
那现金买房最划算了，一分利息都没有 |
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A****2
发帖数: 131 | 19 谢谢，后面每个月的本金和利息比例相对以前应该是有变化了吧？
ARM的话是不是也是一样的？比如5年ARM的话在5年之内多付一笔钱和5年之后多
付一笔钱有什么不同? 5年之后是不是每个月的还款额都不一样的？ |
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m********c
发帖数: 13337 | 20 首先，没有任何人知道明天的利率是高是低。都是胡说八道。
重新贷款是否划算其实是个比较大的话题，不是一两句就可以说得非常清楚的。
但是，如果贷款总额不变的话，利率越低每个月的还款额就越低，每低一个0.125%利息
就低大约几十块钱还款。
重新贷款是要重新延长还款期限，即以前付过的利息都算白付了。
大概是这样吧，具体问题要具体分析。
不过只要你没有锁定利率，银行给你报的利率就是浮动的，随时可以升高或者降低。 |
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r*****a
发帖数: 27155 | 21 关于是贷fixed还是arm
比如今天30fix是4.125，7/1是2.625，initial rate period过了之后最高可到7.625
那么即使从第8年开始都是7.625，30年结束后还款总额不是还会比30yr fixed要少一点
点？
那为什么还要贷30yr fixed? 是我算错了，还是cap不是这样的，有可能>7.625？还是
说只是为了将来每月还款额不要涨太多？
最近脑袋不太灵光，算错了的话别拍我，谢谢 |
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t***s
发帖数: 4666 | 22 你显然算错了。光按还款总额来算你的两个scenarios分别是
174474 和 210309.6 for 100000 loan.
你是不是算的7/1 arm 头七年按 30 fixed 的还款额付钱？ |
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W**I
发帖数: 292 | 23 固定利率等额还款是这样的：每个月的利息其实就是principle乘以利率除以12，还款
额的剩余的部分降低本金。下一个月的利息就是，低一点的本金principle乘以利率除
以12，还款额的剩余的部分降低本金。所以越到后面，剩余的本金越来越低，那么还款
额中越来越低的比例是用来支付利息，越来越高的比例是用来降低本金。3,5年之内还
掉多少本金，用PV公式算一下就可以知道。 |
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t***s
发帖数: 4666 | 24 这个 LTV 是多少？
penfed 有 80% ltv， prime + 0%, 3.75% floor
starone 有 70% ltv, prime + 0%, 3.50% floor, 如果 ltv 到 75%, 再加 0.5%
penfed的坏处是minimum payment = 1.5% of balance. 每月还款额太高。不过
你可以还了立刻又拿出来。hehe. |
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m********c
发帖数: 13337 | 25 除非你是跨州看房，只要你计划看的房子在你所居住的地区50英里以内，房子的大约地
税只要知道一、二个其他房子就很容易估计出个8、9不离10，还款额跟你贷款的额度及
利率相关，保险也就一个月150刀顶天了。 |
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q******n
发帖数: 4479 | 26 总贷款年限是多少呢？240month?
假定批准贷35万，这35万要是5年还完，每月还款额巨大啊。 |
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n**p
发帖数: 1150 | 27 多还本金可以提前还完。
想要减少月还款额，只能做re-finance.
on |
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s**********r
发帖数: 565 | 28 my current loan amount of $697500 at an interest rate of 4.375% over a
period of 30 years. The monthly payment is $3,482.51.
这个贷款正好付了18 months，还有28.5 年还款期限。
1）no cost refinance, 按照原贷款的月付付款，
1.5 年后，原贷款还有balance $680,053.75， 实际上相当于一个$680,053.75， 28.5
年fix，利率4.372%的贷款。
a loan amount of $680,053.75 at an interest rate of 4.375 % over a period
of 28.5 years. The monthly payment is $3482.51.
什么都不变的话，原贷款在这28.5 年里要付利息510965.72.
现在重新贷款，利率减了0.375，到4，如果我还是保持原来还款额：
loan amount of $680,053.75 at an i... 阅读全帖 |
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x****n
发帖数: 1454 | 29 来学习一下。
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my current loan amount of $697500 at an interest rate of 4.375% over a
period of 30 years. The monthly payment is $3,482.51.
这个贷款正好付了18 months，还有28.5 年还款期限。
1）no cost refinance, 按照原贷款的月付付款，
1.5 年后，原贷款还有balance $680,053.75， 实际上相当于一个$680,053.75， 28.5
年fix，利率4.372%的贷款。
a loan amount of $680,053.75 at an interest rate of 4.375 % over a period
of 28.5 years. The monthly payment is $3482.51.
什么都不变的话，原贷款在这28.5 年里要付利息510965.72.
