w**********9
发帖数: 1098 | 1 Short sale 有两种：
一种是银行批准的；另一种就是银行压根还不知道的，只有签了P&S之后才会送到银行
那里，好多银行是没有闲心看offer的。可这个时候作为买家，如果银行不批，就会丢一个
Inspection的钱（$400 to $600不等 ）和律师费（$250-$350）。
Lienholder的尴尬：
首先我们要看一下seller到底欠了多少钱：房子比欠款值钱，我见过所欠不多（六万）
，房子值二十万的，这样成功的几率大些；欠款很多，比房价多得多，可所幸只欠一家
，所以还算是批准有望；欠款多少暂且不论，Mortgage和Second Loan在两家不同的银
行，Buyer就要等着两个银行商量出分钱的方法，纠结缠绕，方能成交，一般希望不大。
Seller和Lienholder银行的关系：
我们一般买房子只要和Seller拍板就可成交；在short sale的过程中，Lienholder才
是正主，seller只是一个middleman，往往是律师，listing Agent和Seller都想卖，望
眼欲穿的等着银行批准。我的客人以为搞定了Seller就可以松一口气，其实不然，这只
是万里长征的第一步。
Lienholder银行的态度：
有客人问多我什么样的offer才是低的Offer? 标准答案只有一个: 被seller咬牙切齿一
口拒掉的offer。如果seller还有心情给我们个counter offer，就说明我们的offer还
不太差，至少seller还愿意屈尊降贵的和我们周旋。Lienholder银行的态度也是一样，
它回来的counter offer比seller的叫价高，一点也不稀奇，因为银行想的是当初这个
房子seller的买入价和现在Seller欠了多少银钱。Counter offer一回来，buyer立马大
呼上当，个把月耗下来就这么个结果.....于是我的左一个市场分析，右一个房子失修
状况报告往银行那里递，说得Buyer心灰意冷，拔腿欲走，银行还不为所动。
案例：
W区有一个Short Sale, 地下有个不知道埋了多少年的储油罐。油罐一旦有渗漏发生，
污染了土壤，花上个三万块来处理也不奇怪。有地下储油罐的房子，appraisal一定过
不了。你可以卖力的找个特殊银行，愿意这样干，可对面的Lienholder银行不一定相信
此说辞。这时候的short Sale银行宛若惊弓之鸟，道理同Foreclosure银行，他们企图
找的是最稳妥的买家。话说有一家Buyer买房心切，出了高价不说，还信誓旦旦的说，
上来先花钱把罐子刨出来再说（少说一千四）。我的客人作appraisal都是等着short
sale银行批准之后再动手的，四五百块花出去它也是钱啊！这上来就是一千四，回头
Lienholder银行不批，还不是连个响声都听不到。而且油罐子是日后说服Lienholder银
行降价的砝码，可以把它的潜力夸张一些。这么早就把谜底揭开了，银行为什么要批，
它亏了二十来万啊。这边我的客人offer一分不加就拿下了房子，说好等银行批了再说油
罐的事，如果处理油罐的费用超过多少银钱，我们就可以拿着deposit跑路，不趟这个浑水.
概括：
1. Buyer要有耐心等short sale的结果。
2. 以后银行的回复会越来越不靠谱，不要被seller的叫价迷惑
说明：
我的小文章是用来回答我的客人提问的，以免说起来丢三落四，逻辑不清。我的客人说
我最擅长的事情就是把复杂的事情简单化，其实他们不知道我更擅长反其道而行之。我
分析一件事情的时候，要讲明白利弊，尤其是弊。结果就是一大篇讲下来，客人听了头
晕，问我“what's your point？”. 但我经常是没有point，因为大事进退还是要客人
自己拿主意。有个工作多年的Broker看了我的文章，笑曰“Wenny，你误人不浅啊。
first time买家看了你的文章，知其然不知其所以然，一知半解再要是自以为是，不是
情等着出事？”特此声明，我的文章如果以偏概全，该不负责。
Wenny申请：看看能不能发，写的和你有点关系。
客人回复：没事啦，可以发！
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http://blog.wenxuecity.com/myblog/45703/201202/3771.html |
w********o
发帖数: 10088 | 2 原来short sale还有这么多麻烦
学习了，谢谢
丢一个
大。
【在 w**********9 的大作中提到】
: Short sale 有两种：
: 一种是银行批准的；另一种就是银行压根还不知道的，只有签了P&S之后才会送到银行
: 那里，好多银行是没有闲心看offer的。可这个时候作为买家，如果银行不批，就会丢一个
: Inspection的钱（$400 to $600不等 ）和律师费（$250-$350）。
: Lienholder的尴尬：
: 首先我们要看一下seller到底欠了多少钱：房子比欠款值钱，我见过所欠不多（六万）
