c**m
发帖数: 1457 | 1 这只是我个人对如下在市场上的一个房子做的案例分析。仅供大家参考。不到之处，欢
迎指正。
我分析的是如下这栋还在市场上呆着的房子。
http://www.zillow.com/homedetails/16-Oregon-Rd-Southborough-MA-
我个人认为这个房子如果处理得当，早应已经出手，可是因为卖方经纪（或房主） 的
多个失误，导致错失卖房黄金前两周，此房至今尚未卖出。
首先，这个房子本身状况非常好，里面非常漂亮。它的硬伤是离MassPike 太近，虽然
屋子里面基本听不到太多噪音，但院子里就很吵。
其次，这个房子现任房主是2006年68 万5 买的，又花了几万装修。所以屋主实际成本
70多万。
下面我来分析一下几个我认为令卖方痛失卖掉该房机会的几个失误：
失误之一， 就是订价太低。这个房子有硬伤，应该不容易出手，卖方也意识到这一点
。 所以他们就希望压低价格， 希望能够激起bidding war 从而达到快速出手的目的。
这点可以从他们设定offer deadline 可以看出他们期望multiple offer. 应该说他
们的策略是正确的。但他们的失误在于订价太低。 反倒让大家觉得离高速太近这个硬
伤是个很严重的问题，严重影响房价。从而降低买房欲望。所以价格太低，适得其反，
夸大了这个房子的硬伤， 如果他们开价67万左右，就会好很多。
失误之二， 就是offer deadline 的设定。 应该说，尽管有失误之一，他们的Open
House 还算成功，吸引了很多人来看房。 这时，卖方经纪实际又犯了两个错误： 其一
，就是根本不应该设置deadline. 设置deadline 实际上就是变相告诉买家，这个房子
要bidding war. 准备加价。 说句实在话，作为买方经纪，我最痛恨的就是卖方舍
deadline. 见到这种情况我基本就walk away. 除非我能在deadline 之前让seller
accept my offer. 所以，一个deadline, 直接撵走了很多本来对房子感兴趣，但对
bidding war 不感兴趣的可能买主。 其二， 他们的deadline 设在open house 之后的
周三晚上。 战线太长， 有些人看完房子，毕竟房子很漂亮，价格有很低。脑子一热就
很容易下offer 了。 可是dead line 是周三。所以买家也不着急了。 结果夜长梦多，
过了两天。买家冷静下来想想还是太吵了。就不想再要了。 但是如果当时（open
house 之后）， 买方写了offer 并被接了， 他们就会mentally committed, 一般也就
不会再多想。
错过以上机会。 买家并非没有机会卖掉。而且这个感兴趣的买家就是我的客户。 他们
说想下单。我很不支持。我要求他们再去听听噪音，确信他们不介意。他们也确实又去
听了。因为他们现在住的也离高速较近，他们说习惯了，不比现在差。他们还愿意要。
既然买家愿意。那我就出offer. 我们杀了一些价，出了一个还算比较decent 的offer
(对不起，因为这个房子还在市场上，为了不影响卖家，我就不讲具体数字了）。 卖方
count offer 只降价2000。 他们说他们要价已经太低，他们要接近full price offer
（ 要价太低，再次伤到卖家）， 因为我的客户实在太喜欢这个房子，出于诚意，我们
加价5000。 这时候卖方第三次失误，他们在没有别的offer 的情况下。居然连我们的
offer都没count. 决定上周继续开open house. 指望能拿到更好offer. 结果可想而知
。 直到周五，卖方经纪有找到我，问我们是否还感兴趣。 等我再问客户。他们说现在
不是价钱问题了。 因为他们听了很多朋友的劝说，觉得里高速太近不好，对这个房子
不感兴趣了。 卖方的失误在于他们应该接了我们的offer 或者至少count. 可是因为他
们开价太低，他们实在舍不得降价
这个房子昨天又开open house 了。我只能祝福卖主了！ |
a*****8
发帖数: 26 | |
c********e
发帖数: 2943 | 3 这两年 Southboro 9 号路以南的房子都不好卖，不知为啥。 |
c**m
发帖数: 1457 | 4 Mainly because that they are either close to Masspike or 495. Too close to
high way and noisy.
【在 c********e 的大作中提到】
: 这两年 Southboro 9 号路以南的房子都不好卖，不知为啥。
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S********e
发帖数: 552 | 5 Southborough 我个人很喜欢，不用太费钱就能买到超大房了。
可以住得很舒服。
2009低谷的时候，Average Sold Price 是$474，609.
2012 的Average Sold Price 是$524，411。
2014 的Average Sold Price 是$597,249。
【在 c********e 的大作中提到】
: 这两年 Southboro 9 号路以南的房子都不好卖，不知为啥。
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c**m
发帖数: 1457 | 6 Overall trend is moving up. Just the houses in South side of the town is
relative lower price compare to the north side of the town. And move slower.
【在 S********e 的大作中提到】
: Southborough 我个人很喜欢，不用太费钱就能买到超大房了。
: 可以住得很舒服。
: 2009低谷的时候，Average Sold Price 是$474，609.
: 2012 的Average Sold Price 是$524，411。
: 2014 的Average Sold Price 是$597,249。
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c********e
发帖数: 2943 | 7 No public sew, no public gas. 看看版上为那点油钱闹心~~
如果你住南面， 孩子上高中， 好了， 每天 bus 上晃2个多小时。
【在 S********e 的大作中提到】
: Southborough 我个人很喜欢，不用太费钱就能买到超大房了。
: 可以住得很舒服。
: 2009低谷的时候，Average Sold Price 是$474，609.
: 2012 的Average Sold Price 是$524，411。
: 2014 的Average Sold Price 是$597,249。
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c********e
发帖数: 2943 | 8 有道理~~
slower.
【在 c**m 的大作中提到】
: Overall trend is moving up. Just the houses in South side of the town is
: relative lower price compare to the north side of the town. And move slower.
:
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c**m
发帖数: 1457 | 9 打算带另外感兴趣的客户拣Deal去.... :-)
【在 c********e 的大作中提到】
: 有道理~~
:
: slower.
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c**m
发帖数: 1457 | 10 All good points.
【在 c********e 的大作中提到】
: No public sew, no public gas. 看看版上为那点油钱闹心~~
: 如果你住南面， 孩子上高中， 好了， 每天 bus 上晃2个多小时。
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rh
发帖数: 3901 | 11 应该是要价太高吧,
Zestimnate只有$629,089
【在 c**m 的大作中提到】
: 这只是我个人对如下在市场上的一个房子做的案例分析。仅供大家参考。不到之处，欢
: 迎指正。
: 我分析的是如下这栋还在市场上呆着的房子。
: http://www.zillow.com/homedetails/16-Oregon-Rd-Southborough-MA-
: 我个人认为这个房子如果处理得当，早应已经出手，可是因为卖方经纪（或房主） 的
: 多个失误，导致错失卖房黄金前两周，此房至今尚未卖出。
: 首先，这个房子本身状况非常好，里面非常漂亮。它的硬伤是离MassPike 太近，虽然
: 屋子里面基本听不到太多噪音，但院子里就很吵。
: 其次，这个房子现任房主是2006年68 万5 买的，又花了几万装修。所以屋主实际成本
: 70多万。
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c**m
发帖数: 1457 | 12 zillow 对单个房屋的估价基本没有任何参考意义。 个人认为zillow 唯一可用的数据
是大数量的统计数据。 比如整体房价走势等 |