现在重新贷款，利率减了0.375，到4，如果我还是保持原来还款额：
loan amoun... 阅读全帖 |
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k******8
发帖数: 76 | 30 前段时间有朋友做refinance到15年，跟我说他们15年比30年少付十多万利息，当时就
动心了。随后让agant观察15年利率，降了就通知我。今天接到通知降到了我的理想利
率了。但是还是纠结要不要做15年的贷款，感觉做了就被绑死了，每个月固定要多付大
几百的月供，有些吃紧。
刚才找了这个算利率的网站算了一下：
http://www.bankrate.com/calculators/mortgages/mortgage-calculat
第一种：
贷款： 38万
年数： 30年
利率： 3.25%
月供： $1653.78
利息总额： $215362.24
这种2042年供完
第二种：
贷款： 38万
年数： 15年
利率： 2.75%
月供： $2578.76
利息总额： $84177.20
这种2027年供完
第三种：
贷款： 38万
年数： 30年
利率： 3.25%
月供： $1653.78
每年多付： $11099.76... 阅读全帖 |
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f*****b
发帖数: 1649 | 31 银行的目的是lend you money as much as possible,so you will screw up and have
to borrow more from him and pay interest every month.所以你每月的信用消费都
是按借最多钱，还最少本金的最低还款额来计算的。你是否全付光，还是只付最少，对
银行的计算没影响。因为美国人都是不付光的。 |
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a9
发帖数: 21638 | 32 refinance我是看总还款额是不是比现在剩余的还清额少。 |
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P*******n
发帖数: 195 | 33 1. 就目前市场来看，ARM的利率要高于15年fixed.
同样利率下，30年贷款每月还款额比15年贷款要少40%。所以如果负担得起，还是15年
好，初始利率会低。
2. 另外，15年贷款中每月付款额中付给本金的部分远多于ARM，那么由于本金额下降的
快，你的利息额部分下降的是比ARM快的。
所以，即使你只保存这个房子5年，那么5年中15yr fixed利率下你付的利息是少于ARM
的。
你可以google一下amortization schedule calculator, 用同样利率对比一下15年和30
年，sum一下前五年的总利息支出，你就发现15年的少于30年。
3. 如果负担15年比较累，那就做ARM吧。ARM有个缺点就是对信用分数比较敏感，而15
年是不管这个的。 |
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p******y
发帖数: 3523 | 34 如果不影响DTI就没关系，信用卡一般算最低还款额，没必要控制balance是0。car
loan的monthly payment会高些，实在影响DTI就需要付清。
如果有bonus或额外的收入，或者12个月的月供、税、保险等reserve，都是有可能批过
的。 |
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g*q
发帖数: 26623 | 35 不可能多.
如果你一定要比总的还款额,假定你已经还了5年,现在要么refi成25年,要么按30年refi
,但是自己按25年的schedule还(每个月多还minimum的10%),只要新APR比老rate低,一定
可以省钱. |
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c**********e
发帖数: 1184 | 36 可以从以下几个角度考虑考虑
1.未来工作稳定性
如果工作不稳定，30年的确要比15年压力小， 同时在现在的利率环境下，ARM（无论是
5年还是7年）是一个很不错的选择，5年ARM现在利率大概在3.125% 到 3.25%左右，跟
15年固定差不多，但是每个月能省不少钱，而且5年之内工作情况也差不多稳定了，大
不了快到5年了再做refinance. 那个时候选择就更多了，15年30年ARM都可以.
2. Interest Rate
这个不多说因为depend on current market
3. Tax deduction
报税的时候Schedule A(Itemized Deduction)能报当年付的mortgage interest且是
full deduction，举例如果loan amount是$40K, 30年4%的第一年interest大约是$7,
981.58,而15年3%第一年的interest大约是$5,973.66. Tax deduction少了大概$2,000,
所以30年在抵税上是有一定benefi的，而且头几年利息占还款额的比例远大于本金，
ARM pr... 阅读全帖 |
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c*********7
发帖数: 19373 | 37 利息应该按照当时账户剩余的贷款算的吧。比如，贷10W，10年。最后一年可能贷款额
只剩下1W，那么利息就是按这1W算。所以说一开始你还的款主要是还利息，越往后本金
占的比重越大。
如果你第一年就还了9W，那么以后只需要还1W的利息就可以了，在每月还款额不变的情
况下，可能你2年就可以结束了。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 39 不用担心，您的贷款只是被从一个银行卖到另外一个银行了，十分正常，很多人都有类
似经历。利率，贷款金额，还款额等都不会变，换了一个servicer而已。
行。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 40 403b贷款是不会显示在credit report上的，但是贷款是一定会算进DTI的。银行有两个
途径来查，如果没上credit report而且提交给银行的bank statement或者transaction