: ，房子值二十万的，这样成功的几率大些；欠款很多，比房价多得多，可所幸只欠一家
: ，所以还算是批准有望；欠款多少暂且不论，Mortgage和Second Loan在两家不同的银
: 行，Buyer就要等着两个银行商量出分钱的方法，纠结缠绕，方能成交，一般希望不大。
: Seller和Lienholder银行的关系：
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w****i
发帖数: 94 | 3 好文章啊，谢谢。请教Wenny,银行大概能接受多高的报价，房子的listing agent通常
会知道吗？银行委托listing agent卖房子，通常会告诉他银行的底线吗？ |
w**********9
发帖数: 1098 | 4 请教Wenny,银行大概能接受多高的报价，房子的listing agent通常
会知道吗？
---请教不敢。应该是不知道。但是如果之前有counter offer，后来买家嫌高，或者等
不及走了，listing Agent会告诉我们银行的回价。通常是买家走一个，listing Agent
就降一次价；回头再引来一个买家，递进去的offer更低，银行的counter offer反倒更
高....
银行委托listing agent卖房子，通常会告诉他银行的底线吗？
---通常是seller没有钱了，委托listing Agent卖房子，P&S Agreement送到银行那里
，由银行决定最后卖不卖。银行的底牌在哪里，Agent应该不知道。
所以找银行approved的房子更靠谱。 |
w****i
发帖数: 94 | 5 明白了，多谢指点。
Agent
【在 w**********9 的大作中提到】
: 请教Wenny,银行大概能接受多高的报价，房子的listing agent通常
: 会知道吗？
: ---请教不敢。应该是不知道。但是如果之前有counter offer，后来买家嫌高，或者等
: 不及走了，listing Agent会告诉我们银行的回价。通常是买家走一个，listing Agent
: 就降一次价；回头再引来一个买家，递进去的offer更低，银行的counter offer反倒更
: 高....
: 银行委托listing agent卖房子，通常会告诉他银行的底线吗？
: ---通常是seller没有钱了，委托listing Agent卖房子，P&S Agreement送到银行那里
: ，由银行决定最后卖不卖。银行的底牌在哪里，Agent应该不知道。
: 所以找银行approved的房子更靠谱。
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w**********9
发帖数: 1098 | 6 建议是：
shortsale 适于投资，不适于first-time homebuyer来买，花几个月时间（至少十个星
期）等八字没一撇的事情。闲着没事的话，扯扯可以；等着房子住的不行。
像我案例中提到的，房子是三十八万seller买下的，入住前没有work，二十五万如果真能买的成的话，还是不错的投资。应该可以租个两千块一个月。为什么当时我没买:)
可如果银行回来个二十八万的counter offer，就没劲了。 |
w********o
发帖数: 10088 | 7 为什么差三万就差这么多啊，28万买35万的房子不还是好deal么
真能买的成的话，还是不错的投资。应该可以租个两千块一个月。为什么当时我没买:)
【在 w**********9 的大作中提到】
: 建议是：
: shortsale 适于投资，不适于first-time homebuyer来买，花几个月时间（至少十个星
: 期）等八字没一撇的事情。闲着没事的话，扯扯可以；等着房子住的不行。
: 像我案例中提到的，房子是三十八万seller买下的，入住前没有work，二十五万如果真能买的成的话，还是不错的投资。应该可以租个两千块一个月。为什么当时我没买:)
: 可如果银行回来个二十八万的counter offer，就没劲了。
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w**********9
发帖数: 1098 | 8 Investment是趋利，investor时刻敲着算盘算利润；买房子的是买的是入住，自己喜欢
住的地方。这也是抢地的时候，builder加钱的话总加不过buyer的原因。多出三万就少
了三万的利润，赚的就是这几个钱。 |
w********o
发帖数: 10088 | 9 哦，明白了！多谢解释！
【在 w**********9 的大作中提到】
: Investment是趋利，investor时刻敲着算盘算利润；买房子的是买的是入住，自己喜欢
: 住的地方。这也是抢地的时候，builder加钱的话总加不过buyer的原因。多出三万就少
: 了三万的利润，赚的就是这几个钱。
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