history上没有任何记录，那么DTI不会有影响；如果在贷款审批过程中，这个403b贷
款disclose给银行了，那么银行就会根据这个403b贷款的每月最低还款额来加入到DTI
的计算中去。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 42 首先回答您车贷的问题，车贷会在credit report上有一个每月最低还款额，这个还款
额是要和信用卡minimum payment，房贷本金利息(P&I),地税(Property Tax)，房屋保
险(Home Insurance），以及HOA fee等一起算作debt的。然后lender会根据这个debt除
以您的月收入，得到的支出收入比（DTI）不大于45%（有的可以到50%)就行。具体的计
算我有一篇非常详细的文章在俱乐部里供您参考 - 《如何计算房贷中的收入支出比》http://www.mitbbs.com/clubarticle_t2/CircleSquareMortgage/610929.html
另外OPT（有工作EAD卡）也可以贷款，并不一定要等到H1B下来，如果您在CA,FL,MD,TX
或者VA，房贷欢迎站内信联系我们。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 43 简单来讲选择还款频率越频繁，那么整个还贷过程你所支付的利息会越少。
取决于您自己当前的每月还款能力还有闲置资金，那么你可以选择在按月还款的同时，
每过一段时间自己再额外付一笔贷款，这个就是所谓的overpay,可以提前还清贷款也同
时减少利息支付。
关于overpay, 所还金额被直接用于减少剩余还款额。因为这些overpay的金额相应减少
了的接下来所需的还款次数，那么相应的利息支付也就被减少了。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 44 (1)如果close之前就改成了7万3，那么：
贷款是$242K, 假设您的利率是30年4.25%，那么每个月payment是$1,190.49，且就这么
一直付下去就好。
(2)如果按照6万3的down payment close了，那么贷款是$252K,假设您的利率仍然是30
年4.25%，那么每个月payment是$1,239.69.
Close之后您马上付了1万，那么这个时候贷款金额降低到了$242K，但是每个月的最低
payment仍然会保持在$1,239.69 （当然您多付也可以），只是说，以后每个月的
payment里面本金和利息的比例会变化，因为一开始付的绝大多数是利息，举个例子来
说，本来第一个月付的$1,239.69中有1%是本金，99%是利息，多付1万的结果就是变成2
%的本金和98%的利息了。另外，一开始多付1万会让贷款加速还完，也就是不到30年您
的贷款就付清了。
所以，close之后马上付一万有如下effect：
1. 加速还完整个贷款
2. 在每个月minimum payment不变的条件下，改变本金和利息占还款额的比例。
希望对您有帮助。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 45 不是，如果观察amortization table，ARM的利率低，其一开始固定期间的还款周期里
本金所占的比例反而会高一些。只不过是如果变成浮动以后，利率和利息要重调。
PS： 所有的贷款都是一开始利息所占还款额的比例高，之后越还越低。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 46 不会影响，大额的信用卡消费不会影响该信用卡在credit report上的最低还款额（$25
, $30之类的）。少数lender在close之前会做一次credit refresh（soft pull），但
是也仅查一查有没有其它的新的credit inquiry而已，大额消费没有什么影响。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 47 如果申请车贷，其hard pull确实有可能降低您的信用分数，但是不会降很多，最多最
多10-20分。而对于一般房贷而言，分数在在740或以上就没有什么区别了，均可以拿到
最好的利率。
您的车贷只会对房贷的qualification有影响。车贷的monthly payment会算在每个月的
支出里面，而支出/收入在房贷申请中是不能大于45%或50%的。具体怎么算，有什么影
响，您可以参考我俱乐部里的这篇文章《如何计算房贷中的收入支出比(DTI)》：
http://www.mitbbs.com/clubarticle_t2/CircleSquareMortgage/61092
如果车贷还款额确实对您房贷申请有影响的话，建议房贷完成以后再申请车贷。
如果您在CA，FL，MD，TX或VA，欢迎站内信联系我们。
希望上文对您有帮助。 |
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c**********e
发帖数: 1184 | 48 提前还款的效果有三个：
（1）加速还本金的速度，也就是提前还款之后每个月的payment不变，但是本金和利息
所还的比例变了，本金变多，利息变少。
（2）整个贷款所付利息变少，因为额外的还款直接付的本金。
（3）贷款提前还清。
注意：提前还款不会导致整个贷款重新amortize，每个月的最低还款额还是维持不变。 |
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f******e
发帖数: 2888 | 49 当然不是这么理解的。
1%的cash back 是设定的每月还款额（本金+利息）的1%---提前还的是没有1%的。
我每月还款 1800左右，所以每年大概 1%cash back是200块，15年就是3000左右（不是
净现值）。
2.5%的利息，利息最多的时候 是刚开始的几年。比如第一年我的总利息在6000-7000。
第二年也在6000以上。
当时算了一下，我的利率2.5%，考虑那个1% cashback，实际利率大概 在2.3-2.4%左右
。一看，已经很接近版上各位 贷款代理给出的当时最低利率，就从了。 |
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F********y
发帖数: 7139 | 50 注意车贷的每月还款额会记在债务里面，mortgage的贷款额度就会减少 |
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